[ archief ] Woning kopen van woningstichting

[ypie1980]

Wij hebben onlangs een brief gekregen van de woningstichting dat wij ons huis konden gaan kopen of blijven huren (keuzewoning). Nu zijn we bij een bijeenkomst geweest, georganiseerd door hen waar ze uitleg gingen geven over hoe dat in zijn werk gaat.
Wij kunnen het huis kopen op basis van Koop comfort (garantie dat het huis verkocht kan worden, zelfs binnen 3 maanden, aan de woningstichting). We verdienen net teveel zodat we alleen recht hebben op koopcomfort en geen koopgarant (korting). De aankoopprijs wordt door een door hen geregelde 'onafhankelijke' makelaar bepaald. Dit kan of de taxatiewaarde of de wozwaarde worden. Indien wij het niet eens zijn met de prijs: helaas geen onderhandeling mogelijk. Een door ons ingehuurde makelaar doet geen voordeel voor ons wat betreft de prijs.
Willen wij het huis verkopen, dan kan alleen de woningstichting dit kopen, weer op basis van een door hen geregelde 'onafhankelijke' makelaar. Indien iemand anders geïnteresseerd is in het huis, jammer. Alleen de woningstichting kan het huis kopen. Indien je interesse hebt, moet je je inschrijven bij de woningstichting (en je weet hoe dat gaat met wachtlijsten).
We draaien dus (bijna) geen winst op zoiets!
Wat moet je ermee? Kan dit zomaar? Om het juridisch af te bakenen is er eeuwig durend erfpacht... Eigenlijk zijn we nog steeds huurder, maar moeten dan voor alle bijkomstigheden als belasting en verbouwingen bijbetalen!!! Er was ook nog een financieel planner op uurtarief. Wil jij weten óf je in aanmerking komt voor een hypotheek, ben je 120 euro excl. btw per uur kwijt. Ook als je geen hypotheek kan krijgen. Weg gegooid geld?
Wie kan mij vertellen of dit zo maar mag?

[autobaasje]

Zo te lezen blijven die gasten dus altijd de winst behouden. Niet mee ingaan
zou ik adviseren.

[Emmy75]

Even een paar algemene vragen aan TS:
1. Wat let je om zelf naar een hypotheekadviseur van een (liefst meerdere) bank of hypotheker of hypotheekvisie enz.. te stappen en te vragen of je in aanmerking komt voor hypotheek? Wel kritisch bekijken allemaal, zij zijn meestal niet geheel onpartijdig maar advies meestal wel gratis. Dan weet je ook meteen wat je budget is.
2. Je kunt natuurlijk altijd zelf een taxateur in de arm nemen om de woning te taxeren om te bepalen wat de waarde van de woning is? Vervolgens kun je beoordelen of de waarde vastgesteld door de andere partij reëel is. Dit kost natuurlijk wel geld. Mocht je overigens besluiten om het huis toch te kopen, heb je dit taxatierapport nodig voor de hypotheekaanvraag en volgens mij zijn deze kosten (rond de aankoop van een woning) dan weer belastingaftrekbaar.

Verder:

Niks, lekker blijven huren of een ander huis kopen.

mee eens.

[Emmy75]

Wie kan mij vertellen of dit zo maar mag?

Ik weet niet of het relevant is om je dit af te vragen. De woningstichting wil verkopen tegen die voorwaarden. Ben je het er niet mee eens, dan koop je toch lekker niet (niet mijn redenatie maar die van hen).

[kweenie]

Inderdaad, ook particuliere verkopers stellen soms vreemde eisen. Niet mee eens? Dan koop je niet.

Ik zou in elk geval ook zelf een taxatie laten uitoefenen (moet sowieso voor hypotheek). En de 'kleine lettertjes' over als je het niet eens bent met de terugkoopprijs goed bekijken.

De erfpacht is trouwens waarschijnlijk met de gemeente.

[mihoen]

huren vind ik nog steeds het meest ideaal. onderhoud? nieuwe ketel? rottende kozijnen? nieuwe verflaag? allemaal kosten waar je zelf niet voor hoef op te draaien

[Fiesiekus]

huren vind ik nog steeds het meest ideaal. onderhoud? nieuwe ketel? rottende kozijnen? nieuwe verflaag? allemaal kosten waar je zelf niet voor hoef op te draaien

Maak je geen illusies: de kosten worden opgebracht vanuit de huurprijs die jij maandelijks betaalt.

[mihoen]

Maak je geen illusies: de kosten worden opgebracht vanuit de huurprijs die jij maandelijks betaalt.

is ook waar, alleen heb ik er geen werk van

[sjoegel]

Zelf zou ik nooit op een voorstel als dit ingaan.

[Fiesiekus]

Ik mis het hele financiële aspect in dit verhaal. Wat is nu je huur, wat is de vermoedelijke koopprijs (of de WOZ-waarde) en was is je fiscale voordeel?

Dan kan je iets beter de voor- en nadelen afwegen.

Overigens vraag ik me af of een woningbouwvereniging kan eisen dat je het huis weer aan hen verkoopt. Laat een contact opmaken, streep die onzinnige terugkoopvoorwaarden door en stuur het ondertekend terug aan de WBV, kijk hoe ze reageren.

[hdpaddy]

Hola,

Ik zit in dezelfde situatie.
Ik kan een woning kopen (woon er nu nog niet) of huren.
huur is 557, koopgarant is 118.000, koopcomfort is 158.000
Als ik een hypo neem, heb ik een netto woonlast van ong 450/500, maar moet ik wel zelf onderhoud doen (nu is alles bijna nieuw dus dat valt wel mee).
Verkoopgarantie is bij mij dat de woningbouw de woning binnen 3 maanden gegarandeerd overneemt, winst/verlies wordt gedeeld.

Noot: deze woning ligt in een wijk waar de gemiddelde woningprijs ong 210.000 is.
ligt in een wijk waar ik nooit op 1 salaris een woning zou kunnen kopen.
ligt in een kindvriendelijke wijk.
Dat is ook wat waard.

[Fiesiekus]

huur is 557, koopgarant is 118.000, koopcomfort is 158.000
.

Wat is het verschil tussen koopgarant en koopcomfort? Op welke vanbeide bedragen is die netto woonlast van €450/500 gebaseerd?

Als ik een hypo neem, heb ik een netto woonlast van ong 450/500, maar moet ik wel zelf onderhoud doen (nu is alles bijna nieuw dus dat valt wel mee).

Punt is dat ook
- huurwaardeforfait bij je inkomen moet optellen
- OZB belasting voor eigenaren moet betalen
- opstalverzekering moet afsluiten.

Je bent er dus nog lang niet met alleen de hypotheeklasten. Verder stijgen de huren, je hypotheeklasten kan je een aantal jaren "vast" zetten.

Noot: deze woning ligt in een wijk waar de gemiddelde woningprijs ong 210.000 is.

Hoe weet je dat? Wat is BTW de WOZ-waarde van de woning.

ligt in een kindvriendelijke wijk.
Dat is ook wat waard

Het klooster heette vroeger ook kindvriendelijk te zijn.....

[Emmy75]

@hdpaddy,

Dat is voor iedereen natuurlijk een persoonlijke afweging. Er zijn mensen die zweren bij huren en er zijn er die die zweren bij kopen.

Dat van die netto maandlast zou grofweg aardig kunnen kloppen. Vergeet wel de ca. 10% kk niet die je misschien ook moet financieren, als je ze niet zomaar op de plank hebt liggen.

Het grote voordeel van huren is dat je inderdaad geen omkijken hebt naar het onderhoud van allerlei dingen. Alhoewel het bij sommige woningstichtingen lastig is om dat voor elkaar te krijgen met al hun regeltjes. Je hebt ook de extra kosten niet zoals Fiesiekus beschrijft.

Het grote voordeel van kopen is dat je je hypotheeklast voor een aantal jaren kan vastzetten, vb 10, 15, 20 jaar wat je wilt. De huren stijgen gemiddeld met zo'n 3 % per jaar. Na een jaartje of 10 is dat meer dan 30% (verhoging op verhoging..). Bovendien als je voor een hypotheek kiest, waarbij op de een of andere manier een groot deel wordt afgelost (tijdens of aan het eind), bouw je van het geld dat je elke maand betaalt uiteindelijk wel een kapitaal op. Na 30 jaar hypotheek betalen, kan het zijn dat je je huis (voor een groot deel) vrij hebt en dan zullen je maandelijkse woonlasten aanzienlijk dalen. Als je blijft huren, is al het betaalde weg en bouw je niets op.

Staar je niet blind op de gemiddelde verkoopprijs in de wijk en of het een kindvriendelijke buurt is. Gemiddelde verkoopprijzen geven geen enkele garantie. Kindvriendelijkheid en allerlei andere zaken van de wijk, kan in de loop der jaren drastisch wijzigen.

[kweenie]

Wat ik als voordeel van huren in het rijtje van Fisiekus en Emmy mis, is de vrijheid om te kunnen verhuizen wanneer je wil. De laatste jaren zie ik steeds meer koopwoningen die lang te koop staan. Met de dubbele lasten en noodzakelijke prijsverlagingen kan je 'winst' als sneeuw voor de zon verdwijnen.

Welk van beide opties het voordeligste is, is daarom op voorhand moeilijk te zeggen. Wel zou ik als stelregel gebruiken, als je de keuze hebt, dat als je ergens heel lang wil blijven wonen, dat koop dan interessant is en als je over niet al te lange tijd zou willen verhuizen (bv. binnen 10 jaar), dat je dan beter kunt huren.

[Emmy75]

@ kweenie,

Die dubbele lasten hoeven niet altijd. Zolang je geen nieuwe woning koopt als je oude nog te koop staat, heb je geen dubbele lasten. (Tja wel een beetje kort door de bocht geredeneerd van mij , want het zet de huizenmarkt wel nog meer op slot als iedereen zo redeneert..)

En de stelregel die je noemt, vind ik persoonlijk wat lastig. Je weet immers nooit hoe je persoonlijke situatie zich ontwikkeld op het gebied van woonwensen, werk enz enz.. Bovendien kan er in bv. 10 jaar veel gebeuren, mogelijk dat de huizenmarkt bijvoorbeeld weer aantrekt en heb je geen probleem met verkopen. Mogelijk heb je een heel courante woning en ben je je huis zo kwijt. Wat op dat moment als courante woning gezien wordt, veranderd ook in de loop der jaren.

[kweenie]

Emmy, je weet inderdaad nooit hoe je leven zal veranderen. En er kan natuurlijk altijd iets gebeuren waardoor je plannen in duigen vallen.

Maar er is wel een groep mensen die de intentie heeft om ergens langer te gaan wonen, bv. als je erg emotioneel gehecht bent aan een plaats of als je een huis vindt 'waar je oud kunt worden'. Andersom is er ook een groep mensen die in een heel veranderlijke fase van het leven zit, of die bv. op dit moment graag in een appartementje in het centrum van een stad willen zitten, maar die al wel weten (of 'voelen') dat ze over een x-aantal jaar graag een gezinnetje willen en dan in een vinex-huis zouden willen gaan wonen. Een jaar of 10 geleden zag je dat iedereen persé een huis 'moest' kopen, ook al wist je van tevoren dat je er maar een paar jaar zou wonen. In een flink stijgende markt kan dat natuurlijk, maar je kunt dan ook lelijk je neus stoten.

Bovendien kan er in bv. 10 jaar veel gebeuren, mogelijk dat de huizenmarkt bijvoorbeeld weer aantrekt en heb je geen probleem met verkopen. Mogelijk heb je een heel courante woning en ben je je huis zo kwijt. Wat op dat moment als courante woning gezien wordt, veranderd ook in de loop der jaren.

Dit heeft allemaal meer te maken met speculeren op de huizenmarkt dan met een verantwoorde, bewuste keuze tussen huren en kopen. In feite dus speculeren met geleend geld. Dat kán in derdaad een flinke winst opleveen, maar je kunt er ook flink door in de problemen komen.

[hdpaddy]

Wat is het verschil tussen koopgarant en koopcomfort?

http://www.huiskopenmetkorting.nl/Kopen ... fault.aspx

http://www.huiskopenmetkorting.nl/Kopen ... arden.aspx

Op welke vanbeide bedragen is die netto woonlast van €450/500 gebaseerd?

Dat is gebaseerd op de max hypotheek die ik bv kan krijgen.
Dit bedrag varieert natuurlijk naar gelang de hypotheekvorm die ik evt ga nemen.
bv banksparen en een deel aflossingsvrij.

Punt is dat ook
- huurwaardeforfait bij je inkomen moet optellen
- OZB belasting voor eigenaren moet betalen
- opstalverzekering moet afsluiten.

Je bent er dus nog lang niet met alleen de hypotheeklasten. Verder stijgen de huren, je hypotheeklasten kan je een aantal jaren "vast" zetten.

Ik weet,
per saldo ben ikzelf goedkoper uit om te kopen.

Noot: deze woning ligt in een wijk waar de gemiddelde woningprijs ong 210.000 is.

Hoe weet je dat? Wat is BTW de WOZ-waarde van de woning.

dit heb ik maar even simpel op funda opgezocht.

ligt in een kindvriendelijke wijk.
Dat is ook wat waard

Het klooster heette vroeger ook kindvriendelijk te zijn.....

LOL

[Emmy75]

Dit heeft allemaal meer te maken met speculeren op de huizenmarkt dan met een verantwoorde, bewuste keuze tussen huren en kopen. In feite dus speculeren met geleend geld. Dat kán in derdaad een flinke winst opleveen, maar je kunt er ook flink door in de problemen komen.

Dat speculeren is inderdaad door velen gedaan in het verleden. Ik vind inderdaad ook dat je dat niet moet meenemen bij een koop of huur beslissing. Als je als wilt speculeren doe dit dan als je een tonnetje of wat over hebt.

Op dit gebied heb ik een paar simpele stelregels:
- Een mogelijkheid tot hoge winst op korte termijn, kan ook leiden tot grote verliezen.
- Hogere potentiële rendementen gaan gepaard met hogere risico's over de belegging.
Beetje kort door de bocht, maar niet onverstandig zoiets in het achterhoofd te houden.

[Fiesiekus]

Wat ik als voordeel van huren in het rijtje van Fisiekus en Emmy mis, is de vrijheid om te kunnen verhuizen wanneer je wil. De laatste jaren zie ik steeds meer koopwoningen die lang te koop staan.

Dat klopt helemaal, maar heeft ook een andere zijde: als je gaat verhuizen en kopen heb je nu enorme keuze (niet in dit specifieke geval van hdpaddy natuurlijk) uit het verkoopaanbod. Ga je huren, dan moet je maar afwachten of en waar een woningbouwstichting je een huis toewijst. Toen ik in 1986 naar Arnhem vertrok, kon ik een flatje huren in Arnhem-Zuid á 600 - 700 NLG. Heb toen in een opwelling een huis in Oosterbeek gekocht voor NLG 130.000,- Verkocht voor €270.000,- in 2002.

Wel zou ik als stelregel gebruiken, als je de keuze hebt, dat als je ergens heel lang wil blijven wonen, dat koop dan interessant is en als je over niet al te lange tijd zou willen verhuizen (bv. binnen 10 jaar), dat je dan beter kunt huren.

Geen mens kan een levensperiode van 10 jaar overzien voor wat betreft huizenprijzen, huurontwikkeling en privé-situaties (huwelijk, scheiding, kinderen, werk, werkeloosheid e.d.).

Een huis kopen is een emotionele gebeurtenis, die op emoties is gebaseerd en alleen qua randvoorwaarden (prijs/betaalbaarheid/hypotheek) op rationaliteit.

En laat de hypotheekadviseur al helemaal buiten beeld!

[Emmy75]

Dat klopt helemaal, maar heeft ook een andere zijde: als je gaat verhuizen en kopen heb je nu enorme keuze (niet in dit specifieke geval van hdpaddy natuurlijk) uit het verkoopaanbod.

Het staat hdpaddy natuurlijk helemaal vrij om op dat aanbod in te gaan of iets anders te kopen.