Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?

[Cro]

Er komt tegenwoordig dan wel iemand kijken, gecertificeerd en wel, maar die let dus niet op kieren en scheuren, want "het is geen bouwkundige keuring". Hij controleert dus bv of er echt HR++-glas in de kozijnen zit, en maakt zich iet druk om de kieren tussen kozijn en muur.

Er wordt heel gecertificeerd een energieprestatiecoëfficient vastgesteld, maar dat alle warmte door de kieren naar buiten vliegt is niet van belang, want "het is geen bouwkundige keuring". Ik kan dus een huis met een mooi energielabel kopen en me suf moeten stoken om het warm te krijgen. Ik begrijp het mog steeds niet.

Hoewel het geen bouwkundige keuring is, komt voor zover ik kan zien kierdichtheid wel voor in de nieuwe meetmethode en wordt dit volgens mij ook benoemd op de nieuwe type labels.

[Bezorgdeburger]

Hier staat een en ander toegelicht over de andere meet methode van het energielabel. Zie ook de factsheetPDF in dat artikel
https://www.woonbond.nl/energie/energie ... Wh/m2/jaar).

[angel1978]

Hier staat een en ander toegelicht over de andere meet methode van het energielabel. Zie ook de factsheetPDF in dat artikel
https://www.woonbond.nl/energie/energie ... Wh/m2/jaar).

Is dat met of zonder de verplicht verboden ventilatie?

[Jurriën]

@MM, de persoon waar ik op reageerde (Jurrien) geeft telkens aan dat Radar een kans heeft gemist en niet transparant is. In zijn bijdrages lees ik niet welke kans en welke transparatie. Naar mijn mening blijft hij dus wat aan de oppervlakte terwijl hij er volgens mij veel meer over zou kunnen schrijven (hij heeft volgens mij veel kennis over deze labels)
Dat is dan ook direct de reden waarom ik vraag welk belang hij in de labels heeft. En inderdaad normaal vragen we niet welk belang een reageerder heeft maar hij is in deze zaak zo fel dat ik nieuwsgierig ben welk belang hij heeft.
Dus nee, mijn reacties waren niet om hem af te zeuren maar om meer over het onderwerp te leren. Ik ben zeer geinteresserd in dit soort labels maar weet van het energielabel te weinig af om een gefundeerde mening te kunnen hebben.

Wat betreft Radar, dat ik waardeer om wat ze doen, vind ik het een gemiste kans omdat ze niet uitleggen dat oude labels geldig blijven gedurende 10 jaar. De labels niets zeggen over bouwkundige aard. Kom niet met een verhaal over slecht onderhoud en koppel dat niet aan een energielabel. Voor 2021 was het label niet eenduidig. Sinds 1 januari 2021 is het bij wet geregeld. Dat is al een heel ander verhaal. Per 1 juli 2023 gaat de nieuwe ISSO 82.1 in (het opname protocol waar de labels op gebaseerd worden, ik raad u aan deze te lezen) die fraude moet voorkomen. Charlatans komen helaas overal voor. Ik kan u verzekeren dat de corporatie waar ik werk alles zeer betrouwbaar en eerlijk verwerkt. Ik doe de opname, verwerking in Vabi en de woningwaardering. Er is niemand die enige invloed probeert uit te oefenen op mij of mijn collegae. Dat zouden we nooit accepteren. Alles wat ik in de opname niet forfaitair invoer moet ik bewijzen met foto's, facturen op adres met datum, bouwtekening enz. Ik verklap u alvast dat er woningcomplexen op dit moment met een veel te laag label worden verhuurd omdat het bewijs op dit moment ontbreekt van renovaties. Op het moment dat dat er is gaan alle woningen in zo'n complex van een F naar een A label. U kunt zich voorstellen dat het logisch is dat dat gebeurd. De investering die toen gedaan werd moet wel terugkomen. Een wbv moet genoeg binnenkrijgen om te verduurzamen. Dat kost veel geld en dat komt niet van een boom. Zoals u ziet weet ik exact waar het over gaat en neem ik een risico om dit te vertellen. Ik doe dit omdat het grote onzin is dat er met opzet gefraudeerd wordt. Ik wordt regelmatig ge-audit. Controle fysiek, iemand doet nogmaals de opname. Als dat niet klopt krijg ik een aantekening. Kiwa controleert ook dossiers.

[16again]

.... Ik verklap u alvast dat er woningcomplexen op dit moment met een veel te laag label worden verhuurd omdat het bewijs op dit moment ontbreekt van renovaties. Op het moment dat dat er is gaan alle woningen in zo'n complex van een F naar een A label.

Je bevestigt hiermee vooral de topic titel. Een woning met label F , die eigenlijk A hoort te hebben, heeft evengoed een verkeerd energielabel.

Op het moment dat dat er is gaan alle woningen in zo'n complex van een F naar een A label.

Kun je dat met bewijs dan direct rechtbreien? Verloopt het oude 10 jaar geldende label dan ineens?
Dan zou een onterecht "te goed" label ook direct aangepast moeten kunnen worden.

[Moneyman]

.... Ik verklap u alvast dat er woningcomplexen op dit moment met een veel te laag label worden verhuurd omdat het bewijs op dit moment ontbreekt van renovaties. Op het moment dat dat er is gaan alle woningen in zo'n complex van een F naar een A label.

Je bevestigt hiermee vooral de topic titel. Een woning met label F , die eigenlijk A hoort te hebben, heeft evengoed een verkeerd energielabel.

Welnee. Het label is op zichzelf niet verkeerd (want: terecht toegekend). Dat het ondertussen dankzij veranderingen aan het object een ander label zou kunnen zijn, maakt het label niet verkeerd.

Vergelijk het met een rijbewijs. Dat is op een gegeven moment ook maar X jaar geldig. Als iemand 3 maanden na de keuring een beroerte krijgt en totaal niet meer kan autorijden, maakt dat niet ineens het rijbewijs ongeldig. Dat gebeurt pas bij de volgende keuring.

Dit nuanceverschil is belangrijk, omdat het nogal uitmaakt of je als TROS RADAR heel hard roept dat er van alles aan de hand is omdat de labels verkeerd zijn, of dat je roept dat er een gap kan ontstaan als een object gedurende de geldigheid van het label wordt verbeterd of van een concreter label (nieuwe systematiek) wordt voorzien. Oftewel: enige inhoudelijke duiding en nuance maakt nogal een verschil, en daaraan ontbrak het weer eens.

[Cro]

Kun je dat met bewijs dan direct rechtbreien? Verloopt het oude 10 jaar geldende label dan ineens?
Dan zou een onterecht "te goed" label ook direct aangepast moeten kunnen worden.

Dat oude label zal niet verlopen, maar je kan natuurlijk bij verbetering voor zover mij bekend wel gewoon opnieuw een label aanvragen, je hoeft geen 10 jaar te wachten tot dat verloopt.

Iets wat je natuurlijk niet snel doet, wanneer door veranderde regelgeving je huidige label ineens een stuk lager zou uitvallen omdat de eisen zijn aangepast, dan laat je dat label zo lang mogelijk geldig blijven.

[Jurriën]

Kun je dat met bewijs dan direct rechtbreien? Verloopt het oude 10 jaar geldende label dan ineens?
Dan zou een onterecht "te goed" label ook direct aangepast moeten kunnen worden.

Dat oude label zal niet verlopen, maar je kan natuurlijk bij verbetering voor zover mij bekend wel gewoon opnieuw een label aanvragen, je hoeft geen 10 jaar te wachten tot dat verloopt.

Iets wat je natuurlijk niet snel doet, wanneer door veranderde regelgeving je huidige label ineens een stuk lager zou uitvallen omdat de eisen zijn aangepast, dan laat je dat label zo lang mogelijk geldig blijven.

Het belangrijkste is nog steeds dat het om mutaties gaat bij verlopen labels. Dus het huis wordt aan een nieuwe huurder toegewezen. Is het label nog geldig.dan geen nieuw label. Is het in de tussentijd vervallen dan een nieuwe opname volgens de nieuwe methodiek. Geldt voor alle woningen.

[Bezorgdeburger]

Kun je dat met bewijs dan direct rechtbreien? Verloopt het oude 10 jaar geldende label dan ineens?
Dan zou een onterecht "te goed" label ook direct aangepast moeten kunnen worden.

Dat oude label zal niet verlopen, maar je kan natuurlijk bij verbetering voor zover mij bekend wel gewoon opnieuw een label aanvragen, je hoeft geen 10 jaar te wachten tot dat verloopt.

Iets wat je natuurlijk niet snel doet, wanneer door veranderde regelgeving je huidige label ineens een stuk lager zou uitvallen omdat de eisen zijn aangepast, dan laat je dat label zo lang mogelijk geldig blijven.

Het belangrijkste is nog steeds dat het om mutaties gaat bij verlopen labels. Dus het huis wordt aan een nieuwe huurder toegewezen. Is het label nog geldig.dan geen nieuw label. Is het in de tussentijd vervallen dan een nieuwe opname volgens de nieuwe methodiek. Geldt voor alle woningen.

Is dat zo? Dus een verkeerd label mag dan gewoon 10 Jaar lang blijven staan?

Wij hebben daar andere ervaringen mee.

Elke nieuwe huurder heeft het recht om via huurcommissie de huur te laten toetsen. Als er vragen of twijfels zijn over bv de WOZ waarde en energielabel. Als verhuurder geen nieuw label wilt laten toetsen dan kun je als huurder zelf een toetsing laten doen en zelf betalen of de huurcommissie vragen ernaar te kijken. Of naar de rechter te stappen.

[Jurriën]

Dat oude label zal niet verlopen, maar je kan natuurlijk bij verbetering voor zover mij bekend wel gewoon opnieuw een label aanvragen, je hoeft geen 10 jaar te wachten tot dat verloopt.

Iets wat je natuurlijk niet snel doet, wanneer door veranderde regelgeving je huidige label ineens een stuk lager zou uitvallen omdat de eisen zijn aangepast, dan laat je dat label zo lang mogelijk geldig blijven.

Het belangrijkste is nog steeds dat het om mutaties gaat bij verlopen labels. Dus het huis wordt aan een nieuwe huurder toegewezen. Is het label nog geldig.dan geen nieuw label. Is het in de tussentijd vervallen dan een nieuwe opname volgens de nieuwe methodiek. Geldt voor alle woningen.

Is dat zo? Dus een verkeerd label mag dan gewoon 10 Jaar lang blijven staan?

Wij hebben daar andere ervaringen mee.

Elke nieuwe huurder heeft het recht om via huurcommissie de huur te laten toetsen. Als er vragen of twijfels zijn over bv de WOZ waarde en energielabel. Als verhuurder geen nieuw label wilt laten toetsen dan kun je als huurder zelf een toetsing laten doen en zelf betalen of de huurcommissie vragen ernaar te kijken. Of naar de rechter te stappen.

Een huurder mag geen label laten registreren. Alleen eigenaren mogen dat. Ik kan bij u wel een opname doen maar dat kost u geld en u kunt er niets mee. Misschien aan de rechter laten zien. Die procedures zijn knap duur denk ik.

[16again]

Een huurder mag geen label laten registreren. Alleen eigenaren mogen dat. Ik kan bij u wel een opname doen maar dat kost u geld en u kunt er niets mee. Misschien aan de rechter laten zien. Die procedures zijn knap duur denk ik.

Het doel van de huurder is niet de registratie van het label, maar aanpassing van de huur.

[Moneyman]

De businesscase is dan simpel: wat kost de aanpassing van een label en welke huurverlaging levert dat potentieel op? Met als mogelijke bijvangst een prikkel aan de eigenaar van de woning om alsnog het comfort te verbeteren.

Ben wel benieuwd met welke bedragen deze BC gevuld zou worden.

[Jurriën]

Een huurder mag geen label laten registreren. Alleen eigenaren mogen dat. Ik kan bij u wel een opname doen maar dat kost u geld en u kunt er niets mee. Misschien aan de rechter laten zien. Die procedures zijn knap duur denk ik.

Het doel van de huurder is niet de registratie van het label, maar aanpassing van de huur.

In de nieuwe ISSO moet je het eigenaarschap vastleggen. Dus als huurder wordt het lastig en je kunt wel wapperen met een a4-tje maar daar gaat de huur niet van naar beneden. En huurverlaging koppelen aan een label is niet de weg. Probeer eerder de verhuurder zover te krijgen dat hij de woning opknapt want ik heb steeds maar het idee dat het dáárom gaat. En kwaliteit woning heeft niets met een energielabel te maken. Die kijkt alleen naar de thermische schil en de verliesoppervlakken daarin en het energieverbruik van de aanwezige installaties. Veel moeilijker wordt het niet.

[16again]

Als ik dit lees, dan staan er weldegelijk wegen open om label te toetsen, en daarmee de huur aan te passen.
https://www.huurcommissie.nl/huurders/s ... el-toetsen
En of er nu verduurzaamd wordt, of dat de huur wordt verlaagd, links- of rechtsom scheelt het in de de maandkosten.

[Onkruid71]

Ik dacht dat het hier om de consument ging, hoe je het ook draait, als een huis en totaal verkeerd label heeft, is dat in het nadeel van de consument die huurt.
Er moeten gewoon strengere regels komen wat dat betreft lijkt mij.

[Bezorgdeburger]

Als ik dit lees, dan staan er weldegelijk wegen open om label te toetsen, en daarmee de huur aan te passen.
https://www.huurcommissie.nl/huurders/s ... el-toetsen
En of er nu verduurzaamd wordt, of dat de huur wordt verlaagd, links- of rechtsom scheelt het in de de maandkosten.

In principe is de huurcommissie de enige instantie die voor huurders een energielabel kan controleren en eventueel de verhuurder kan dwingen te corrigeren. Wat RADAR dus ook heeft gedaan. ( Zie openingspost)

Probleem is wel dat huurcommissie te weinig personeel, geld en tijd heeft.

Maar het is altijd het proberen waard. Kosten zijn € 25,-- per persoon. Het kan helpen als een aantal huurders van een appartementencomplex allemaal apart een aanvraag doen op hetzelfde moment.

[16again]

Oude energielabels was juist zeer fraude gevoelig, en is daardoor vervangen.
https://nos.nl/artikel/2362056-nieuw-en ... ok-te-duur
Destijds was het label een papieren kwestie, een foto van het dubbel glas van de buren kon je misbruiken om het eigen label op te poetsen.

Het oude label is met name vervangen omdat het een administratief label was. Met name bij particulieren (met een koopwoning) kon makkelijk gerommeld worden, zoals dat artikel ook omschrijft. Bij de verhuurders speelt iets heel anders: daar is massaal een standaard energielabel verstrekt, wat later (naar de toen nog geldende normen!) gecontroleerd moest worden. En sinds kort wordt er een nieuwe methode gebruikt, die tot grote verschillen kan leiden.

Daar is helemaal geen sprake van massale fraude, zoals gesuggereerd werd. Er zal vast wel een voorbeeld te vinden zijn, bij een particuliere of malafide verhuurder, maar fraude is niet het probleem. Het probleem (als het dat al is!) is simpelweg de oude administratieve toekenning, gevolgd door de invoering van een andere meetmethode.

Ja, dan krijg je natuurlijk verschillen, En nee, dat is geen fraude. En ja, hier had de uitzending van Radar heel duidelijk toelichting op moeten geven. Vandaar: slechte journalistiek. Zoals zo vaak.

In Groningen volop gesteggel over foute labels, huurders (deels) gecompenseerd.
https://www.npostart.nl/pointer/19-03-2023/KN_1731599

[Lowieze]

Hier de geschreven tekst:
https://pointer.kro-ncrv.nl/wie-is-vera ... -groningen

[16again]

Hier de geschreven tekst:
https://pointer.kro-ncrv.nl/wie-is-vera ... -groningen

Om juridische redenen kunnen huurders, afgezien van de huurverlaging, ook niet al de eerder te veel betaalde huur met terugwerkende kracht terugvragen.

Waarom niet? Verjaring gaat pas lopen vanaf het moment dat je weet hebt van onverschuldigde betalingen, en dat hoeft dus niet het moment van de betaling zelf te zijn.

[Lowieze]

Hier de geschreven tekst:
https://pointer.kro-ncrv.nl/wie-is-vera ... -groningen

Om juridische redenen kunnen huurders, afgezien van de huurverlaging, ook niet al de eerder te veel betaalde huur met terugwerkende kracht terugvragen.

Waarom niet? Verjaring gaat pas lopen vanaf het moment dat je weet hebt van onverschuldigde betalingen, en dat hoeft dus niet het moment van de betaling zelf te zijn.

Deze tekst is niet van mij hoor. U hebt verkeerd gequote