[ archief ] huurverhoging nieuwe huurders Wierden en Borgen

[kweenie]

En wat heb je aan 100 m2 grond? Het zou handig zijn als daar ook een woning op zou komen. Wie moet die woning dan betalen? Als je daar geen geld voor hebt, dan heb je ook niets aan die grond. En dan zul je dus alsnog een huurwoning van een projectontwikkelaar moeten gaan huren.

[langste adem]

Gecopieerd van een website over prefabwoningen :

Voorbeeldberekening:
* Een woning van 6 bij 10 m1.
* Goothoogte 3m1 en nokhoogte 7,5m1.
* Zadeldak haaks op de korte gevel.
* Aan de beide lange kanten een dakkapel van 5m1 breed.
* Totale inhoud tot buitenkant constructie: 364m3.
* Deze komt voor de bouw- en ontwerpkosten op € 140.000,- incl BTW.

In de bouwsom inbegrepen:
* Tekenkosten.
* Milieutechnisch grondonderzoek.
* Sondering.
* Constructieve berekeningen.
* Bouw- en aansluitkosten.
Bij een afwerkingsniveau:
* Buitengevel stucwerk en voorzien van silicaatverf.
* Dak voorzien van pannen.
* Hardhouten buitenkozijnen dekkend geschilderd aan de buitenzijde.
* Dubbel glas HR+.
* Binnenwanden behangklaar.
* Houtwerk binnen gegrond.
* Plafonds spackspuitwerk.
* Houten binnenkozijnen met stompe paneeldeuren.
* Begane grondvloer vloerverwarming, overige ruimten met radiatoren.
* HR-combiketel.
* Electrische installatie voldoet aan NEN1010.
* Standaard sanitair (kan volledig worden weggelaten, zodat u deze na oplevering door uw eigen leverancier kan laten plaatsen).

Deze komt voor de bouw- en ontwerpkosten op € 140.000,- incl BTW. En voor zo'n bedrag koop je dus al een redelijke woning. Misschien standaardmeuk, en niet de allerbeste kwaliteit, maar wel prima leefbaar. En nieuw ook. Niks geen standaard rijtjeshuis huis van 60 jaar oud die ruim 2 ton zou moeten kosten.
Zo'n prefabhuis zou ik wel kunnen en willen kopen,net zoals zoveel mensen. Zou de doorstroom ook lekker bevorderen. Jammer alleen dat de grondprijs minstens net zo duur is. Wonen is wat dat betreft onbetaalbaar geworden.

[czarczar]

Gecopieerd van een website over prefabwoningen :

Even beter zoeken. Mijn woning van 95 m2, volgens de allernieuwste eisen van isolatie ed. die in Nederland nog niet eens worden toegepast kostte 'fertig wohnen' gebouwd (dus incl. vloerbedekking, behang etc, maar excl. keuken) 115.800 euro incl. BTW. Uiteraard excl. grond. Daar krijg je de garage dan ook nog bij voor die prijs, ook volledig in spouw en geïsoleerd.
Je vergeet alleen even de kosten van de grond die zomaar honderden euro's per m2 kunnen zijn. Heel erg afhankelijk van de ligging zo tussen de 200 en 1000 euro per m2 in Nederland. Woningen zijn niet zo heel belangrijk, grondbezit is belangrijk en dan met name bouwgrond. Oftewel: je eigen plekje. Desnoods zet je er een tuinhuisje of een blokhut op en ga je daar in wonen voor de eerste jaren. Het is immers jouw stukje grond, jouw privé-plekje. Maar ja, daar zijn de projectontwikkelaars dus niet zo blij mee en dus doen we het anders.

[kweenie]

Ah, dus iedereen heeft ruim een ton in zijn achterzak om een huis te kopen. Dat scheelt. En iedereen wil een koopwoning. Weer wat geleerd.

Het probleem (als je daar al van kunt spreken) is niet zozeer het gebrek aan grond. Het probleem is dat bijna iedereen de zelfde grond wil hebben. Er zijn heel veel prima kavels te koop, ook voor heel normale prijzen. Maar die liggen niet op de plek waar de meeste mensen willen wonen. Je zult dus alsnog weer de situatie krijgen dat de kavels op de gewilde plekken tegen hoge prijzen doorverkocht zullen gaan worden.

Overigens ben je er nog niet met alleen een lapje grond. Je zult er ook een aansluiting voor riolering, water en energie moeten hebben en er zal bijvoorbeeld een weg naartoe moeten worden aangelegd. Juist in deze dingen gaan de kosten zitten. En dat maakt de bouwgrond duur. Ik ken ook iemand die 'elders' voor een prikkie een lap grond heeft gekocht en een huis neergezet. Maar met alles erbij was hij uiteindelijk duurder uit dan met een Nederlands kavel.

[langste adem]

@kweenie : Ik reageerde eigenlijk alleen op je bericht dat mensen niets zouden hebben aan een eigen lapje grond van 100 m2 .

Ik heb ook geen ton in mijn achterzak en zeker niet iedereen wil een huis kopen. Ik gaf alleen aan dat de kosten voor een (prefab)huis best wel meevallen, zeker als je het afzet tegen de kostprijs van veel oudere woningen met minder luxe.
De grondprijs niet meegerekend dan.

Als ik voor een prikkie een stuk bouwgrond kon kopen dat dan een huis kopen opeens WEL tot mijn mogelijkheden zou behoren. Met een hyptheek weliswaar. Mijn huidige huurhuis heeft lang niet dezelfde oppervalkte en comfort als dat voorbeeld van €140.000,- en ik zou met wat minder ruimte ook wel genoegen willen nemen.

Maar je hebt gelijk dat ik er niets aan zou hebben als die bouwgrond dan ergens in oost-Groningen zou liggen, ver weg van mijn werk en familie.

Vanwege die schaarse bouwgrond is het idee van nieuw te bouwen betaalbare flats van-tig hoog helemaal zo gek nog niet: Woningnood neemt af, prijzen worden lager als het aanbod groter is, bouwsector krijgt weer werk, er komt eindelijk weer doorstroming in de sociale woninghuur.
Win-win situatie lijkt me .

[kweenie]

Mee eens, tot op zekere hoogte. Ik zou ook veel liever een paar goede flats zien dan allemaal standaard huizen op allemaal te kleine postzegeltjes grond in een vinex-wijk. Maar liever een combinatie van (veel) goedkope flats en duurdere flats in plaats van alleen een heleboel goedkope ('sociale') flats bij elkaar. Want dan loop je te veel het risico dat er een soort Bijlmermeer-in de slechte tijd ontstaat.

[Peer de Schuimer]

Toen ik met pensioen ging maakte mij het niet uit waar ik kon wonen.
had een mooi boerderijtje op het oog in Friesland om te kopen.
In verband met de leeftijd ging mijn zoon informeren.Nou de hele handel
had mij per maand 700 euro gekost. Ben nu 760 euro aan huur kwijt.
Had het willen doen maar kreeg geen poot aan de grond vanwege leeftijd.
bij mij in de buurt wonen zeker 12 mensen in dezelfde situatie ook gepensioneerd
maar kunnen ook niet weg.Laten ze maar eens een potje maken voor dergelijke
dingen dan krijg je een hoop gepensioneerde die nog blij en lang wonen
plus een grote doorstroming. Maar ook dat zal ik wel weer verkeerd zien.

[Wim2007]

Waarom dat laatste eigenlijk niet? Het oorspronkelijke doel van de wbv was om iets te doen aan de belabberde huisvesting van arbeidersgezinnen. De armsten van de samenleving, die zich geen fatsoenlijke woning konden veroorloven. Als je teveel verdient, hoor je dus niet in een huis van de sociale woningbouw thuis.

Het probleem is dat er helemaal geen betaalbare woningen meer worden bijgebouwd voor de minder bedeelde doelgroep. Het is vaak zelfs een doelstelling om betaalbare woningen 'uit de markt' te halen. Veel nieuwbouwprojecten in de 'sociale sector' hebben niets meer te maken met deze doelstelling en worden alleen gerealiseerd omdat ze feitelijk worden gesubsidieerd via de huurtoeslag. Ook zie ik in mijn omgeving veel nieuwbouwprojecten van corporaties in de vrije sector mislukken. Het gevolg hiervan is dat dergelijke projecten na een langdurige periode van leegstaand uiteindelijk na een flinke verlaging van de gevraagde huur toch als woning in de 'sociale sector' belanden. De verliezen hiervan worden vervolgens verhaald op de overige huurders en die worden geconfronteerd met enorme huurverhogingen. Corporaties zijn projectontwikkelaars geworden die hun huurders gebruiken om tegenvallers en verliezen te laten opvangen.

[Wim2007]

Door het gehele beleid zijn de prijzen de pan uit gestegen en daarmee zijn ook de huren de pan uit gestegen.

Het gaat mogelijk nog erger worden voor huurders van een 'sociale' huurwoning in de Randstad. Mogelijk krijgen die huurders te maken met een extra huurstijging van 2,5% tot 5% bovenop de reguliere huurstijging.
bron: http://www.welingelichtekringen.nl/poli ... jging.html

[czarczar]

Vanwege die schaarse bouwgrond is het idee van nieuw te bouwen betaalbare flats van-tig hoog helemaal zo gek nog niet

En hier gaat je verhaal scheef. Waarom is er dan zo weinig bouwgrond?
Omdat er commissies zijn die voor 99% van de beschikbare grond bepalen dat dat geen bouwgrond is.
Alle grond is bouwgrond totdat een overheid besluit dat dat niet zo is. Dat is het probleem.

[czarczar]

Door het gehele beleid zijn de prijzen de pan uit gestegen en daarmee zijn ook de huren de pan uit gestegen.

Het gaat mogelijk nog erger worden voor huurders van een 'sociale' huurwoning in de Randstad. Mogelijk krijgen die huurders te maken met een extra huurstijging van 2,5% tot 5% bovenop de reguliere huurstijging.
bron: http://www.welingelichtekringen.nl/poli ... jging.html

Wim, ik ben het voor een groot deel met je eens. Die huurprijzen stijgen de pan uit door de hoge prijzen van woningen en dat komt weer door de hoge prijs van de grond. Dat is de laatste jaren wel gedaald, waardoor nog steeds veel woningbezitters onder water staan (een te hoge hypotheek hebben), maar alles begint bij de beperking van bouwgrond, door regelgeving dus. Weg met de regelgeving, gewoon overal mogen bouwen zou een oplossing zijn. Weg met bestemmingsplannen en weg met die ambtenaren. Het is van de gekke dat er huursubsidie is tot bijna 700 euro per maand en vrijwel iedere verhuurder daarop zijn huurprijs aanpast.

[langste adem]

Vanwege die schaarse bouwgrond is het idee van nieuw te bouwen betaalbare flats van-tig hoog helemaal zo gek nog niet

En hier gaat je verhaal scheef. Waarom is er dan zo weinig bouwgrond?
Omdat er commissies zijn die voor 99% van de beschikbare grond bepalen dat dat geen bouwgrond is.
Alle grond is bouwgrond totdat een overheid besluit dat dat niet zo is. Dat is het probleem.

Mijn verhaal gaat niet helemaal scheef hoor ....
Ik ben het volkomen met je eens dat er veel te weinig bouwgrond is, en dat er veel projectontwikkelaars aan grondspeculatie doen en de grondprijs belachelijk hoog is. En "out of the box" kan ik me ook nog wel vinden in de gedachte dat de aarde van iedereen is, en dat het eigenlijk onzin is dat men daarvoor moet betalen.
Maar iedereen zijn eigen gratis stukje grond te geven zal in de praktijk lastig gaan.
Stel het je zou je helemaal niets uitmaken waar je woont. Ver weg van je familie of werk. In drukke stad of in een boerengehucht, maakt allemaal niet uit. Dan nog is je plan onuitvoerbaar.
Want je hebt nu eenmaal de situatie dat de overheid (en daarmee wij allen) bepalen dat er de juiste bestemmingsplannen nodig zijn om te mogen bouwen en op welke locatie.. Dat verander je niet 1-2-3.
Dus dan zouden er allerlei wetswijzigingen moeten komen.Daarbij heb je nog de situatie dat de huidige eigenaren heel veel geld voor die grond hebben betaald, en dan zou je een soort uitsterfbeleid moeten voeren en wachten tot over tientallen jaren alle mensen van nu dood zijn. Dan maak je misschien een klein kansje dat het zou gaan werken. Maar dan nog, wie bepaalt dan over wie welk plekje dan moet krijgen ? Mensen die voorheen projectontwikkelaar waren ?

Vandaar dus het ook idee om nuchter na te denken , en heel hoge flats te bouwen op de weinige plekjes die er zijn. Aan die schaarste van bouwgrond , en de hoge prijs, kun je op de korte termijn toch niets doen.
Mensen op de wachtlijst willen NU een huis, en niet pas over een paar jaar. Zolang er nog zo'n hoge woningnood is, vind ik het jammer om te zien als er ergens een 2-onder-1 kap huis wordt gebouwd met grote tuin. Omdat er ook tientallen gezinnen op diezelfde grond hadden kunnen wonen, als er maar een flat op was gebouwd.

[kweenie]

Even verder out of the box denken. Stel er zou een onbegrensde hoeveelheid bouwgrond zijn. Dat zou betekenen dat als je ergens een huis hebt gebouwd, je dat huis alleen met een (groot) verlies kunt verkopen. Immers, waarom zou iemand het 'tweedehands' huis dat naar jouw wensen en jouw smaak is gebouwd willen kopen als hij ook een volledig nieuw huis naar eigen smaak kan laten bouwen? Dat huis zouden de meeste mensen, als ze de keus hebben, alleen willen kopen als het een stuk goedkoper is dan zelf bouwen.

Gevolg zal zijn dat je veel meer geld zelf zult moeten meebrengen (op zich niet verkeerd) en banken nog maar zo'n 70% zullen willen financieren. En dat er juist weinig doorstroming is: verkopen levert immers een groot verlies op. Dus zuil je alleen bouwen als je ergens lang zult willen blijven wonen. En je zult dan vaak ook aan het huis 'gebonden' zijn: als je uit elkaar zou willen gaan en het huis moet worden verkocht... Groot verlies.

Ander gevolg zal zijn dat het huis ook veel meer moet worden afgeschreven. Waar koop en huurwoningen nu nog redelijk hun waarde behouden, zal dat in die nieuwe situatie niet meer automatisch zo zijn. Die afschrijving zal ook in de huurprijs moeten worden verwerkt, met dan op dit moment. De huren zullen dan dus zeker niet zomaar lager worden. In tegendeel.

[czarczar]

Ik ben het volkomen met je eens dat er veel te weinig bouwgrond is, en dat er veel projectontwikkelaars aan grondspeculatie doen en de grondprijs belachelijk hoog is.

Vergeet de gemeentes niet. Gemeentes zijn enorme speculanten en daar zijn veel gemeentes behoorlijk mee op hun snufferd gegaan.

En "out of the box" kan ik me ook nog wel vinden in de gedachte dat de aarde van iedereen is, en dat het eigenlijk onzin is dat men daarvoor moet betalen. Maar iedereen zijn eigen gratis stukje grond te geven zal in de praktijk lastig gaan.

Ooh, maar dan zijn we het steeds meer eens met elkaar. Uiteraard is mijn voorstel onuitvoerbaar en zal op vele praktische problemen stuiten. Het was eerder een principiële stellingname om het oplossen van problemen terug te brengen naar de basis waar het eigenlijk allemaal om gaat.

Vandaar dus het ook idee om nuchter na te denken , en heel hoge flats te bouwen op de weinige plekjes die er zijn. Aan die schaarste van bouwgrond , en de hoge prijs, kun je op de korte termijn toch niets doen.

Weet je hoeveel kantoorpanden er leeg staan? 17% van alle beschikbare ruimte, ongeveer 8,5 miljoen vierkante meter. En het mooiste is nog dat het grootste gedeelte ligt in de randstad, vooral rond Amsterdam en in het Rijnmond gebied, daar waar de vraag naar woningen het hoogst is. Het probleem is dat die panden vaak nog in de boeken staan tegen de aanschafwaarde, niet tegen de dagwaarde en daarom niet vrij komen om er iets zinnigs mee te doen. Ze zijn daarmee vaak duurder dan het neerzetten van een nieuw kantoorpand.
Dat niet iedereen hartje centrum Amsterdam kan wonen begrijp ik ook wel, al komt dat steeds dichterbij met de leegstand aan winkelpanden. Ik ben ook niet tegen het bouwen van hoge flats op plekken waar mensen graag willen wonen, maar niet alle grond leent zich daarvoor. Als we nu eerst eens de leegstand van die kantoren gaan benutten?

[kweenie]

Het ombouwen van een kantoorpand tot woonruimte gaat ook niet zo 1-2-3. Vaak zijn de kosten voor zo'n verbouwing niet veel minder dan de kosten van nieuwbouw. Nog los van het feit dat heel veel kantoren (zeker de leegstaande) op plekken zijn die niet echt ideaal zijn om te wonen.

[langste adem]

Het ombouwen van een kantoorpand tot woonruimte gaat ook niet zo 1-2-3. Vaak zijn de kosten voor zo'n verbouwing niet veel minder dan de kosten van nieuwbouw. Nog los van het feit dat heel veel kantoren (zeker de leegstaande) op plekken zijn die niet echt ideaal zijn om te wonen.

En toch zitten hier ook mogelijkheden... Uiteraard zal er het nodige aan moeten gebeuren : keukens plaatsen, toiletten en badkamers erin, individuele cv-ketels, dat soort dingen. Maar ik kan me haast niet voorstellen dat zoiets duurder zal zijn dan complete nieuwbouw. Die lege kantoorruimtes kosten ook geld lijkt me.
Misschien liggen die kantoorpanden idd niet op meest ideale plekken... Maar jarenlang op een wachtlijst voor een huis moeten staan is nog veel minder ideaal.

[czarczar]

Het ombouwen van een kantoorpand tot woonruimte gaat ook niet zo 1-2-3. Vaak zijn de kosten voor zo'n verbouwing niet veel minder dan de kosten van nieuwbouw. Nog los van het feit dat heel veel kantoren (zeker de leegstaande) op plekken zijn die niet echt ideaal zijn om te wonen.

Ik zeg ook niet dat het 1-2-3 gaat, maar de infrastructuur ligt er al (wegen, leidingen etc). Ik vrees dat de kosten voor de aanschaf van het pand vaak te hoog zijn, omdat zo'n pand te duur in de boeken staat. In tijden van woningnood is elk redelijk dak boven je hoofd toch prima. Idealen bereik je pas als er een overschot aan woningen is.
Het is allemaal een kwestie van belangen van verschillende partijen, niet van de wil het probleem gezamenlijk op te lossen. En dat we niet allemaal in een vrijstaand huis met grote tuin in hartje centrum van een bruisende stad kunnen wonen tegen een zeer aantrekkelijke prijs, dat moge duidelijk zijn.
De woningmarkt stagneert alleen al doordat zelfs in de sociale huursector de huren omhoog vliegen als er een nieuwe huurder intrekt. Dat maakt dat mensen blijven zitten waar ze zitten en er dus schaarste ontstaat. Heb je een woning gekocht en de oude nog niet verkocht, dan mag je die oude niet verhuren. Iedereen schat zijn eigen risico in en dat stagneert de hele zaak. Ik wijd dat aan falend beleid.

[czarczar]

Maar ik kan me haast niet voorstellen dat zoiets duurder zal zijn dan complete nieuwbouw.

Tuurlijk niet. Vergeet ook de infrastructuur niet: wegen, rioleringen, elektriciteit, gas, telefoonleidingen etc. Ga dat allemaal maar eens realiseren op een braakliggend terrein.

Die lege kantoorruimtes kosten ook geld lijkt me.

Daar ligt het probleem volgens mij. Het zijn boekhoudkundige kosten waarmee wordt gerekend.
Stel je hebt 15 jaar geleden voor 20 miljoen een kantoorgebouw laten neerzetten. Dan schrijf je in je boeken een schuld van 20 miljoen, maar daar staat tegenover een kantoor van 20 miljoen (schuld in de boeken 0). Voor kantoorruimte geldt dat je ongeveer 8% van de waarde per jaar moet rekenen (=1,6 miljoen). Ga je het dan verhuren voor bijvoorbeeld 8 ton, dan ondermijn je de waarde in je boeken van 20 miljoen, dus dat gebeurt niet, want je wilt niet meteen 10 miljoen verlies afschrijven in je boeken. De meeste gebouwen kennen ook een afschrijvingstijd, maar als de marktwaarde harder daalt dan de begrote afschrijving, dan zul je dat verlies moeten nemen. Dat doen bedrijven liever niet. Het is een kop-in-het-zand policy natuurlijk, maar zo gaan die dingen wel.

[kweenie]

Maar ik kan me haast niet voorstellen dat zoiets duurder zal zijn dan complete nieuwbouw.

Tuurlijk niet. Vergeet ook de infrastructuur niet: wegen, rioleringen, elektriciteit, gas, telefoonleidingen etc. Ga dat allemaal maar eens realiseren op een braakliggend terrein.

Dan heb je blijkbaar nog nooit een grote verbouwing in een bestaande woning meegemaakt. Vanafnul beginnen, zonder rekening te hoeven houden met wat er in het verleden gedaan is, geeft heel veel meer vrijheid én daarmee veel minder kosten dan iets bestaands dat niet voldoet verbouwen. Even in herinnering brengen, nog niet zo lang geleden is de laatste 'echte' Bijlmermeer flat voor een symbolische euro verkocht, omdat renovatie veel te duur was. Dus zelfs een gebouw dat al als woningen is ingericht kan nog zo duur zijn om te verbouwen. Laat staan een kantoorgebouw.

Natuurlijk zijn er ook mooie uitzonderingen. Het is dus zeker goed mogelijk om sommige kantoren om te bouwen, maar je moet het niet zien als de oplossing voor alle problemen.

[czarczar]

Je geeft het zelf eigenlijk al een beetje aan:

Vanafnul beginnen, zonder rekening te hoeven houden met wat er in het verleden gedaan is, geeft heel veel meer vrijheid én daarmee veel minder kosten dan iets bestaands dat niet voldoet verbouwen..... Natuurlijk zijn er ook mooie uitzonderingen. Het is dus zeker goed mogelijk om sommige kantoren om te bouwen, maar je moet het niet zien als de oplossing voor alle problemen.

Uiteraard is het wel afhankelijk van alleen al de kwaliteit van de bouw. Die beton-revolutie-bouw van de Bijlmer is natuurlijk geen basis voor degelijke woningen. Het voormalige zusterflat in het centrum van Hengelo is omgebouwd naar prachtige appartementen (sociale huur), nota bene midden in de stad. Vergis je niet in de kosten van de infrastructuur. Wat denk je dat 100 meter asfaltweg kost? Parkeerplaatsen, 100 meter riool? Etc. En dan nog, als het goedkoper is die bedrijfsterreinen af te breken en er nieuwbouw op te zetten (wat ik betwijfel), doe dat dan. Maar ja, de gemeente verdient daar natuurlijk weinig aan en heeft zelf nog grond waar ze zelf niet in willen investeren, maar wachten op projectontwikkelaars die dat wel doen. Die willen dat ook, maar dan willen ze op voorhand wel 60% verkocht hebben, anders beginnen ze er niet aan. Die onbebouwde grond kost de gemeentes nu miljoenen, want gemeentes dachten ook een graantje mee te pikken. Het zijn de belangen van organisaties, niet het algemeen belang (en daar schiet de lokale politiek hopeloos tekort).