[ archief ] Rechtsgeldigheid huurcontract bepaalde tijd

[supernov]

Beste allen,

Wij huren sinds ongeveer 2,5 jaar een woning via een huurcontract voor bepaalde tijd. Nu weet ik dat zo'n contract aan een beperkt aantal eisen moet voldoen, wil het rechtsgeldig zijn. Graag zou ik willen weten of dat in ons geval zo is. Het contract geeft de tijdsduur van 1 jaar aan, en wordt elk jaar met weer 1 jaar verlengd. Het contract maakt geen melding van wat er na dit jaar gebeurt (bijv. het opnieuw intrekken van de huisbaas). Het maakt wel melding van het feit dat het niet tussentijds kan worden opgezegd. Verder wordt verwezen naar bepaalde algemene bepalingen (kan ik nog aangeven als jullie dit nodig hebben). Onder het kopje "overige bepalingen" staat nog een eis van een 2-maandelijkse opzegtermijn over en weer...dit is volgens mij zowiezo onzin.

Ons probleem met deze constructie is, dat wij nooit weten of wij aan het begin van een jaar een andere woning kunnen betrekken. En dit is dus precies wat er nu gebeurt is, wij waren op zoek gegaan met het idee dat dit ons laatste huurjaar zou worden. Wij vonden echter zeer snel een andere woning en hebben straks dus nog 10 maanden aan huur te overbruggen wanneer wij geen andere huurder vinden! Kan dit zomaar... ik bedoel, na 2,5 jaar met zo'n jaar-contract en altijd netjes te hebben betaald... hoe kan men van ons verwachten dat we precies aan het einde van een dergelijk contract iets anders vinden? Deze constructie biedt wel erg weinig opties vind ik. De hele reden waarom mensen vaak huren, is het feit dat je een redelijke opzegtermijn hebt...het is vaak tijdelijk. En nu hebben wij dus in feite een termijn van 1 jaar! Dit is redelijk wanneer dit het eerste en wellicht zelfs het tweede jaar van huur betreft, maar dit kan toch niet tot in het einde der tijden zo doorgaan?

Ik hoor graag jullie reactie hierop.

[gerda jacobs]

Beste huurder,

Ik ben zelf een verhuurder van appartementen. Naar mijn weten is een contract voor een bepaalde tijd niet rechtsgeldig. Het klink heel erg onredelijk dat u niet zelf mag bepalen wanneer u weg gaat.
Wel is de opzegtermijn van 2 maanden heel erg gebruikelijk, dan heeft de verhuurder de tijd om een nieuwe huurder te vinden.

Alleen in enkele gevallen is een contract voor een bepaalde tijd rechtsgeldig. Een uitzondering is bv als de verhuurder zelf eerst in uw woning woonde en nu voor een half jaar in het buitenland aan het werk is en daarna weer in zijn woning terug wil. Maar volgens mij is daar geen sprake van in uw geval.

Volgens mij kunt u in de maand juni een aangetekende opzegbrief sturen en dan kunt u per 1 september weg uit de woning.

Mijn advies aan u is om naar een buro voor rechtshulp te gaan om met een jurist het contract door te lezen.

Alles wat in een contract staat wat tegen de wet is, is per defenitie ongeldig.

En kijk op vrom.nl bij de huurcommissie, die kunnen u zeker helpen.

Veel succes, ik geloof zeker dat het u gaat lukken!

[supernov]

Hartelijk dank Gerda voor deze bliksemsnelle reactie,

Hopelijk zijn er nog meer mensen "in het vak" die hier hun licht over kunnen schijnen.

Het probleem is dat ik op meerdere websites, steeds weer net even iets anders lees. Wat ik wel weet is dat een contract voor bepaalde tijd wel degelijk rechtsgeldig is, mits het aan bepaalde voorwaarden voldoet. Wanneer hij zich zou beroepen op tussenhuur, dan kan hiervan geen sprake zijn, voor ons is de woning ook al zeker 5 jaar bewoond geweest. Maar dan staat er wel weer ergens, dat de wet geen maximum stelt aan een verlenging van zo'n termijn. Ik moet het contract inderdaad voorleggen aan een rechts-instantie, ik ben echter nogal gebrand op een duidelijke oplossing. De verhuurder heeft in het begin geclaimed, dat zijn dochter gebruik zou gaan maken van het pand...nu geeft hij aan er zelf in te willen wonen, echter, wanneer is niet duidelijk en van enige noodzaak is ook geen sprake (hij woont in dezelfde straat). Verder hoefde wij geen aangetekende brief te sturen, een gewone ondertekende brief was voldoende. Uiteraard is dat ook onzin, aangezien een aangetekende brief de enige is met rechtsgeldigheid. Aangezien hij nogal op de regeltjes is, moet hij dat toch ook weten... een teken dat hij weet dat een rechtszaak lastig wordt voor hem?

Wij hebben alle redelijkheid behouden in deze zaak en hem zelfs 3 maanden voor het verhuizen ingelicht. Middels de aangetekende brief, waartegen hij overigens wel bezwaar zal tekenen, kunnen wij dit dan ook aantonen. Of de grond van redelijkheid, stel dat het contract geldig is, voor de rechter zwaar zal wegen...ik hoop het.


Bedankt voor de informatie tot dus ver!

[supernov]

ps. De meeste bepalingen ter bescherming van de huurder, zijn geschreven voor de gevallen waarop de verhuurder de huurder uit de woning wilt zetten. Betekent dit dat ik in de nu omgekeerde situatie, nauwelijks bescherming heb?

[supernov]

Nu heb ik deze tekst bekeken van het ROZ welke de handleiding is bij het model waarop de huisbaas zijn contract heeft opgesteld. Is jullie mening ook niet dat hieruit toch kan blijken dat, ook al is de termijn 1 jaar en verlengd hij deze (welke een iets andere constructie is dan de tekst vermeldt) met 1 jaar, ik in mijn recht sta om nu tussentijds te eindigen?:

3.2 Duur, verlenging en opzegging
(3 huurovereenkomst)

De wettelijke bepalingen die alleen betrekking hebben op de huur van woonruimte(artikel 7:232 e.v. BW) laten ten aanzien van de duur, verlenging en opzegging van de huurovereenkomst weinig ruimte voor afwijkende afspraken tussen huurder en verhuurder. In de huurovereenkomst wordt ervan uitgegaan dat de huurovereenkomst voor een minimale periode wordt aangegaan. Een periode van een jaar met voortzetting voor onbepaalde tijd wordt algemeen geaccepteerd. Verhuurder heeft belang bij een minimale periode om de kosten verbonden aan een snel wisselend huurdersbestand tegen te gaan. Als de bepaalde tijdsduur langer is dan een jaar, zullen daar specifieke omstandigheden aan ten grondslag moeten liggen, anders wordt al snel aangenomen dat die langere duur in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Het is aan te raden om de specifieke omstandigheden in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst vast te leggen. Het is wel zaak dat huurder doordrongen is van de vaste aanvangstermijn. Daarom is in de huurovereenkomst met zoveel woorden opgenomen dat de huurovereenkomst binnen de overeengekomen bepaalde tijd door partijen niet tussentijds door opzegging kan worden beëindigd. Het model gaat ervan uit, dat de overeenkomst na de overeengekomen eerste periode over gaat in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De in de wet opgenomen gedetailleerde regeling voor de minimaal in acht te nemen voorschriften voor beëindiging van de huurovereenkomst, is niet in zijn geheel in het model overgenomen. Omdat het om dwingend recht gaat, moeten partijen die regels wél in acht nemen. In verband met de dwingende bepalingen van de wet moet onder meer rekening worden gehouden met het volgende. Verhuurder moet de huurovereenkomst behalve aan huurder, ook aan (een) eventuele medehuurder(s) -ieder afzonderlijk- opzeggen.

[*Mari]

Ook ik had een soortgelijke situatie. Ik woonde op een kamer in onderhuur. Door verandering van verhuurder kreeg ik een nieuw contract aangeboden voor een jaar zonder opzegtermijn.
Er stond in vermeld dat ik mijn kamer uit mocht als ik er een andere huurder voor zou vinden. Vond ik die niet, dan moest ik de rest van het jaar de huur blijven doorbetalen.

Ook stond er een artikel in dat vermeldde dat "bij wederzijdse toestemming" de huur wel beeindigd zou worden. Helaas voor de nieuwe verhuurder versprak deze zich een keer en meldde toen dat ik inderdaad de rest van het jaar zou mogen doorbetalen. De wederzijdse toestemming was dus een wassen neus.

Inmiddels ben ik, noodgedwongen, verhuisd.

[*Mari]

Bureau Rechtshulp vertelde mij inderdaad ook dat een verhuurder je een contract voor een jaar mag aanbieden. Het is aan jou of je ermee instemt.

[Bor Komorovski]

Volgens mij is het wel gebruikelijk dat een contract na eindiging van de tijdsduur van rechtswege een contact voor onbepaalde tijd wordt.

Dat de verhuurder voor deze tijd beschermd is tegen opzegging vind ik op zich niet onredelijk. Maar dat het daarna telkens verlengen voor een vol jaar vind ik vreemd. Wel mag een opzeggingsperiode van 2 maanden alleen als je ook iedere 2 maanden huur betaalt.

[supernov]

Precies, het is bedoelt ter bescherming van de verhuurder. Hetgeen ik ook prima begrijp. Wij hebben er destijds gewoon niet goed bij nagedacht, want we tekenden wel voor de verlenging per jaar, er echter niet van uitgaande dat dit niet tussentijds opzegbaar zou zijn. Het voelt dus nog steeds als een truc.

Van mijn advocaat heb ik te horen gekregen dat deze situatie niet zonder meer kan, wanneer ik er een rechtszaak van had gemaakt, had ik waarschijnlijk gewonnen. Echter, van zoiets als bureau rechtshulp hoor ik dan weer dat het wel kan. Rechts-bijstand, het is niet echt een lastige baan volgens mij. Hoe dan ook, weest gewaarschuwd allen, huur bij voorkeur niet bij een particulier en zo ja, zorg voor een contract waarbij jij ook eventuele regels van jezelf in opneemt, afspraken die jou goed beschermen in het geval dat je de huur wilt opzeggen. Vindt je het contract anders niet deugen, doe het dan niet, het bespaart je een enorme stress-periode. Hoewel je er weer veel van leert, dus dat is het poitieve voor ons uit dit geheel.

[Bor Komorovski]

huur bij voorkeur niet bij een particulier

Bij wie dan wel, een corporatie? Laat me niet lachen, forensen mogen daar niet huren en bovendien mag je eerst lekker een paar jaar op de wachtlijst.

en zo ja, zorg voor een contract waarbij jij ook eventuele regels van jezelf in opneemt, afspraken die jou goed beschermen in het geval dat je de huur wilt opzeggen

Ten eerste kan je daar beter een jurist voor inschakelen, ten tweede zegt de verhuurder dan "ik verhuur het dan wel aan een ander". Ik ken mensen die een minimum huurperiode van 3 jaar hebben moeten afspreken.

Verhuren moet maar een exclusieve overheidstaak worden.

[supernov]

Ja, het dient inderdaad anders geregeld te worden, alles gewoon aanmelden bij een corporatie oid. Wat ik daarmee bedoelde was dat de contracten bij een corporatie tenminste nog aan normale regels voldoen. Maar het is toch te gek voor woorden wat men allemaal particulier kan maken? En ik kies echt niet meer voor een killer-contract, dan maar in een beetje stress zitten bij het zoeken naar een andere woning... de stress van zo'n contract is vele malen groter kan ik je vertellen.

[Bor Komorovski]

Dat ben ik met je eens. Gelukkig zijn veel verhuurders zelf geen juristen en hun bedingen zijn soms niet rechtsgeldig. Daar staat tegenover dat ze als bedingen niet rechtsgeldig zijn en ze ongelijk krijgen onberekenbaar kunnen reageren.

Ja, het dient inderdaad anders geregeld te worden, alles gewoon aanmelden bij een corporatie oid.

Dat zou prima zijn, maar dan moeten wel die beschermingsmaatregelen van "eigen dorp eerst" geschrapt worden. Men moet fatsoenlijk kunnen wonen waar men wil.

[Bor Komorovski]

Een tot anderhalf procent WOZ-waarde per maand? Dus voor een driekamerappartementje moet een starter 1 tot 1.5% van 150.000 euro neertellen (=1.500 tot 2.250 euro)? Vind je dat op een modaal inkomen van zegge 2.500 per maand (=30.000 per jaar) zelf niet erg onrealistisch?

[Bor Komorovski]

Zal dan mijn salaris ook worden uitbetaald op basis van de WOZ-waarde van mijn woonruimte?

Sorry voor het sarcasme, maar in verhouding tot inkomen dat nodig is om te eten en leven vind ik dit erg veel geld. Het zou dus betekenen dat je met een inkomen van 3.000 (netteo zo'n 2.000) euro per maand misschien net een lullig tweekamerappartementje kan huren omdat de huur volgens jouw maatstaven dan zo'n 1.500 euro mag bedragen. En 3.000 per maand is absoluut geen slecht salaris. Nee, er is hier sprake van een scheefgroei, een ongewenste prijsstijging.

categorie 1 voor sociale verhuur
categorie 2 voor commerciele verhuur, volgens normaal koopmanschap

Categorie1 is feitelijk voor mensen die berusten lang te moeten wachten
Categorie2 voor mensen die niet willen wachten en/of meer geld hebben

Categorie 1: Wachttijd in de grote steden gemiddeld 10 jaar en je mag alleen huren in de plaats waar je werkt of al jaren woont. Voor starters en verhuizers die naar de Randstad trekken dus uitermate onvriendelijk. Categorie 1 bezit daarnaast ook het grootste deel van de huurhuizen.
Categorie 2: Nu al walgelijke prijs/kwaliteit verhouding, wordt alleen maar erger. 800 piek voor een tweekamerappartementje, inkomenseis 2.500 per maand.

Mensen willen *********** alleen maar een dak boven hun hoofd!

[Bor Komorovski]

Want hoe komt het, dat een 3-k app. 150.000 euro k.k. moet kosten? Inclusief notaris, een investering voor de verhuurder van 170.000 euro.
Dan snap je toch ook wel, dat 340 euro huur dan verliesgevend is?

Dan moet je niet gaan verhuren. Koop dan wat anders met dat geld. Ik ben er absoluut op tegen dat particulieren buiten bedrijfsverband verhuren. Gewoon er een overheidstaak van maken of slechts (staats)bedrijven met speciale vergunningen toelaten tot de markt.

In dat rendement van je zit ook een stukje waardestijging, iedereen speculeert immers op het meer waard worden van huizen. De huur krijgt de verhuurder dus meteen, maar later krijgt hij het tweede deel van zijn rendement in de vorm van overwaarde.

Denk je dus een modaal of bovenmodaal salaris te hebben en mag je het lekker allemaal opsouperen aan huur. Ik heb er niet voor gekozen Nederlander te zijn. Ik heb er niet voor gekozen dat al het fatsoenlijke werk zich concentreert in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Ik heb ook absoluut geen interesse in onroerend goed, maar zal met een gezin wel moeten. Tot ik dit land voor eens en altijd kan verlaten.

De woningmarkt en het beleid van gemeenten en corporaties maakt het voor startende werknemers steeds moeilijker zich in of rond die plaatsen te vestigen. Want corporaties verhuren slechts aan ingezetenen en particulieren vragen een naar verhouding belachelijk hoge huur en veel van hen vinden het daarnaast nodig wanneer zij dat willen rond te komen neuzen in de woning. En de overheid en politieke partijen doen stuk voor stuk alsof hun neus bloedt.

Het is een markt die disfunctioneert en dus gereguleerd moet worden. Maar dan niet op een manier die de schaarste niet oplost. Een andere oplossing kan zijn corporaties ruimere bevoegdheden geven en ze onder de prijs met particuliere verhuurders laten concurreren. Of gewoon meer bouwen. Maar dan begint een stel idioten meteen te bleren over horizonvervuiling (net zoals over windmolens en dan klagen over de olie/benzineprijs, stelletje domme kaffers).

[Bor Komorovski]

Het puntensysteem is daarom een belangrijke oorzaak van de woningnood, omdat normaal koopmanschap dus wordt geblokkeerd.

Nee, het puntensysteem is symptoombestrijding. De hoge prijzen vloeien voort uit de woningnood die weer voortvloeit uit demografische en structurele oorzaken. Doordat onder andere mensen eerder uit huis gaan en er meer mensen in de "middelleeftijden" vallen. Ook het hoge aantal echtscheidingen en vrijgezellen en vermindering van het aantal huwelijken draagt hieraan bij.

Liberalisatie is niets anders dan de ogen sluiten voor dit probleem en het negeren. De schaarste moet worden opgelost, dus meer aanbod moet er komen. En daarvoor moet onder andere meer gebouwd worden. Ik ben zelf eerder ervoor beducht dat als er niks aan de schaarste gedaan wordt en verhuur een overheidstaak wordt, de wachtlijsten nog verder zullen toenemen.

Overigens vind ik 340 euro voor een woning van 170.000 weer overdreven de andere kant op, maar ik vind 5 a 600 piek niet onredelijk. Dat er verhuurders zijn die 8 a 900 vragen en ermee wegkomen vind ik een schande. En daarom zal hier paal en perk aan gesteld moeten worden.

[SJZ]

De hoge prijzen vloeien voort uit de woningnood die weer voortvloeit uit demografische en structurele oorzaken.

Ik adviseer je dan maar om op 22 november op een partij te stemmen die de grenzen wil sluiten voor buitenlanders en zoveel mogelijk allochtonen het land uit zal proberen te werken.

[Bor Komorovski]

Ik adviseer je dan maar om op 22 november op een partij te stemmen die de grenzen wil sluiten voor buitenlanders en zoveel mogelijk allochtonen het land uit zal proberen te werken.

Ben je mal! Ik ga zelf lekker weg. Ik zal grinnikend vanaf de zijlijn toekijken hoe dit land naar de Filistijnen gaat!

[supernov]

Ruuustig mensen, rustig.

Ergens kan er gewoon iets niet kloppen. Misschien wel volgens blabla-% hier en blabla-% daar, maar hoe is het toch mogelijk dat ik in Leiden 780 Euro voor een 2-kamer-woning (wel met piepklein tuintje) heb moeten neertellen en ik nu, voor dezelfde maandlasten, een woning heb gekocht met tich kamers, kabbelend watertje achter de tuin, perfecte onderhoudsstaat...etc. In Maarssen, dat wel, maar om de hoek van Utrecht. Belachelijk toch? Dit heeft vrij duidelijk te maken met vraag- en aanbod. Weinig aanbod? Hoppa, laten we profiteren. Logisch, als je voor het winstmaken geboren bent om gelukkig te worden, maar we hebben het hiet over een primaire levensbehoefte! Ik ben het er dus helemaal mee eens om dit weer door 1 instantie te laten regelen, wellicht de overheid. En zo links ben ik nu ook weer niet hoor, het is gewoon common-sense.

De huurprijzen moeten ergens toch te maken hebben met de inflatie e.d. en je kan mij toch niet verkopen dat dit nu het geval is. Situatie nu is dat mensen met een laag inkomen, nog redelijke kansen hebben, mensen met een heel hoog inkomen ook, maar modaal zit je echt lastig. En zowiezo, ik vind woningen gewoon niet die waarde hebben die er gevraagd wordt. "Ja meneer, er is erg veel vraag naar deze Lada, dus ja... kost tie 50000 Euro"... gebeurt niet, aangezien er zoiets als concurrentie bestaat. Dit was ook de bedoeling van het vrijlaten van de huur-markt, maar daar gebeuren toch heel andere dingen, niks geen marktwerking, eerder gebruik maken van de woningnood.

[Bor Komorovski]

Dat bedoel ik dus!

Marktwerking is prima maar soms faalt de markt. Daarom is bijvoorbeeld de ziektekostenverzekeringsmarkt gereguleerd (oudjes betalen minder, jonkies meer en iedereen doet verplicht mee). De overheid zou bij de woningmarkt ook zijn verantwoordelijkheid moeten nemen in plaats van 3.5 miljard per jaar te verspillen aan het alleen in stand houden van de status quo.