[ archief ] Bepaling van de boeterente bij oversluiting van hypotheek

[lits77]

Het volgende is het geval:

Ik heb recent samen met mijn vrouw besloten om onze hypotheek over te sluiten. We hebben nu een hypotheek bij de Postbank en willen naar de Rabobank. De bijkomende kosten worden meegefinancierd, alles wordt geregeld. Op 29 juni krijgen we de conceptaktes binnen van de notaris, waarbij het boetebedrag van de Postbank is verhoogd vanaf om en nabij € 12.000,- naar € 14.843,65 (FAX-datum 28-06-2005). het overstijgt het financieringsbedrag, maar de extra kosten à € 3400,- zijn op korte termijn wel te overbruggen.

Een dag later krijgen we telefoon van de notaris, die heeft de mededeling dat de Postbank een wijziging van de boeterente heeft doorgegeven. Het bedrag is nu € 16.590,82 (FAX-datum 29-06-2005)geworden, ook met een contante waardeberekening gedaan. De rente zou zijn gedaald waardor het betreffende bedrag opnieuw hoger uitkomt.

Kort samengevat: Originele opgave boeterente (bij aanvraag offerte Rabobank, medio april) ± € 12.000,-. Laatste opgave Postbank € 16.590,82. Dit is een stijging van 38%, voor een daling van de rente met een paar 0,1%. Is dit redelijk te noemen?

Het vreemde is, dat als we bij de Postbank zelf zouden oversluiten, zou de boeterente (telefonische opgave) maar € 9.000,- bedragen. Ik begrijp wel dat zij het fijn vinden, als we klant bij de Postbank blijven.

Mijn eerste vraag is nu hoe een contante waarde berekening exact in elkaar zit, hier heeft de Postbank namelijk geen specificatie van opgegeven. Ik heb nu dus het gevoel dat er maar wordt opgegeven.

Een tweede vraag is op welke termijn een boeterente met zo'n groot bedrag kan worden aangepast? Als het laatste bedrag al terecht zou zijn, is het wel erg kort dag om een dergelijk bedrag nog bij te financieren.

Met vriendelijk groet en bij voorbaat dank,

Joris van Litsenburg

[CB]

Misschien kun je hier wat mee.

http://www.actuelerentestanden.nl/pages ... erente.asp

[WillemMual]

Oversluiten is in de meeste gevallen een kansloze missie. De boeterente die u moet betalen is gewoon het verschil tussen hetgeen de Postbank van u tegoed had over de resterende periode en de rente die zij nu voor vergelijkbare leningen en de restant looptijd rekenen, rekening houdend met een deel (20%) dat u sowieso jaarlijks boetevrij mag aflossen.

De echte boete wordt echter pas op het moment van het passeren van de akte bepaald. In uw geval is de rente blijven dalen en is het verschil tusen de contractrente en de dagrente alleen maar opgelopen. Daarbij vraag ik me af of er uberhaupt verschil zit tussen de hoogte van de rente bij de Postbank en de Rabobank, dus die move ontgaat mij ook, maar de Rabobank heeft mooie reclames over sigaren uit eigen doos.

U had gewoon aan de Postbank moeten vragen om de rente te middelen. Dan krijgt u een rente die weliswaar iets hoger is dan een rente voor een nieuwe lening maar dan had u een aanzienlijk bedrag aan kosten kunnen besparen. Er wordt namelijk een rente bepaald die rekening houdt met de restant looptijd van de oude rente en de looptijd van de nieuwe rente.

Had u oook nog een hogere inschrijving gehad dan had het hele circus zonder tussenkomst van de notaris kunnen plaatsvinden en had u naast de boete, afsluitkosten en notariskosten kunnen besparen.

De mensen die oversluiten zijn vaak niet de mensen die EUR 15.000 op de bank hebben staan. In dat geval worden de kosten meegefinancierd waardoor de rente over de boete en de gemaakte kosten niet aftrekbaar is. Wat nu resteert is een voordeel op de korte termijn, een hogere restschuld em een deel van de lening waarover de rente niet aftrekbaar is. Ik vind dan ook dat u een "beetje" genept bent. Wat ik zou willen weten is, hoeveel voordeel heeft het u nu opgeleverd in de maandelijkse last? Als u nog niet bij de notaris bent geweest dan zou ik u sterk aanraden de boel af te blazen. Het levert u geen voordeel op! Ik kan het zo voor u uitrekenen!!!!

[lits77]

Op de vraag of het interessant is (was) om over te sluiten is het antwoord ja.
Ik zou een netto besparing hebben van ongeveer 50%, zeg maar € 200,-.

De sigaar uit eigen doos krijg je niet alleen bij de Rabobank, maar ook bij andere banken en overigens vrijwel alle commerciële bedrijven.

Doordat ik al diverse vraagtekens had bij de Postbank, was de keuze voor de Rabobank voor mij niet moeilijk. De Rabobank heeft tevens mijn betaalrekeningen in handen. Ik heb bij die bank een beter gevoel, maar dat is denk ik persoonlijk.
De Postbank heeft mij in de afgelopen 3 jaar een ronduit slecht gevoel gegeven. Slechte omgang met adresgegevens, onregelmatige en onduidelijke informatie en een slechte bereikbaarheid, hebben ervoor gezorgd dat ik niet vertrouwen in de Postbank heb dat je nodig hebt bij geldzaken.

Wat betreft de inschrijving bij de notaris kan ik kort zijn: dat ik 3 jaar geleden inderdaad moeten doen, en doe dat daarom alsnog.

Doordat ik erg graag weg ga bij de Postbank, ga ik toch door met de oversluiting. Ik laat de laatste opgave van Postbank overigens wel narekenen.
Het oversluiten van de hypotheek is onze keuze en ik sta daar nog achter, maar deze wijzigingen van de boeterente (2x binnen een week voor het passeren, zetten mij wel voor het blok. Er komt na het oversluiten overigens een premiedepot vrij vanuit de Postbank, echter ik kan hiermee niet het restant van de rekening betalen. Ik moet nu dus op stel en sprong een overbrugging maken met de Postbank. Uiteindelijk vind ik dat het vervelendste.

Groet.

[WillemMual]

U sluit dus alleen maar over vanuit emotionele overwegingen, want de argumenten die u aangeeft zijn:

De Postbank is slecht bereikbaar en verwerkt mijn adrteswijziging niet;
Mijn rekeningen lopen al bij de Rabobank;
Er zit nog geld in een premiedepot waarmee de boete (gedeeeltelijk) betaald kan worden.
Het scheelt EUR 200,- in de maand.

En dat kost u ruim EUR 16.000,-.

Ik neem aan dat het premiedepot destijds bedoeld is voor het betalen van de premie van de levensverzekering. (Spaarhypotheek?) Kennelijk was toe de hoger hoger en had u op grond hiervan een hoger vergoeding op het depot en als er sprake is van een spaarhypotheek een hoge vergoeding op de polis. En bij de Rabobank begint u gewoon weer met opbouwen van vermogen of misschien stopt u daar zelfs mee. Aflossingsvrij is natuurlijk nog veel goedkoper!

Tegen zoveel onnozelheid kan ik niet op. Misschien is er iemand anders die u kan laten inzien dat u bezig bent met een hele domme beslissing. Misschien iemand anders in het forum!?

[lits77]

Op het moment van het maken van de offerte was het zeker interessant om over te sluiten. Doordat het aanbod van de Rabobank per saldo lager was dan dat van de Postbank, was de overweging niet moeilijk als je de "emotionele" redenen** nog meetelt. Ik moet bekennen dat ik niet wist dat de boeterente in deze mate kan fluctueren. Het is mij uitgelegd hoe deze berekening werkt, en heb het zelf dus verder uitgewerkt.
Het gaat er mij meer om dat de aflossingsnota van de (Post-)bank zo laat nog aangepast mag (?) worden. Ze rekenen wel een maand opzegtermijn, maar mogen wel tot op de dag van passering het boetebedrag wijzigen. Ik zou zeggen dat ze hier ook een officiële offerte aan vast moeten hangen, die een bepaalde termijn geldig is.

Ik wil nog vermelden dat ik niet direct in financiële problemen zal raken, ik heb nog genoeg achter de hand.

** Ik vraag mij af of een bedrijf dat nog niet eens mijn juiste adresgegevens kan hanteren geschikt is om mijn bankzaken te regelen. Het heeft 2 jaar geduurd, voordat men mijn gegevens had gewijzigd. Vervolgens stuurt men een bevestiging van wijziging naar mijn oude adres. Het is maar een klein voorbeeld van een lijst van "emotionele" redenen.
Als men mijn gegevens niet goed beheert, zouden ze dat dan wel kunnen met mijn daadwerkelijke geldzaken?

[CB]

Het gaat er mij meer om dat de aflossingsnota van de (Post-)bank zo laat nog aangepast mag (?) worden. Ze rekenen wel een maand opzegtermijn, maar mogen wel tot op de dag van passering het boetebedrag wijzigen. Ik zou zeggen dat ze hier ook een officiële offerte aan vast moeten hangen, die een bepaalde termijn geldig is.

Ga er vanuit dat de RABO, ABN/AMRO, ING Bank etc dezelfde methode hanteren.

==================================================

Wanneer is de hypotheek bij de Postbank afgesloten en voor welke economische looptijd, dus niet de rentevaste periode. Het zal zeer waarschijnlijk voor 30 jaar zijn geweest.

Wordt de nieuwe hypotheek door de RABO weer voor 30 jaar afgesloten?

Stel je hebt de hypotheek bij de Postbank 5 jaar geleden afgesloten, dan zijn de bedragen van de Postbank gebaseerd op een restant looptijd van 25 jaar.

Bij de RABO zijn de bedragen gebaseerd op 30 jaar. Rabo € 200,00 per maand goedkoper, maar je moet dit bedrag wel 60 maanden langer betalen.

Vergelijk ook of de kapitaalsopbouw gedurende de economische looptijd afwijkt van elkaar. Ben je na 30 jaar van je hypotheek af of bestaat de mogelijkheid dat er een restant over blijft.

Het vergelijken van hypotheken is niet alleen een kwestie van de maandlasten vergelijken. De kapitaalsopbouw is ook van belang.

[lits77]

Ik ben met de polissen van de Postbank (aflossingsvrij en maatwerk) naar de Rabo gegaan en gevraagd om dezelfde constructie. De (resterende) looptijd is ook gelijk gebleven (27 jaar). De enige factoren die nu veranderen zijn de rente en de rentevaste periode, de bank uiteraard en het premiedepot dat ik bij de Postbank had komt te vervallen, terwijl de verzekering die eraan vastzit dezelfde constructie krijgt als bij de Postbank. Deze afweging heb ik zeer bewust gemaakt.
Bovendien heb ik voldoende geregeld om terzijnertijd voor voldoende aflossing te zorgen.

Dit topic gaat mij sec om de boeterente en de termijn waarop deze nog mag wijzigen. Dit terwijl er een opzegtermijn van 1 maand wordt gevraagd, wat ik eigenlijk normaal is bij langlopende contracten.
Ik ben nu binnen 1 week voor ondertekening van de nieuwe hypotheek enorm voor het blok gezet, doordat ik ruim € 5000,- moet bijbetalen ten opzicht van de financiering. Van het bedrag lig ik niet wakker, zeker niet als ik dit bekijk over de looptijd van de hypotheek. Het gaat mij meer om de (zeer) korte termijn. Voor hetzelfde geld regel ik nu wat voor dit extra bedrag, terwijl op de dag van passeren nog een fax bij de notaris mag liggen. Hierop staat dan dat de boeterente weer is gewijzigd en dat betekent weer € 2000,- extra.
Ik kan je verzekeren dat ik rekening heb gehouden heb met een wijziging van de rente, maar niet in deze mate.[/quote]

[lits77]

Tegen zoveel onnozelheid kan ik niet op. Misschien is er iemand anders die u kan laten inzien dat u bezig bent met een hele domme beslissing. Misschien iemand anders in het forum!?

Ik ben mij inmiddels wel bewust van de (twijfelachtige) keuze die ik heb gemaakt. De betiteling onnozelheid voegt voor mij geen waarde toe aan de discussie. Het slaat ook op mijn beslissing om over te sluiten. Terwijl dat er voor mij buiten staat. Er zijn genoeg mensen die denken dat ze kunnen uitrekenen wat een oversluiting kost danwel oplevert. Men rekent dan uit uit wat het oplevert, waarbij men een aantal aannames doet. Net als ik overigens. Ik neem bijvoorbeeld aan dat ik vanaf mijn 28e jaar nog niet op mijn topsalaris zit. Ik neem bijvoorbeeld ook aan dat het extra spaarfonds dat ik heb lopen ook geld opbrengt en eventuele tegenvallers mbt de hypotheekaflossing tzt afdekt.
Voor degene die het denkt: ik heb geen instelling "wie dan leeft, wie dan zorgt". dan moet je namelijk geen huis kopen. Ik twijfel er alleen niet aan dat ik aan het eind van de looptijd van mijn hypotheek kan aflossen. Tegelijkertijd sta ik in de beginfase voor de vraag hoe ik mijn maandlasten omlaag kan krijgen zonder beleggingshypotheek. Momenteel kan dat dus met een lagere rente. Doordat niemand mij kan voorspellen wat de rente in de toekomst gaat doen, maak ik daarom mijn eigen aannames. Toen ik ben gaan informeren voor oversluiten, was de rente "historisch laag", kan haats niet lager. Vervolgens daalt de rente binnen een maand tijd weer met 0,2%.
De concurrentie op de hypotheekmarkt is moordend, welke bank durft het aan om de rente als eerste weer te verhogen?

Rara... wie heeft het nu over onnozelheid.

[WillemMual]

Dan moet u mij toch eens het volgende uitleggen.

U heeft een maatwerkhypotheek bij de Postbank. U vraagt aan de Rabobank om een vergelijkbare hypotheek als een maatwerkhypotheek. Dar wordt dus een Op Maat Hypotheek. Tevens wilt u de lasten verlagen zonder voor een beleggingshypotheek te kiezen. Ik kan u verzekeren dat zowel een Maatwerkhypotheek als een Op Maat Hypotheek beleggingshypotheken zijn, inderdaad met een extra beleggingfonds, een fonds waarin gespaard kan worden tegen de hypotheekrente.

Als nu iets niet interessant is dan is het sparen tegen een lage rente of inleggen in een Op Maat rekening of een hypotheekrentefonds. Zeker met het toekomstperspectief dat u u zelf voor ogen houdt en een hogere rente is voor het meest interssant een goede vergoeding in de maatwerkverzekering en op termijn aftrek in de hoogste schijf.

Maar goed ik begrijp dat u niet op advies wacht maar een medestander zoekt die vindt dat de boete eenmalig berekend moet worden en niet meer mag veranderen. Dat is inderdaad heel nobel om een lans te breken.

Wat dat betreft ben ik het met CB eens. Er is geen bank of verzekeraar te vinden dat het op het andere manier doet dan u nu ervaart met de Postbank. En nu heb ik gehoord dat de Postbank de rente voor bestaande bouw op 4 juli 2005 nog eens met 0.1% gaat verlagen met als gevolg ........ een hogere boete!!!

[belastingconsulent]

Het scheelt u 200 euro per maand??

Ik denk het niet, dit bedrag is alleen rente die u bespaart voor de huidige rentevastperiode. Maar hoe zit het met de aflossing?? Het extra geleende geld voor de afsluitkosten zal ooit eens betaald moeten worden. Als u bijvoorbeeld 5 jaar rentevastperiode een voordeel van 200 euro in de rentebetaling heeft, scheelt dit 5x12x200=12000euro. Maar u heeft 16000 aan boete en overige extra (afsluit)kosten. Wanneer worden die terug betaald??? En 30 jaar maar rente over dit bedrag betalen....
(ik neem even wat fictieve cijfers en rentevastperioden, had geen zin om het hele verhaal door te lezen, hoop dat mensen ooit wijzer worden in het hele oversluiten van hypotheken)
Trouwens de boeterente en overige oversluitkosten zijn alleen éénmalig aftrekbaar als het oversluiten is bedoelt voor verbouwing en verbetering eigen woning, heeft de adviseur hier ook rekening mee gehouden?? Jaarlijkse renteaftrek over de financiering van deze bedragen kunt u dus wel vergeten.

[Wombarg]

Let er vooral op dat je de aan de maatwerk gekoppelde verzekering zelf dient op te zeggen, anders blijft de Postbank premie afschrijven om je na drie maanden een brief te sturen dat ze de premie in een beleggingsconstructie voor je hebben gegoten, waardoor de premie kan blijven worden afgeschreven zonder aan een hypotheek gekoppeld te zijn.
Ook de proforma eidafrekeing is een ding waar ze mee rommelen.
Zo kreeg ik er twee toegestuurd berekend op de zelfde dag en voor de zelfde dag, verschil ruim 1300 euro, navraag heeft geleid tot een bosje bloemen als excuus.
Telefonisch het boetebedrag doorgeven kan men bij de postbank niet, faxen en e-mailen ook niet....tot er iemand van de postbank belde met een tegenvoorstel voor de hypotheek, deze flapte zo het boetebedrag er uit.
Dus wil je van de Postbank het boetebedrag weten (duurt normaal 2 weken) dan kan je dit versnellen door een postbank hypotheek adviseur te bellen en hem te vertellen dat je de hypotheek bij de postbank zelf wil oversluiten.
Zowieso goede keus om bij de postbank weg te gaan.

[travis182]

U had gewoon aan de Postbank moeten vragen om de rente te middelen. Dan krijgt u een rente die weliswaar iets hoger is dan een rente voor een nieuwe lening maar dan had u een aanzienlijk bedrag aan kosten kunnen besparen.

Ook dit is niet waar. Middelen is alleen nuttig als je rente bijvoorbeeld over 2 jaar afloopt en je bang bent dat de rente tegen die tijd inmiddels fors is gestegen. Je kunt die nieuwe rente nu alvast 'vast zetten' door je huidige rente te middelen met de nieuwe rente. Bij het middelen van de rente wordt volledig rekening gehouden met de restant looptijd van je hoge vaststaande rente.

Stel je hebt nu 100.000 tegen 7,0% nog 2 jaar.
Huidige rent = 5,0% voor 5 jaar vast.

100.000 * 7,0% * 2 = 14.000 rente in 2 jaar
100.000 * 5,0% * 3 = 15.000 rente in de 3 jaar daarna
--------------------------------------

29.000 / 5 jaar = 5.800 ofwel 5,8%

Je gemiddelde rente wordt dus 5,8%

De bank houdt dus volledig rekening met je huidige rente en smeert de lasten hiervan uit over de periode die je verlengt. Je betaalt de lasten dus gewoon volledig aan de bank!!

Naar een andere bank voor een lagere rente schiet ook niet op, want je betaalt altijd in de boete de rente die je huidige bank misloopt.