[ archief ] Eigen woning in onverdeelde boedel

[eggoloot]

L.s.,
Onderwerp: aangifte IB m.b.t. woning als onderdeel van onverdeelde boedel.
Mijn moeder is half 16 augustus overleden. Haar woning was hypotheekvrij. WOZ-waarde 250.000 Euro.
Ik was altijd medebewoner en neem het huis over. Mijn broer en ik zijn de enige erfgenamen.
Ik heb begrepen dat mijn broer de helft van de WOZ-waarde van het huis in Box 3 moet opgeven
bij "Overige bezittingen", en ik als bewoner mijn deel van het huis in Box 1 bij "Eigen woning".
De vraag is nu: vul ik de hele WOZ-waarde ( 250.000) in, of 50% van de waarde of naar rato,
dus gedurende de laatste 4 maanden van het jaar 4/12 van de WOZ-waarde.
En als het eigenwoningforfait 1375 Euro bedraagt, moet hier dan ook een evenredig deel ingevuld worden?

Bij voorbaat dank voor uw antwoord.

[fisbel]

U vult bij de eigen woning 50% in (uw eigendomsdeel)
In de aangifte van uw moeder wordt de periode: 01-01 tot 16-08-2011 ingevuld. Als zij de woning volledig in eigendom had vult u voor uw moeder in: 100%.

U heeft de woning samen met uw broer overgenomen. U vult de periode in dat de woning (50%) in bezit had.
Inderdaad tijdsevenredig bijvoorbeeld: 01-09-2011 t/m 31-12-2011. Het EWF bedraagt dan € 229.
Voor uw broer valt de woning in Box 3: 50% van (WOZ-waarde minus hypothecaire schuld) x 79%. Lees:

Als sprake is van een onzakelijke huur (u verhuurt bijvoorbeeld aan een familielid tegen een vriendenprijsje): De leegwaarderatio is dan per definitie 79% (ofwel reken met een huur gelijk aan 3,5% van de WOZ-waarde).

Als uw broer en u een hypotheek afgesloten hebben op de woning: de rente van de hypotheek mag u slechts voor 50% in uw aangifte opvoeren. Voor uw broer is dit deel niet aftrekbaar. Hij kan u uiteraard wel een huur voor deze helft van de woning in rekening brengen.

[aardjee]

Fisbel, moet de broer niet gewoon 50% van de overnamewaarde in box3 aangeven de ander neemt de woning over en heeft dus een schuld aan de broer van 50% van de overnamewaarde

[fisbel]

De schuld aan de broer kan weliswaar 50% van de overnaamwaarde zijn, de woning is bewoond en daarmee minder waard in het economisch verkeer als wanneer de woning leeg zou staan.

De leegwaarderatio van 79% baseer ik op informatie uit de belastinggids FNV:

Als er sprake is van onzakelijke huur, neemt u 79% van de WOZ-waarde

(bladzijde 164 - FNV belastinggids 2010)
Tevens de volgende informatie van de Belastingdienst:

Bijzondere situaties
In de volgende situaties geldt een vast percentage van de WOZ-waarde:
De huur was onzakelijk, omdat de huurprijs veel lager of hoger was dan gebruikelijk.
Hiervan kan sprake zijn als u als ouder de woning aan uw kind verhuurde. Het vaste percentage waarmee u de WOZ-waarde moet vermenigvuldigen, is 79 // Lees hier

[aardjee]

Ja dat kan, maar ik neem aan dat wanneer de een in de woning blijft en deze overneemt, de waarde al wel bepaald is. Hij neemt de woning toch over, als de prijs al bekend is, hoef je ook niet de woz waarde aan te houden, maar de helft van de verkoopwaarde.

[fisbel]

Ja dat kan, maar ik neem aan dat wanneer de een in de woning blijft en deze overneemt, de waarde al wel bepaald is. Hij neemt de woning toch over, als de prijs al bekend is, hoef je ook niet de woz waarde aan te houden, maar de helft van de verkoopwaarde.

Heeft u voor uw stellingname een bronvermelding?
Tav waardebepaling woning Box 3 geldt miv 1 januari 2010 de WOZ-waarde (was economische waarde)
Verkoopwaarde is hier niet van toepassing. Is ook niet logisch, want stel dat er ver onder de werkelijke waarde is verkocht?
De broer, bewoner van het huis, dient als waarde van de eigen woning eveneeens de WOZ-waarde aan te geven.
Leest u de informatie in bijgaande link Belastingdienst. In de link is ook te lezen: waarde verhuurde woning in Nederland.
Lees hier

[aardjee]

@Fisbel, een woning wordt over het algemeen aangegeven in box1 en niet in box3, de broer neemt de woning over. Ik neem aan voor een normale waarde immers de helft van de koopprijs komt zijn broer toe. Voor de ene broer is het dus de eigen woning box1 voor de ander is het overig onroerende zaak in box3 .
Aangezien je een verkoopwaarde hebt kan je deze in de aangifte vermelden i.p.v. woz waarde. De broer die niet in de woning woonde kan ook een vordering op zijn broer ten waarde van de helft van de koopprijs opnemen.

maar u bent dus van mening dat wanneer je een woning koopt dit niet de waarde is voor de waardebepaling van de woning, maar een taxatie van het jaar ervoor leidend is. Ik hoop niet dat u aangiften inkomstenbelasting verzorgt voor derden

[zwabbertje]

fisbel heeft wel degelijk gelijk. Zie voor de waardebepaling van woningen(andere dan eigen woningen) inbox 3 art. 5.20 Wet IB2001

[aardjee]

@zwabbertje ben u werkzaam in de adviespraktijk als de een voor de woning de helft van de waarde (aankoop/verkoop) neemt voor het huurwaardeforfait is het toch vreemd dat de ander een andere waarde in zijn aangifte opneemt. Sterker zoals ik al aangeef, zou je kunnen denken dat degene die de woning koopt de aankoopwaarde in zijn aangifte opneemt en dat die de helft van deze waarde als schuld opneemt in zijn aangifte en de andere broer dus een vordering ter hoogte van dezelfde waarde.

[fisbel]

Waardebepaling verhuurde woning: de Informatie op internet gaat nog vaak uit van de situatie voor 2010. Vóór 2010 dienden verhuurde woningen box 3 (Wet IB 2001) te worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer. Vaak was er onduidelijkheid hoe de waarde moest worden vastgesteld. Waarde was onder meer afhankelijk van het type vastgoed, de locatie, het gebruik en de hoogte van de eventuele huur.

Miv 2010 is aan deze onduidelijkheid een eind gekomen doordat voor de vaststelling waardebepaling woning Box 3 de WOZ-waarde verplicht werd gesteld. Augustus 2011 werden door de kamerleden Omtzigt en Van Bochove aan de staatssecretaris van Financiën (Weekers) hierover vragen gesteld – beantwoord op 11 oktober 2011. Met name vraag en antwoord 1 is hier van belang.

Antwoord vraag 1

............Met ingang van 1 januari 2010 is voor de vaststelling van de heffingsgrondslag van woningen in de SW 1956 en box 3 in de inkomstenbelasting het gebruik van de WOZ-waarde verplicht. Dit geldt ook voor verhuurde woningen, met dien verstande dat voor verhuurde woningen waarop afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is (dus die onder de huurbescherming vallen), door middel van de leegwaarderatio (die voor 2011 tussen 60% en 85% ligt) rekening wordt gehouden met het feit dat in de WOZ-waardering wordt uitgegaan van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak. Er wordt immers bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen rekening gehouden met het waardedrukkende effect dat de verhuurde staat van die woning heeft. Afstemming over de systematiek en de hoogte van de leegwaarderatio heeft plaatsgevonden in een werkgroep waarin alle betrokken partijen vertegenwoordigd waren (zie ook het antwoord op vraag 6). Het kan in individuele gevallen zo zijn dat de waardering van (verhuurde) woningen op WOZ-waarde (bij verhuurde woningen vermenigvuldigd met de leegwaarderatio) tot een hogere grondslag voor box 3 leidt dan vóór 2010. Het is in dat geval evenwel mogelijk dat de desbetreffende woningen tot 2010 te laag werden gewaardeerd.

Lees vraag en antwoord 1 en de overige 13 vragen / antwoorden over waardebepaling onroerend (verhuurd) goed Box 3 hier

[zwabbertje]

@zwabbertje ben u werkzaam in de adviespraktijk als de een voor de woning de helft van de waarde (aankoop/verkoop) neemt voor het huurwaardeforfait is het toch vreemd dat de ander een andere waarde in zijn aangifte opneemt. Sterker zoals ik al aangeef, zou je kunnen denken dat degene die de woning koopt de aankoopwaarde in zijn aangifte opneemt en dat die de helft van deze waarde als schuld opneemt in zijn aangifte en de andere broer dus een vordering ter hoogte van dezelfde waarde.

Voor de woning die als eigen woning box 1 in de aangifte wordt opgenomen wordt altijd de WOZ waarde opgegeven en niet de aankoopprijs.
Ik maak overigens uit het bericht van TS niet op dat zijn broer zijn 50% aandeel in de woning al heeft verkocht aan TS. Zolang de woning 50/50 eigendom is van TS en zijn broer is er geen sprake van een schuld of vordering van broer op TS. Pas wanneer zij een verkoopprijs overeenkomen en de woning daadwerkelijk volledig eigendom wordt van TS kan er (indien TS geen hypotheek afsluit om zijn broer te betalen) sprake zijn van een vordering van broer op TS ter waarde van de overeengekomen verkoopprijs voor het aandeel van de broer in de woning.

[eggoloot]

Hartelijk dank voor de reacties en de interessante discussie.
Ik probeer nog het een an ander natrekken en bovenstaande meningen
hierbij in gedachten houden.
Groeten, eggoloot

[aardjee]

@zwabbertje en Fisbel, in alle jaren dat ik aangiften doe voor particulieren vul ik de woz waarde in, echter als een woning net gekocht is dan ga ik niet van een hogere woz waarde uit, je kunt immers aantonen door middel van de aankoop wat het huis waard is. Bezwaarschriften werden ook altijd gehonoreerd.

Ik deze casus kijk ik naar de praktische oplossing, formeel zouden beide broers de woning in box3 moeten aangeven, en de broer die in de woning woont zou het vruchtgebruik van de woning als inkomen moeten aangeven totdat hij de woning in eigendom heeft.

[gtp]

Ik heb gelezen dat het huis hypotheek vrij was/is dan is er ook geen sprake van huurwaarde forfait, toch?