[ archief ] oversluiten hypotheek, zin of onzin ???

[mars36]

Ik sta op het punt om mijn aflossingsvrije hypotheek over te sluiten.

Dit is de huidige situatie;

242K tegen 6,5% rente (nog 5 jaar rente vast)
13K tegen 4,6% rente (variabele rente, geen rentevast termijn)
255K dus totaal

Totale huidige rentelasten ong. 1.365,- p.mnd.

Dit kan de nieuwe situatie worden;

255K pus 25K (boeterente 22K, taxatiekosten etc. etc.).
280K totaal tegen 3,6% voor 5 jaar vast

Totale nieuwe rentelasten ong. 840,-

Derhalve een besparing van 1.365,- -/- 840,- = 525,- p.mnd.
De rente vasttermijn is 5 jaar, dus 525,- X 60mnd = 31.500,- Besparing !

Wat zie ik over het hoofd

Mvrgr,

Marcel

[wrx]

Wat is de vrije verkoopwaarde van de woning?Zit er overwaarde in als je het nog eens wil verkopen.Zulk soort dingen moet je echt naar kijken.
Ik weet niet of de boeterente aftrekbaar is,maar het lijkt me een aardige besparing zo.Bij welke maatschappij is dit dan,3,6% rente voor 5 jaar.
Stel deze vraag ook eens op het hypotheek forum,daar kunnen ze je veel meer uitleg geven dan ik.

Succes

[mars36]

De taxatiewaarde is ong. 420 a 450K.

De hypotheekverstrekker is Agenta (via Independer.nl).

Bedankt voor de tip vwb het andere forum, ik ga het zeker proberen,

mvrgr,

Marcel

[Gast]

Marcel,

Argenta bedoel je.

840 bruto is ongeveer 590 netto
1365 bruto is ongeveer 955 netto (je betaald meer rente maar krijgt ook meer terug)
verschil is dus netto 365

HEB JE AL EEN RENTEMIDDELING BIJ JE EIGENBANK GEVRAAGD? Dan hou je wel een hogere rente maar hoef je de hypotheek niet te verhogen. Lagere hypotheek is ook minder lasten. Kosten zijn dan ook nihil.

Met oversluiten spek je vooral de adviseur, bank, taxateur en notaris.

[mars36]

inderdaad , het is Argenta.

Bij de AMEV (huidige verstrekker) heb ik inmiddels ook een offerte opgevraagd, deze komen echter niet verder dan 4,2%.

Tevens staan er in deze offerte ook oversluitkosten.

Onze huidige hypotheekadviseur heeft deze voor ons echter gehalveerd.
Ondanks deze halvering van kosten (1350 ipv 2700) blijft het verschil in rentepercentage aanzienlijk.

[Gast]

mars36


Geplaatst op 06 Apr 2005 14:41 door mars36

255K pus 25K (boeterente 22K, taxatiekosten etc. etc.).
280K totaal tegen 3,6% voor 5 jaar vast


De rente vasttermijn is 5 jaar, dus 525,- X 60mnd = 31.500,- Besparing !

Wat zie ik over het hoofd Shocked

Mvrgr,

Marcel

25.000,00 euro hogere schuld? Die moet u ook afbetalen volgens mij, 'k dacht dat de besparing dan maximaal 6.500,00 euro is. De extra verzekering over die 25k moet er waarschijnlijk ook nog worden afgetrokken. Of zie ik dat verkeert.

[Blond en slim]

Er wordt nog wat over het hoofd gezien.

Ten eerste is de afsluitprovisie, boeterente en dergelijk formeel pas wederom volledig aftrekbaar als eenmalige utigave eigen woning als de oorspronkelijke lening ook VOLLEDIG is aangegaan ter aanschaf, verbetering en/of verbouwing van de woning. In de meeste gevallen zit er in de eerste hypotheek al een deel voor zaken als:

Rente tijdens de bouw bij nieuwbouw
Afsluit en hypotheekaktekosten
Storting koopsom polis
Wie weet wat nog meer.

Formeel is hierover de rente NU ook al NIET meer aftrekbaar. Het zijn of geen kosten ter aankoop van de woning (maar financieringskosten) of rente op rente uitgaven zoals betaalde rente over meegefinancierde afsluitkosten en rente tijdens de bouw. Stel dat 5% van de hypotheek hieruit bestaat mag je formeel ook de eenmalige aftrekposten maar opvoeren voor 100%-5% = 95%.

Dat ten eerste. Daaropvolgend moet nu weer bij dat eerst verkregen totaal bedrag aan Box III lening (die 5%) de nieuwe uitgaven aan afsluitkosten, overlsuitkosten en boetes bij opgeteld worden. Dat totale bedrag kan nu wel eens bij elkaar zo'n 50k zijn geworden. Die hoort in Box III thuis en daarvan is de rente NIET aftrekbaar. Reken uit je verlies.

Wil je dus een juiste vergelijking maken dan zal je eerst je huidige echte NETTO maandlast moeten vergelijken met je nieuwe NETTO maandlast. Dat verschil zal naar verwachting niet genoeg zijn om de NETTO kosten te dekken (inclusief aflossen van het extra leningdeel over 5 jaar).

Ik ga er van uit dat je lening lager is dan 75% EW anders dan kan het ook nog eens zo zijn dat je over 5 jaar door die hogere lening net in een hogere risicoklasse terecht gaat komen en over de GEHELE lening 0,2% meer gaat betalen voor de daarop volgende jaren. Ook gaat dan de opmerking van de persoon hiervoor weer op van mogelijk een hogere premie.

Wat ik zou doen?
Pak een spreadsheet en reken alles in 30 minuten eens exact door, ik hoor de uitkomst graag. Ik denk dat je blijft zitten. Neem dan in het voordeel van het oversluiten ook mee dat je na overlsuiten de besparing op de bank kan zetten en daar rente over kan vangen. Dat is wel zo eerlijk. Het gaat er alleen wel op neer komen dat je met de gehele exercitie 60 maanden je maandelijkse besparing appart zet om kosten terug te verdienen die je nu maakt. Hmmmm! FF denken!

[Blond en slim]

Welke bank zit je nu eigenlijk, wellicht heb ik een TIP voor je!

[Blond en slim]

Zag het al AMEV, GA FF KIJKEN!

[Gast]

klopt de kosten voor oversluiten zijn aftrekbaar zoals boete ed. maar alleen voor 34 tot 52% afhankelijk van je inkomstenschijf box 1. De extra schuld voor het oversluiten moet inderdaad in box 3 komen en daardoor is de rente over dit bedrag niet meer aftrekbaar! dus alle komende restende 30 jaar. Veelal zijn dit zaken die door een hypotheekadviseur niet besproken worden (die kijkt alleen naar zijn eigen provisie), maar kost je een hoop geld!

[Blond en slim]

AMEV Bedrag Rente Bedrag IB Netto rente
Box I lening € 245.000 6,5% € 15.925 42% € 9.237
Box III lening € 10.000 6,5% € 650 0% € 650
Netto per jaar € 9.887
In 5 jaar € 49.433


Argenta
Box I lening € 245.000 3,60% € 8.820 42% € 5.116
Box III lening € 10.000 3,60% € 360 0% € 360
Box III lening € 25.000 3,60% € 900 0% € 900
Netto per jaar € 6.376
In 5 jaar € 31.878


Surplus Argenta € 17.555
Aftrekbaar eenmalig € 25.000 95% = € 23.750 x 42% € 9.975
Netto voordeel € 27.530
Investering € 25.000
Winst (exlusief credit rente) € 2.530

Laat het met een beetje rente op rente maximaal 4.000 Euro worden.
Ik ben even uitgegaan van 42% IB voordeel. Daar zit je al aan bij een belastbaar inkomen boven de 16.000 Euro dacht ik. Als de IB heffing lager wordt is het voordeel groter. Als de IB heffing hoger wordt tot maximaal 52% heeft het helemaal geen zin. De situatie geeft aanleiding om aan te nemen dat het IB voordeel hoger is dan 42% maar dat weet je alleen zelf.

Succes

[Blond en slim]

ff opnieuw, zit een foutje in was even te snel

[Blond en slim]

Het verschil wordt in detail iets anders daar ik het variabele deel niet had meegenomen. In mijn berekening wordt de netto jaarlast nu voor AMEV € 9.735,26. Het surplus voor Argenta voor alleen de rente is dan geen 17.555 maar iets lager namelijk 16.798. Scheelt niet veel maar toch.

Het verschil is dan geen 4.000 Euro maar iets meer dan 3.000 Euro. Als ik nog verder ga kan er ook nog sprake zijn van een belastbaar vermogen in Box III. Als dat zo is dan wordt die grondslag door mijn delen in Box III naar beneden gebracht wat weer 1,2% over dat bedrag per jaar aan FVRH geeft. In dat geval wordt het voordeel rond de 5.500 euro.

Blond he?

[Gast]

Volgens Vereniging Eigen Huis is de boeterente niet aftrekbaar. Over de afsluitprovisie, notariskosten ter verkrijging hypotheek, kadasterkosten en taxatiekosten weet ik eigenlijk niet of die eenmalig aftrekbaar zijn.

[Blond en slim]

Waar heb je dat gelezen of bevestigd gekregen? De adviesdesk "hypotheekservice" van VEH zegt namelijk zelf van wel.

Tip, gewoon je inspecteur schrijven. Die zal het je bevestigen!

Gelukkig doe ik mijn aangifte bij de belastingdienst en niet bij VEH. VEH is verder ook van mening dat als de klant retourprovisie ontvangt zij deze niet hoeft op te geven aan de belasting. Vraag dat maar eens aan je inspecteur? Daar is hij het niet mee eens. Door de klant terugontvangen provisies dienen van de in dat jaar opgevoerde aftrekpost i.v.m. de eigen woning afgetrokken te worden. Anders zou het voor de partij die de retourprovisie weg geeft (tussenpersoon) wel een bedrijfsmatige aftrekpost zijn en voor de burger een onbelast inkomen. En dan de consument ook nog de gehele afsluitprovisie aftrekken van de belasting? Zo makkelijk maken ze het nu ook weer niet.

[Gast]

Ik heb pas geleden de hypotheek op mijn huis overgesloten naar een nieuwe lening en heb daarvoor diverse kosten moeten maken. Zijn die kosten aftrekbaar voor de inkomstenbelasting?
Ja, alle kosten die verband houden met de eigenwoningschuld (box 1 lening), zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De kosten van een (hypothecaire) lening die betrekking hebben op een box 3 lening, bijvoorbeeld een lening ten behoeve van de aankoop van een tweede woning, zijn niet aftrekbaar. De kosten (bijvoorbeeld taxatiekosten, boeterente, afsluitprovisie - binnen bepaalde grenzen - en hypotheekaktekosten van de notaris) worden vaak meegefinancierd in de nieuwe geldlening. De rente over dat deel van de lening is echter niet aftrekbaar. Dit gedeelte van de lening hoort niet thuis in box 1 maar in box 3 en kan daardoor verrekend worden met het vermogen in box 3.

Dus taxatiekosten, boeterente, hypotheekaktekosten en afsluitprovisie zijn niet aftrekbaar. Worden deze kosten meegefinancierd, dan valt dit deel in Box 3. Dit leningdeel mag pas van het heffingsgrondslag worden afgetrokken minus 2500 euro. Is er voldoende vermogen, dan raad Vereniging Eigen Huis aan dit bedrag uit eigen middelen te voldoen. Het verlaagt het vermogen in Box 3 waardoor er minder vermogensheffing hoeft te worden betaald en het scheelt bruto rente over dit deel.

Is er weinig vermogen, dan wordt de berekening lastiger.

[Gast]

Ikke blond ik volg je niet meer:

In je kader staat dat JA.... alle kosten die verband ..... etc

en je conclusie later is Dus..... die zijn niet aftrekbaar.

Als je bedoeld te zeggen dat als de kosten betrekking hebben op een Box I lening zijn ze wel aftrekbaar en als ze betrekking hebben op een box III lening zijn ze dat niet ..... dan zijn we het eens. Anders zou ik toch maar een teruggave vragen .... een kratje bier dat het lukt.

De rente over meegefincierde kosten is in beide gevallen niet aftrekbaar.

[Gast]

Je 2e deel is ook niet helemaal helder. Stel dat ik zoveel vermogen heb dat ik inderdaad uiteindelijk over de grondslag 1,2% betaal. Stel dat ik een lening heb waar 20.000 Euro meegefinancierde kosten in zitten en dat ik die uit mijn spaargeld zelf ga betalen (aflossen). Er veranderd dan fiscaal toch helemaal niets. Ik verlaag mijn heffingsgrondslag helemaal niet.

Stel vermogen 100.000
Box III deel 20.000 (meegefincierde kosten in de hypotheek)
Grondslag 80.000 Euro

Als ik nu mijn vermogen nu aanspreek en 20.000 vrij maak om de meegefinacierde kosten zelf te betalen wordt het

Vermogen 80.000
Box III deel 0,00
Grondslag 80.000

Wat veranderd er dan? (Heb even die 2.500 buiten beschouwing gelaten)

[Blond en slim]

Er veranderd helemaal niets. Inderdaad hoeft er dan geen rente betaald te worden. Deze zal over het algemeen wat hoger zijn dan de te ontvangen credit spaarrente echter voor dat verschil houden veel mensen liever de beschikking over hun muntjes. Mijn idee.

Pas als je echt geld genoeg hebt en je door een verlaging van je hoofdsom ook nog eens in een lagere risicoklasse kan vallen en je daardoor bijvorbeeld 0,3% over de gehele lening kan besparen heeft het zin. Dan nog zijn er zat voorbeelden van constructies waarbij er een Box III deel tegen nu een variabel deel loopt van minder dan 3% tegen een spaarrente van 3,5% (Argenta Spaarrente). Waarom dan inlossen?
Als de rente zover is gestegen dat het niet te dragen is (als men dat al wel voelt in de portomonee) kan men altijd nog minimaal 10% boetevrij alsnog aflossen. Bij variabel vaak alles.

Gewoon vast houden die muntjes

PS die laatste 2 x gast was ik ook

[mars36]

Mijn dank voor uw reacties.

Langzamerhand begin ik het eea op het het netvlies te krijgen, wat een ingewikkelde materie

Vwb de IB val ik in het 52%-tarief, is het dan juist wel verstandig om over te sluiten of juist niet ?

Bedankt,

Marcel