[ archief ] Direct Wonen wederom door Hof veroordeeld

[Louise75]

Verhuurders Opgelet

Kijk uit met welke verhuurmakelaar/bemiddelaar u zaken gaat doen.

Om uzelf te beschermen en anderen te waarschuwen kijkt u dan donderdag 11 april 21.10 uur naar VARA ZEMBLA

WIETKWEKER IN JE HUIS - 11 APRIL 2013

Veel huiseigenaren zijn door de crisis gedwongen om hun te koop staande woning te verhuren. Makelaars en verhuurbemiddelaars storten zich op deze groeimarkt.

Maar het enorme aanbod van huurwoningen trekt ook criminelen aan die zich op slinkse manieren weten voor te doen als betrouwbare huurders. Eenmaal binnen bouwen ze de woning om tot een wietkwekerij. Als de politie later de kwekerij oprolt - vijfduizend op jaarbasis - blijkt hoe groot de schade aan het huis is.

De criminelen zijn vaak gevlogen en de eigenaar draait op voor de kosten. Hoe kan het dat makelaars deze oplichters een verhuurcontract aanbieden?

ZEMBLA onderzoekt de praktijken van commerciële verhuurmakelaars.

[Louise75]

Mijn reactie ( 12 april 3:51) op het Forum van Zembla n.a.v. de indringdende reportage "Wietkweker in je huis"


http://zembla.vara.nl/Forum.3672.0.html?&no_cache=1

[Bob Schurkjens]

Ik moest meteen denken aan je draadje op dit forum toen ik de uitzending zending zag Louise. Ik raad iedereen aan om de uitzending te bekijken.

[Louise75]

Dank voor de reactie Bob.

Het was gewoon verbijsterend hoe de ge-interviewde makelaars reageren op de ellende die ze aanrichten bij verhuurders die vol vertrouwen met hun in zee gingen.

Rob Jozee van de Stichting VerhuurVeilig heeft wel een punt;.

Er staat nog veel te gebeuren!

Dus idd allemaal ZEMBLA kijken en lezen Louise75 bericht 12 april:3.51

http://zembla.vara.nl/Forum.3672.0.html?&no_cache=1

[Louise75]

Toen ik in januari 2009 besloot mijn zuurverdiende geld niet te delen met R... B..... (29091969 Rockanje) en een hebberig, niet-integere Direct Wonen had ik nog het idee dat ons Nederlandse Rechtsysteem zou werken.

Helaas, dat was een hele koude douche. Ondanks dat mijn eerste advocaat aangaf dat, gezien al mijn bewijsstukken, "het een gelopen race was" en mijn tweede advocaat, weliswaar kritischer, maar ook verbaast over het arrest van het Hof Den Haag, zijn de afgelopen jaren op zijn zachts gezegd bijzonder slopend geweest. Uiteraard financieel, want je wordt gewoon kapot geprocedeerd, maar ook emotioneel.

Ik wil met name de gedupeerde verhuurder uit Den Haag (zie ZEMBLA-reportage van 11 april) waarschuwen die een wietteler in de woning kreeg dankzij Housescout uit Voorburg.

Deze gedupeerde zal, net als ikzelf bij de rechtbank te Den Haag zijn recht trachten te halen.

Dat betekent (tevens) dat u een deel van de advocaat-en proceskosten waarschijnlijk niet toegewezen zal krijgen.
De enige manier om de gemiste huurpenningen vergoed te krijgen is, althans volgens het HOF Den Haag, als een gedupeerde verhuurder kan aantonen dat hij wel een bonafide huurder gehad zou hebben over diezelfde periode. Dat gaat natuurlijk nooit lukken. Hoe stelt men zich dat voor?

Het volgende advies zou ik alle gedupeerde verhuurders dan ook aan de hand willen doen.

Of u nu wel of geen civiele procedure tegen uw makelaar wil/kan starten; stuur uw hele dossier met bewijsstukken naar bijv. @fraudehelpdesk, @toegangtotrecht, @SBWHnl of andere juridische dienstverleners.

Laat uw dossier controleren of er sprake is van oplichting conform Wetboek van Strafrecht artikel 326:

"Meestal kan men stellen dat er sprake is van oplichting indien de verkoper de informatie bewust had achtergehouden en wist of had moeten weten dat informatie essentieel is voor de transactie, dus dat de koper met beschikking over deze informatie anders zou hebben gehandeld."

U leest voor "verkoper" uiteraard makelaar en de "koper " is de verhuurder.

Ik ben geen jurist, maar wellicht valt "valselijk voorlichten" hier ook onder.

Belangrijk is dat u zoveel mogelijk op schrift heeft; u moet dus kunnen aantonen dat de betreffende makelaar informatie heeft achtergehouden of u op het verkeerde been heeft gezet.

Als blijkt dat er sprake is/kan zijn van een strafbaar feit, doet u dan aangifte bij de politie. Laat u niet wegsturen of van de wijs brengen. Oplichting is helaas een ondergeschoven kindje, maar de politie is verplicht uw aangifte op te nemen.

U zult daarna bericht ontvangen (duurt wel een tijdje) of uw zaak behandeld gaat worden of geseponeerd. Laat u daarin ook begeleiden door juridische adviesdiensten.

Dit kan u heel veel advocaat-en proceskosten schelen, plus dat de kans dat uw makelaar u kapot gaat procederen nihil is.

[Louise75]

http://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/ ... nr=75#sub1

Hierboven vindt u de link van het vragenuurtje aan minister Blok, waarin mevrouw Visser VVD en de heer Jansen SP een aantal vragen aan de minster hebben voorgelegd om het probleem van de malafide verhuurmakelaars aan te pakken en de positie van de gedupeerde verhuurders te verstevigen.

Gezien de antwoorden van minister Blok heb ik het idee dat de minister niet volledig op de hoogte is van de grote financiele en emotionele gevolgen voor gedupeerden.


Minister Blok:
Ik ga eerst in op de vraag over het schadeverhaal. Een verhuurder kan een vooruitbetaling van twee maanden huur vragen. Dat is eigenlijk ook al wel gebruikelijk. Dat is typisch een van de adviezen die aan een verhuurder gegeven zou moeten worden, omdat de gemiddelde Nederlander dat niet meteen paraat heeft. Het kan ook in de vorm van een bankgarantie. Als de huur niet wordt betaald, kan een incassobureau worden ingeschakeld en kan om ontbinding van het huurcontract worden gevraagd.

Hieruit blijkt dat de minister er niet van uit gaat dat we hier niet te maken hebben met de "gemiddelde Nederlander" die een woning huurt. We hebben hier te maken met criminele organisaties voor wie 2 maanden "vooruitbetaling" peanuts is. De winsten die zij maken door criminele activiteiten in de woning staan in geen verhouding tot de "vooruitbetaling" die de criminelen moeten doen om de sleutel in handen te krijgen.

Daarnaast (eigen ervaring) zijn er makelaars zoals Direct Wonen die valse internet-bankoverschrijvingen accepteren, de betaling natuurlijk nooit ontvangen en de klant (mijzelf) daarvan nooit op de hoogte gebracht hebben.

De minister gaat ook wel heel "luchtig" om met het inschakelen van incasso-bureau's en ontbindingen van een huurcontract.

Ten eerste kan men pas een incassobureau inschakelen nadat er 2 maanden geen huur is ontvangen. Dan moet er nog een heel traject van aanmaningen doorlopen worden en dan pas kan men naar de kantonrechter, waar men ook nog in de rij staat om aan de beurt te komen.
Aangezien in Nederland de huurder beter beschermd is dan de verhuurder is het altijd nog maar de vraag of de kantonrechter gelijk aan gaat geven dat het huurcontract ontbonden kan worden.
Zodra een malafide huurder namelijk aan gaat geven dat hij/zij alsnog gaat betalen of een (kleine) betaling doet, loopt men weer de kans dat het huurcontract helemaal niet ontbonden wordt en ben je terug bij af.
Dit is gewoon de praktijk.

Als verhuurder heb je vaak geen toestemming om de woning binnen te gaan (huisvredebreuk) en/of de huurder heeft alle sloten veranderd.
De verhuurder heeft geen idee wat er allemaal in de woning gebeurt en wat hij/zij gaat aantreffen als de huurder vertrokken of eruitgezet is. Gevolg is vaak dat schades alleen maar toenemen.

Minister Blok:
Ik kom nu op de vraag over het register. Er is op internet een privaat register van malafide verhuurders dat kan worden geraadpleegd. Zoals ik aan het begin van de beantwoording al aangaf, vind ik het gezien het grote aantal nu lopende initiatieven, bijvoorbeeld van de Vereniging Eigen Huis en de NVM, en gezien het feit dat ik in het kader van de Rotterdamwet naar de vog zal kijken -- ik zal daarop ook bij de Kamer terugkomen -- dit nog niet het aangewezen moment om nog meer maatregelen vanuit de overheid te nemen.

Ik zou de minister er graag op willen attenderen dat we 2 "soorten" malafide verhuurmakelaars hebben;

Er zijn makelaars die "gewoon" hun werk niet correct doen en het allemaal wel geloven en we hebben de makelaars die hun werk ook niet doen, maar daarbovenop de klanten voorliegen.

Beiden vertonen uiteraard onprofessioneel gedrag, maar de laaste groep maakt zich schuldig aan bewuste misleiding en oplichting.

We kunnen alle makelaars tientallen cursussen laten volgen, allerlei keurmerken in het leven roepen en toetsen en wat al niet meer.

Het gaat er echter om dat in deze beroepsgroep makelaars aan het werk zijn die heel snel heel veel geld willen verdienen over de ruggen van nietsvermoedende klanten.
De begrippen integriteit en respect worden door deze groep van makelaars niet gehanteerd.

Dit zijn echt niet alleen de louche kantoortjes. Daar zitten verhuurspecialisten tussen die het klappen van de zweep kennen en misbruik maken van het feit dat zij zoveel vrijheid hebben.

Dit is een uitspraak van een directeur van een groot bekend verhuurmakelaarsbedrijf (op verzoek kan ik de bron geven);

"uitspraak van een makelaar deze week: verhuurder heeft toch geen geld om tegen mij te procederen..... laat hem de klere krijgen...."

En dat is het grote kapot procederen waar de gedupeerde mee te maken krijgt

Er hoeven geen wetten gemaakt te worden om dit probleem uit te roeien of te verminderen. We moeten de wetten gaan toepassen die we hebben.

[FouteMakelaar]

Beste Louise,

Je snijdt inderdaad een aantal punten aan waarop het verhaal van onze minister Blok mank gaat.

De reclame die de minister maakt ten aanzien van de 'Woontoets' van de NVM schiet mij een beetje in het verkeerde keelgat en doet me denken aan de volgende zaak:

Een verhuurmakelaar controleert huurder alleen door:
1) het opvragen van een kopie van zijn ID-kaart en
2) via een lokaal incassobureau uitvoering van een persoonsverificatie op basis van een creditcheck van Experian.

De verhuurmakelaar vindt dit voldoende en maakt op basis hiervan een huurcontract op.
Deze huurder begint helaas een hennepkwekerij die wordt ontmanteld.

De rechter stelt de verhuurmakelaar in het gelijk; de verhuurder had maar beter aan de makelaar aan moeten geven wat dan wel gecontroleerd had moeten worden......(beetje vreemd natuurlijk)..
De verhuurmakelaar geeft in de zitting zelfs aan dat ze na dit voorval voortaan niet meer via het lokale incassobureau controleren maar nu rechtsstreeks via Experian!
De rechter (voorzitter rvt tuchtcommissie NVM !) geeft deze makelaar als het ware een vrijbrief om op die manier huurder te screenen.

Helaas gaat het na die zaak bij deze verhuurmakelaar nog eens zeker 10 keer fout !!!!

Een creditcheck moet dus alleen gezien worden als een kleine aanvulling op de screening van een huurder niet meer en niet minder !!!

[Louise75]

Dat (kanton) rechters verschillend aankijken tegen voorwaarden om huurcontracten wel of niet te ontbinden is wel bekend.

De uitspraak van deze kantonrechter is wel heel bijzonder.

http://www.openbareorderecht.nl/index.p ... reenkomst/

De kantonrechter stelt:
"Dat een verhuurder niet hoeft te dulden dat het huurobject voor het plegen van een strafbaar feit – hennep kweken – wordt gebruikt is waar, maar legt geen gewicht in de schaal omdat het willekeurig aandoet; de kantonrechter ziet niet in, dat bijvoorbeeld het gebruik van een woning als opslagplaats voor gestolen goed of het gebruik ervan voor een wederrechtelijke vrijheidsberoving – ook strafbare feiten waarvoor een woning gebruikt wordt – zullen worden aangevoerd en aanvaard als grond voor ontbinding."

Ik wens deze rechter niet toe waar de steeds toenemende groep gedupeerde verhuurders mee te maken krijgen.

We weten sinds de uitzending van ZEMBLA 11 april j.l dat 30% van de woningbranden ontstaat door hennepteelt.

Het risico dat er brand ontstaat is dus zeker niet ondenkbeeldig. Een ramp voor de verhuurder/eigenaar van de woning omdat de verzekering (veelal) niets uitkeert, maar wat denkt u van de omliggende panden.

Deze branden zijn fel. De kans dat ook de "buren" schade oplopen is levensgroot aanwezig. U zag het in de uitzending van ZEMBLA waar een gedupeerde mede-bewoner haar leven verwoest zag worden doordat de buurman een paar hennepplantjes aan het telen was.

De brandverzekering mag dan wel uitkeren bij deze gedupeerden, maar het is allemaal dagwaarde van de roerende goederen, wat je bovendien nog moet kunnen aantonen met foto's etc.
Het ergste is echter als er goederen verloren gaan die emotionele waarde hebben of nog veel erger als er gewonden en/of doden gaan vallen.

Wie neemt dan de verantwoording? Daar moet je toch niet aan denken!

Een brand door hennepteelt in een woning kan heel veel onschuldige slachtoffers veroorzaken. Hennepteelt hoort gewoon niet thuis in woningen! 5 Plantjes niet en 500 plantjes niet.

Dan de andere strafbare feiten waar deze kantonrechter het over heeft. Deze huurshoppers zijn criminelen die contacten hebben en zakendoen met andere criminelen.

Ik heb het al eerder aangegeven; mijn "huurder" had schulden gemaakt bij zijn "collega's" uit de onderwereld van een grote stad. Die waren naar hem op zoek en kwamen dus bij mijn woning uit.

Ik had ze eigenlijk door moeten sturen naar Direct Wonen. Kijken hoe Direct Wonen dat gevonden zou hebben!

[Louise75]

Het programma van ZEMBLA van 11 april j.l. heeft in politiek Den Haag de nodige vragen opgeworpen.

Het zijn echter niet alleen de henneptelers die grote problemen veroorzaken. Alle soorten van criminelen die in woningen geplaatst worden door malafide verhuurmakelaars zorgen voor grote ellende bij nietsvermoedende verhuurders.

Capaciteitsproblemen bij politie en justitie maakt dat alle oplichters in het algemeen niet aangepakt worden.

Positief dat er Kamervragen gesteld worden en het hennepprobleem voor het voetlicht gebracht wordt, echter er moet veel meer gebeuren om het grote onrecht te bestrijden waar particuliere verhuurders mee te maken hebben.

Een van de grootste veroorzakers van het probleem huurshoppers/criminelen/wiettelers in woningen en bedrijfsruimtes zijn de malafide verhuurmakelaars.
Als we die bron nu eens eerst aanpakken en het vak verhuurmakelaar weer een beschermd beroep maken met wet-en regelgeving zijn we m.i. al een eind op de goede weg.

Daarnaast strafrecht toepassen en wie weet hebben we straks veel minder gedupeerde verhuurders en wordt het bedrag van onverhaalbare vastgoedschade een stuk lager.

Daar profiteren wij allemaal van.

KAMERVRAGEN N.A.V. 'WIETKWEKER IN JE HUIS'
gepubliceerd op: 19.04.2013
Tweede Kamerlid Myrthe Hilkens (PvdA) stelt kamervragen aan de minister van Veiligheid en Justitie over de aanpak van georganiseerde wietteelt naar aanleiding van de ZEMBLA uitzending 'Wietkweker in je huis'.

Taskforce Aanpak Georganiseerde Hennepteelt meldde in ZEMBLA dat de aanpak van wietcriminaliteit faalt. Door capaciteitsproblemen bij politie en justitie blijven hennepzaken liggen en worden organisaties achter hennepkwekerijen niet of nauwelijks aangepakt. Dit is te lezen in een verslag van de Taskforce Aanpak Georganiseerde Hennepteelt van eind januari 2013 waar ZEMBLA de hand op heeft weten te leggen voor de uitzending ‘Wietkweker in je huis’. (lees het hele artikel)

De Kamervragen
Vraag 1
Kent u het bericht “Aanpak wietcriminaliteit faalt” en de daarbij behorende tv-rapportage? (Zembla - 'Wietkweker in je huis')

Vraag 2
Bevat het bericht of de rapportage feitelijke onjuistheden? Zo ja, waar bestaan die uit?

Vraag 3
Kent u het in de reportage genoemde verslag van de Taskforce Aanpak Georganiseerde Hennepteelt van eind januari 2013? Zo ja, kunt u het voorzien van uw reactie aan de Kamer doen toekomen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4
Klopt de in het bericht aangehaalde conclusie dat het klassieke doorrechercheren door de politie/justitie na het aantreffen van een kwekerij om op die manier de organisatie erachter aan te pakken in de praktijk niet of onvoldoende blijkt te werken? Zo ja, hoe komt dat? Zo nee, welke concrete resultaten heeft de taskforce behaald?

Vraag 5
Zijn er capaciteitsproblemen bij politie en justitie bij de aanpak van georganiseerde wietteelt? Zo ja, waar bestaan die problemen uit en hoe worden ze opgelost? Zo nee, waar is het in het bericht gestelde dan op gebaseerd?

Schade en gevaar
Jaarlijks rollen speciale hennepteams van de politie 5.500 hennepplantages op. Dat zijn er zo’n vijftien per dag. De plantages leveren veel schades en gevaren op. Zo zorgen ze voor bijna 30 procent van alle woningbranden. En door het illegaal aftappen van de elektriciteit lopen de energiemaatschappijen de inkomsten van een miljard kWh mis. Op jaarbasis zo’n 180 miljoen euro.

[Louise75]

VALSHEID IN GESCHRIFTE EN HET DOEN VAN AANGIFTE

Onderstaand artikel werd vorige week gepubliceerd:
Hardenberg - Woningstichting Beter Wonen Vechtdal in Hardenberg heeft aangifte gedaan tegen een woningzoekende wegens woonfraude nieuwe stijl: valsheid in geschrifte met een IB-60 verklaring van de Belastingdienst.
De betreffende woningzoekende kreeg woonruimte aangeboden, onder voorbehoud van overlegging van de inkomensgegevens. Dit in verband met de door Beter Wonen Vechtdal uit te voeren wettelijke inkomenstoets.
Bij het overleggen van een kopie van de IB-60 verklaring viel op dat zowel het lettertype als de lay-out afweek van een normale verklaring. Uit navraag bij de Belastingdienst bleek dat dit niet het door de Belastingdienst verstrekte IB-60 formulier betrof.
De woningzoekende had het origineel aangepast en de inkomensgegevens naar beneden bijgesteld, zodat hij alsnog in aanmerking zou komen voor de sociale huurwoning. De betreffende huurwoning was uitsluitend bestemd voor woningzoekenden met een gezamenlijk huishoudinkomen tot 43.000 euro.
Tegen de woningzoekende is aangifte gedaan wegens valsheid in geschrifte. Daarnaast is de betreffende woningzoekende uitgeschreven uit het woningzoekendenbestand.
Toekomstige woningzoekenden wordt in het vervolg gevraagd een origineel van de IB-60 verklaring van de Belastingdienst te overleggen.

Wat mij betreft is bovenstaande aktie van de Woningstichting Beter Wonen Vechtdal een prima initiatief.

Valsheid in geschrifte plegen; aangifte doen! Het is een strafbaar feit.

Toen ikzelf in januari 2009 erachter kwam dat Direct Wonen een oplichter, R.B. in mijn woning had geplaatst die ook gebruik had gemaakt van valse papieren heb ik de toenmalige vestigingsmanager, de heer T. t. B., gevraagd aangifte te doen bij de politie van oplichting en valsheid in geschrifte.
Loonstrook en werkgeversverklaring waren vervalst.

Ook de voormalig directeur Verhuur, mevrouw B.A., heb ik in juli 2009 gevraagd deze aangifte bij de politie alsnog te doen.

Dat dit niet gedaan is door Direct Wonen, weet ik omdat in december 2009 de oplichter voor de rechter heeft gestaan en onder alle ingebrachte aangiftes van oplichting, verduistering en valsheid in geschrifte, er geen aangifte was van Direct Wonen.

Voor zover ik weet heeft Direct Wonen deze oplichter ook nooit opgegeven bij @wrhnl. als zijnde een malafide huurder met een vonnis.
https://www.wrh.nl/

Vanaf de kant van Direct Wonen is er dus in deze geen enkel initiatief ontwikkeld om toekomstige klanten te beschermen.

Wat het echter nog schrijnender maakt is dat Direct Wonen, tot op de dag van vandaag, weigert mij informatie te verstrekken die een aantal zaken kunnen verduidelijken voor de gedupeerden van de bewuste oplichter R.B..

Het volgende speelt:

Direct Wonen heeft de policy dat een huurder, voor overhandigen sleutel, de eerste maand huur, borg en de bemiddelingskosten die de huurder aan Direct Wonen verschuldigd is, gestort moet hebben op de bankrekening van Direct Wonen.
De huur en borg worden dan binnen 10 werkdagen doorgestort naar de verhuurder.

Doordat later bleek dat de huurder, R.B. een vervalste internetbankoverschrijving had overlegd, had Direct Wonen, op het moment van de sleuteloverdracht, nog geen huur borg en bemiddelingskosten op haar bankrekening gestort gekregen.

Dit vernam ik pas in juli 2009, toen mevrouw B.A., voormalig directeur Verhuur Direct Wonen mij vertelde dat huur, borg en bemiddelingskosten nog niet gestort waren op het moment van de sleuteloverdracht. Mevrouw B.A. gaf aan dat "Direct Wonen er vervolgens alles aan gedaan had" dit geld in november 2008 alsnog voor mij te innen".

Verscheidene malen heb ik nu al aan Direct Wonen gevraagd wat dit "van alles" is geweest.
Ondertussen is wel duidelijk geworden dat de vader van de oplichter dit bedrag uiteindelijk aan Direct Wonen betaald heeft.
Wat er in de afgelopen jaren ook duidelijk is geworden is dat de vader van de oplichter zelf OOK panden in de verhuur had en dat er sprake was van "iets" met illegale Polen. (NB.dit laatste gegeven heb ik van een mede-gedupeerde van R.B.)

Kende Direct Wonen (zakelijk) de vader? Wat heeft zich afgespeeld gedurende de betaling eind november 2008 en hoe heeft Direct Wonen het voor elkaar gekregen om dat geld binnen te halen.

De oplichter heeft al 15 jaar lang tientallen slachtoffers gemaakt, maar niemand heeft ook maar ooit 1 cent teruggekregen.

Dat is de reden waarom ikzelf heel graag van Direct Wonen wil horen hoe zij dat aangepakt hebben. Met deze informatie kunnen de gedupeerden van de oplichter, waaronder ikzelf, misschien wat mee richting de oplichter en/of zijn vader.

Helaas, Direct Wonen geeft geen enkele reactie op deze vraag.
Begin maart 2013 heb ik weer aan Direct Wonen gevraagd om mij nader te informeren m.b.t "het van alles" wat Direct Wonen in november 2008 gedaan heeft om de oplichter alsnog te laten betalen.

Omdat "de toon" van mijn e-mail Direct Wonen niet aanstond blijft Direct Wonen weigeren mij van deze informatie te voorzien. Tevens beroept Direct Wonen zich erop dat al de werknemers die zich in november en december 2008 hebben bezig gehouden met het "van alles" niet meer werkzaam zijn bij Direct Wonen.

Dat is een slap excuus; ik neem aan dat er (gezien de vele audits die Direct Wonen zegt te krijgen) genoeg informatie hierover is terug te vinden in het dossier en ten tweede, de voormalige vestigingsmanager, de heer T.t.B. en voormalig directeur, mevrouw B.A., bevinden zich in het zakelijk netwerk van Direct Wonen.

Geen aangiftes doen bij valsheid in geschrifte, niet melden bij http://www.WRH.NL en mij geen informatie willen verschaffen m.b.t het innen van het geld bij de oplichter door Direct Wonen in november 2008.

Zo netjes is dat allemaal niet Direct Wonen!

[Louise75]

Onderstaande link geeft u een duidelijke uitleg wat nu precies bemiddelingskosten zijn en ziet u een lijst met verhuurmakelaars en welke kosten zij berekenen.

De lijst is zeker niet volledig, maar duidelijk is wel dat er veel onduidelijk is en er een wildgroei aan verhuurmakelaars is ontstaan.

http://huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en- ... -hoog.html

Infoteur: Jantrao
Publicatie: 04-03-2012
Laatst gewijzigd: 11-05-2013
Rubriek: Huis en Tuin
Subrubriek: Kopen en huren
Bronnen en referenties: 11
Reacties: 10

Bemiddelingskosten huurwoning meestal te hoog
Een maand huur plus btw betalen als bemiddelingskosten aan de makelaar, is dat wel terecht? Nee, dat is meestal niet zo en ook tegen de wet. Sinds 2001 is de makelaardij een vrije sector wat betekent dat iedereen zich makelaar mag noemen zonder enige controle. Daarbij is vooral in de Randstad en grote steden de woningnood hoog wat heeft geleid tot een wildgroei aan gelikte bureaus die woningzoekenden voor een fikse vergoeding aan een huurwoning helpen.

[Louise75]

De dubbele bemiddelingskosten en de arrestatie van [Persoonsgegevens verwijderd door de Moderator] op film.

Voor wat betreft mijn eigen negatieve ervaringen met Direct Wonen ben ik er van overtuigd dat de dubbele bemiddelingskosten bij deze huurtransactie te verleidelijk waren.
U weet dat ik een bemiddelingsbedrag met Direct Wonen moest afrekenen van 1547,= Euro (inclusief BTW).

Wat ik echter niet wist, is dat [Persoonsgegevens verwijderd door de Moderator] die Direct Wonen in mijn woning had geplaatst, 2521,= Euro (inclusief BTW) had afgerekend met Direct Wonen voor de "geslaagde" bemiddeling.

Direct Wonen heeft totaal verdiend aan deze bemiddeling het bedrag van 4068,= Euro (inclusief BTW).

Ik kwam er pas achter dat Direct Wonen ook bemiddelingskosten van [Persoonsgegevens verwijderd door de Moderator] had geind toen ik de bodemprocedure tegen Direct Wonen was begonnen. Alle stukken moesten bij de rechtbank worden ingediend en daar kwam ook de huuropdrachtbevestiging van de huurder tevoorschijn met daarop het overeengekomen bemiddelingsbedrag tussen Direct Wonen en de kandidaat huurder.

Direct Wonen had echter, toen ik serieus werd over het opstarten van een gerechterlijke procedure, de door mij betaalde bemiddelingskosten aan mij teruggegeven, omdat ik "ontevreden" zou zijn.
Nu, ik denk niet dat "het ontevreden zijn van mij" de doorslag gaf bij Direct Wonen om mijn bemiddelingskosten terug te geven. Het zal er eerder mee te maken hebben gehad dat het voor Direct Wonen een lastig verhaal zou worden bij de rechtbank om die geinde dubbele bemiddelingskosten uit te leggen.
Temeer daar Direct Wonen daar al meerdere keren voor veroordeeld was.
O.A.;

In 2003 was het al zover; http://punt.avans.nl/index.php?option=c ... ew&id=1406

Via rechtspraak.nl http://zoeken.rechtspraak.nl/resultpage ... t+wonen%22

In 2011 via SMCO;https://www.collectiefonrecht.nl/nieuws?cntID=149

Daarnaast zijn er tientallen klachten over (dubbele) bemiddelingskosten, contractkosten etc. die Direct Wonen rekent op het internet te vinden.

De geinde dubbele bemiddelingskosten van 4068,= Euro staan natuurlijk in geen verhouding tot de geleverde diensten van Direct Wonen en dan heb ik het nog niet eens over de wanprestatie.

Het was natuurlijk makkelijk en snel geld verdienen zonder het hebben van ook maar enige verantwoordelijkheid voor de verhuurmakelaar. Direct Wonen is immers geen contractpartij.

Leuke bonussen voor de medewerkers Iedereen bij het bedrijf ging erop vooruit!
Zie ook: door maaike2010 » 25 sep 2012 17:37 op deze blog met een verhaal van een ex-medewerker van Direct Wonen.

Waarom zou je als medewerker van Direct Wonen mij niet vertellen dat je de door de kandidaat-huurder opgegeven werkgever niet kon vinden en dat je als verhuurmakelaar genoegen nam met een door kandidaat-huurder opgegeven 06 nummer om de "werkgever" te spreken.

Waarom controleren de medewerkers het door kandidaat-huurder opgegeven adres niet, wat notabene het adres was van een woning die hij eerder bij Direct Wonen had gehuurd en waar hij 10 dagen daarvoor door de deurwaarder was uitgezet.
(8 november 2008 was kandidaat-huurder met gezin uit die woning verwijderd door de deurwaarder en 18 november 2008 stond hij weer bij Direct Wonen op de stoep om mijn woning te huren)
1 Telefoontje voor referentie naar de eigenaar van die woning was al voldoende geweest.

Waarom vertellen de medewerkers van Direct Wonen mij (als ik telefoneer met een vraag naar de status) dat "alles in orde is en de overdracht prima is verlopen" als Direct Wonende eerste maand huur en borg nog niet eens op de rekening hebben staan.

Waarom ga je er als verhuurmakelaar van uit dat "alles wel goed zou zitten" omdat de vader van de kandidaat-huurder een "bekende zakenman" is.

[Ongefundeerde uitingen verwijderd door de Moderator]

Dat de medewerkers verkeerd gehandeld hebben is duidelijk en hen ook kwalijk te nemen. Wat ik het management van Direct Wonen kwalijk neem is dat er een omgeving gecreeerd is bij dit bedrijf waarin medewerkers dit soort van fratsen kunnen/durven uithalen.
Niet zo verwonderlijk, als ik later mag meemaken hoe de directie met haar verantwoordelijkheden omsprong en nog, tot op de dag van vandaag, lijkt het maar niet in te zinken hoe onetisch hun gedrag is.

Het maakt het management in mijn ogen geen haar beter dan de [Ongefundeerde uiting verwijderd door de Moderator] die Direct Wonen in mijn pand heeft geplaatst.

Voor geinteresseerden die willen weten hoe [Persoonsgegevens verwijderd door de Moderator] in juni 2009 is gearresteerd hier een filmpje;
http://www.youtube.com/watch?v=sO1W05Ihgmg

[Louise75]

Het Ministerie van Veiligheid en Justitie heeft mij een brief gestuurd als reactie op mijn open brief van 21 feb. 2013.

Zie hieronder mijn brief van 21 feb 2013:
Bericht door Louise75 » 21 feb 2013 07:26
Om alle betrokkenen en belanghebbenden op de hoogte te houden en te proberen de zaken wat te bespoedigen heb ik de minister van Veiligheid & Justitie, de heer I. Opstelten en Staatssecretaris van Veiligheid & Justitie, de heer F. Teeven de volgende open brief gestuurd.

Geachte Heer Opstelten, Geachte Heer Teeven,

Bij deze wil ik graag uw aandacht vragen voor het volgende onderwerp; De malafide verhuurmakelaars/bemiddelaars en de gedupeerde particuliere verhuurders.

Het zal u niet ontgaan zijn dat er de laatste maanden, met name in de media en via diverse twitteraccounts, veel aandacht is voor de grote overlast van illegale wietkwekerijen en malafide huurders/criminelen, die door wanprestaties van een aantal verhuurmakelaars/bemiddelaars in woningen van particuliere verhuurders geplaatst worden.

Naast de ruim 108 miljoen Euro onverhaalbare vastgoedschade zijn er vele particuliere verhuurders die geconfronteerd worden met enorme financiele en emotionele schades.

De financiele schadeposten voor gedupeerde particuliere verhuurders bestaan o.a uit:
• Huurderving: wordt in aantal gevallen in zijn geheel niet toegekend door rechters.
• Diefstal van uw goederen: worden niet gedekt door verzekering; verhuurder heeft immers de sleutel afgegeven en dan heet het verduistering.
• Nutsvoorzieningen: als verhuurder deze niet heeft laten overzetten op de naam van de huurder zijn ook deze kosten voor verhuurder
• Hennepkwekerij in de woning en de woning brand af: brandverzekering verhuurder keert niet uit. Staat in de kleine lettertjes.
• Bepaalde drugs in de woning: de gemeente kan woning verhuurder"op slot doen" Wet Damocles.
• Alle kosten voor het rooien van wiet uit de woning: de gemeente komt bij verhuurder en eigenaar van de woning.
• Alle schades die gedurende het rooien van wiet in de woning worden veroorzaakt: voor verhuurder
• Alle gerechterlijke kosten om een huurcontract te laten verbreken: voor verhuurder
• Boetes die u opgelegd kunnen worden ivm wiet in de woning: voor de verhuurder
• Voor expats; in een aantal landen kan men de verhuurder laten oppakken door de politie als men erachter komt dat in de woning in Nederland drugs gevonden zijn.

Daar de verhuurmakelaars/bemiddelaars die de wiettelers en/of de huurshoppers (ook wel "sprinkhanen" genoemd vanwege het leegroven van de woningen en het niet betalen van huurpenningen) veelal geen verantwoordelijkheid nemen zijn de gedupeerde verhuurders aangewezen op een civiele rechtsgang.

Dit is een lange en kostbare weg.
Advocaat-en proceskosten moeten vooraf worden betaald en voor velen is dat gezien de enorme schadeposten die men al heeft niet meer op te brengen.

Daarnaast moet men een lange adem hebben. De verhuurmakelaar/bemiddelaar die men aanklaagt is er uiteraard alleszins bij gebaat de rechtzaak zo lang mogelijk te rekken, in de hoop dat de benadeelde partij wel moet afhaken. Rechtzaken van 4 jaar zijn geen uitzondering.

Ikzelf heb dit aan den lijve ondervonden.
Verhuurbemiddelaar Direct Wonen heeft middels het achterhouden van relevante informatie en misleiding een oplichter/crimineel in mijn woning geplaatst. Daarnaast heeft Direct Wonen later nogmaals getracht mij om de tuin te leiden door haar Juridische afdeling te laten verklaren dat gedurende de verificatie van deze huurder geen onrechtmatigheden waren ontdekt.
Dit hele verhaal kunt u lezen via deze link: http://www.veiligleefbaar.nl/verhaal/de ... elaar-heet
Lang verhaal kort; ik heb Direct Wonen voor de rechtbank gebracht en zowel in de bodemprocedure als in Hoger Beroep gelijk gekregen. Direct Wonen had inderdaad een wanprestatie gepleegd.
Helaas is mijn schade verdubbeld.

De rechters vonden dat ik geen recht had op de misgelopen huurpenningen, daar ik niet kon aantonen dat mijn woning in diezelfde periode dat de oplichter in mijn woning zat verhuurd had kunnen zijn aan een wel bonafide huurder.
Deze uitspraak van zowel de rechtbank als het Hof is een goed excuus voor malafide verhuurmakelaars/bemiddelaars om weg te komen met wanprestaties.
Hoe gaat een gedupeerde verhuurder ooit aantonen dat hij/zij over diezelfde periode wel een bonafide huurder zou hebben gehad.

Ten eerste kan de verhuurder de eigen woning niet in, zolang de gerechterlijke uitzettingsprocedure loopt en daarna heeft de gedupeerde verhuurder toch wel enige tijd nodig alle aangerichte schades te herstellen.
In het hypothetische geval dat een verhuurmakelaar een wanprestatie pleegt (een malafide huurder in de woning van een particuliere verhuurder plaatst) en de "enige" schade voor de particuliere verhuurder zijn de misgelopen huurpenningen, krijgt de wanpresterende verhuurmakelaar wel een standje van de rechter, maar daar zijn dan geen financiele consequenties aan verbonden.
De gedupeerde verhuurder krijgt gelijk van de rechter, echter de misgelopen huurpenningen krijgt hij niet toegewezen, plus kan hij ook opdraaien voor de proces-en advocaatkosten.
Wordt men gestraft als men recht gaat halen?
Deze uitspraak in o.a. mijn arrest is m.i. “een zichzelf instandhoudende cirkel redenering”.

Opvallend is ook dat er totaal geen rechtsgelijkheid is. Er is een wirwar van uitspraken in soortgelijke zaken.
Er zijn rechtbanken die 50% van de gederfde huurpenningen toekennen en andere gerechtshoven kennen weer 100% toe.
De wet ter bestrijding van Oneerlijke Handelspraktijken (BW 6 Artikel 193 B en D) waarvan je toch zou mogen verwachten dat die de consument zal beschermen werd door de rechtbank in mijn zaak niet opgepakt. In mij andere bekende rechtzaken van gedupeerde verhuurders heb ik daar ook niets over teruggevonden.

Er wordt veel leed aangericht door malafide verhuurmakelaars/bemiddelaars. Gezinnen worden geconfronteerd met criminelen/oplichters die niet te pakken zijn en waar je bovendien nog heel voorzichtig in moet zijn. Deze wiettelers/huurshoppers zijn geen kleine jongens die een keer de huur niet betalen. Daar zitten vaak misdaadorganisaties achter.
Daar ga je als particulier geen jacht op maken.
Het is al vervelend genoeg dat je er ongevraagd mee te maken krijg en een gerechterlijke uitzettingsprocedure tegen deze criminelen aan moet spannen. Zij weten je te vinden als ze kwaad willen.

Graag zou ik van u willen vernemen of het mogelijk is om op korte termijn een regeling door te voeren die het gedupeerde particuliere verhuurders mogelijk maakt malafide verhuurmakelaars aan te pakken conform het Wetboek van Strafrecht, artikel 326.

Als de gedupeerde verhuurder kan bewijzen dat de verhuurmakelaar relevante informatie heeft achtergehouden, incorrecte informatie heeft verstrekt met als doel voor ogen de nietsvermoedende verhuurder het huurcontract te laten tekenen is dat in mijn ogen oplichting.

De Orde van Advocaten heb ik o.a. de vraag voorgelegd in hoeverre advocaten die te maken krijgen met gedupeerde verhuurders hier een taak/rol in zouden kunnen hebben.
Het heeft er ook alle schijn van dat uitspraken in civiele procedures niet zoveel toevoegen aan het verbeteren veranderen van een aantal malafide verhuurmakelaars/bemiddelaars.
Keer op keer staan dezelfden voor de rechter wegens het overtreden van de regels en er zijn verhuurmakelaars/bemiddelaars die al meerdere hennepkwekerijen op hun naam hebben staan.
Juist door het ontbreken van vaste regelgeving hebben deze verhuurmakelaars vrij spel.
U zou eens op Google moeten kijken hoeveel klachten er zijn over een aantal dezelfde verhuurbemiddelaars. Niet alleen van verhuurders, maar ook van huurders.

Daarnaast wil ik u vragen of het mogelijk is het vak "verhuurmakelaar" weer een beschermd beroep te maken, compleet met wet-en regelgeving en tuchtrecht.
(Dubbele) absurd hoge bemiddelingskosten, contractkosten, sleutelgeld, inschrijfgeld, lokkertjes plaatsen op het internet om huurders te werven, kunnen dan gelijk aan banden gelegd worden.
Minister Spies heeft in oktober 2012 Kamervragen gesteld over malafide verhuurpraktijken;
https://zoek.officielebekendmakingen.nl ... 17231.html
Vooral vraag 5 is hierbij van belang.

M.i. zou de illegale wietteelt hiermee al een eind teruggedrongen kunnen worden, waardoor de onverhaalbare vastgoedschade omlaag gaat.
Daar profiteren wij allemaal van.

Net zo belangrijk is echter dat particuliere verhuurders, huurders, makelaars en bemiddelaars weer in een veilige verhuurmarkt kunnen werken en die de goede naam weer teruggeeft aan de verhuurmakelaars/bemiddelaars die wel bonafide zijn.

Dank u vriendelijk voor het doorlezen van deze brief en ik zie uw reactie met belangstelling tegemoet.

Wel nu, een hele vriendelijke brief ontvangen van het Ministerie van Veiligheid en Justitie, Hoofd Afdeling Operationele Zaken en Incidentenmanagement.

Ik heb er alle begrip voor dat de Minister aangeeft mij niet persoonlijk te kunnen helpen met de wel zeer vervelende aangelegenheid met verhuurbemiddelaar Direct Wonen, maar zie hieronder uitleg van de minister:

"Het kabinet is van mening dat de aanpak van malafide verhuurpraktijken door makelaars niet gepaard moet gaan met meer regels, zoals Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst op 20 oktober 2012 heeft geantwoord op vragen van de heer Visser (VVD) van 11 oktober jl. (TK 2012-2013, 605).
Op internet kunt u de genoemde vragen plus antwoorden vinden via onderstaande link:

https://zoek.officielebekendmakingen.nl ... 17231.html

De titelbescherming voor, en de beediging van, makelaars is in 2001 in het kader van deregulering, concurentiebevordering en zelfregulering juist afgeschaft. In algemene zin geldt dat een opdrachtgever een makelaar kan aanspreken op niet-nakoming van de opdrachtovereenkomst en eventueel schadevergoeding kan vorderen.

Het bovenstaande betekent overigens niet dat de problematiek rond malafide verhuurpraktijken aan de aandacht van de overheid ontsnapt. Zo heeft mijn Ministerie in het kader van de Taskforce Aanpak Georganiseerde Hennepteelt gesproken met de Nederlandse Vereniging van Makelaars over initiatieven om de screening van potentiele huurders te verbeteren. Ook het Ministerie van Financien is actief op dit terrein, bijvoorbeeld door in samenwerking met het meldpunt voor ongebruikelijke transacties (de Financial Intelligence Unit, FIU) makelaars aan te sporen om ongebruikelijke transacties te melden."

Afgelopen week hebben we al gelezen dat er resultaten zijn geboekt met de arrestatie van 2 makelaars in Tilburg.
http://www.bndestem.nl/regio/brabant/ma ... rU.twitter

(Verhuur)Makelaars die de klant bewust misleiden en een huurcontract laten ondertekenen, terwijl men weet dat er onrechtmatigheden zijn moeten m.i. berecht worden volgens het Wetboek van Strafrecht.

Als er door het OM keihard wordt opgetreden tegen dit soort van (oplichtings) praktijken zal het aantal gedupeerde verhuurders drastisch zakken, de onverhaalbare vastgoedschade minder worden, woonwijken en burgers weer veiliger kunnen leven, het aantal branden afnemen en het vertrouwen in de (verhuur) makelaars zal toenemen.

De Stichting @VerhuurVeilig zet zich in om alle (verhuur) makelaars terdege te trainen, zodat de (verhuur)makelaar zelf ook beschermd is.

Niemand zit toch te wachten op confrontaties met criminelen.

[Thijs_VU]

Ha Louise75,

Heb je een persoonlijk bericht gestuurd.

Gr,

Thijs

[Louise75]

Het volgende artikel is van Huib Hielkema
Unger Hielkema advocaten
http://www.ungerhielkema.nl

Tweezijdige courtage

Op 26 november 2012 besteedde BNR nieuwsradio aandacht aan door bemiddelingsbureaus in rekening te brengen vergoedingen. Uitzending BNR:http://www.bnr.nl/topic/Personal_Financ ... dt-de-wet.Het ging in de uitzending over de vraag of het geoorloofd is om bij de bemiddeling van woonruimte zowel bij de huurder als bij de verhuurder een vergoeding in rekening te brengen na een geslaagde bemiddeling. In dit artikel zetten we uiteen hoe de wettelijke regeling luidt. Dat dat hard nodig is blijkt uit de praktijk. Huurders denken soms dat het nooit is toegestaan courtage aan hen in rekening te brengen. En bemiddelingsbureaus blijken ook niet altijd te weten waar precies de grenzen liggen. Kortom, hoe zit het nu echt?

Twee verschillende wettelijke regelingen

Naar Nederlands recht spelen bij de bemiddeling van woonruimte twee wettelijke regelingen een grote rol. Dat zijn artikelen 7:264 en 7:417, beide van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 264 waakt ervoor dat aan de huurder niet een te hoog bedrag aan bemiddelingskosten (courtage) in rekening wordt gebracht. Art. 417 gaat verder, want dat verbiedt het bemiddelingsbureau aan zowel huurder als verhuurder courtage in rekening te brengen. In de volksmond heet het ook wel dat het verboden is twee heren te dienen.

Artikel 264 is veruit het meest bekend, omdat deze bepaling staat in het gedeelte van het Burgerlijk Wetboek dat over de huur en verhuur van woonruimte gaat. Artikel 264 is in de jurisprudentie vaak toegepast, maar dan vooral om de redelijkheid van de kosten die de verhuurder in rekening brengt bij de aanvang van de huur te toetsen, zoals contractkosten, sleutelgeld en administratiekosten.

Onbekendheid met de wet
Artikel 417 is veel onbekender. Zo onbekend zelfs dat toen op 23 april 2011 in het TV-programma Kassa aandacht werd besteed aan bemiddelingskosten bij verhuur van woningen alleen aan artikel 264 werd gerefereerd en niet aan artikel 417. Zelfs de aanwezige vertegenwoordiger van de Woonbond repte toen niet over (de implicaties van) artikel 417.

Na de uitzending van Kassa heeft de SP (op 27 april 2011) vragen gesteld aan minister Opstelten. Opstelten heeft die vragen op 8 juni 2011 beantwoord. Uit de kamervragen blijkt dat ook de SP uitsluitend zicht had op artikel 264 en niet op artikel 417. Echter Opstelten heeft in zijn beantwoording artikel 417 erbij gehaald.

Wij vermoeden dat de Woonbond (en andere partijen die plegen op te komen voor het huurdersbelang) toen wakker zijn geworden en artikel 417 in stelling proberen te brengen. De recente uitzending op BNR-nieuwsradio getuigt hiervan.

Geen twee heren dienen

De regeling staat, om precies te zijn, in artikelen 417, 425 en 427 van het Burgerlijk Wetboek.
De regeling is nogal rigoureus. De regeling komt erop neer dat indien de bemiddelaar een overeenkomst (van welke naam dan ook) aangaat met de verhuurder die ertoe strekt tegen betaling te bemiddelen bij het tot stand brengen van een huurovereenkomst, de bemiddelaar (ook) van de huurder een opdracht mag aannemen om te bemiddelen bij het tot stand brengen van een huurovereenkomst, maar dan van die huurder geen beloning mag ontvangen. De regeling beoogt tweezijdige courtage bij bemiddeling te voorkomen. Van de huurder mag wel betaling worden verlangd, indien niet tegelijkertijd ook met de verhuurder een bemiddelingsovereenkomst (tegen betaling) wordt gesloten.


Bemiddelingsbureau treedt zelf op als verhuurder

Verder verbiedt de regeling het bemiddelingsbureau een vergoeding voor bemiddeling aan de huurder in rekening brengen, indien het bemiddelingsbureau zelf optreedt als verhuurder.

Dwingend recht

De regeling is van dwingend recht. Dat betekent dat de wet altijd gaat vóór afspraken die partijen maken. Contract is contract geldt hier dus niet.

Duidelijke schriftelijke overeenkomst

De regeling schrijft, indien de opdrachtgever een natuurlijke persoon (‘woonconsument’) is, ook voor dat de opdracht schriftelijk wordt bevestigd. Is dat niet gebeurd, dan is er geen recht op vergoeding van de bemiddelingswerkzaamheden (dus ook in het geval er geen tweezijdige courtage is).
Hetzelfde geldt als de opdracht niet duidelijk is geformuleerd. Dit is in de praktijk van woningbemiddelingsbureaus geen knelpunt, omdat meestal met duidelijke schriftelijke opdrachten wordt gewerkt.

Tot nu toe weinig problemen

De regeling bestaat al sinds het begin van de jaren 90 van de vorige eeuw, maar leidt in de praktijk tot weinig problemen. Er is niet veel rechtspraak. Dat komt in de eerste plaats natuurlijk omdat de meeste huurders tevreden zijn over de dienstverlening van de verhuurmakelaar. En verder speelt niet alleen de onbekendheid met de regeling een rol, maar ook het feit dat de meeste huurders het te veel gedoe vinden om betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen.

Onzelfstandige woonruimte

De regeling geldt niet voor onzelfstandige woonruimte. In dat geval mogen dus wel twee heren worden gediend en mogen dus wel bemiddelingskosten aan zowel de verhuurder als de huurder in rekening worden gebracht.

Sanctie

De sanctie van artikel 417 is dat de huurder niets hoeft te betalen aan het bemiddelingsbureau en, indien hij al heeft betaald, het betaalde bedrag kan terugvorderen.

Alleen voor woonconsumenten

Vrij algemeen wordt aangenomen dat de regeling tot doel heeft consumenten te beschermen. Goed verdedigbaar is daarom dat de regeling niet geldt, indien de opdrachtgever een bedrijf is dat bijvoorbeeld woonruimte zoekt voor zijn werknemers.

No cure no pay

Het maakt niet uit dat er wordt gewerkt op basis van ‘no cure no pay’. Het doorslaggevende moment is immers de geslaagde bemiddeling, want dan is er een ‘cure’ en moet de huurder betalen.

Stelplicht en bewijslast

Als een huurder denkt dat er tweezijdige courtage aan de orde is en daarom zijn courtage terugvordert van het bemiddelingsbureau, is het aan hem te stellen en te bewijzen dat het bemiddelingsbureau (ook) in opdracht van de verhuurder tegen betaling werkzaamheden verrichtte, die strekten tot het tot stand brengen van een huurovereenkomst. Dat zal in de praktijk niet altijd eenvoudig zijn voor de huurder. De huurder weet immers meestal niet welke contacten en afspraken er zijn met de verhuurder.

Redelijke bemiddelingskosten

Artikel 7:264 BW is een bijzondere huurrechtelijke regeling die ziet op onredelijke kosten die de huurder bij de totstandkoming van de huur moet betalen aan de verhuurder of aan derden (zoals een bemiddelaar). Artikel 264 geldt voor alle soorten van woonruimte ( zelfstandige en onzelfstandige woonruimte), ongeacht of deze geliberaliseerd is of niet-geliberaliseerd is.

Eerst 417 dan 264

Artikel 264 wordt pas relevant als eerst de klip van artikel 417 is genomen. Anders gezegd: zodra vaststaat dat er géén sprake is van het dienen van twee heren, zoals in artikel 417 is bedoeld, dient op vordering van de huurder op grond van artikel 264 getoetst te worden door de rechter of de door het bemiddelingsbureau aan de huurder in rekening gebrachte bemiddelingskosten redelijk zijn.

Jurisprudentie

De regeling van artikel 264 is, zoals ik al schreef, veel bekender. Over deze regeling bestaat (daarom) de nodige jurisprudentie. Echter die jurisprudentie is helaas niet eenduidig. Helaas, omdat het daarom moeilijker is er een algemene lijn uit te distilleren.

Baatprincipe

Het antwoord op de vraag of en zo ja hoeveel bemiddelingskosten aan de huurder in rekening gebracht mogen worden hangt volgens de meeste rechters in de eerste plaats af van de vraag of de door de bemiddelaar verrichte werkzaamheden uitsluitend of overwegend in het belang van de huurder zijn verricht. Deze rechters hangen het zogenaamde baatprincipe aan: is de huurder door de aan hem verleende dienst gebaat en is het door het bemiddelingsbureau in rekening gebrachte bedrag evenredig aan het door de huurder behaalde voordeel.

Inhoud van de dienstverlening

In de meeste gevallen brengen bemiddelingsbureaus aan huurders een vergoeding ter hoogte van één maand huur in rekening (al dan niet te verhogen met BTW). Wat die huurders daarvoor krijgen is niet in alle gevallen gelijk. In de praktijk gaat het onder meer om de volgende werkzaamheden:

Het geven van voorlichting aan de huurder over de (on)mogelijkheden om een huurwoning van zijn voorkeuren te vinden
Het inventariseren van de woonwensen van de huurder
Het zoeken naar een huurwoning en het doen van een (pre)selectie op basis van door de huurder opgegeven voorkeuren
Het verzorgen van één of meer bezichtigingen van woningen, al dan niet van woningen van ‘eigen’ verhuurders (al dan niet inclusief vervoer)
Het opstellen van een huurovereenkomst (relevanter naarmate de huurovereenkomst huurdersvriendelijker is)
Het verzorgen van de in ontvangstneming van de sleutels namens de huurder
Het opmaken van een inspectierapport (dat gebeurt ook in het belang van de verhuurder)
Het verzorgen en aanvragen om huurtoeslag
Het verzorgen van een huisvestingsvergunning
Het leveren van naamplaatjes en/of extra sleutels
Informatieverstrekking over huurbescherming, het woningwaarderingsstelsel en overige aspecten met betrekking tot huur(prijs)wetgeving
Bemiddeling bij overname van zaken van de voorgaande huurder.

Deze lijst bevat werkzaamheden waardoor de huurder wordt gebaat en waarvoor dus aan de huurder een vergoeding in rekening mag worden gebracht. In de meeste gevallen zal een vergoeding ter hoogte van één maand huur niet in strijd zijn met het wettelijke criterium.

Beheer voor de verhuurder

Een complicerende factor kan zijn de situatie dat het bemiddelingsbureau de woning, waar zij eerder een huurder naar bemiddelde, vervolgens in opdracht van de verhuurder gaat beheren. Complicerend, omdat bij het beheer eenzijdig de belangen van de verhuurder gediend moeten worden: bij huurachterstand zal de huurder gesommeerd moeten worden tot betaling, bij burenoverlast zal de huurder verzocht moeten worden daaraan een einde te maken etc.. Nog lastiger wordt het indien er een conflict tussen huurder en verhuurder ontstaat over afspraken die gemaakt zijn bij de aanvang van de huur, omdat het bemiddelingsbureau toen geacht werd de belangen van de huurder te dienen.
In wiens belang?
Beheer voor de verhuurder kan dus tot twijfels leiden over de vraag of het bemiddelingsbureau wel daadwerkelijk de belangen van de huurder dient tijdens de bemiddeling, zeker in het geval het bemiddelingsbureau al langer als vaste beheerder voor de betreffende verhuurder optreedt. Strikt genomen stelt de wet niet als eis dat eenzijdig de belangen van de huurder moeten worden behartigd, maar impliciet lijkt dat wel het uitgangspunt te zijn: indien twee heren worden gediend is namelijk niet duidelijk wiens belangen behartigd worden door het bemiddelingsbureau, terwijl wel keuzes gemaakt moeten worden. Er is immers per definitie een belangentegenstelling, in het bijzonder ten aanzien van de hoogte van de huurprijs: de huurder wil doorgaans een lagere huurprijs dan de verhuurder.
Daar komt bij dat, indien het belang van beide partijen wordt gediend, de vraag of de huurder gebaat is bij de dienstverlening van de verhuurmakelaar minder eenduidig kan worden beantwoord en er dus een groter risico is dat de rechter de bedongen vergoeding te hoog vindt.

Misverstanden

Er leven allerlei misverstanden over dit onderwerp. Een van die misverstanden is dat huurders het wettelijke verbod van tweezijdige courtage verwarren met de andere wettelijke regeling (die voorkomt dat de bemiddelingskosten te hoog zijn). Die verwarring komt tot uiting in de situatie dat een huurder, na bemiddeling door een bemiddelingsbureau, een woning huurt van een verhuurder die de betreffende woning aan het bemiddelingsbureau heeft aangeboden voor de verhuur. De huurder denkt dat er dan per definitie geen courtage bij hem in rekening mag worden gebracht. Maar dat is, zoals we hiervoor hebben gezien, niet juist. Indien het bemiddelingsbureau voor de bemiddeling aan die verhuurder geen courtage in rekening brengt, mag de verhuurmakelaar courtage bij de huurder in rekening brengen. De huurder kan vervolgens natuurlijk wel laten toetsen of het courtagebedrag niet te hoog is.
Een tweede misverstand is dat wordt gedacht dat, indien het bemiddelingsbureau tegen betaling een dienst verleent aan de verhuurder die niet kan worden gekwalificeerd als ‘als tussenpersoon werkzaam zijn bij het tot stand brengen van een huurovereenkomst’ (zoals het plaatsen van een advertentie voor de aangeboden woning op een website waarvoor kosten worden (door)berekend), het berekenen van courtage aan de huurder in strijd is met het verbod van tweezijdige courtage. Ten onrechte, omdat er dan geen sprake is van tweezijdige bemiddeling en dus ook niet van tweezijdige courtage.
Een derde misverstand is dat wordt gedacht dat bemiddelingsbureaus uitsluitend bemiddelingswerkzaamheden voor de huurder verrichten. Dat is niet altijd juist. Veel verhuurmakelaars doen veel meer dan alleen pure woningbemiddeling. Hun dienstverlening aan de huurder omvat vaak meer, zoals advies en informatie over zijn positie als huurder, bemiddeling bij de overname van zaken van de voorgaande huurder e.d. Dat leidt ertoe dat, indien de verhuurmakelaar betaling van zowel de verhuurder als de huurder ontvangt, er niet per definitie sprake is van tweezijdige courtage. Die betalingen kunnen immers betrekking hebben op andere dienstverlening dan bemiddeling.

Conclusie
Het is oppassen geblazen voor verhuurmakelaars. Huurders en hun belangenbehartigers wisten tot voor kort niet of nauwelijks van het bestaan van het wettelijke verbod van tweezijdige courtage. Het lijkt erop dat zij sinds kort ‘wakker zijn geworden’. Verhuurmakelaars kunnen dus een kritischer houding van huurders verwachten. De eerste tekenen daarvan zijn al zichtbaar. Verhuurmakelaars doen er goed aan hun bedrijfsprocessen en contracten nog eens goed tegen het licht te houden. Daarbij speelt ook de goede naam van de branche een rol.

Een helder en duidelijk artikel m.b.t. alle ins and outs van de courtages die doorberekend mogen worden aan huurder en/of verhuurder.

Wat mij wel opvalt is dat de klant bij vermoedens van dubbele courtages altijd naar de rechtbank moet om dit te gaan bewijzen. Zie hiervoor het kopje "Stelplicht en Bewijslast".
Viel mij in het hierbovengenoemde Vara-kassa programma ook al op. U gaat maar naar de rechter! Lekker makkelijk; zeker met sommige "vreemde" uitspraken.

Omdat er een aantal verhuurmakelaars misbruik maken van de vrijheid die zij hebben, kan de klant bij onrechtmatigheden eerst in de buidel tasten om zijn recht te gaan halen. Een beetje kantonrechter procedure kost toch ook gauw een paar honderd Euro en als je een advocaat mee wilt nemen, om wat voor reden dan ook, ben je nog meer kwijt.

Ik heb wel eens een huurder gesproken die mij vertelde dat hij wist van de dubbele courtage en op dat moment zijn mond dichthield omdat hij anders de woning niet zou krijgen. Toen hij goed en wel in de woning zat is hij alsnog naar de rechter gestapt om zijn betaalde courtage terug te krijgen.
De wereld op zijn kop!

Waarom is het zo moeilijk om die courtages te regelen? Lijkt mij een kwestie van afspraken maken en duidelijkheid in de Algemene Voorwaarden die gelden voor huurders en verhuurders, zodat iedereen weet waar hij of zij aan toe is.
Huurders en verhuurders zouden ook zelf heel alert hierop moeten zijn. 99% van de verhuurmakelaars is integer, echter het gaat over die 1% van verhuurmakelaars die het voor iedereen verpest.

Er zijn verhuurmakelaars die allerlei prachtige benamingen verzinnen om de verwarring compleet te maken.

EHR bijv. heeft het op haar website over "Courtagepanden". Navraag leerde mij dat dit betekent dat de huurder de courtage moet betalen. Is natuurlijk prima, maar even zo goed werd er door een vestiging van EHRArnhem ook aan een verhuurder een courtage gevraagd van 1 maand huur.
De betreffende makelaar had "vergeten" te overleggen met de verhuurder hoe de courtage berekend zou worden.
Er zou echter geen haan naar gekraaid hebben, ware het niet dat dit een "hennephuur" bleek te zijn en alle papieren bij de rechtsgang boven tafel kwamen.

U weet dat de dubbele courtage, die Direct Wonen verdiende bij mijn malafide verhuur, ook pas boven tafel kwam toen de rechter er aan te pas kwam.

Ik was er anders ook nooit achtergekomen dat ik al beduveld was door Direct Wonen zonder de wanprestatie. Hetzelfde geldt uiteraard ook voor de gedupeerde van EHR.

De vraag is nu; hoeveel huurders en verhuurders zijn door verhuurmakelaars zoals Direct Wonen die niet weten dat zij ook het slachtoffer geworden zijn van de "dubbele courtage praktijken".

Moeten deze mensen uiteindelijk allemaal naar een rechtbank stappen om hun geld terug te krijgen omdat er ondernemers in Nederland zijn die lak hebben aan de spelregels vastgelegd in de wet, die alle gelegenheid hebben misbruik te maken van haar klanten, aan zelfverrijking doen en dit jarenlang kunnen volhouden?

Hoe kan het bestaan dat verhuurmakelaars die rechtszaak na rechtszaak hebben, vele klachten op het internet, het ene incident na het andere gewoon de deuren open kunnen houden en ondanks allerlei vonnissen door kunnen draaien en daardoor meer klanten kunnen duperen?

Ik vernam via een zeer betrouwbare bron dat Direct Wonen zeer recent weer aan het schikken is geweest vanwege een malafide verhuur. Het zijn geen incidenten, er zijn structurele problemen!

[Louise75]

Op de site http://www.klacht.nl (staan trouwens nog veel meer herkenbare klachten!) kwam ik een collega-verhuurder tegen die andere verhuurders waarschuwde voor Direct Wonen.

Dit is zijn klacht:

Ik was tot voor kort een serieuze verhuurder via Direct Wonen, maar hierbij waarschuw ik collega verhuurders dat door de snel wisselende personele bezetting en de gebrekkige communicatie , de rammelende contracten en borgstellingen uit draaaien op een drama omdat de deurwaarder door de contracten met een verkeerde tenaamstelling en een borgstelling niet ondertekent door de borgsteller , bij de rechter geen verhaal kon maken, u snapt ntuurlijk wel dat de rapen dan pas goed zuur zijn.
Ik heb hun in het verleden meermaals hierop gewezen en gevraagd dit te corrigeren maar dat was voor hen zogenaamd niet mogelijk.
Omdat ik Direct Wonen geen kosten betaalde verschuilen zij zich achter het feit dat ik dan geen recht heb op een eventuele vergoeding, wat dan volgens hen een rechtvaardiging inhoudt om geen goede contracten op te stellen, dus een goede raad bezint voor je met Direct Wonen begint.
Het beste is daarom op je zelf te vertrouwen ,laat Direct Wonen maar in de ………. zakken.
Gewenste oplossing
Vergoeding van de door hun veroorzaakte geldelijke schade, maar daarvoor zij zij zogenaamd niet aansprakelijk, maar dat is een makkelijke uitvlucht, ik heb namelijk direct toendertijd aan het personeelslid gevraagd deze ellende te herstellen , maar nooit meer iets van gehoord. Je kunt altijd terecht klagen , maar ze maken zich er met een Jantje van Leiden ervan af. Waardeloos
Snelheid
Vriendelijkheid
Oplossing
Klacht van Theo Arnouts, over DirectWonen, in de rubriek: Woningcorporaties geplaatst op 5 april 2013


Het is weer verbazingwekkend hoe Direct Wonen zich hier onderuit probeert te draaien.

Omdat deze verhuurder Direct Wonen geen kosten had betaald is Direct Wonen van mening dat deze klager geen recht heeft op een geldelijke vergoeding.

Ik had wel kosten betaald, namelijk 1547,= Euro, maar dat is voor Direct Wonen ook geen reden om mij schadeloos te stellen.

Er valt geen andere conclusie te trekken dan dat Direct Wonen van mening is dat de klant de financiele gevolgen van de tekortkomingen en wanprestaties van Direct Wonen maar moet dragen, ongeacht of je nu wel of geen vergoeding aan Direct Wonen hebt betaald.

Onderstaand, geplaatst via deze link http://www.directwonen.nl/klachten-en-opmerkingen leest u hoe Direct Wonen zich "eruit kletst" als er een kritische "vraag" gesteld wordt (is trouwens gewoon een marketing tool van Direct Wonen);

Vraag: Direct Wonen wordt genoemd in consumentenprogramma’s zoals Kassa en Radar.

Antwoord: Hoge bomen vangen veel wind. Direct Wonen als marktleider in de particuliere huursector dus ook. Helaas gaat er weleens iets mis tijdens een bemiddeling. Indien er iets fout gaat, doen wij er alles aan om het probleem op te lossen. Heeft u er een vraag of opmerking over? Laat het ons weten.

Tja, geweldig!! Voor zover ik kan nagaan steekt Direct Wonen met kop en schouders op negatieve wijze boven ieder andere ondernemer uit.
Direct Wonen doet er helemaal niet van "alles aan" om het voor de klant op te lossen. Dat weten we nu wel!

De praktijk is echter totaal anders dan Direct Wonen ons tracht te doen geloven. Direct Wonen mag dan wel veel wind vangen, maar op de blaren zitten doet Direct Wonen niet en marktleider is Direct Wonen ook allang niet meer.

In de nu ruim 4 1/2 jaar dat ik, helaas, met Direct Wonen en haar management te maken heb gehad is het mij wel zeer duidelijk geworden hoe de klanten worden uitgeknepen en voorgelogen.

Ook in de rechtzaal en gedurende mijn gehele rechtsgang is het gekronkel, het niet integer zijn en zijn tegenstrijdigheden niet van de lucht. Alles, maar dan ook alles wordt uit de kast gehaald om maar geen verantwoordelijkheid te hoeven nemen.

Ik doe hierbij dan ook een oproep aan de Consumentenautoriteit om gepaste maatregelen te nemen tegen Direct Wonen en verhuurders en huurders te beschermen.

[Louise75]

Zijn de dubbel te ontvangen courtages te verleidelijk voor sommige verhuurmakelaars?

Voortbordurend op de dubbele bemiddelingskosten en het leed wat dat teweeg brengt:

http://www.pararius.nl/nederlands/nieuw ... e_LinkedIN

Kan een bemiddelingsbureau aansprakelijk worden gesteld voor een door een huurder aangebrachte hennepplantage?

Makelaars leggen zich tegenwoordig in toenemende mate toe op de verhuur van woningen. Dat is te verklaren doordat de verkooptransacties teruglopen. Het verhuren van (eventueel te koop staande woningen) is voor de makelaar of bemiddelaar een goede manier om de dat gat op te vangen. Huur en verhuur is wel een vak apart. Er zijn valkuilen die mogelijk niet bij elke verhuurmakelaar bekend zijn.
Zembla

Op 11 april jl. heeft Zembla een uitzending gewijd aan de aansprakelijkheid voor verhuurmakelaars voor schade die het gevolg is van hennepplantages die door de huurder blijkt te zijn aangelegd (klik hier om deze uitzending te bekijken). Het is zorg dat u als verhuurmakelaar niets te verwijten valt, dat u een betrouwbare huurder zoekt en een goed huurcontract sluit. Uit de aflevering van Zembla bleek dat sommige makelaars hun zaakjes niet goed op orde hadden en dat ze de huurder niet goed hadden gescreend. Dat heeft geleid tot forse schade voor de huiseigenaar, tot negatieve reclame voor de makelaar en tot een vonnis waarin de makelaar werd veroordeeld de (forse) schade van de huiseigenaar te vergoeden, omdat hij de huurder vooraf niet goed had gescreend.

Schadevergoeding door verhuurmakelaar in verband met hennepplantage

Laten we het vonnis van de rechter analyseren. Het gaat om een uitspraak van 1 maart 2011 van het Gerechtshof Arnhem (LJN: BP9121). De casus was in het kort als volgt. Een huiseigenaar woonde en werkte als expat in de Verenigde Staten en wilde zijn woning in Nederland (tijdelijk) verhuren. Hij heeft daarvoor een bemiddelings- en adviesbureau ingeschakeld dat bemiddelt in de verhuur van woonruimte op tijdelijke basis. Dit bureau heeft een huurder voorgedragen en deze is, mede op verzoek van de eigenaar, op financiële gronden gescreend. Er zijn toen geen vreemde zaken ontdekt. Door de verhuurmakelaar is gevraagd naar loonstroken en een werkgeversverklaring maar feitelijk is er alleen een legitimatiebewijs overgelegd. Er is vervolgens een huurovereenkomst gesloten. De waarborgsom en de eerste maand huur (samen ongeveer € 6.000,-) zijn contant voldaan. De bemiddelingskosten bedroegen circa € 2.000,-.

Na aanvang van de huur is een hennepplantage ontdekt in de woning. De huurder heeft tegenover de politie verklaard dat hij een WAO-uitkering had en dat hij verslaafd was aan cocaïne en alcohol. Door schulden zou hij gedwongen zijn de woning te huren en er door anderen een hennepplantage in te laten exploiteren. Veel hennepplantages worden uiteindelijk geëxploiteerd door de georganiseerde criminaliteit, die zogenaamde katvangers inhuren om woningen of bedrijfsruimtes te huren waarin hennep kan worden geteeld. Uit het arrest blijkt niet of dat hier ook het geval was, maar vaak gaat het om ‘kwetsbare’ mensen die geld nodig hebben en (dus) vatbaar zijn voor toenaderingen van criminelen.
Het Hof heeft geoordeeld dat de verhuurmakelaar onvoldoende zorg in acht heeft genomen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Het enkele vragen naar een loonstrook of inkomensgegevens, zonder daar daadwerkelijke bewijzen van te ontvangen, is volgens het Hof belangrijk. Dat de verhuurmakelaar dat heeft nagelaten wordt hem door het Hof aangerekend.
Het Gerechtshof heeft vervolgens geoordeeld dat de bemiddelingsovereenkomst wordt ontbonden. De verhuurmakelaar wordt aansprakelijk gehouden voor een heel groot deel van de schade van de eigenaar. In de bemiddelingsovereenkomst stond een beperking van de aansprakelijkheid opgenomen, maar die bepaling kon door de eigenaar worden vernietigd. Zulke bedingen kunnen namelijk niet zonder meer worden opgelegd in algemene bepalingen in contracten met particulieren. Dit heeft forse financiële consequenties voor het bemiddelingsbureau.

Schadevergoeding

De verhuurmakelaar moest op basis van het arrest van het Hof de volgende posten en (afgeronde) bedragen (terug)betalen aan de eigenaar:
- Bemiddelingskosten € 2.000,00
- Waarborgsom € 3.000,00
- Schadevergoeding (o.a. aan de woning, stroom, deels huurderving) € 45.000,00
- Proceskosten
€ 16.000,00 +
Totaal

€ 56.000,00
Het is ons niet bekend of het bemiddelingsbureau dit bedrag daadwerkelijk heeft betaald en of het bureau nog steeds actief is. Zorgplicht verhuurmakelaar

Uit dit arrest blijkt dat de verhuurmakelaar een zorgplicht heeft, die goed bewaakt dient te worden. Het Gerechtshof heeft de vraag beantwoord of de opdrachtnemer (de verhuurmakelaar) heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in vergelijkbare omstandigheden mag worden verwacht. In dit geval vond het Hof van niet.

Tips
Om er voor te zorgen dat een verhuurmakelaar zijn zorgplicht niet verzaakt doet hij er goed aan in elk geval de volgende regel in acht te nemen:

1. Het begint met deugdelijke contracten, waaruit duidelijk blijkt wat de verhuurmakelaar wel en niet gaat doen en dus wat de huiseigenaar mag verwachten, ook waar het betreft de screening van de huurder.
2. Er dient goed onderzoek te worden gedaan naar de (potentiële) huurder. Het is voor de verhuurmakelaar aan te bevelen meer dan één loonstrook op te vragen en te bekijken (originelen!). De verhuurmakelaar doet er goed aan de werkgever te bellen om na te vragen of de potentiële huurder bekend is. Als er meerdere loonstroken worden overgelegd door de kandidaat-huurder kunnen de cumulatieven (vakantiedagen, premies e.d.) worden gecontroleerd en kan worden beoordeeld of de bedragen op de loonstroken wel kloppen.
3. Er dient geen genoegen genomen te worden met een kopie van een legitimatiebewijs. De verhuurmakelaar kan beter zelf een kopie maken van het origineel dat moet worden getoond. Kopieën kunnen eenvoudig worden vervalst. Er zijn websites waar kan worden gecontroleerd welke unieke kenmerken paspoorten van verschillende landen hebben.
4. Een verhuurmakelaar kan beter niet (of niet al te snel) contante betalingen aannemen.
5. De verhuurmakelaar doet er goed aan een verhuurdersverklaring op te vragen van de vorige verhuurder en referenties na te gaan.

Het is vanzelfsprekend niet mogelijk om alles uit te sluiten maar als de verhuurmakelaar aan kan tonen dat er zo veel als redelijkerwijs mogelijk (zo veel als van een redelijk handelend vakgenoot) is gedaan om ‘foute figuren’ buiten te houden, loopt hij het minste risico dat er een schadeclaim wordt ingediend zoals werd toegewezen door het Gerechtshof Arnhem. Er moet dus meer gebeuren dan twee partijen bij elkaar brengen en snel een contract sluiten. Ook daar kan de verhuurmakelaar van toegevoegde waarde zijn.

Jeroen Groenewoud


Voor velen van ons een "bekende" zaak.
Wat de meesten van ons waarschijnlijk niet weten is dat deze verhuurmakelaar het zelfs na de uitspraak het de gedupeerde onmogelijk maakte de hem door het HOF toegekende bedrag te incasseren.
De advocaat van de gedupeerde had helaas een fout gemaakt in de tenaamstelling gedurende het proces, wat voor de betreffende verhuurmakelaar aanleiding was om de afhandeling nog verder te bemoeilijken.
Daar is notabene het televisie programma van John van de Heuvel RECHTGEZET aan te pas moeten komen om deze mevrouw te doen inzien hoe schandalig zij bezig was.
Zie: http://www.hebikietsgemist.nl/afleverin ... ing-3.html

Wat ik echter mis in het rijtje van regels, in het verder zeer goede artikel van Jeroen Groenewoud is het volgende;
De klant kan er helaas niet zondermeer vanuitgaan dat een verhuurmakelaar integer is. Dit is heel triest voor de vele bonafide verhuurmakelaars die hun van serieus nemen, maar doordat het "vak" verhuurmakelaar een "vrij" beroep is zijn er een aantal die er puur voor eigen gewin in deze business zitten. Er is bij een aantal flink gestudeerd op het onderwerp" de mazen in de wet en hoe kom ik ermee weg".
Dat dit lang niet altijd de louche bureautjes zijn in achteraf straatjes is ons allang duidelijk.
Verhuurmakelaars in dure panden, zakevrouw van het jaar 2005, interviews afgevende verhuurmakelaars deinsen er niet voor terug om klanten te misleiden en geen verantwoordelijkheid op te pakken.

De verhuurmakelaar uit bovenstaand artikel hield de relevante informatie van het ontbreken van de loonstroken en de werkgeversverklaring achter voor de verhuurder. M.a.w de verhuurmakelaar vertelde de verhuurder niet dat deze cruciale informatie ontbrak.

Dit heeft m.i. niets te maken met het schenden van een zorgplicht. Bewust relevante informatie achterhouden omdat anders het huurcontract anders wel eens niet ondertekend zou kunnen worden is m.i. oplichting, artikel 326 Wetboek van Strafrecht.

Een (ervaren) verhuurmakelaar had kunnen en moeten weten dat het ontbreken van zulke cruciale informatie van een kandidaat-huurder de deur opende voor het lijden van de maximale schade voor hun klant, de verhuurder, wat zich in deze ook verwezenlijkt heeft.

Was het de dubbele courtage en het geen contractpartij zijn dat deze verhuurmakelaar ervan weerhield cruciale informatie voor de verhuurder achterwege te houden?
Waarom doe je als verhuurmakelaar zoiets?
Is het je doel om de klant, die vertrouwen in jou en je bedrijf stelt, een poot uit te draaien omdat de meeste gedupeerden toch geen middelen (financieel/emotioneel) hebben om je aan te pakken of omdat de rechters er zo verschillend over denken of omdat het zo moeilijk is aangifte te doen van oplichting?

Deze zaak "lijkt" als 2 druppels water op mijn conflict met Direct Wonen. Het verschil is dat deze gedupeerde (gelukkig) wel een deel van de gederfde huurpenningen door het HOF in Arnhem toegewezen heeft gekregen, terwijl het HOF in Den Haag hier weer heel anders over denkt.

Ik weet zeker dat deze verhuurmakelaar in Arnhem uit bovenstaand artikel deze blog leest en ik nodig haar dan ook graag uit voor een reactie.

Nog een interessante link:
http://www.wiettelerinjehuis.nl/info/media/

[jvz-zh]

http://blog.directwonen.nl/default.aspx
Direct Wonen en overheid samen tegen hennepteelt
13 June 2013 om 03:40 in de rubriek Direct Wonen Verhuur | Nieuwsberichten | Verhuurwijzer

Zeg , Direct Wonen wat is dit voor misleidende titel.
De Taskforce hennepteelt is al enkele jaren aan de slag om verhuurmakelaars zoals jullie in het gareel te krijgen.

http://zembla.vara.nl/fileadmin/uploads ... pteelt.pdf

Vooral het kopje "Faciliteerders" zouden die managers van Direct Wonen is moeten doorlezen.
Andere makelaars zijn al jaren bezig om het probleem van wiettelers, criminelen en ander gespuis die woningen willen huren voor duistere zaakjes, op te lossen.
Direct Wonen heeft zich echter al die tijd beziggehouden met dubbele courtages, lokkertjes plaatsen, klanten misleiden en voorliegen, rechtszaken voeren, GEEN aangiftes doen van valsheid in geschrifte, GEEN malafide huurders melden bij WRHNL, GEEN malafide transacties melden bij FIU en wat ik nog meer allemaal kan lezen als ik alleen maar de naam van Direct Wonen intik op Google. Welke moeite heeft Direct Wonen gedaan om klanten te beschermen. Ze hebben hun eigen markt om zeep geholpen.
Al die zalvende teksten die Direct Wonen nu ineens produceert zijn het resultaat van het feit dat mensen het gewoon niet meer pikken om bedonderd te worden.
Je maakt mij niet wijs dat die 2 aan de top ineens het licht hebben gezien.
Als Direct Wonen vanaf nu ineens alles beter wil doen moeten ze dat niet doen op de puinhopen die ze in het leven van hun klanten hebben aangericht.

[Louise75]

Direct wonen en de ZZP-er


Zoals u in de blog d.d. 12 juni 2013, betreffende de malafide verhuur van EHRArnhem en de daarop volgende rechtszaak met de gedupeerde verhuurder heeft kunnen lezen, zijn de schadeposten vaak enorm. Al gauw spreekt men over enkele 10-duizenden Euro's en in sommige gevallen loopt dat op tot boven de 100-duizend Euro.

Een (verhuur)makelaar die veroordeeld is door het HOF en/of rechtbank tot terugbetaling van alle geleden schade en/of huurpenningen moet dus zelf diep in de buidel tasten.

In een aantal gevallen, als de betreffende makelaar is aangesloten bij een branche-organisatie, of zelf een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft afgesloten, en als er een beroepsfout is geconstateerd zal de verzekering tot uitkering over (kunnen) gaan.

Probleem is dat de meeste (verhuur)makelaars geen beroepsaansprakelijkheidsverzekering hebben afgesloten. Wat gebeurt er dan als de makelaar wordt veroordeeld tot terugbetaling van geleden schade aan de gedupeerde klant?
Gevaar is dat de makelaar, zeker als het niet de eerste keer is dat een makelaar veroordeeld wordt, simpelweg de financiele middelen niet (meer) heeft om de gedupeerde klant terug te betalen. Gevolg? De gedupeerde klant wordt een afbetalingsregeling van jaren aangeboden en kan dus jaren achter zijn/haar geld aan en maar hopen dat de makelaar blijft afbetalen.
De makelaar gaat zakelijk failliet?
Wat moet de gedupeerde klant dan? Achter de persoonlijke bezittingen van de makelaar aan?
En de makelaar gaat de schuldsanering in, mag de gedupeerde dan 3 jaar op een klein beetje geld wachten?
En de makelaar? Die kan zo weer een nieuw kantoor starten?

Ik ben geen jurist, maar als ik al meemaak dat oplichters (zoals de oplichter die Direct Wonen) in mijn woning geplaatst heeft, zonder problemen met vonnissen en niet uitgediende taakstraffen de schuldsanering in kunnen en ik over 3 jaar misschien (met aftrek van de kosten van de curator) nog enkele tientjes terugkrijg, houd ik mijn hart vast.

Het is helemaal niet makkelijk om geld terug te krijgen waar je recht op hebt. Vonnis of niet!

Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering is wat mij betreft, net als bij andere beroepsgroepen, een must. De schade-bedragen veroorzaakt door wiettelers en huurshoppers die woningen leegroven zijn veelal erg hoog.
Een zekerheid voor de klant, bij beroepsfouten een houvast voor de makelaar om niet failliet te gaan en werkt zeker preventief.
Verzekeringen betalen nu eenmaal niet graag uit en het "dwingt" de makelaar uiterst secuur te werk te gaan om premie-verhogingen te voorkomen of om uit de verzekering gegooid te worden.

Om de verwarring voor wat betreft aansprakelijkheid te vergroten gooit Direct Wonen de ZZP-er in de mix.

http://vacature.monsterboard.nl/Getjob. ... areerjetnl

U leest; topprestaties worden verwacht, "the sky is the limit" , veel verantwoordelijkheden en de verdiensten zijn afhankelijk van de omzetten.
Geen woord wordt er gerept over vakkennis van de (verhuur)makelaardij, ervaring is niet nodig en uiteraard zal Direct Wonen niet zo snel geld steken in het opleiden van een ZZP-er.

Op twitter is aan ZZPGemak gevraagd hoe het zit met de aansprakelijkheid bij beroepsfouten;

LisaT ‏@LisaT33 20 mei
@ZZPGemak Vraagje, heeft iedere ZZPer een beroepsaansprakelijkheidsverzekering of is dat niet verplicht MVG Lisa

Het Gemak voor ZZP ‏@ZZPGemak 20 mei
@LisaT33 het is verstandig om te doen, maar het is niet verplicht

LisaT ‏@LisaT33 20 mei
@ZZPGemak Dank:) Stel ZZPer maakt een beroepsfout. Wie is er aansprakelijk? De werkgever onder wiens vlag hij/zij werkt of de ZZPer zelf? ^L


Het Gemak voor ZZP ‏@ZZPGemak 20 mei
@LisaT33 ik geloof de zzper. Maar het is verstandig je hierover juridisch in te lichten

Volgens ZZPGemak is de ZZP-er aansprakelijk voor beroepsfouten. Als dat correct is, is dat linke soep.
Direct Wonen heeft namelijk zelf ook geen beroepsaansprakelijkheidsverzekering.

Kunnen gedupeerde klanten van Direct Wonen dan achter de ZZP-er's aan of zinken we in een juridisch moeras, waar eerst uitgevochten moet worden wie er uiteindelijk aansprakelijk gehouden moet worden. Direct Wonen, de ZZP-er of beide?

We weten allemaal dat Direct Wonen nu eenmaal niet uitblinkt in het nemen van verantwoordelijkheden als er door hen een grove fout gemaakt is. Direct Wonen heeft tot nu toe laten zien met hoeveel gekronkel zij zich overal onderuit probeert te draaien. Maakt niet uit voor Direct Wonen hoeveel leed zij aanrichten.
Staat dat straks de nietsvermoedende ZZP-er ook te wachten?

Ik nodig Direct Wonen dan ook uit om dit nader toe te lichten.

[masterkey]

Dit is nog maar een tipje van de ijsberg met wat voor praktijken Directwonen zich allemaal bezighoud.
Ik ken iemand die daar werkt.
Bij een annulering brengt het bedrijf kosten in rekening die gelijk zijn aan een hele maand huur, betaal je deze niet gooien ze er 6 euro bovenop, betaal je nog steeds niet, gebeurd er dus helemaal niets.
Ze hebben de middelen niet om ieder een incassobureau op ze dak te gooien plus mochten ze van iedere annulering een rechtszaak krijgen dan staan ze gerechtelijk bij elke annulering superzwak!
Hoop dat dit soort louche bedrijven is een x over de kop gaan!