[ archief ] Hypotheek afsluiten bij Vereniging Eigen Huis

[maritza]

Vereniging Eigen Huis pretendeert onafhankelijk te zijn en de belangen te behartigen van eigenhuisbezitters. Daarnaast zijn ze commercieel en verkopen ze hypotheken en beloven aan de klanten een retourprovisie.Wat houdt de retourprovisie in? Van de provisie die zij ontvangen van de hypotheekverstrekkers, trekken ze hun eigen vaste kosten af(€1.650) en het verschil is de retourprovisie, waar de klant recht op heeft. Nu blijkt in de praktijk dat niemand deze toegezegde retourprovisie ontvangt. De reden die Ver.Eigen Huis op geeft: de provisie was lager dan € 1650. Heeft u hier ook ervaring mee, reageer svp.Hoe kunnen we met z'n allen hier een eind aan maken?

[Blond en slim]

Beste Maritza

Ook ik zet vraagtekens, alleen hele andere, bij de opzet van VEH. Ik deel alleen jouw mening niet. De achtergrond en doelstelling van VEH is meer dan te billijken. Ze doen hun werk op no cure no pay basis en vragen een maximum tarief van 1.650 Euro per advies. Prima toch. Mocht de hypotheek minder dan dat bedrag aan provisie opleveren hoef je als klant niet eens bij te betalen. Helemaal top.

Het is niet waar dat er niemand retourprovisie heeft ontvangen. Er zijn wel degelijk al uitkeringen gedaan. Bij die klanten die zo'n "laag" hypotheekbedrag (150.000 Euro) hebben of waarbij zo'n goedkoop product is aangeboden dat de provisie voor VEH minder is dan 1.650, kan inderdaad niets doorgegeven worden.

In de kern deel ik een deel van je bezwaar wel maar dan vanuit een andere achtergrond:

- VEH betaald geen retourprovisie over het deel in de lening wat aflossingsvrij gesloten wordt omdat over dat deel de provisie die ontvangen wordt te laag zou zijn, ik deel die mening niet. Ook over die delen wordt 0,50% betaald tot zelfs 1%.
- VEH geeft ook niets van de bonussen door aan de klant. Ze geven dat ook eerlijk aan onder het argument dat hiervan kosten worden gedekt zoals automatisering en dergelijke. In theorie te billijken alleen voor de klant ondoorzichtig. Jammer.
- Ze zeggen onafhankelijk te zijn terwijl ze (nog) niet eens met een meerderheid van de mogelijke aanbieders zaken kunnen doen. Hier zouden ze open kaart over moeten spelen.
- Ze werken zonder "eigen" adviseurs maar met gedetcheerden medewerkers van Brunel welke niet eens allemaal op dit moment aan de WFD eisen zouden voldoen als die al was ingegaan
- Het wettelijk verplichte "dagelijkse" toezicht wordt formeel nageleefd door de offerte aanvragen centraal vanuit 1 backoffice te doen en daar ook de uitgebrachte adviezen en correspondentie te bewaren (wederom medewerkes van Brunel). In de praktijk echter is er geen mogelijkheid tot dagelijks toezicht op de wijze van adviseren en de manier van communiceren op de Brunel medewerkers. Die werken vanuit huis of ontmoeten de klant in een beperkt aantal locaties in het land.
- Ze geven alleen aan dat voor zover zij nu weten de eventueel door te betalen provisie niet aan de fiscus hoeft te worden opgegeven terwijl duidelijk is dat dit wel het geval is. Je verwacht toch niet dat de klant de afsluitprovisie fiscaal in aftrek mag brengen, dan een deel terug betaald gaat krijgen waarbij VEH dat deel opvoert als uitgave op de verlies en winst rekening en zo ook belasting bespaart, en de klant dat dan weer netto mag ontvangen. Niets daarvan, gewoon in dat jaar afhalen van de aftrekpost "eigen woning". Uiteraard is wel de vraag of er nu reeds een inspecteur naar gaat zitten zoeken.

Al met al vindt ik ook dat er veel te verbeteren valt. Mijn persoonlijke visie is hierover reeds geventileerd naar VEH en werd beantwoord met een schrijven van de Directie dat vanuit strategische belangen geen verdere openheid gegeven kon worden. (vrij vertaling uit mijn geheugen).

Men bleef onder andere van mening dat een afsluitprovisie van 0,75% over een aflossingsvrij deel van 300.000 Euro onvoldoende was om iets door te vergoeden. Jammer!

[Financiele dienstverlenin]

Dames/ heren,

Laat u niet in de maling nemen door een vereniging die zegt onafhankelijk te zijn. Er is wel degelijk een commercieel belang bij deze vereniging, men maakt alleen gebruik van het beeld dat bestaat dat de VEH onafhankelijk zou zijn. De financiele branche weet beter, en heeft dat in de vakpers ook al als zodanig aangekaart. Helaas heeft dit de landelijke pers echter niet gehaald.

Ik sta dan ook volledig achter het verhaal van blond en slim.

[Blond en slim]

Beste medestander. In de kern zijn we het wellicht eens alleen ik wil wel benadrukken dat de doelstellingen van VEH op zich positief zijn. Het is alleen niet eerlijk dat ze hun naam en faam bij de burger gebruiken om voorbij te gaan wat ze derden (u wellicht) terecht of onterecht kwalijk nemen.

Ik heb het dan over het feit dat in de praktijk naar mijn weten geen enkel commercieel bedrijf de opbrengst per klant (provisie) uit het oog mag verliezen om continuiteit te behouden en zo service te waarborgen en tevens praktisch niet in staat is om met alle partijen arrangementen te onderhouden. Dat laatste hoeft al helemaal niet dus dat hoeft VEH zich ook niet aan te rekenen. Een Benz dealer hoeft zich er ook niet voor te schamen dat hij geen Opel verkoopt. Hij is volledig afhankelijk van zijn merk, niets mis mee. Daar is het alleen duidelijk voor de klant.

Het zou wellicht zelfs veel beter zijn als er tussenpersonen opstaan die zeggen "wij verkopen alleen maar producten van alleen ABN AMRO, wij staan zo achter die producten en die organisatie, daar maken wij ons sterk voor". Ik juich dat toe, laat het alleen de klant weten.

[Gast]

Ja, ik ben het met slim blondje eens dat de doelstellingen van de vereniging goed zijn. De vereniging is echter de laatste jaren wel op de commerciele toer gegaan. Niet iedereen was daar blij mee.

Maar ga naar een hypotheekadviescentrum en je krijgt een ingewikkeld advies. Over GeLINK nog maar niet te spreken. Je betaalt een provisie, meestal 1 %. Bij kapitaalverzekeringen zijn de kosten en voorwaarden zodanig ingewikkeld dat deze niet meer met elkaar te vergelijken zijn. De Financiele Bijsluiter dat een aantal A4tjes omvat kan je nog geen goede vergelijking geven. Daarin staan weer andere rekenrendementen. Het enige is waar een klant wat aan heeft is meerdere offertes aanvragen waarbij:

- verzekerd kapitaal hetzelfde is
- gelijke eerste inleg
- gelijke rekenrendementen

Alleen als deze gelijk zijn, kun je aan de maand- of jaarpremie misschien ontdekken welke goedkoper is. Dan heb je nog de boxkeuze van het ding. 'Moet de polis in Box 1 of Box 3 vallen?' Pardon? Wie is hier de adviseur?

Ik omarm daarom wel het initiatief om de kosten van het advies transparant te maken. Ik heb wel eens een adviseur gevraagd om een berekening te maken van een pensioengat. Ik zei erbij dat ik hem op een nader te bepalen uurtarief zou willen betalen omdat ik geen intentiehad om bij hem een lijfrentepolis af te sluiten. Hij was niet eens geinteresseerd....

Maar ik hoop dat de nieuwe wet Financiele Dienstverlening daar verandering in zal brengen.

Mvgr,

Sander

[Blond en slim]

Beste Sander, we gaan even "off topic" maar ik denk dat je de toegevoegde waarde van de WFD overschat. Maar wie ben ik. Zoals het er nu naar uitziet gaat hij toch van start aanstaande oktober. Gelukkig!

Wat gaan we er op vooruit? Hypotheek Adviseurs moeten dan in tegenstelling tot nu in ieder geval aan iets voldoen. Straks dus diploma's / vergunningen en permanente educatie. Nu hoef je voor alleen hypotheek advisering niets te hebben, ook geen SER inschrijving. (Wabb) Alleen als er (schade) verzekeringen worden verkocht is die noodzakelijk. De meeste hebben dat Assurantie papiertje echter wel.

Goed, dat is de theorie nu de praktijk. We hebben nu in NL zo'n 6000 SER inschrijvingen. Men verwacht echter nu al >9.000 aanvragen voor een Hypotheek vergunning onder de WFD. Hoe kan dat? Binnen de WFD is, naar het er nu laat uitzien, een diploma voor Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) voldoende als je maar binnen 2 jaar basis beleggen haalt en bijvoorbeeld A-Leven. Veel adviseurs hebben in loondienst al hun SEH papiertje en kunnen nu direct zelf aan de slag met een voorlopige vergunning van de WFD. Dat SEH papiertje is een stuk makkelijker als je Assurantie B uit het verleden.

Zelfs iedereen kan een vergunning aanvragen....iedereen. Het leuke is, als je dat doet bij de AFM binnen 1 maand nadat dat de Wet is ingegaan krijg je die vergunning automatisch totdat definitief is beslist omtrent je aanvraag ....... en dat kan maximaal 24 maanden duren.

Dus consumenten (eigen huis bezitters)..... kom samen. We vragen allemaal een vergunning aan ..... dat zijn nog 3 Mio extra aanvragen en gaat het 5 jaar duren voordat alles is afgwezen. Tot die tijd ontvangen onze provisie zelf van de banken en verzekeraars.

At your service

[gemami]

Heb geen echt oordeel over de deskundigheid van VEH adviseurs, maar heb wel gelijktijdig bij de Hypotheker dezelfde offerte aangevraagd, die uiteindelijk fors goedkoper uitviel.
Hetzelfde gold voor de VEH notarisservice, die duurder uitviel dan de door de hypotheker voorgestelde notaris.

beste advies: shoppen en offertes opvragen.

[Gast]

Dan heb je dus eigenlijk wel een oordeel!.....Toch?