[ archief ] Woning gekocht met huurketel...

[kweenie]

Lijkt mij ook dat als je weet dat het een huurketel is, je de keuze hebt tussen óf de huur overnemen, wat je dus expliciet moet afspreken, óf de huur opzeggen waarna de verhuurder de ketel weer kan komen ophalen, wat je impliciet doet als je het huurcontract niet overneemt.

Die afspraak om de huur over te nemen kun je in het koopcontract zetten, of in een side letter of bij wijze van spreken ook nog in een overeenkomst achteraf, dat maakt niet zo heel veel uit. Dat zou dus helemaal los kunnen zijn van de notariele koop van de woning. Het is dan niet meteen zo dat als je die afspraak niet bij de overdracht hebt gemaakt, de ketel ineens van jou is op kosten van de vorige eigenaar.

Het is natuurlijk een ander verhaal als de verkopers zouden hebben gezegd dat de ketel in eigendom was, maar het om een huurketel gaat. In dat geval zouden de vorige eigenaren er wél voor moeten zorgen dat de ketel zonder verdere kosten blijft hangen. Maar dat is hier niet het geval.

[witte angora]

Volgens mij was het de bedoeling, en een van de voorwaarden, dat de koper het huurcontract over zou nemen... Dat is ook gezegd bij het passeren van de akte, dat die side-letter nog gemaakt moest worden. Dat was al die tijd bekend, en nu er nog geen side-letter getekend is, ineens een beetje flauw doen omdat achteraf blijkt dat het wel erg veel gaat kosten om die huurovereenkomst voort te zetten?

Het is waar dat het allemaal erg vlug is gegaan. Maar de topicstarter heeft toch echt zelf op deze woning geboden, en heeft toch echt zelf voor dit alles getekend, en was er toch echt bij toen een en ander besproken werd. Mondelinge afspraken en condities zijn net zo geldig als schriftelijke. Dus die handtekening zal er gewoon moeten komen, naar mijn mening.

Dat de topicstarter verschrikkelijke haast had omdat dit echt een buitenkansje was, prima. Maar om nu onder de geboden condities uit te komen omdat er juist vanwege die haast één document nog niet gereed was om te tekenen is wel erg flauw. Wat als dat document wel klaar was, de hoofdakte getekend is, en TS vervolgens weigert de side-letter te tekenen? Dat zou toch ook niet acceptabel zijn?

[Leo The Emperor]

Inderdaad een foutje van de verkopende partij zoals Bprosman al zegt.

Ze zijn het gewoon vergeten om in de akte op te nemen en willen nu alsnog een side-letter toevoegen, met deze verplichting. Het spreekt vanzelf dat u na ondertekening niet akkoord behoeft te gaan met een side-letter met nieuwe voorwaarden.

De vraag is echter of het hier een nieuwe voorwaarde betreft. Mondelinge overeenkomsten zijn ook bindend, alleen is de bewijslast daarvan vaak problematisch.

Echter onderstaande quote bevat al voldoende bewijs dat u van de huurketel vooraf op de hoogte was en hiermee hebt ingestemd:

Ik heb een huis gekocht met een huurketel. Dat heeft de makelaar gezegd en dat weet ik dus. Mijn ouders ook, want die waren erbij.
Nu heb ik de koopakte getekend en daar heeft mijn hypotheekadviseur naar gekeken en die zegt dat er helemaal niks in staat over die ketel. Dus met andere woorden kan ik tegen de leverancier zeggen dat hij het ding op kan halen want ik plaats mijn eigen ketel (€3264,- voor de komende 8 jaar vind ik fors namelijk).

[bprosman]

en willen nu alsnog een side-letter toevoegen, met deze verplichting.

Het heet niet voor niets een "Side" letter en niet een "Achteraf letter".
Een "Side letter" is DEEL van een gesloten (koop) contract.

Echter onderstaande quote bevat al voldoende bewijs dat u van de huurketel vooraf op de hoogte was en hiermee hebt ingestemd:

Inderdaad en nu die side-letter er niet is een ideaal moment om de huurvereenkomst op te zeggen dan.
Ik weet niet of TS een rechtsbijstandsverzekering heeft, anders misschien eens contact opnemen met het juridisch loket.

[16again]

Echter onderstaande quote bevat al voldoende bewijs dat u van de huurketel vooraf op de hoogte was en hiermee hebt ingestemd:

Ik heb een huis gekocht met een huurketel. Dat heeft de makelaar gezegd en dat weet ik dus. Mijn ouders ook, want die waren erbij.
Nu heb ik de koopakte getekend en daar heeft mijn hypotheekadviseur naar gekeken en die zegt dat er helemaal niks in staat over die ketel. Dus met andere woorden kan ik tegen de leverancier zeggen dat hij het ding op kan halen want ik plaats mijn eigen ketel (€3264,- voor de komende 8 jaar vind ik fors namelijk).

Dit maakt alleen duidelijk dat TS niet kan beweren dat ketel nu zijn eigendom is.
Alleen melden dat er sprake is van huurketel lijkt mij onvoldoende om verplicht te zijn om contract over te nemen. Zaken als overname huurcontract, huurprijs en contractsduur, voorwaarden worden niet vermeld in koopcontract huis.

[Leo The Emperor]

Dit maakt alleen duidelijk dat TS niet kan beweren dat ketel nu zijn eigendom is.
Alleen melden dat er sprake is van huurketel lijkt mij onvoldoende om verplicht te zijn om contract over te nemen. Zaken als overname huurcontract, huurprijs en contractsduur, voorwaarden worden niet vermeld in koopcontract huis.

incorrect

TS wist vooraf dat het huis voorzien was van een huurketel met een daarbij behorend huurcontract.
Desalniettemin heeft TS daarna een bod uitgebracht en het huis gekocht, met alle lusten en lasten die daarbij horen.

Als TS dit niet of niet zo had gewild, dan had hij geen bod dienen uit te brengen, of zich eerst in de inhoud van het bestaande huurcontract dienen te verdiepen

[alfatrion]

De verkoper zit financieel helemaal aan de grond, daar valt denk ik niks te verhalen en dat is ook meteen mijn zwakte.

Het klinkt hard maar dat is niet uw probleem. U heeft voor A getekend en niet voor B. Als het gaat om de koop van een huis dan is een schriftelijke overeenkomst een vereisten.

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.

Inderdaad en nu die side-letter er niet is een ideaal moment om de huurvereenkomst op te zeggen dan.

Dat zou ik niet doen, omdat je dan erkent dat er een huurovereenkomst gesloten is. Ik zou me van het standpunt bedienen dat er geen huurovereenkomst gesloten is, omdat de side-letter niet bij de koopovereenkomst was bijgevoegd.

[Leo The Emperor]

Als het gaat om de koop van een huis dan is een schriftelijke overeenkomst een vereisten.

De koop van het huis staat niet ter discussie, slechts de overname van het huurcontract voor de CV-ketel is in debat.

Hiervoor geldt niet het vormvereiste dat dit schriftelijk dient te zijn vastgelegd, maar dit dient natuurlijk wel te zijn overeengekomen tussen partijen.

Naar mijn mening kan de verkopende partij de uitspraken van TS op dit openbare forum gebruiken om aannemelijk te maken dat er een overeenstemming bestond met betrekking tot het overnemen van de huur van de CV-ketel

[16again]

Artikel 7:2 lid 1 BW schreef:De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

Huurcontract ketel is op te vatten als bestanddeel van de koop van woning, en had dus ook schriftelijk geregeld dienen te zijn.

[Leo The Emperor]

Artikel 7:2 lid 1 BW schreef:De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

Huurcontract ketel is op te vatten als bestanddeel van de koop van woning, en had dus ook schriftelijk geregeld dienen te zijn.

Helaas wederom incorrect.

Uw bovengenoemde interpretatie heeft namelijk tot gevolg dat de aankoop/huur van een CV-ketel, maar ook een inbouw-oven, een toiletblok of zelfs een nieuw behang, bij wet via een schriftelijk contract dient te geschieden, waarbij ook nog allerlei bedenktermijnen voor de consument gelden.

Een CV-ketel is geen bestandsdeel van een woning, maar een (nuttig) apparaat in de woning

[bprosman]

Uw interpretatie heeft namelijk tot gevolg dat de aankoop/huur van een ketel, maar ook een inbouwoven, of een toiletblok, bij wet via een schriftelijk contract dient te geschieden

Hoe weet TS dan wat zijn rechten en plichten zijn in deze overeenkomst (die er niet is)?

M.i. is de makelaar in zijn eigen kuil getrapt door te stellen dat de enige kans om het koopcontract snel rond te krijgen is het "acceptereren" van de huurketel (riekt een beetje naar chantage) en vervolgens vergeet hij de side-letter waardoor er qua ketel dus geen overeenkomst is met de nieuwe eigenaar.

[Leo The Emperor]

Uw interpretatie heeft namelijk tot gevolg dat de aankoop/huur van een ketel, maar ook een inbouwoven, of een toiletblok, bij wet via een schriftelijk contract dient te geschieden

Hoe weet TS dan wat zijn rechten en plichten zijn in deze overeenkomst (die er niet is)?

TS wist dat er een huurcontract voor de CV-ketel aanwezig moet zijn
TS had natuurlijk dit huurcontract gewoon kunnen opvragen bij de verkoper

M.i. is de makelaar in zijn eigen kuil getrapt door te stellen dat de enige kans om het koopcontract snel rond te krijgen is het "acceptereren" van de huurketel (riekt een beetje naar chantage) en vervolgens vergeet hij de side-letter waardoor er qua ketel dus geen overeenkomst is met de nieuwe eigenaar.

Mee eens, behalve dan dat er een mondelinge overeenkomst is die ik ook voor geldig houdt

[bprosman]

TS wist dat er een huurcontract voor de CV-ketel aanwezig moet zijn

Klopt.

TS had natuurlijk dit huurcontract gewoon kunnen opvragen bij de verkoper

Waarom zou TS het werk van de makelaar gaan doen ?
Met het huurcontract is TS er nog niet, dat is iets tussen de oude eigenaar en het verhuurbedrijf. TS is daar geen partij in. Er had gewoon een side letter moeten zijn waarin staat dat de verplichtingen voortkomende uit de het huurcontract en de oude eigenaar door de nieuwe eigenaar overgenomen gaan worden.

Mee eens, behalve dan dat er een mondelinge overeenkomst is die ik ook voor geldig houdt

Waarbij de makelaar ZIJN deel van de overeenkomst niet nagekomen is, het zorgen dat die side-letter er is.
Als ik TS was zou ik vasthouden aan hetgeen Alfa gesteld heeft :

Ik zou me van het standpunt bedienen dat er geen huurovereenkomst gesloten is, omdat de side-letter niet bij de koopovereenkomst was bijgevoegd.

[Leo The Emperor]

Verschil van mening spitst zicht toe op het feit dat ik de mondelinge overeenstemming zoals door TS vermeld in dit topic voor geldig houdt, terwijl u (en anderen ) vinden dat er een schriftelijk document ( koopakte of iets anders) dient te zijn waarin dit bevestigd wordt.

[bprosman]

Verschil van mening spitst zicht toe op het feit dat ik de mondeling overeenstemming zoals door TS vermeld in dit topic voor geldig houdt, terwijl u vindt dat er een schriftelijk document dient te zijn waarin dit bevestigd wordt.

Niet helemaal, de mondelinge overeenkomst was OOK dat de makelaar voor een schriftelijk document (de side letter) zou zorgen. Dus het begint met de MAKELAAR die zich niet aan de (mondelinge) afspraak houdt.
Als je mondeling overeenkomt dat je een contract overneemt en vervolgens komt men niet met een contract moeten ze TS niet verwijten dat hij er niet mee accoord gaat.

Een side letter is ONDERDEEL van het koopcontract, dat is gepasseerd bij de notaris dus daar kun je geen side letter meer aan toevoegen

vinden dat er een schriftelijk document ( koopakte of iets anders) dient te zijn waarin dit bevestigd wordt.

Klopt... anders is het geen "Side letter" bij het koopcontract.

[Leo The Emperor]

Niet helemaal, de mondelinge overeenkomst was OOK dat de makelaar voor een schriftelijk document (de side letter) zou zorgen. Dus het begint met de MAKELAAR die zich niet aan de (mondelinge) afspraak houdt.

Dat staat er niet.

Er staat dat pas bij het tekenen van de akte bij de notaris opgemerkt is door de verkopende makelaar dat de overname van het huurcontract van de CV-ketel ontbrak. (Of TS zelf een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld is onbekend in dit topic)

Tijdens het tekenen van de akte vertelde ik je dat ik nog moest vermelden in de akte dat de ketel (zoals bekendgemaakt bij de bezichtiging en vermeld in de brochure) een huurcontract heeft die dient te worden overgenomen. Deze vermelding wordt als sideletter bij de koopakte gevoegd.

Als reparatie stelde hij eerst dan (op dwingende wijze) een side-letter voor.
Deze hoeft TS naar mijn mening niet te tekenen, want dit is een duidelijk fout van de verkopende partij.

Echter dit betekent niet dat de verplichting voor overname van het huurcontract van de baan is

[bprosman]

Tijdens het tekenen van de akte vertelde ik je dat ik nog moest vermelden in de akte dat de ketel (zoals bekendgemaakt bij de bezichtiging en vermeld in de brochure) een huurcontract heeft die dient te worden overgenomen. Deze vermelding wordt als sideletter bij de koopakte gevoegd.

En dat is dus niet gebeurt.
Het had dus OF in de akte moeten staan, maar dat is niet gebruikelijk OF in de side-letter die dus NIET bij de koopakte is toegevoegd zoals de makelaar stelt.
En de koopakte is gepasseerd, je kunt er dan nadien niet lukraak even een side-letter aan toevoegen.
Een side letter is een ONDERDEEL van een contract waarin je vaak gedetailleerder zaken uitwerkt (zoals deze huurovereenkomst). Een side letter is NIET "tekent u hier maar de details werken we later wel uit".

[Leo The Emperor]

Tijdens het tekenen van de akte vertelde ik je dat ik nog moest vermelden in de akte dat de ketel (zoals bekendgemaakt bij de bezichtiging en vermeld in de brochure) een huurcontract heeft die dient te worden overgenomen. Deze vermelding wordt als sideletter bij de koopakte gevoegd.

En dat is dus niet gebeurt.
Het had dus OF in de akte moeten staan, maar dat is niet gebruikelijk OF in de side-letter die dus NIET bij de koopakte is toegevoegd zoals de makelaar stelt.
En de koopakte is gepasseerd, je kunt er dan nadien niet lukraak even een side-letter aan toevoegen.

Helemaal mee eens. U sloeg in een eerdere posting de spijker op zijn kop door te stellen dat dit eigenlijk een "achteraf"-letter is.

Echter, blijft het verschil van mening dat ik vind dat TS en de verkopende partij in een eerder stadium een geldige mondelinge overeenstemming hebben bereikt voor het overnemen van het huurcontract van de CV-ketel.

[bprosman]

Echter blijft het verschil van mening dat ik vind dat TS en de verkopende partij in een eerder stadium al een geldige mondelinge overeenstemming hebben bereikt voor het overnemen van het huurcontract.

Ik ben het met je eens dat als je aangeeft (tijdens het bod) de intentie hebt het huurcontract over te nemen het wel zo netjes is dat ook te doen.
Van de andere kant, als de makelaar dit gebruikt als "dwangmiddel" om een koop te forceren (wat ik zeker niet nietjes vind) en vervolgens vergeet hij eea op tijd te regelen ben ik het met TS eens dat dit een ideale opening is om er onderuit te komen.
Iets met "onderste uit de kan en deksel op de neus" voor de makelaar.

[kweenie]

TS wist dat er een huurcontract voor de CV-ketel aanwezig moet zijn

Klopt.

TS had natuurlijk dit huurcontract gewoon kunnen opvragen bij de verkoper

Waarom zou TS het werk van de makelaar gaan doen ?
Met het huurcontract is TS er nog niet, dat is iets tussen de oude eigenaar en het verhuurbedrijf. TS is daar geen partij in.

Waarom TS het 'werk van de makelaar' zou gaan doen? Wat dacht je van de eigen onderzoeksplicht.
TS wist dat er een huurketel was en had, mede met het oog op de eigen onderzoeksplicht, kunnen navragen wat de consequenties zouden zijn van de overname van het huurcontract danwel het opzeggen van het huurcontract.

Er had gewoon een side letter moeten zijn waarin staat dat de verplichtingen voortkomende uit de het huurcontract en de oude eigenaar door de nieuwe eigenaar overgenomen gaan worden.

Nee hoor, dat is helemaal niet nodig. TS wist dat er een huurketel was en wist, of had kunnen weten, dat er dus consequenties zouden zitten aan het al dan niet overnemen van het contract. Dat kan helemaal los staan van de overdracht van de woning zelf.

Daarnaast, TS had kunnen weten (of had dat moeten/kunnen nagaan) dat het niet overnemen van het huurcontract inhoudt dat de ketel door de verhuurder verwijderd zou (kunnen) gaan worden. Dus het is zijn/haar goed recht om geen side letter, of hoe je de overeenkomst dan ook wilt noemen, te tekenen, maar moet dan ook de consequenties aanvaarden dat de ketel dan verwijderd zal/kan gaan worden.