[ archief ] met overwaarde een appartement kopen

[akd]

Onlangs heb ik een gedateerde woning gekocht, die ik zelf met behulp van een bouwdepot
wil gaan opknappen. Na verkoop wil ik met de beoogde overwaarde een groter object kopen.
Uiteindelijk wil ik de overwaarde in een beleggings appartement stoppen en hier huur over te vangen.
Vraag: is dit mogelijk een extra huis kopen met je overwaarde
of kan ik dit opnemen en zo een appartement kopen.
Heb dit al voorgelegd aan mijn adviseur maar die ziet dit soort constructie's
liever niet dus ook geen concreet antwoord gekregen.
wie kan mij helpen.?

[kweenie]

In principe kun je de overwaarde gebruiken waarvoor je maar wil. Je zult dan alleen geen renteaftrek voor je eigen woning meer krijgen.

[Leo The Emperor]

Banken zijn zeer terughoudend om een hypotheek te verstrekken voor een beleggingspand.
Alleen als je het tweede appartement volledig met eigen middelen kunt financieren gaat dit goed

Overwaarde wordt pas gerealiseerd bij verkoop, tot die tijd is het houten geld.

[witte angora]

Leg je plannen eens voor aan een goede makelaar die ook verhuurt. Dan heb ik het niet over Direct Wonen en dat soort toko's, maar makelaars die dit soort dingen zelf doen.

[kokka]

Eigenlijk gaat u met deze constructie de zakelijke kant op want u gaat met geleend geld speculeren op de huizenmarkt. Een hypotheek in de particuliere sector is voor bewoning bedoeld, niet voor speculatie. Stel dat het u lukt om het appartement met veel winst te verkopen dan kunt u een BV o.i.d. oprichten en met de overwaarde gaan investeren in een ander object die weer met winst verkopen enzovoort totdat u een pand kunt kopen die voor verhuur geschikt is. Voordeel is dat u veel kosten kunt opvoeren zoals BTW en andere kosten.

het nadeel is wel dat voor een bv de winst van verkoop belast en de huur belast gaat worden als omzet. dat heb je als particulier niet. de hypotheek op je eigen (eerste) huis blijft aftrekbaar, de Hypotheek op de andere panden niet. de huur die je ontvangt is belastingvrij.

[akd]

Oké dus met overwaarde kan je dus een 'tweede' huis kopen..
Stel ik knap een woning op en creëer daar 150000,- euro (realistisch) overwaarde mee.
Ik verkoop dat huis (die ik alleen op mijn naam heb) en koop samen een nieuw huis met mijn vriendin.
kan ik de overwaarde van mijn vorige huis besteden aan een ander pand dan die van ons samen.
Nog een vraag: (jaja) als je van derden geld leen en dat in een verbouwing stop geld dat dan ook mee als de bekende overwaarde of mag ik dat geld aflossen aan de leningverstrekker.

En dat van aan een makelaar vragen heb ik al gedaan maar die ging er met mijn Idee vandoor.. dus
ben een beetje huiverig voor makelaars

[kokka]

de hypotheek op je eigen (eerste) huis blijft aftrekbaar

Dat durf ik te betwijfelen want het eerste huis moet om de overwaarde vrij te krijgen toch verkocht worden. Het ontvangen van huur inkomsten wordt gezien als inkomen en met het volle tarief belast, een zakelijke constructie is voordeliger want die heeft meer belastingvoordelen. De winstbelasting wordt pas geheven als er daadwerkelijk winst gemaakt wordt, in de opbouwfase is die er niet want er zijn meer uitgaven dan inkomsten die uitgaven zijn weer aftrekbaar.

ik begreep eigenlijk dat hij de overwaarde ging creëren door een huis te kopen en op te knappen. het gedeelte hypotheek dat al op de eigen woning rust blijft aftrekbaar. als je je huis verkoopt met overwaarde en je stopt dit niet in je volgende huis, dan is dat deel niet meer aftrekbaar. Bij het verhuren van een huis wordt niet gekeken naar de huur, maar naar de waarde van het bezit.
je moet de waarde van dat huis opgeven in box 3. de inkomsten uit huur zijn vrij van heffingen.

[kweenie]

Ts schrijft dat hij eerst, met de winst op de verbouwingen, een steeds duurder huis wil kopen. Dat is prima te doen. Het probleem komt als het geld uit de laatste woning moet worden gehaald en er vervolgens twee woningen moeten worden aangeschaft.

Stel dat je op het laatst een hypotheek hebt van anderhalve ton en een overwaarde van anderhalve ton. Je kunt dan, na verkoop, die overwaarde wel gebruiken voor een beleggingspand, maar je kunt vervolgens voor je nieuwe eigen woning nog maar anderhalve ton aftrekbaar lenen. Wil je dus een huis van bv 2 ton kopen om in te wonen, dan kun je nog maar anderhalve ton aftrekbaar lenen, de overige halve ton kun je niet meer aftrekbaar lenen.

De constructie gaat dus goed als je voor de prijs van je laatste huis twee nieuwe huizen kunt kopen. Lukt dat niet, dan zul je een deel niet-aftrekbaar moeten lenen.

[kokka]

deze manier van vermogens opbouw was voor de crisis heel goed te doen, een maat van mij is er toen miljonair mee geworden. nu met de overspannen markt wordt het toch een stuk moeilijker om al je geld die je in een verbouwing stopt eruit te halen, en dan ook nog met veel winst te verkopen.
het is hard werken, dus daar heb ik wel respect voor.

[kweenie]

Is ook nu nog wel te doen. Probleem is een tijd geweest dat de prijzen sneller daalde dan je zelf kon verbouwen en dat een groot deel van de winst dus door de dalende prijzen teniet werd gedaan. Maar nu de ergste daling voobij is, is het wel weer te doen . Mits je een courant soort woning op een courante plek hebt. (Voor zover die er als verbouwobject nog zijn, natuurlijk...)