[ archief ] Zo behandelt de verhuurder (Actys) zijn huurders

[jowime]

Ik ben sinds eind 1999 een trouwe huurder van Actys en zo word ik behandeld.

De communicatie tussen de verhuurder Actys en mij is zeer slecht te noemen sinds ik een beroep doe op hun service. Inmiddels heb ik begrepen dat er veel meer klachten bestaan en ik niet de enige ben.
Verzoeken aan Actys om reparatie of iets dergelijks moet ik een aantal keren herhalen en worden in eerste instantie op de lange baan geschoven. Toezeggingen worden alleen telefonisch gedaan, waarna ze weer worden ontkend en vervolgens wordt mijn verzoek afgewezen.
Indien op mijn verzoeken niet wordt gereageerd of men de beloften niet nakomt en ik mij dan maar tot kantoor Zwolle wend met een klacht, wordt het spannend. Iedereen ontkent de verantwoordelijkheid tot en met de directie toe. De verantwoordelijkheid ligt volgens Actys in bijna alle gevallen bij Interpolis en/of Achmea, die kennelijk de eigenaar van deze huizen is (zijn) en de regels bepaalt, en de huurder. Contact opnemen met de juiste persoon bij Interpolis of Achmea is nog niet gelukt, want wie is dat en hoe kun je die bereiken? Bovendien wordt Actys door Interpolis en/of Achmea betaalt om de klus te klaren en zul je weer worden doorverwezen. Flexibiliteit, service en klantvriendelijkheid kent Actys niet. Je wordt soms zelfs bijna onbehoorlijk behandeld. De huurder wordt niet als klant, maar als een lastpak gezien. Je moet je mond houden en de huur betalen.

Voorbeeld 1
Op 14 juni 2011 verzoek ik Actys om actie vanwege jarenlange wildgroei van bamboe in de tuin van de buren, die de tuin blijkbaar niet meer konden onderhouden. De bamboe wortelt dwars door mijn voortuin heen, waardoor mijn heg en de verdere beplanting doodgaat. De bamboe komt zelfs dwars door de bielzen heen naar boven, waardoor de bielzen gespleten zijn en nu vol gaten zitten. Als reactie op mijn klacht ontvang ik op 14 juni 2011 een mail van de heer N. dat Actys dit vervelend vindt, maar dat zij niet verantwoordelijk zijn voor het tuinonderhoud van de huurders. Er zal echter binnen 14 dagen een reactie volgen tot welke actie Actys zal overgaan. Dus op 30 juni had ik toch wel een besluit van Actys moeten ontvangen. Ik kreeg inderdaad begin juli een telefoontje van de heer N. dat hij zal regelen dat de bamboe zal worden weggespit, omdat de huurder al is vertrokken en er per 1 juli een nieuwe huurder is, maar daar is het bij gebleven. In plaats daarvan kreeg ik vandaag, 20 juli 2011, na verzending van mijn mail aan kantoor Zwolle met de vraag wanneer de bamboe dan verwijderd gaat worden, een telefoontje van de heer N. dat ik het zelf maar moet regelen met de buren. Op mijn vraag waarom hij dan telefonisch had beloofd de bamboe weg te laten spitten, antwoordde de heer N., dat hij dat nooit heeft gezegd. Volgens de heer N. zit er vanaf 1 juli een nieuwe huurder in, die op 14 juli het contract schijnt te hebben getekend???? Die heeft alles overgenomen en is dus nu verantwoordelijk voor de voortuin en dus ook voor de bamboe, aldus de heer N.. Mijn klacht is van 14 juni, dus Actys heeft gewacht totdat ze de kosten en het probleem op de nieuwe huurder konden verhalen lijkt wel. Nu moet ik het probleem met de nieuwe huurder zelf ineens op zien te lossen en als dat niet lukt moet ik Actys Zwolle weer bellen. De bamboe groeit door. De heer N. meldde ook nog even dat hij mijn mail naar kantoor Zwolle niet zo gepast vond en dat ik daarmee, voor zijn gevoel, achter zijn rug om naar collega's stapte. Enfin. Via de mail kreeg ik van de heer B. van kantoor Zwolle te horen dat ik mij tot degene moet wenden die a.s. maandag pas weer op kantoor is. Volgens de heer B. had mijn klacht namelijk geen haast.
En de bamboe groeit nog steeds door.



Voorbeeld 2
Mijn toilet op de bovenverdieping is zo'n dertig jaar oud. Alle reparaties zijn voor mijn rekening, terwijl het toilet eigenlijk gewoon vervangen moet worden. Mij is in 2007 via de mail beloofd dat er nieuw sanitair zou komen en dat ik zou vernemen wanneer mijn woning aan de beurt is. Bij andere woningen heeft Actys vanaf 2004 in deze omgeving, maar ook in andere plaatsen en steden, wel alle deuren, sanitair en keuken vervangen. In 2010 krijg ik te horen dat er niets wordt vervangen, terwijl onder mijn neus nieuwe bewoners een nieuwe keuken, nieuwe deuren, nieuwe badkamer (incl betegeling) op de 1e verdieping, nieuwe doucheruimte (incl betegeling) op de 2de verdieping en nieuwe toiletten (incl. betegeling) krijgen.
Toen ik Actys hiermee confronteerde was hun antwoord dat dat alleen gedaan werd indien e.e.a. aan vervanging toe was. Wat de criteria voor de vervanging zijn, is onduidelijk en dat houdt Actys graag zo. En ook al zou dat duidelijk zijn, hoe bewijs je dat het sanitair, dat wel door Actys vervangen werd en wordt, niet aan die criteria voldoet?

De huizen zijn sterk verouderd. De huizen zijn in de jaren '80 gebouwd en sindsdien is alleen de cv-ketel vervangen. Alles is in bruin hout, donkergroene betegeling, bahama beige sanitair, etc.
De huur is € 700,00 per maand of meer. Voor die prijs staan er huizen met een compleet nieuwe keuken met inbouwapparatuur, mooi wit sanitair, wit houtwerk, etc. te huur. Verhuizing zit er voor mij niet in, omdat ik wegens mijn werk gebonden ben. Bovendien zijn er dan de verhuiskosten.

In 2010 kwam er hier een hoekwoning vrij. Ik had de woning graag willen betrekken, omdat er een garage bij is. Van de huurder kon ik alles overnemen (zonneschermen, schuttingen, houtopslag voor de openhaard, inbouwoven, parket, gordijnen, etc. maar Actys deelde mij mee, dat er in deze woning ook geen nieuw sanitair zou komen, terwijl de douchebak totaal verkleurd en verkalkt was en er lekkage was bij de wastafel. Het sanitair was in deze woning, buiten die douchebak, ook sahara beige. Op de andere hoek hebben de huurders wel nieuw sanitair gekregen, na een tijdelijke stopzetting van de huurbetaling weliswaar. Volgens Actys zou er wel een nieuwe keuken inkomen, maar de keuken die erin zat was gezellig en prima. Ik stelde voor de keuken niet te vervangen, maar wel het sanitair. Dat weigerde Actys, want een keuken van een investering en haalde de waarde van het huis omhoog. Vervanging van sanitair valt onder de renovatie volgens Actys en renoveren doen ze niet. Bij mij werd de overstap naar het hoekhuis op alle mogelijke manieren ontmoedigd en vertraagd totdat de overstap niet meer zinvol was. De huurder zat inmiddels tegen de verhuizingsdatum aan en was met het slopen van alle aanpassingen begonnen. Bij overstap had ik bovendien bij mijn huidige huurwoning ook alles moeten slopen, inclusief de crème neutrale openhaardschouw, die volgens de opzichter, de heer G., moest worden afgebroken, daar waar eerst een ouderwets, groen betegeld plateau zat. Dat kan ik niet meer in de oude staat terugbrengen natuurlijk. Die werkzaamheden zijn indertijd door mijn partner verricht en in een tijd dat alle verbeteringen aan een woning nog mochten. Zo'n bezoek van de opzichter, de heer G., is overigens tamelijk ergerlijk. Die man loopt al wuivend met zijn hand door je huis en tuin te melden "dat moet weg en dat moet weg". Intussen geeft hij commentaar op hoe je bed staat b.v. Echt schandalig. Een nieuwe bewoner krijgt de kans niet om aan te geven wat ze kosteloos willen overnemen, want Actys dwingt je om het huis leeg op te leveren.

Er zijn meer frustraties wat Actys betreft, maar tot zover.

Vraag:
Wie herkent dit probleem en wat is eraan te doen?
Ben je als huurder in de vrije sector tegenwoordig eigenlijk vogelvrij verklaard?
Kan men de huur steeds maar blijven verhogen voor huizen die enorm gedateerd zijn?

Ik zie iedere reactie graag tegemoet.

vr gr
JW

[crazyme]

En wanneer je alleen de hoofdzaken vermeldt, kan het dan in 10 zinnen ?

[ciske]

En wanneer je alleen de hoofdzaken vermeldt, kan het dan in 10 zinnen ?

als het effe kan dan graag, dit is een beetje onhandig gepend.

[Chocomelk]

Neem eens contakt op met de huurcommisie die kunnen je precies vertellen of je teveel huur betaald etc etc.

[jowime]

Nu in het kort dan......
Huurhuis, huur 700 euro per maand, bouwjaar begin 1980, ik huur sinds 1999.

Probleem 1
De verhuurder vervangt sanitair, keuken, deuren, etc. bij nieuwe huurders. Bij huidige huurders, zoals ik, wordt niets vervangen. Mankementen aan 30-jaar oud sanitair moet ik op eigen kosten laten repareren, terwijl de mankementen ontstaan doordat het sanitair sterk verouderd is. Zelf vervangen mag niet. Voordat ik ging huren was het sanitair al 20 jaar door anderen gebruikt. Kun je de verhuurder dwingen het sanitair te vervangen?

Probleem 2
Op klachten wordt niet adequaat gereageerd. Laat staan dat ze worden opgelost.
De verhuurder verwijst altijd terug naar de huurder. De voortuin van de buren verwaarloosde door ziekte en daarna leegstand. Hierdoor woekert de minstens 5 meter hoge bamboe en het onkruid vanuit die tuin nu dwars door mijn voortuin en maakt alles kapot.
Ik heb de verhuurder om actie gevraagd op 14 juni. Sindsdien wordt er gemaild dat ze erop terugkomen, maar er gebeurt niets. Sinds 14 juli is de woning opnieuw verhuurd. De verhuurder mailde me vandaag dat de nieuwe buren nu verantwoordelijk zijn voor de tuin en het maar moeten oplossen.

Probleem 3
Klachten meld ik per mail. De toezeggingen van de verhuurder om e.e.a. op te lossen krijg ik via de telefoon. Daarna worden die toezeggingen weer ingetrokken. Ik kan er niets mee en de oplossing van de klacht wordt hierdoor steeds uitgesteld, waardoor je woongenot weg is.

Dit zijn een paar problemen. Het gaat hier om verhuur van woningen in de vrije sector. De verhuurders van deze woningen (veelal vastgoedbeheerders) verkeren steeds meer in een machtspositie en laten de huurder voor alle kosten opdraaien onder het motto "voor jou tien anderen". De huurders zijn niet beschermd, terwijl het aantal enorm stijgt door de wijziging in de inkomensgrens. De vraag naar huurwoningen in deze sector stijgt dus ook met de dag, waardoor het aanbod van deze woningen minder en dus duurder wordt. Dat versterkt de positie van de verhuurder t.o.v. de huurder steeds meer, waardoor de verhuurder niet gestimuleerd wordt om over het huurgenot van de huurder na te denken. Als het anders is hoor ik het graag.

[crazyme]

Dank voor de samenvatting. Zeer helder.

Ik denk dat je je eigen rechten zwaar onderschat. Je kunt een verhuurder dwingen om het achterstallig onderhoud op te lossen door -tijdelijk- minder huur te gaan betalen. Die financiële prikkel is meestal wel voldoende.

Je moet dat echter wel op een correcte wijze doen.
Kijk eens op http://www.huurgeschil.nl/ voor meer info.

Opmerkelijk is dat voor nieuwe huurders wel wordt gerenoveerd. Betalen zij soms een hogere huurprijs ? Of verwachten ze veel gedoe wonende huurders ? (Renovatie van bewoonde huizen is natuurlijk veel ingrijpender, ook financieel gezien)

[ciske]

achterstallig onderhoud hoort inderdaad door je verhuurder gedaan te worden, dat ze bij nieuwe mensen wel ermee aan de slag gaan is denk ik omdat dan de huur hoger wordt, dat zie je bijna overal.

tuinonderhoud valt niet onder de verhuurder sowieso niet als het geen gemeenschappelijke tuin is.

[crazyme]

tuinonderhoud valt niet onder de verhuurder sowieso niet als het geen gemeenschappelijke tuin is.

In dit geval is er geen huurder die verantwoordelijk is voor de tuin.

Het lijkt mij dat in die situatie TS een beroep kan doen op een verminderd woongenot. De verhuurder mag die "leegstaande" tuin niet laten doorwoekeren.

[ciske]

Juist nu in deze tijd kunnen nieuwe huurders bijv. de eis stellen dat ze bijv. keuken/badkamer gerenoveerd willen hebben, omdat ze het anders niet nemen (uit ervaring gebleken)

dat is dan volgens mij nieuw , want sowieso in de randstad is het moeilijk, alswel ook in mijn omgeving.

bij mij in de omgeving hoef je deze eissen niet te stellen want dan is het inderdaad voor jou 10 anderen. ( behoorlijk grote stad)

[ciske]

Den Haag is ook een grote stad en daar heb ik het over. Ze raken ze daar aan de straatstenen niet kwijt

heb je gelijk in dat het een grote stad is , maar als je mijn mening wilt, nooit zou ik in Den Haag willen wonen ,maar dat is persoonlijk.

wel vreemd, want echte Haagse mensen willen toch wel blijven daarzo neem ik zo aan.

[bianca82]

hier (ook stad in randstad) zijn er ook bij de particuliere verhuur wachtlijsten.
collega van mij is toch wel een half jaar bezig geweest om bij de diverse particuliere verhuurders een huisje te vinden in haar prijscategorie

[Wolken]

Helaas zeer herkenbaar. Na overname van het complex waar ik woon door Actys ben ik ook overgeleverd aan de grillen van dit logge bedrijf. Oa het melden van een lekkage vraagt om een engelengeduld. Toen ik na 5 maanden van mailtjes en telefoontjes nog steeds geen reactie heb gehad heb ik het maar opgegeven. De watervlek zit er nu toch al en breidt zich momenteel niet verder uit en het is nu niet mijn probleem dat hun woning langzaamaan aan het wegrotten is.

Ook hadden ze bedacht om in de winter de buitenboel te gaan schilderen ( december ). Ik ga in de winter niet de hele dag mijn voordeur en alle ramen open laten zodat het kan drogen.

Ons is beloofd met de overname dat alles hetzelfde zou blijven. Helaas doet Actys het nog slechter dan de vorige woningbouwvereniging.

[Miepje1]

Dit soort zaken komt niet alleen bij Actys voor. Mijn man en ik zijn onze fijne huurwoning in de vrije sector 'ontvlucht', vorig jaar. Er werd geen enkel onderhoud meer gedaan (woning 22 jaar oud, sanitair kapot en slecht, verf bladderde af), want 'als de huurders vertrekken verkopen we de huizen'. Aangezien wij niet van plan waren om 275.000 te gaan betalen voor een 22 jaar oud pand met achterstallig onderhoud, zijn wij elders gaan kijken. Ook werd de huur tussen begin 2006 en half 2010 verhoogd van € 695 naar € 850. Niet meer op te brengen dus!

[crazyme]

Ook werd de huur tussen begin 2006 en half 2010 verhoogd van € 695 naar € 850. Niet meer op te brengen dus!

Kennelijk is er wel iemand welke dat betaalt...

[Miepje1]

Nee hoor. Wij zijn vertrokken en het huis is verkocht. Voor € 270.000 ongeveer. Komen nog de kosten bij van een nieuwe badkamer. Gelukkig voor de kopers hadden wij een goede keuken achtergelaten.

[jowime]

Bedankt voor jullie reacties en de tips.

Ik ga er zeker wat mee doen. Allereerst zal ik Actys nog een keer manen en daarin een termijn stellen. Ik zal de website huurgeschillen bezoeken en bij de bank nagaan of ik de huur, die automatisch wordt afgeschreven, kan stopzetten of verminderen met de kosten, die ik moet maken om de reparaties uit te voeren, totdat e.e.a. is opgelost. Indien dat mogelijk is kan ik in overleg met mijn rechtsbijstand het achterstallig onderhoud laten uitvoeren.

Actys heeft het huurcontract echter wel goed in elkaar zitten. Er wordt niet veel gespecificeerd. Voorheen regelde Actys bijvoorbeeld een keer per jaar de reiniging van de dakgoten, maar nu moeten de huurders dat zelf doen. Het huurcontract is niet duidelijk hierin en het commentaar van Actys is dat de huurder aansprakelijk is, maar dat zij dit voorheen uit een service-overweging deden. En zo blijf je in een discussie met Actys.

Ik houd jullie op de hoogte.
Meer tips zijn van harte welkom.

[ciske]

bij de bank nagaan of ik de huur, die automatisch wordt afgeschreven, kan stopzetten of verminderen met de kosten, die ik moet maken om de reparaties uit te voeren, totdat e.e.a. is opgelost.

je moet zelf nooit de huur inhouden of verminderen , dan kan de verhuurder je ten alle tijden er op pakken, door een incasso te sturen.

[jowime]

Je kunt de huur wel inhouden of verminderen als je deze huur of een gedeelte ervan op een derdengeldenrekening zet totdat de rechter een beslissing heeft genomen.
Zodra de rechter een beslissing heeft genomen, die deels of geheel negatief is voor jou, kun je de huur of een gedeelte ervan zonodig van de derdengeldenrekening weer terugstorten naar de verhuurder.

[ciske]

okee, dan moet je het zelf weten , ik heb geen probleem maar jij.

[Guardian72]

okee, dan moet je het zelf weten , ik heb geen probleem maar jij.

@ Ciske - de voorgestelde handelswijze is correct.
Alleen - met kanttekening dat je eerst de verhuurder een redelijke termijn moet geven (verzenden met ontvangstbevestiging etc.)

Daarna een (aangetekend) bericht dat ze nog niet voldaan hebben aan hun plicht (en jouw eis) - en dat je per X datum een bedrag aan huur inhoud in verband met verminderd woongenot.

Zolang je dit apart houd (de derdenrekening bijvoorbeeld) kan je aantonen dat jij niet te kwader trouw bent, maar eerder het wanhopige slachtoffer van een kille organisatie die zijn verantwoordelijkheden niet opneemt. (okay, beetje overdreven).

Je zou het trouwens het beste via een jurist/advocaat/rechtsbijstand kunnen spelen, zodat je brieven in elk geval duidelijk zijn, en er een zweempje 'advocaat' over hangt..