Overdrachts belasting - problemen belastingdienst

[Erthanax]

De crux zit hem, denk ik, in de combinatie van het recent gebruik als winkel én de zeer beperkte aanpassingen. Zo is er niet alleen een schuifdeur als hoofdentree, maar, als ik me het goed herinner, een heel grote open woon/leefruimte met systeemplafond. Kort door de bocht: meubels eruit, toonbank erin en je hebt weer een winkel. Dat is toch een andere situatie dan die Nijogeth meldt (dichtgemetselde winkeldeur) en die ik zelf ken (verbouwd winkelpand, verbouwde kerk).

[dutchman2020]

Mede dankzij jullie reacties heb ik besloten op een brief op te stellen voor hoger beroep. Het is nog een conceptversie, maar wellicht heeft iemand nog tips en suggesties. Die zijn altijd welkom.


Geachte Edelachtbare,

Hierbij dien ik, xxxx, een hoger beroep in tegen de beslissing die is genomen in zaaknummer LEE 22/2341 door de Enkelvoudige Belastingkamer van de Rechtbank Noord-Nederland in Groningen op 20 juli 2023. In deze zaak was ik de appellant en eiser in de oorspronkelijke procedure voor de lagere rechtbank.

Gronden voor Hoger Beroep:

Ik breng dit hoger beroep naar voren met de volgende gronden:

Interpretatie van Wettelijke Criteria: De Rechtbank Noord-Nederland heeft naar mijn mening een onjuiste interpretatie gegeven aan de wettelijke criteria met betrekking tot de classificatie van het betreffende pand als een “woning" voor de heffing van de overdrachtsbelasting. De rechtbank heeft ten onrechte de nadruk gelegd op het potentieel van het pand om als bedrijfspand te worden gebruikt, zonder rekening te houden met de daadwerkelijke situatie op het moment van overdracht. Naar mijn mening blijkt nu dat de meetlat niet wordt gehanteerd op basis van de daadwerkelijke bestemming, maar op basis van de mogelijke bestemming. Een dergelijke vloeibare maatstaf komt op mij merkwaardig over, omdat belastingen idealiter gebaseerd zouden moeten zijn op de realiteit en niet op fictieve scenario’s. Door elke andere instantie wordt mijn woning aangemerkt als woning, behalve door de fiscus. Dit lijkt mij onwenselijk en leidt tot rechtsongelijkheid.

De rechtbank heeft niet vastgesteld waar het pand geregistreerd zou staan als niet-woning. Echter, de officiële registraties waar de woning geregistreerd staat als woning, worden genegeerd door de belastingdienst. Hierdoor heeft de belastingdienst de vrijheid om te toetsen op basis van hun eigen maatstaven, die niet duidelijk zijn vastgelegd. Dit is voor de burger oncontroleerbaar. Dit gebrek aan duidelijkheid lijkt mij zeer onwenselijk, omdat het de burgers geen enkele zekerheid biedt bij het bepalen van de overdrachtsbelasting. Het ondertekenen van een voorlopig koopcontract voor een niet-standaard woning wordt hierdoor riskanter dan een bezoek aan een casino.

Het feit dat de woning opnieuw gebruikt kan worden als winkelpand doet geen afbreuk aan het feit dat het oorspronkelijk is aangekocht en bedoeld was als een woning, en als zodanig moet worden beschouwd. Het wijzigen van het bestemmingsplan van centrum naar wonen lijkt overbodig, gezien het feit dat wonen al volledig is toegestaan. Dit zou dienen als een uitstekend voorbeeld van bureaucratische rompslomp.

Volgens mijn overtuiging heeft iedere burger in Nederland het recht om zijn woning naar eigen smaak in te richten. Het feit dat de belastingdienst heeft bevestigd dat als het huis steen voor steen wordt afgebroken en met dezelfde materialen weer wordt opgebouwd (omdat ik het mooi vind), het dan wel wordt gekwalificeerd als een woning, benadrukt dat het uiterlijk van de woning geen invloed heeft op de hoogte van de overdrachtsbelasting. Dit impliceert echter dat de woning nog steeds kan worden gebruikt als bedrijfspand. Ironisch genoeg heeft de rechter het uiterlijk van mijn woning als argument gebruikt om mijn beroep ongegrond te verklaren.

Het argument dat de kluis als opslagruimte kan dienen en dat, onder andere, daarom de rechter het huis niet als woning beschouwt, acht ik ongegrond. Immers kan elke waterdichte ruimte met een deur dienen als opslagruimte.

Onredelijke Differentiatie: De uitspraak van de lagere rechtbank lijkt een onredelijke differentiatie te maken tussen vergelijkbare situaties waarin panden worden omgevormd van een niet-woning naar een woning. De lagere rechtbank heeft onvoldoende rekening gehouden met andere gevallen waarin vergelijkbare panden wel als woning zijn geclassificeerd.

Gebrek aan Consistentie: De beslissing van de lagere rechtbank lijkt in strijd te zijn met andere wettelijke bepalingen die het pand erkennen als een "woning" voor verschillende doeleinden, zoals de Wet waardering onroerende zaken (WOZ), NHG-bepalingen en de Basisregistratie voor Adressen en Gebouwen (BAG).

Verzoek om Opluchting:

Op basis van bovengenoemde gronden, waarbij de redenering van de rechtbank "magertjes" is te noemen, verzoek ik respectvol aan het Gerechtshof om de beslissing van de lagere rechtbank te herzien en om heroverweging van de belastingaanslag, waarbij het verlaagde tarief van 2% wordt toegepast conform de toepasselijke wetgeving.

Indien nodig ben ik graag bereid om mijn zaak mondeling toe te lichten tijdens de beroepszitting ter ondersteuning van mijn argumenten.

Ik vertrouw erop dat het Gerechtshof deze zaak zorgvuldig zal herzien en op een rechtvaardige en evenwichtige wijze zal beslissen. Mijn dank voor uw aandacht voor deze zaak.


Met vriendelijke groet,

[Lady1234]

Wat doet het zinnetje “verzoek om opluchting” ter zake in het geheel?

[Cro]

Zou het niet eerst verstandig zijn om eens te praten met een advocaat over de haalbaarheid van dit beroep.
Ik vind zelf de brief hierboven lang niet altijd zakelijk c.q. professioneel overkomen, en weinig inhoudelijke duiding geven. Dat bepaalde zaken naar jouw menig op wijze A bekeken moet worden en niet op wijze B begrijp ik, maar ik mis in het document de juridische onderbouwing voor die mening, met verwijzingen naar wetsartikelen of jurisprudentie.

[dutchman2020]

Ik heb al eerder met een advocaat gesproken en zij zei dat het niet verstandig was een advocaat te nemen, omdat de kosten hoger liggen dan t betwiste bedrag en dat de kansen om zo'n zaak als deze te winnen, minimaal zijn.

@Lady1234, dat zinnetje heb ik weggehaald.

[Cro]

Ik heb al eerder met een advocaat gesproken en zij zei dat het niet verstandig was een advocaat te nemen, omdat de kosten hoger liggen dan t betwiste bedrag en dat de kansen om zo'n zaak als deze te winnen, minimaal zijn.

@Lady1234, dat zinnetje heb ik weggehaald.

Maar waarom dan alsnog doorgaan. Als het betwist bedrag schijnbaar zo laag is en ook de win kans zo laag is dat een advocaat al geen brood ziet in een zaak als deze. Is het dan niet verstandiger om gewoon het verlies te nemen in plaats van mogelijk ook weer flinke kosten te maken in het beroep? Ik weet natuurlijk niet wat de andere rechtszaak gekost heeft, maar kan dit wel uit als de kans groot is te verliezen. Ook daar je volgens mij al eerder hebt aangegeven niet heel veel geld over te hebben.

Ik vraag me namelijk ook af of het alles zelf doen je kansen niet aanzienlijk kleiner maakt, aangezien de belastingdienst uiteraard wel in volle sterkte zal komen opdagen.

[dutchman2020]

De rechter erkende dat mijn verweer bestond uit een paar sterke punten, maar helaas bleek het niet voldoende om de zaak te winnen. De griffiekosten bedroegen ongeveer 50 euro. Naar mijn inzicht verliezen veel burgers hun eerste zaak tegen de Belastingdienst, omdat een overwinning van een burger een golf van rechtszaken door andere burgers zou kunnen ontketenen.

Ik vind de uitspraak van de rechtbank niet overtuigend, en ik heb ook geen wetgeving gezien die onderbouwd wat de rechter heeft gezegd en mijn mening tegenspreekt. Zoals de rechter en de belastingdienst zelf zeggen, het is een grijs gebied.

Het feit dat het omstreden bedrag (€6200) als laag wordt beschouwd, is relatief. Ik heb dat geld simpelweg niet. Bovendien voelt het alsof je voor niets betaalt, omdat er geen tegenprestatie is voor het bedrag dat wordt gevorderd.

[Lady1234]

Dat uw brief niet zakelijk of professioneel overkomt, vind ik juist aan de ene kant een pluspunt. Tenslotte zijn de tegenwerpingen van de Inspecteur ook niet echt rationeel.

Er kan een voorraadkamer van de kluis gemaakt worden en schuifdeuren om het pand te betreden is niet “normaal” voor een woonhuis.

Als u zonder advocaat dat beroep kunt voeren, waardoor u “slechts” griffierechten moet betalen, zou ik zeker overwegen in beroep te gaan, daar is het omstreden bedrag hoog genoeg voor.

[HandigeHarrie]

* Volgens mij is het beter om niet (regel 4) te schrijven "daadwerkelijke bestemming" en "mogelijke bestemming" maar de term FUNCTIE gebruiken.
* Tweede alinea, eerste zin zou ik schrappen (wie weet staat het ergens als niet-woning geregistreerd); de tweede zin dan zonder "echter".
* Derde alinea: toevoegen "DOOR MIJ" aangekocht als woning, in plaats van "OORSPRONKELIJK"". (de oorspronkelijke bestemming is immers bank/winkel/niet-woning). Daarna de zin over veranderen van bestemming Centrum naar Woning is onjuist: een pand heeft niet de bestemming centrum, maar de wijk heeft deze bestemming. Deze zin kan m.i. daarom beter weg en evt. vervangen worden door iets als "de manier waarop een verbouwing wordt beoordeeld is sterk subjectief en voor de vorige bewoners en voor mijzelf heeft het pand het karakter van een woning.
Is het mogelijk om het vorige koopkontrakt op te vragen bij het Kadaster, of eventueel bij de vorige eigenaar of verkopende makelaar? Als daar ook "Koopovereenkomst Woning"of "Akte van levering Woning" op staat dan sta je mss sterker (toen speelde er nog geen vershil in overdrachtsbelasting).
Toen ons huis in de verkoop ging heeft de makelaar het vorige koopkontract opgevraagd en hij nam dat mee bij het bezoek aan ons pand.

[Cro]

Dat uw brief niet zakelijk of professioneel overkomt, vind ik juist aan de ene kant een pluspunt. Tenslotte zijn de tegenwerpingen van de Inspecteur ook niet echt rationeel.

Wat is daar niet rationeel aan, kijk ik naar de uitleg van de rechter in het vonnis zoals gepost door TS lijkt dat juist wel vrij rationeel.

Voor zover ik het begrijp is de redenatie van de rechter ongeveer:

1. Het bestemmingsplan laat zowel wonen als het vestigen van een bedrijf toe, de rechter geeft aan dit belangrijk te vinden
2. De verbouwing in 2020 is niet zodanig uitgevoerd dat het pand alleen nog geschikt is om in te wonen zonder dat er wederom weer uitvoering verbouwd moet worden. Ook hiervan geeft de rechter aan dat belangrijk is.
3. De rechter vind onder andere de aanwezigheid van schuifdeuren als voordeur niet een eigenschap dat pand met enkel woonfunctie normaal gesproken heeft.
4. Daarnaast heeft schijnbaar in de funda advertentie gestaan ten tijde van verkoop aan TS dat het pand voor meerdere functies gebruikt kan
worden.

Op voornamelijk deze punten wordt het beroep ongegrond verklaard. Waarbij onder punt 9 dan nog de duiding wordt gegeven waarbij de rechter erkend dat het zuur is voor TS, maar dat het juridische kader anders is.

Al met al vind ik deze argumenten best rationeel en dus ook begrijpelijk dat een rechter aan in mee gaat. En als dus in beroep zou gaan, zou ik voornamelijk kijken of er juridische aanknopingspunten zijn voor zijn argumenten, en niet enkel de argumenten waarop je al hebt verloren nogmaals herhalen zonder verdere uitdieping.

[dutchman2020]

* Volgens mij is het beter om niet (regel 4) te schrijven "daadwerkelijke bestemming" en "mogelijke bestemming" maar de term FUNCTIE gebruiken.
* Tweede alinea, eerste zin zou ik schrappen (wie weet staat het ergens als niet-woning geregistreerd); de tweede zin dan zonder "echter".
* Derde alinea: toevoegen "DOOR MIJ" aangekocht als woning, in plaats van "OORSPRONKELIJK"". (de oorspronkelijke bestemming is immers bank/winkel/niet-woning). Daarna de zin over veranderen van bestemming Centrum naar Woning is onjuist: een pand heeft niet de bestemming centrum, maar de wijk heeft deze bestemming. Deze zin kan m.i. daarom beter weg en evt. vervangen worden door iets als "de manier waarop een verbouwing wordt beoordeeld is sterk subjectief en voor de vorige bewoners en voor mijzelf heeft het pand het karakter van een woning.
Is het mogelijk om het vorige koopkontrakt op te vragen bij het Kadaster, of eventueel bij de vorige eigenaar of verkopende makelaar? Als daar ook "Koopovereenkomst Woning"of "Akte van levering Woning" op staat dan sta je mss sterker (toen speelde er nog geen vershil in overdrachtsbelasting).
Toen ons huis in de verkoop ging heeft de makelaar het vorige koopkontract opgevraagd en hij nam dat mee bij het bezoek aan ons pand.

Bedankt voor de feedback - ik heb de aanpassingen gemaakt en het leest inderdaad beter.

Ik heb het voorlopig koopcontract en het koopcontract al gestuurd naar de rechter en hier staat duidelijk mijn handtekening onder het koopje "koopcontract woning". Het koopcontract hier voor (van de vorige eigenaar) was voor een bedrijfspand.

[dutchman2020]

Dat uw brief niet zakelijk of professioneel overkomt, vind ik juist aan de ene kant een pluspunt. Tenslotte zijn de tegenwerpingen van de Inspecteur ook niet echt rationeel.

Wat is daar niet rationeel aan, kijk ik naar de uitleg van de rechter in het vonnis zoals gepost door TS lijkt dat juist wel vrij rationeel.

Voor zover ik het begrijp is de redenatie van de rechter ongeveer:

1. Het bestemmingsplan laat zowel wonen als het vestigen van een bedrijf toe (de rechter geeft aan dit belangrijk te vinden)
2. De verbouwing in 2020 is niet zodanig uitgevoerd dat het pand alleen nog beschikt is om in te wonen zonder dat er wederom weer uitvoering verbouwd moet worden.
3. De rechter vind onder andere de aanwezigheid van schuifdeuren als voordeur niet een eigenschap dat pand met enkel woonfunctie normaal gesproken heeft.
4. Daarnaast heeft schijnbaar in de funda advertentie gestaan ten tijde van verkoop aan TS dat het pand voor meerdere functies gebruikt kan
worden.

Op voornamelijk deze punten wordt het beroep ongegrond verklaard. Waarbij onder punt 9 dan nog de duiding wordt gegeven waarbij de rechter erkend dat het zuur is voor TS, maar dat het juridische kader anders is.

Al met al vind ik deze argumenten best rationeel en dus ook begrijpelijk dat een rechter aan in mee gaat. En als dus in beroep zou gaan, zou ik voornamelijk kijken of er juridische aanknopingspunten zijn voor zijn argumenten, en niet enkel de argumenten waarop je al hebt verloren nogmaals herhalen zonder verdere uitdieping.

Ik heb jurisprudentie gevonden die ik wel nuttig vind ECLI:NL:HR294.

Volgens het Hof ‘s Gravenhage heeft de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen. De Inspecteur heeft niet aangegeven welke wijzigingen ertoe zouden hebben geleid dat het huis zijn oorspronkelijke woonbestemming zou hebben verloren. Evenmin is gebleken dat de aanpassingen tot gebruik als tandartsenpraktijk van dien aard waren dat deze een bestemmingswijziging tot gevolg hebben gehad. Het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank bevestigd.

In mijn casus is bewezen dat dat naar aanleiding van de verbouwing een bestemmingswijziging is plaatsgevonden. Als een beroep ongegrond is omdat er geen bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden, dan moet men er van uit kunnen gaan dat het tegenovergestelde ook waar is. Dus met mijn bestemmingswijziging zou ik dan in aanmerking moeten komen voor het lagere tarief.

[Cro]

In mijn casus is bewezen dat dat naar aanleiding van de verbouwing een bestemmingswijziging is plaatsgevonden. Als een beroep ongegrond is omdat er geen bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden, dan moet men er van uit kunnen gaan dat het tegenovergestelde ook waar is. Dus met mijn bestemmingswijziging zou ik dan in aanmerking moeten komen voor het lagere tarief.

Ik kan me vergissen, maar volgens mij is een bestemmingsplan wijziging wat anders dan alleen het wijzigen van de bestemming, zeker wanneer er een onderliggend bestemmingsplan is dat ook gebruik als niet-woning toestaat.
In het vonnis heeft de rechter het immers over een bestemmingsplan:

dat de onroerende zaak voor meerdere functies is geschikt kan worden gemaakt. Ten slotte vindt de rechtbank in dit verband verder van belang dat er volgens liet geldende bestemmingsplan geen beperkingen voor het gebruik van de onroerende zaak als riet- woning gelden.

Had het bestemmingsplan anders geweest en bijvoorbeeld gebruik anders dan wonen uitgesloten, vermoed ik dat de rechter anders gevonnist had.

[Ivo.w]

Een hoger beroep kan alleen succesvol zijn als:

- Nieuwe feiten aangedragen worden, die eerder nog niet bekend waren of door feiten aan te halen die in de uitspraak niet behandeld/meegenomen lijken te zijn.

OF
- Wanneer je middels jurisprudentie en aanhalen van wetsartikelen de rechtbank kunt overtuigen dat er een wet/regel over het hoofd is gezien of verkeerd is geïnterpreteerd waardoor de rechtbank tot een verkeerde eindconclusie is gekomen.

Met het simpelweg herhalen van zetten en eerder aangedragen feiten en inzichten, ga je in een hoger beroep echt geen verschil maken.

Ten aanzien van de brief die je opstelt:
* Bestemming: de rechtbank heeft juist wél geoordeeld op basis van de daadwerkelijke bestemming: namelijk wonen en bedrijfruimte is de bestemming die op het pand rust en omdat het pand niet voor uitsluitend wonen bedoeld is, geldt het hogere tarief voor de overdrachtsbelasting, aldus het oordeel in de uitspraak die je hebt.

* Dat andere instanties uitgaan van het daadwerkelijk actuele gebruik is fijn (want veel voordeliger. Maar geen reden voor de belastingdienst om dat óók te doen. Andere instanties werken bij de beoordeling nu eenmaal volgens andere richtlijnen. Daadwerkelijk actueel gebruik vs de gebruiksmogelijkheden. Het staat die andere organisaties vrij om binnen de geldende regelgeving te oordelen op basis van het actuele gebruik in plaats van de toegestane bestemming(en). Mijns inziens is het verwijzen naar die "anderen" dan ook een heel zwak punt.

* De rest gaat vooral over jouw persoonlijke opvattingen zonder concrete onderbouwing.
Nergens in de oorspronkelijke uitspraak staat dat je zonder grote verbouwing die het eenvoudig terugzetten naar gebruik als winkel niet mag, verboden is of wat dan ook. Je moet dus vooral niet doen alsof dat er wel staat. In de gerechtelijke uitspraak staat alleen dat de belastingdienst voor de overdrachtsbelasting uit mag gaan van een pand met bedrijfsfunctie, omdat naast de gemengde bestemming, en het recent historisch gebruik het óók mogelijk is om met minimale verbouwingswerkzaamheden het pand opnieuw als bedrijf te gaan gebruiken. En dat onder andere de schuifdeuren aan de straatzijde een kenmerk zijn wat je eigenlijk nooit bij panden ziet die uitsluitend voor bewoning bedoeld zijn.
Wat je daar persoonlijk allemaal van vindt, daar doet een rechter in hoger beroep echt helemaal niets mee.

Je zal echt wetsartikelen of jurisprudentie moeten vinden om te onderbouwen waarom het eerdere oordeel onjuist was.
Dat jij het pand als sobere woning gebruikt en zelf geen intenties hebt om het als bedrijf te gebruiken én dat je geen geld hebt om de naheffing van de overdrachtsbelasting te betaleb, daar heeft de rechter in het hoger beroep totaal geen boodschap aan.

[dutchman2020]

Ik haal feiten aan die de rechter niet behandeld heeft. Er is niet ingegaan op het feit dat als ik het afbreek en herbouw op dezelfde manier, het dan ineens wel een woning is. terwijl het er hetzelfde uit ziet. Dat betekent, dat het uiterlijk van een gebouw er dus niet toe doet.

[Ivo.w]

Ik heb jurisprudentie gevonden die ik wel nuttig vind ECLI:NL:HR294.

[/quote]

Als je je positie direct ernstig wilt verzwakken, dan moet je naar die uitspraak verwijzen. Wil je nog een héél klein beetje kans maken in je hoger beroep, dan moet je juist hopen dat de rechter deze uitspraak niet kent.

Die uitspraak is het omgekeerde van jouw casus.

Pand gebouwd en oorspronkelijk in gebruik als woonhuis, later met minimale aanpassingen geschikt gemaakt als tandartspraktijk (en kennelijk ook de daarvoor geldende bestemming 'dienstverlening' gekregen naast de woonbestemming). Omdat het pand weer eenvoudig terug te brengen naar het oorspronkelijke gebruik als woonhuis, geldt het verlaagde tarief in die uitspraak.

Bij jou is het pand zover ik uit het topic oorspronkelijk gebouwd als bedrijfspand, en is het de laatste jaren met beperkte aanpassingen in gebruik genomen als woonhuis. Om weer als bedrijfspand te functioneren zijn minimale aanpassingen nodig. Dus mag de belastingdienst uitgaan van het oorspronkelijke doel van het pand. En daarvoor moet jij het hoge tarief betalen, als je de redeneringen volgt uit de uitspraak die je aanhaalt.


Mijn tip: doe het niet, of doe het alléén met een goede advocaat die ook écht kans op succes ziet.

[Ivo.w]

Ik haal feiten aan die de rechter niet behandeld heeft. Er is niet ingegaan op het feit dat als ik het afbreek en herbouw op dezelfde manier, het dan ineens wel een woning is. terwijl het er hetzelfde uit ziet. Dat betekent, dat het uiterlijk van een gebouw er dus niet toe doet.

Dat feit met betrekking tot een hypothetische situatie die zich niet heeft voorgedaan, daarover hoeft de rechter ook niet te oordelen. Want die situatie is niet van toepassing.

Dat regels voor die andere situatie wellicht gunstiger uitpakken dan de situatie die voor u geldt, is een politieke discussie. De rechter maakt de regels niet, de rechter moet slechts oordelen over de regels die op uw situatie van toepassing zijn. En niet op de situatie "als dit en dat".

[dutchman2020]

Ik heb sowieso weinig te verliezen, want ik heb al verloren. Dus waarom is uw tip om t niet te doen? Het enige wat ik extra kwijt ben zijn de griffierechten

[Cro]

Ik heb sowieso weinig te verliezen, want ik heb al verloren. Dus waarom is uw tip om t niet te doen? Het enige wat ik extra kwijt ben zijn de griffierechten

Als die kosten inderdaad zeer laag zijn, en je straks niet alsnog honderden euro's meer kwijt ben kan je die gok inderdaad wel nemen. Maar ik zou het dan wel, zoals ik eerder aangaf, en Ivo ook al gedaan heeft, gedegen voorbereiden met goed onderbouwde argumenten.

Ik dacht altijd dat griffierecht in hoger beroep een klap duurder is dan bij de lagere rechtbanken. Maar ik zie nu €50 staan, dan snap ik ook wat beter waarom ons rechtssysteem wat overbelast is. Wat een tarieven.

[Lady1234]

In hoger beroep gaan kost meer dan € 50,00. Eerder rond de € 500,00. Of geldt dat niet voor belastingzaken?