[ archief ] Huis gekocht - notaris rekent 6% overdracht belasting

[dutchman2020]

Hallo, eerst het goede nieuws - ik heb net een huis gekocht en de overdracht is maandag. Leuk, zal je denken. Ja vind ik ook.

Het is een oude bank die al een aantal jaar gebruikt wordt als woning. Het bestemmings plan laat ook wonen in zn geheel toe.

Maar dan nu het probleem. Ondanks dat ik het koop als woning, wordt er 6% overdracht belasting gerekend door de notaris. Dit omdat de woning er niet uitziet als een conventionele woning, maar wel alle faciliteiten heeft van een woning. Ik kan er dezelfde dag gaan wonen zonder te verbouwen.

Even ter information:

pand wordt op funda aangeboden als woonhuis met 3 slaapkamers, douche ruimte etc. #woning
makelaar geeft rondleiding en zegt dat bedrijvigheid ook is toegestaan bij de woning. #woning
taxateur, taxeert het huis als woning. #woning
hypotheek verstrekker, verstrekt alleen hypotheken voor een woning. #woning
koop contact is voor een woning. #woning.

Krijg ik twee dagen geleden bericht van de notaris met het vriendelijke verzoek kosten koper over te maken inclusief 6% overdracht belasting want ze zien dit pand als een "niet-woning". Dus niet de 2% die ik verwacht had.

Financieel voorbehoud is nu verstreken en ik heb uiteraard niet het geld om die extra 4% te betalen. De notaris is niet bereidt het percentage aan te passen, zelfs na het opnieuw opsturen van het koopcontract dat toch echt voor een "woning" is. Als ik het bedrag niet overmaak gaat de koop niet door en kom ik met grote kosten te zitten. Ik kan ook niet van notaris veranderen want het is te kort dag. Ook is er niet genoeg tijd voor een kort geding.

Heeft iemand tips?

[dutchman2020]

Het kadaster zegt "centrum" bestemming, waar wonen in het geheel is toegestaan

Maar wat is het concrete gebruiksdoel in de eerder genoemde BAG-viewer? Als dat "wononfunctie" is, zou ik de notaris daarmee confronteren en een concrete onderbouwing vragen waarom en op basis waarvan hij het anders ziet.

[Moneyman]

Via de BAG-Viewer van het kadaster kan je de geregistreerde functie van het pand zien.
https://bagviewer.kadaster.nl/lvbag/bag-viewer/

Het lijkt mij dat dat hetgeen is waar de notaris van uit moet gaan. BAG staat immers voor Basis Administratie Gebouwen en is leidend in dergelijke zaken. Als je wilt weten hoe het zit met de wijziging van de gebruiksfunctie en hoe de omgevingsvergunning en het Bouwbesluit hierbij relevant zijn, heb je mogelijk hier iets aan.
https://www.ifv.nl/kennisplein/Document ... t-2012.pdf

Ook dit artikel geeft je mogelijk wat handvatten:
https://www.omgevingsweb.nl/nieuws/tran ... sgebieden/

Normaal gesproken wordt de functie van het gebouw al gewijzigd voordat er met de verbouw wordt begonnen. Vraag: heb je een dergelijke woning zonder aankoopmakelaar of andere adviseur gekocht? Mocht je die wel hebben: wat zegt die?

Ik denk dat, als alles nog niet goed geregeld is, je weinig keus hebt: deze processen heb je niet in een paar dagen geregeld. Je kunt dan weinig anders dan de extra kosten die je moet maken betalen en eventueel, als er ergens iemand tekort geschoten is, proberen deze kosten op deze persoon te verhalen.

[dutchman2020]

Het kadaster zegt "centrum" bestemming, waar wonen in het geheel is toegestaan

[rvjapio]

'ze zien dit pand als een niet-woning'. Ze kunnen zoveel zien. Laat die notaris maar zwart op wit bewijzen dat uw woning geen woning is. Dat is toch het minste dat hij kan doen voor die extra procenten lijkt me.

[dutchman2020]

Leuk antwoord, maar de notaris zegt - of je maakt het bedrag over, of er is geen overdracht.

[Moneyman]

Het kadaster zegt "centrum" bestemming, waar wonen in het geheel is toegestaan

Maar wat is het concrete gebruiksdoel in de eerder genoemde BAG-viewer? Als dat "wononfunctie" is, zou ik de notaris daarmee confronteren en een concrete onderbouwing vragen waarom en op basis waarvan hij het anders ziet.

[dutchman2020]

Via de BAG-Viewer van het kadaster kan je de geregistreerde functie van het pand zien.
https://bagviewer.kadaster.nl/lvbag/bag-viewer/

Het lijkt mij dat dat hetgeen is waar de notaris van uit moet gaan. BAG staat immers voor Basis Administratie Gebouwen en is leidend in dergelijke zaken. Als je wilt weten hoe het zit met de wijziging van de gebruiksfunctie en hoe de omgevingsvergunning en het Bouwbesluit hierbij relevant zijn, heb je mogelijk hier iets aan.
https://www.ifv.nl/kennisplein/Document ... t-2012.pdf

Ook dit artikel geeft je mogelijk wat handvatten:
https://www.omgevingsweb.nl/nieuws/tran ... sgebieden/

Normaal gesproken wordt de functie van het gebouw al gewijzigd voordat er met de verbouw wordt begonnen. Vraag: heb je een dergelijke woning zonder aankoopmakelaar of andere adviseur gekocht? Mocht je die wel hebben: wat zegt die?

Ik denk dat, als alles nog niet goed geregeld is, je weinig keus hebt: deze processen heb je niet in een paar dagen geregeld. Je kunt dan weinig anders dan de extra kosten die je moet maken betalen en eventueel, als er ergens iemand tekort geschoten is, proberen deze kosten op deze persoon te verhalen.

Wonen is in z'n geheel toegestaan. Ik heb geen aankoop makelaar omdat ik door het hele land aan het zoeken was dus dit was niet handig.

De titel van de koopakte is "koopovereenkomst woning", dus ik snap niet hoe ze dan een paar dagen van te voren kunnen zeggen, maar je betaald belasting op een "niet-woning".

Ik heb het extra geld niet - dus ook al zal ik het wel willen betalen, ik kan het niet betalen.

[dutchman2020]

Het heeft een systeem plafond en het ziet er niet uit als een huis (niet een conventioneel huis).

[16again]

Als ik het bedrag niet overmaak gaat de koop niet door en kom ik met grote kosten te zitten.

Ik zou toch de notaris aansporen hier nogmaals naar te kijken, om tot een constructieve oplossing te komen. En wijs de notaris op de kosten die je kunt gaan krijgen, en de aansprakelijkheid van de notaris bij eventueel gemaakte fouten.

[dutchman2020]

Welke onderbouwing geeft de notaris eigenlijk? Neem aan dat je daar om hebt gevraagd.

EDIT: wat er op de koopakte staat lijkt me niet zo van belang.

Hoezo zou er wat op de koopakte staat niet van belang zijn? Ik teken toch voor een woning - niet voor een bedrijfspand?

[dutchman2020]

Het kadaster zegt "centrum" bestemming, waar wonen in het geheel is toegestaan

Maar wat is het concrete gebruiksdoel in de eerder genoemde BAG-viewer? Als dat "wononfunctie" is, zou ik de notaris daarmee confronteren en een concrete onderbouwing vragen waarom en op basis waarvan hij het anders ziet.

Ja u heeft gelijk - er staat inderdaad woonfunctie. Ik denk dat u mij misschien wel duizenden euros heeft gescheeld. Dank, ik ga gelijk weer bellen!

[Moneyman]

Succes, hoop dat je eruit komt! Of erin, eigenlijk

[dutchman2020]

Gesproken met de notaris, maar omdat het oorspronkelijk als bedrijfspand is gebouwd gaan ze de 6% overdracht belasting niet veranderen. Ik kan na de overdracht bezwaar aantekenen.... alleen heb ik het geld niet.

[Moneyman]

Ik mis nog de onderbouwing van dat standpunt. Bel anders eens met de notaristelefoon (tot 14:00 uur):
https://www.notaris.nl/de-notaris/notaristelefoon

[Nijogeth]

Als de koop niet doorgaat en dit komt door een fout van de notaris, dan kunt u die kosten waarschijnlijk gewoon op deze notaris verhalen, desnoods via de rechter.

Ik zou deze eens nakijken en dan met name punt 13. Dat geeft toch echt aan dat u 2% moet betalen.
https://www.notarisweggemans.nl/artikel ... ing-2-of-6

[Moneyman]

Klopt helemaal. Aangezien de bestemming duidelijk "wonen" is, ben ik zeer benieuwd hoe dit afloopt.

[Ik_weet_niet_alles]

Ik denk dat het toch verstandiger is om dan maar een andere notaris te zoeken. U zou met de verkopers in overleg kunnen treden in verband met de uitstel van de passeerdatum. U zou de verkopers mogelijk over de streep kunnen trekken met het feit dat zij een pand hebben verkocht als woonhuis terwijl de notaris dit niet ziet als een woonhuis. Gezien de opstelling van de notaris kunnen de verkopers niet leveren wat is overeengekomen.
U zou ook kunnen informeren bij de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie.

[ruitenheer]

De Hoge Raad heeft onlangs een uitspraak gedaan waar je wat aan hebt:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraa ... :2019:1779

2.3.6 De door het Hof vastgestelde feiten kunnen het oordeel dragen dat belanghebbende een zakelijk recht heeft verkregen op een deel van een onroerende zaak dat bouwkundig was voorbereid op het aanbrengen van voorzieningen teneinde dat deel van het bouwwerk geschikt te maken voor bewoning, dat het overgedragen recht daartoe strekte, en dat de geldende publiekrechtelijke voorschriften waren aangepast om die bewoning mogelijk te maken. Die feiten houden voorts in dat zich ten tijde van de overdracht aan belanghebbende niet meer de situatie voordeed waarin het overgedragen deel van het bouwwerk met niet meer dan beperkte aanpassingen geschikt kon worden gemaakt voor zijn oorspronkelijke (kantoor)functie. Het op deze feiten berustende oordeel dat belanghebbende voor de toepassing van artikel 14 Wbr een woning heeft verkregen, getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting.

De notaris moet het 2% tarief toepassen.

[keesje39]

Als u betaalt, doe het in ieder geval 'onder protest'. Dan kunt u er later op terugkomen.

[Komkommertijd]

Als de makelaar een bedrijfspand als woning aan heeft geboden en nu pas blijkt dat dit geen 2 maar 6% is hem vragen die 4% even te vergoeden.

Er is geen woning geleverd als in de brochure gemeld is.
U kon niet weten of het een woning met bedrijf toegestaan is of een bedrijf met woning zoals nu.
Ook omdat de makelaar meestal de overdracht akte vorige keer graag wilde hebben en daar staat het duidelijk in...
U had die info niet dus makelaar is verantwoordelijk.

Misleidende info is niet toegestaan.