[ archief ] De devaluatie van de overwaarde

[el]

(Bron: de Volkskrant van 01-11-2003 Pagina 26 Economie)
De devaluatie van de overwaarde
Door Carlijne Vos
Huiseigenaren krijgen vanaf 1 januari te maken met de 'bijleenregeling'. De overwaarde van de woning gebruiken voor bijvoorbeeld een verhuizing is dan niet meer mogelijk.
Het echtpaar Parel kocht tien jaar geleden een appartement voor 120 duizend euro.
De woning is inmiddels 100 duizend euro meer waard. Nu er kinderen zijn wil het paar verhuizen naar een grotere woning die 300 duizend euro kost. Op basis van het gezinsinkomen van 35 duizend euro per jaar kunnen ze maximaal 150 duizend euro lenen.
Door de overwaarde van 100 duizend euro in een hypotheek te benutten, komt het droomhuis toch binnen bereik.

Deze vlieger gaat tót 1 januari op. Wie daarna zijn woning verkoopt of een nieuwewoning aankoopt krijgt te maken met andere regels voor de besteding van de overwaarde. Een maximale hypotheek afsluiten met volledige aftrek en de winst vergokken op de beurs, uitgeven aan boot of caravan is er niet meer bij.

Maar ook de constructie die de Parels zouden gebruiken is dan van de baan. Zij kunnen nu nog dankzij de overwaarde een hogere lening aangaan - tot anderhalf keer hoger dan alleen op basis van het inkomen. De overwaarde wordt dan gestort in een
beleggings- of premiedepot dat de maandlasten drukt en een deel van de aflossing opbouwt.
Dergelijke hypotheekconstructies zijn al jaren een doorn in het oog van de overheid. De hypotheekrenteaftrek - ooit bedoeld om het eigenwoningbezit op te krikken - wordt zo misbruikt voor individuele vermogensopbouw op kosten van de Staat, klinkt het in Den Haag. Om dezelfde redenen werd eerder een eind gemaakt aan het verhogen van de hypotheek voor consumptieve uitgaven of beleggingsambities.
De 'bijleenregeling' die het kabinet Balkenende met Prinsjesdag presenteerde, vereist dat de overwaarde voortaan rechtstreeks wordt geïnvesteerd in de stenen;
ofwel in de aflossing van de nieuwe woning. Als iemand toch de maximale hypotheeksom leent, dan mag over het bedrag van de overwaarde geen rente worden afgetrokken en verhuist dat deel van de lening naar box 3. Een doorstromer mag dus alleen zoveel 'bijlenen' als nodig is om de nieuwe woning aan te schaffen.
Een rekenvoorbeeld. Voor een woning van 260 duizend euro is inclusief kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten, afsluitprovisie) à 25 duizend euro een lening nodig van 285 duizend euro. Op de oude woning die twee ton oplevert, zit een overwaarde van 45 duizend euro. Deze wordt in mindering gebracht op de benodigde lening van 285 duizend euro. De renteaftrek is dus beperkt tot 240 duizend euro.
De beperking van de hypotheekrenteaftrek heeft heel wat stof doen opwaaien. Vrijwel alle partijen in de woningmarkt, die zich onlangs hebben verenigd in het Platform Woningmarkt Nederland, zijn van mening dat de regeling een grote rem zet op de verhuismobiliteit, zeker in het huidige economische klimaat. Uit berekeningen van
het platform blijkt dat een verhuizing 7 tot 42 procent duurder kan uitvallen als de overwaarde niet meer kan worden gebruikt om de maandlasten te drukken. Gevreesd wordt dan vooral de doorstroming vanuit starterswoningen en eenvoudige gezinswoningen
stagneert.
Het platform pleit voor minstens een jaar uitstel van de regeling om tot een integrale oplossing voor de woningmarktproblematiek te komen. 'Deze regeling is kortzichtig, slecht doordacht en slecht getimed', zegt directeur Bas Millenaar van De Hypotheker namens het Platform. Bovendien blijkt uit berekeningen van Fred von Dewall, chief economist van de ING Groep, dat de maatregel meer kost dan hij
opbrengt. De beoogde opbrengst van 400 miljoen euro wordt teniet gedaan door de verminderde inkomsten uit de overdrachtsbelasting en weggevallen BTW-inkomsten. Von Dewall gaat uit van een negatief resultaat van 110 miljoen euro op basis van circa drie miljard euro aan extra consumptieve bestedingen die wegvallen.
Volgens Millenaar is de impact van de maatregel nog niet voldoende doorgedrongen tot het grote publiek. 'Mensen beseffen nog niet dat ze straks veel minder kunnen lenen.'
De Vereniging Eigen Huis is vooral bezorgd over de macro-economische effecten van de afnemende verhuisbereidheid. 'Als iedereen blijft zitten waar ze zitten wordt
het voor starters helemaal onmogelijk om een woning te vinden', aldus Andre de la Porte van VEH. Het is volgens hem een gemiste kans dat bijkomende kosten zoals die voor verhuizing en woninginrichting niet buiten beschouwing zijn gelaten. 'Vooral starters die opschuiven naar hun tweede woning benutten hiervoor juist de overwaarde. Als dat niet meer kan, zullen ze minder snel geneigd zijn om de stap te
wagen.'
Een ander bezwaar is de rechtsongelijkheid die de regeling met zich meebrengt.
'Grootleners worden beloond, mensen die versneld aflossen bestraft', zo meent het Platform. Een voorbeeld laat zien dat de inbreng van eigen vermogen of doe-hetzelfwerk onevenredig wordt afgestraft. Twee gezinnen die 15 jaar geleden een huis kochten van 75 duizend euro, willen doorstromen naar een woning van 275 duizend euro. Een familie heeft het huis in de loop der jaren laten opknappen door aannemers en de hypotheek verhoogd tot 150 duizend euro, de ander heeft zelf veel
geklust en geen extra hypotheek afgesloten. Beide woningen brengen 225 duizend euro op. De overwaarde van de eerste familie is 'slechts' 75 duizend euro en zij krijgen een lening van 200 duizend euro. De doe-het-zelvers hebben een overwaarde van 150 duizend euro en krijgen een hypotheek van maximaal 125 duizend euro.
De Postbank verwacht dat lucratieve financiële constructies straks vooral zijn weggelegd voor mensen met eigen geld.
'Onze meerwaardehypotheek biedt nog mogelijkheden voor mensen met spaargeld of een erfenis. Om die reden hebben we de minimale inbreng voor het beleggingsdepot onlangs verlaagd van 45 duizend euro naar 25 duizend. Voor die mensen komen duurdere woningen dan toch weer in zicht', aldus woordvoerder Mark Beers.

Nieuwe 'bijleenregeling' in het kort:

Vanaf 1 januari 2004 moet de overwaarde van de vorige woning worden afgetrokken van de totale hypotheeksom (inclusief kosten koper en woningverbetering) van de nieuwe woning.

Wie dit niet doet, krijgt geen hypotheekrenteaftrek voor het deel van de lening ter waarde van de overwaarde en betaalt over dat deel van de lening de vermogensrendementsheffing van 4 procent in box 3.

De regeling geldt niet voor mensen die voor 2004 een aankoop- of verkoopverplichting zijn aangegaan, ook al vindt de oplevering pas volgend jaar plaats.

Mensen die in een goedkopere woning gaan wonen, behouden renteaftrek ter hoogte van de oude lening.

Resterende overwaarde mag tien jaar achter de hand worden gehouden.

De zogenoemde Eigen Woning Reserve blijft staan na een periode van huren of moetbijvoorbeeld worden aangewend voor verbouwing.

Copyright © 2003 de Volkskrant

[SJZ]

Tjonge, het gaat dus om het volgende idee:

De overwaarde wordt dan gestort in een beleggings- of premiedepot dat de maandlasten drukt en een deel van de aflossing opbouwt. Dergelijke hypotheekconstructies zijn al jaren een doorn in het oog van de overheid

.

Nou, het lijkt mij dat (extra) geld lenen om dat vervolgens te beleggen ook alle gedupeerden op dit forum inmiddels al een doorn in het oog is.
Hulde dat hier een stokje voor gestoken wordt. Het is de doodsteek voor sluwe SpaarSelect adviseurs die mensen een veel te hoge hypotheek verkochten voor een zogenaamd slimme constructie.