Gisteren kreeg ik een brief van de ING met wat voorstellen voor het verlengen van de rentevastperiode. Ten opzichte van 5 jaar geleden is de rente wat ongunstiger geworden maar daar was ik mij wel van bewust.
De ING hanteert in het aangeboden echter wat opslag percentages die verder niet uitgelegd worden. Ik heb daarom driect contact gezocht met de ING.
Het eerst opslag percentage is de "Top opslag" van 0,2%, de tweede opslag is de "Top extra opslag" van 0,3%. De opslagen zijn cumulatief.
Interessant werd het toch werd uitgelegd aan de telefoon hoe de opslag percentages tot stand komen.
De "Top opslag" legt voor hypotheken die een hoogte hebben tussen de 75% en 100% van de executiewaarde van de woning. De "top extra opslag" geldt voor hypotheken tussen de 100% en 125% van de executiewaarde. Om de executiewaarde te bepalen wordt de WOZ waarde genomen minus 20%.
Stel dat je vijf jaar geleden een eerste huis kocht voor 160.000 euro en een lening heb afgesloten van 180.000 euro voor alle bijkomende kosten.
ING neemt voor het advies de WOZ waarde of taxatierapport van 5 jaar geleden om het voorstel uit te rekenen. WOZ waarde was waarschijnlijk lager, zo rond de 150.000 euro. De ING bepaalt vervolgens de executiewaarde op 120.0000 euro.
De "Top opslag" geldt daarmee vanaf een hyptheekbedrag van 90.000. De "Top extra opslag" gaat gelden vanaf 120.000 euro.
Nu is het mogelijk om een nieuw taxatierapport op te maken of de laatste WOZ waarde te bepalen. Met en beetje geluk is je huis in 5 jaar tijd met 30% in waarde gestegen. De WOZ waarde is dan nu 195.000 euro. Hier 80% van is 156.000 euro. Dit tekent dat alles boven de 75% (117.000 euro) voorzien wordt van een rente opslag. En een hypotheek boven de 156000 zelf 0,5% opslag krijgt.
Het is met andere woorden onmogelijk om je hypotheek te verlengen zonder rente opslagen. Dit lijkt mij niet een heel duidelijk verhaal en zeker niet een verhaal dat ik mij kan herinneren van 5 jaar geleden. Daarbij hebben banken heel lang geadviseerd om in (lage risico) beleggingen te stappen met je hypotheek of een deels aflossingsvrij te nemen. Ik denk dat het aantal huishoudens dat na 1/6 van de looptijd daadwerklijk 1/6 van het hypotheekbedrag hebben afgelost op één hand is te tellen.
Nu weet ik allemaal wel dat het verleden niet veranderd kan worden maar ik stoor mij aan het feit dat er sprake is van 'opslagen' op een rentepercentage waar je bijna niet aan kan ontkomen. Veel helderder zou zijn om het rentepercentage te noemen waarin deze opslag zijn opgenomen en te spreken van kortingspercentages als je aan bepaalde voorwaarden voldoet.
| LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd. |
[ archief ] Verlenging rentevast periode ING Hypotheek
Re: Verlenging rentevast periode ING Hypotheek
fijn hé, zo'n bankenwereld die nu lekker zijn gang kan gaan,
omdat de concurenten weg gewerkt zijn door de overheid......
met dank aan:
DNB en de politiek die een STROP om de nek van de enige tegengas-bank wilde zien.
omdat de concurenten weg gewerkt zijn door de overheid......
met dank aan:
DNB en de politiek die een STROP om de nek van de enige tegengas-bank wilde zien.
Re: Verlenging rentevast periode ING Hypotheek
Er worden al decennia binnen alle geldverstrekkers verschillende percentages gebruikt, afhankelijk van hoe hoog de hypotheek is in verhouding tot de executiewaarde. Meestal liggen die grenzen bij bv. 70%, 100%, 125% van de E.W. Dis verschillende percentages worden ook in de diverse renteoverzichtjes genoemd. Alleen in de beknoptste overzichtjes worden vaak alleen de NHG percentages genoemd.
Er is dus niets nieuws onder de zon. Dit had je ook allemaal bij het afsluiten van de hypotheek kunnen weten. En de ene maatschappij hanteert los verschillende maatschappijen, de ander rekent met opslagen en weer een ander rekent misschien met kortingen ten opzichte van een veel hogere basisrente. Dat is allemaal lood om oud ijzer.
Ook zijn er zijn legio mensen met een hypotheek lager dan de executiewaarde of lager dan 75% van de executiewaarde. Het is dus helemaal niet zo dat aan die opslagen niet te ontkomen is. Wel is het zo dat je in zo'n korte periode zoals 5 jaar niet snel heel veel verschil in waarde zult hebben. Als je voor maar zo'n korte termijn de rente hebt vastgezet, is de kans inderdaad groot dat je de zelfde opslagen hebt.
Er is dus niets nieuws onder de zon. Dit had je ook allemaal bij het afsluiten van de hypotheek kunnen weten. En de ene maatschappij hanteert los verschillende maatschappijen, de ander rekent met opslagen en weer een ander rekent misschien met kortingen ten opzichte van een veel hogere basisrente. Dat is allemaal lood om oud ijzer.
Ook zijn er zijn legio mensen met een hypotheek lager dan de executiewaarde of lager dan 75% van de executiewaarde. Het is dus helemaal niet zo dat aan die opslagen niet te ontkomen is. Wel is het zo dat je in zo'n korte periode zoals 5 jaar niet snel heel veel verschil in waarde zult hebben. Als je voor maar zo'n korte termijn de rente hebt vastgezet, is de kans inderdaad groot dat je de zelfde opslagen hebt.
Re: Verlenging rentevast periode ING Hypotheek
Dat zullen niet vaak mensen zijn die een hypotheek afsluiten voor een eerste woning denk ik.kweenie schreef:Er worden al decennia binnen alle geldverstrekkers verschillende percentages gebruikt, afhankelijk van hoe hoog de hypotheek is in verhouding tot de executiewaarde. Meestal liggen die grenzen bij bv. 70%, 100%, 125% van de E.W. Dis verschillende percentages worden ook in de diverse renteoverzichtjes genoemd. Alleen in de beknoptste overzichtjes worden vaak alleen de NHG percentages genoemd.
Er is dus niets nieuws onder de zon. Dit had je ook allemaal bij het afsluiten van de hypotheek kunnen weten. En de ene maatschappij hanteert los verschillende maatschappijen, de ander rekent met opslagen en weer een ander rekent misschien met kortingen ten opzichte van een veel hogere basisrente. Dat is allemaal lood om oud ijzer.
Ook zijn er zijn legio mensen met een hypotheek lager dan de executiewaarde of lager dan 75% van de executiewaarde. Het is dus helemaal niet zo dat aan die opslagen niet te ontkomen is. Wel is het zo dat je in zo'n korte periode zoals 5 jaar niet snel heel veel verschil in waarde zult hebben. Als je voor maar zo'n korte termijn de rente hebt vastgezet, is de kans inderdaad groot dat je de zelfde opslagen hebt.
Er zit natuurlijk wel een punt in dat banken vijf jaar geleden je aanspoorden om ook de kosten koper mee te nemen in het hypotheekbedrag. Kosten je een huis van € 180.000,- dat waren ze er als de kippen bij om je een hypotheek van minimaal € 200.000,- te verstrekken. Als ze nu vijf jaar geleden hetzelfde verhaal hadden gehouden en dus een hypoteek verstrekt zouden hebben waarbij er in de voorwaarden stond dat deze hypotheek opslagrentes kenden boven 75% van de e.w. (€ 121.500,-) en boven de 100% (€ 162.000,-) dan heb je in mijn ogen een eerlijk en consistent verhaal als bank.
Voor mij is het het duwtje geweest om de nieuwe hypotheek bij een andere hypotheekverstrekker af te sluiten.
Re: Verlenging rentevast periode ING Hypotheek
De meeste starters zullen een hypotheek met NHG hebben. Dan heb je geen last van dit verhaal.
Als je gezien je spaargeld de keuze/mogelijkheid hebt om onder zo'n grens van bv. 100% te komen, dan zullen de meeste adviseurs dat ook wel zeggen. Maar als je zo ver boven die grens leent en je toch niet genoeg geld hebt om daaronder te komen, dan heeft het ook weinig zin om te zeggen dat áls je nu wel heel veel geld had, dat je dan een lagere rente zou hebben.
Heeft je nieuwe adviseur je trouwens wel op het verschil in de tarieven gewezen? Of heb je een hypotheek met NHG genomen? Of kwam je daar niet voor in aanmerking.
Als je gezien je spaargeld de keuze/mogelijkheid hebt om onder zo'n grens van bv. 100% te komen, dan zullen de meeste adviseurs dat ook wel zeggen. Maar als je zo ver boven die grens leent en je toch niet genoeg geld hebt om daaronder te komen, dan heeft het ook weinig zin om te zeggen dat áls je nu wel heel veel geld had, dat je dan een lagere rente zou hebben.
Heeft je nieuwe adviseur je trouwens wel op het verschil in de tarieven gewezen? Of heb je een hypotheek met NHG genomen? Of kwam je daar niet voor in aanmerking.
Re: Verlenging rentevast periode ING Hypotheek
Ach hebben we onze DSB groupie weerNoble schreef:fijn hé, zo'n bankenwereld die nu lekker zijn gang kan gaan,
omdat de concurenten weg gewerkt zijn door de overheid......
met dank aan:
DNB en de politiek die een STROP om de nek van de enige tegengas-bank wilde zien.
Tegengas bank, man laat me niet lachen. Als er een prijs voor rente opslagen zou bestaan dan was de DSB met glans wereldkampioen geworden.
Re: Verlenging rentevast periode ING Hypotheek
Als jou contract aflopende is, kan je toch wisselen van aanbieder/bank.EdoK schreef:Gisteren kreeg ik een brief van de ING met wat voorstellen voor het verlengen van de rentevastperiode. Ten opzichte van 5 jaar geleden is de rente wat ongunstiger geworden maar daar was ik mij wel van bewust.
De ING hanteert in het aangeboden echter wat opslag percentages die verder niet uitgelegd worden. Ik heb daarom driect contact gezocht met de ING.
Het eerst opslag percentage is de "Top opslag" van 0,2%, de tweede opslag is de "Top extra opslag" van 0,3%. De opslagen zijn cumulatief.
Interessant werd het toch werd uitgelegd aan de telefoon hoe de opslag percentages tot stand komen.
De "Top opslag" legt voor hypotheken die een hoogte hebben tussen de 75% en 100% van de executiewaarde van de woning. De "top extra opslag" geldt voor hypotheken tussen de 100% en 125% van de executiewaarde. Om de executiewaarde te bepalen wordt de WOZ waarde genomen minus 20%.
Stel dat je vijf jaar geleden een eerste huis kocht voor 160.000 euro en een lening heb afgesloten van 180.000 euro voor alle bijkomende kosten.
ING neemt voor het advies de WOZ waarde of taxatierapport van 5 jaar geleden om het voorstel uit te rekenen. WOZ waarde was waarschijnlijk lager, zo rond de 150.000 euro. De ING bepaalt vervolgens de executiewaarde op 120.0000 euro.
De "Top opslag" geldt daarmee vanaf een hyptheekbedrag van 90.000. De "Top extra opslag" gaat gelden vanaf 120.000 euro.
Nu is het mogelijk om een nieuw taxatierapport op te maken of de laatste WOZ waarde te bepalen. Met en beetje geluk is je huis in 5 jaar tijd met 30% in waarde gestegen. De WOZ waarde is dan nu 195.000 euro. Hier 80% van is 156.000 euro. Dit tekent dat alles boven de 75% (117.000 euro) voorzien wordt van een rente opslag. En een hypotheek boven de 156000 zelf 0,5% opslag krijgt.
Het is met andere woorden onmogelijk om je hypotheek te verlengen zonder rente opslagen. Dit lijkt mij niet een heel duidelijk verhaal en zeker niet een verhaal dat ik mij kan herinneren van 5 jaar geleden. Daarbij hebben banken heel lang geadviseerd om in (lage risico) beleggingen te stappen met je hypotheek of een deels aflossingsvrij te nemen. Ik denk dat het aantal huishoudens dat na 1/6 van de looptijd daadwerklijk 1/6 van het hypotheekbedrag hebben afgelost op één hand is te tellen.
Nu weet ik allemaal wel dat het verleden niet veranderd kan worden maar ik stoor mij aan het feit dat er sprake is van 'opslagen' op een rentepercentage waar je bijna niet aan kan ontkomen. Veel helderder zou zijn om het rentepercentage te noemen waarin deze opslag zijn opgenomen en te spreken van kortingspercentages als je aan bepaalde voorwaarden voldoet.
Misschien ook andere banken raadplegen, hoe het daar is !
