Geen actie verhuurder na gerechtelijke uitspraak. Wat kan ik nog doen?

[Ann-65]

De huurcommissie heeft uitspraak gedaan dat er sprake is van ernstige gebreken en heeft 60% huurverlaging toegekend. Echter de verhuurder reageert niet en lost de gebreken niet op. Hierna heb ik een gerechtelijke procedure opgestart. Uitspraak van de rechter is dat er sprake is van ernstige gebreken en dat de verhuurder binnen 14 dagen na betekening van het vonnis tot herstel over moet gaan op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat hij hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 3.000,-. Dit bedrag is aanzienlijk lager dan de geraamde kosten voor het herstel van de gebreken. De verhuurder reageert weer nergens op, gaat niet over tot herstel van de gebreken en betaald na inzet van een deurwaarder uiteindelijke de € 3.000,-. Ik snap dus dat de verhuurder "graag" de € 3.000,- betaald omdat hij zich hiermee afkoopt voor verdere actie, echter is er voor mij nog steeds niets opgelost. Ik vraag mij dan ook af waarom een rechter een dwangsom toekent die aanzienlijk lager is dan de kosten voor herstel. Dit stimuleert de verhuurder niet om actie te ondernemen. Wie kan mij advies geven over wat ik nu nog meer doen om de verhuurder te dwingen over te gaan tot herstel? Tot nu toe heeft hij zich niet laten afschrikken door gerechtelijke uitspraken, deze zijn namelijk in zijn voordeel en sta ik als huurder aan de zijlijn.

[Seinhuis]

Neem onmiddellijk contact op met www.juridischloket.nl, uw rechtsbijstandverzekering of een advocaat.

[Een Wiskunde Student]

De huurcommissie heeft uitspraak gedaan dat er sprake is van ernstige gebreken en heeft 60% huurverlaging toegekend. Echter de verhuurder reageert niet en lost de gebreken niet op. Hierna heb ik een gerechtelijke procedure opgestart. Uitspraak van de rechter is dat er sprake is van ernstige gebreken en dat de verhuurder binnen 14 dagen na betekening van het vonnis tot herstel over moet gaan op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat hij hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 3.000,-. Dit bedrag is aanzienlijk lager dan de geraamde kosten voor het herstel van de gebreken. De verhuurder reageert weer nergens op, gaat niet over tot herstel van de gebreken en betaald na inzet van een deurwaarder uiteindelijke de € 3.000,-. Ik snap dus dat de verhuurder "graag" de € 3.000,- betaald omdat hij zich hiermee afkoopt voor verdere actie, echter is er voor mij nog steeds niets opgelost. Ik vraag mij dan ook af waarom een rechter een dwangsom toekent die aanzienlijk lager is dan de kosten voor herstel. Dit stimuleert de verhuurder niet om actie te ondernemen. Wie kan mij advies geven over wat ik nu nog meer doen om de verhuurder te dwingen over te gaan tot herstel? Tot nu toe heeft hij zich niet laten afschrikken door gerechtelijke uitspraken, deze zijn namelijk in zijn voordeel en sta ik als huurder aan de zijlijn.

Een dwangsom is bedoeld om de ander partij te prikkelen om de uitspraak na te komen , maar is niet bedoeld als een afkoopsom

Wat u beste kunt doen is om een nieuwe gerechtelijke procedure op te starten en daarbij een aanzienlijke hogere dwangsom eisen

[Moneyman]

Wat u beste kunt doen is om een nieuwe gerechtelijke procedure op te starten en daarbij een aanzienlijke hogere dwangsom eisen

Dat kan niet. Je kunt niet tweemaal eenzelfde vordering indienen.

Wat wel kan, is een procedure starten om een machtiging te krijgen om de reparaties zelf te laten uitvoeren op kosten van de verhuurder. Daar zit natuurlijk wel een aanzienlijk restitutie-risico in.

Maar gezien de voorgeschiedenis heb je, naar ik aanneem, juridische hulp. Waarom schakel je die niet in?

En: is verhuizen geen optie?

[16again]

Met verhuizen maak je vooral de huisbaas blij. Die heeft dan zijn zin: nieuwe huurder, die blij is onderdak te hebben en niet zeurt.

[kuklos]

Wat zegt je advocaat die je de eerste keer bijstond?

[Een Wiskunde Student]

Wat u beste kunt doen is om een nieuwe gerechtelijke procedure op te starten en daarbij een aanzienlijke hogere dwangsom eisen

Dat kan niet. Je kunt niet tweemaal eenzelfde vordering indienen.

Wat wel kan, is een procedure starten om een machtiging te krijgen om de reparaties zelf te laten uitvoeren op kosten van de verhuurder. Daar zit natuurlijk wel een aanzienlijk restitutie-risico in.

Maar gezien de voorgeschiedenis heb je, naar ik aanneem, juridische hulp. Waarom schakel je die niet in?

En: is verhuizen geen optie?

Dat kan wel hoor. Je kan zeker naar de rechtbank gaan om verhoging van de dwangsommen te eisen.

[Ivo.w]

Allereerst dien je nu een deurwaarder in te schakelen om die dwangsommen (en eventueel aan jouw toegewezen vorderingen voor gemaakte juridische kosten) daadwerkelijk te innen.

Daarnaast kun je de deurwaarder vragen om de verhuurder duidelijk te maken dat na het betalen van de dwangsommen de vordering tot herstel blijft bestaan, en dat er verdere stappen genomen zullen worden om definitief herstel op kosten van de verhuurder te vorderen.

Uiteraard betaal je ook al die tijd al 60% minder huur en blijf je dat doen tot je van de rechtbank een machtiging voor herstel hebt ontvangen én de tzt door jou ingeschakelde aannemer daadwerkelijk tijd heeft gehad om het herstel uit te voeren.
Daarna schakel je opnieuw de deurwaarder in om de factuur van de aannemer (en de in de tussentijd gemaakte overige kosten voor juridische strijd en de kosten van verhaal) te vorderen bij de verhuurder.

[Moneyman]

Dat kan wel hoor. Je kan zeker naar de rechtbank gaan om verhoging van de dwangsommen te eisen.

De wet geeft de rechter (in art. 644d lid 1 Rv.) om civiele dwangsommen op te heffen, op te schorten of te verminderen - en dus niet om ze te verhogen.

De rechter die een dwangsom heeft opgelegd, kan op vordering van de veroordeelde de dwangsom opheffen, de looptijd ervan opschorten gedurende de door hem te bepalen termijn of de dwangsom verminderen in geval van blijvende of tijdelijke, gehele of gedeeltelijke onmogelijkheid voor de veroordeelde om aan de hoofdveroordeling te voldoen.

Welke wettelijke grondslag zie jij om deze vordering in te stellen?

En, voor de goede orde: uiteraard kan die vordering wél in hoger beroep tegen het oorspronkelijke vonnis worden ingesteld, maar daarvan is hier geen sprake.

Allereerst dien je nu een deurwaarder in te schakelen om die dwangsommen (en eventueel aan jouw toegewezen vorderingen voor gemaakte juridische kosten) daadwerkelijk te innen.

Dat is al gebeurd.

[Een Wiskunde Student]

Er is jurisprudentie dat een dwangsom mag worden verhoogd door de rechter.

Onderstaande quote komt uit ECLI:NL:RBROT11446, waar een verhoging van de dwangsom wordt toegestaan, omdat het vonnis niet goed is nagekomen.

Verder is in de jurisprudentie aanvaard dat de mogelijkheid tot verhoging van een opgelegde dwangsom open staat in geval van gewijzigde omstandigheden, waaronder mede wordt verstaan het feit dat inmiddels is gebleken dat de eerder opgelegde dwangsom een onvoldoende prikkel heeft gevormd voor nakoming.

Een ander voorbeeld is de zaak rondom de eigenaar van Strukton ( Sanderink) die een vonnis niet nakomt en ook geconfronteerd is met verhoogde dwangsommen. Hier zijn voldoende uitspraken online te vinden

[Moneyman]

Check. Mooi voorbeeld hoe de jurisprudentie de wetgeving kan aanvullen. Grappig genoeg kom ik dat in de praktijk eigenlijk nooit tegen. Ongetwijfeld omdat in de meeste gevallen de dwangsom wel voldoende prikkel is en/of nakoming gewoon wordt afgedwongen.

Voor TS is een verhoogde dwangsom vragen dan een betere optie dan vervangende machtiging vragen. Al blijft verhuizen mijn favoriete optie - indien mogelijk, natuurlijk. De situatie is immers aardig verstoord.