[ archief ] Aankoop woning op 1 inkomen met 2 eigenaren

[Maeza]

Beste lezer,

Onlangs is mijn vader onverwachts komen te overleiden en zijn ik en mijn broer erfgenaam van zijn woning. Ik studeer en heb een studieschuld. Mijn vriendin heeft een inkomen en we hebben het idee om samen het huis over te nemen.

De situatie ligt ingewikkeld: mijn broer wilt graag zijn deel van de winst van het verkoop van het huis ontvangen. Ik zou graag mijn deel van de winst van de verkoop af willen trekken, zodat mijn vriendin op basis van haar inkomen de woning kan kopen, met een eigen inleg die gelijk is aan de winst die ik niet maak.

Nu het probleem: de benodigde hypotheek is net haalbaar wanneer het totaal op haar inkomen word gebaseerd en ik buiten beschouwing word gelaten. Laat ik even fictieve nummers gebruiken als uitleg:

Verkoopwaarde woning: €175.000
Hypotheek erfenis: €125.000
Winst: €50.000 (€25.000 broer, €25.000 mijzelf)
Eigen inleg vriendin: €25.000
Maximale hypotheek: €125.000 (op haar naam), €110.000 (beide namen)

Nu het idee: verkoop de woning voor €150.000 aan mijn vriendin, waarbij de €25.000 direct aan mijn broer verschaft word. Vervolgens het idee om de woning op beide namen te zetten, waarbij we quitte spelen: haar inleg tegen de aftrek van mijn winst die misgelopen is.

Daarna indien nodig een geregistreerd partnerschap met gemeenschap van goederen, de hypotheek en woning komt vervolgens op beide namen te staan.

Of de woning aankopen met een hypotheek op haar naam, maar vastgesteld bij de notaris dat de woning op beide namen word gekocht. Nu ben ik bang dat zowel de bank hier niet mee akkoord hoeft te gaan, als de belastingdienst o.i.d.

De fictieve woningwaarde ligt in dit geval rond de €165.000 waarbij uit een bouwkundig rapport een kostensom van €15.000 is gebleken en dit zou reden kunnen zijn van verkoop van onder waarde.

Ik vraag mij nu zeer af wat mogelijk is... Ik zou graag advies kunnen gebruiken. Ik ben een jonge man met weinig ervaring. Ik probeer waar kan zoveel hoe mogelijk kosten te besparen bij dure adviseurs of notarieel advies.

Groet,

Maeza

[sake1987]

Ga naar een goede hypotheek adviseur en laat je voorlichten. Mocht je in het Noorden wonen weet ik nog wel een goede betrouwbare

[witte angora]

Nu het idee: verkoop de woning voor €150.000 aan mijn vriendin, waarbij de €25.000 direct aan mijn broer verschaft word. Vervolgens het idee om de woning op beide namen te zetten, waarbij we quitte spelen: haar inleg tegen de aftrek van mijn winst die misgelopen is.

Wat is de reden voor die constructie? Ik weet niet of dat zomaar kan. De woning maakt nu eenmaal deel uit van de onverdeelde boedel, en die heeft nu eenmaal een bepaalde waarde. Je kunt dat niet zomaar voor aanzienlijk minder aan een derde verkopen en een deel van de erfenis onder de tafel afhandelen.

Maar ik snap sowieso niet wat je hiermee wil bereiken. Je loopt winst mis, je speelt quitte, je broer krijgt 25.000 euro (die krijgt blijkbaar wel 'winst')? En dan wordt de woning ineens van jou en je vriendin... Volgen kan ik het niet, sorry.

[criticus2]

je zou hem ook gewoon op de vrije markt kunnen verkopen, met wellicht nog wat extra winst (woningschaarste...) , met de winst je studieschuld aflossen , samen even doorsparen zodat je meer eigen geld mee kan nemen en zodra je op de arbeidsmarkt actief bent alsnog een pand kopen.Maar dan 1 naar eigen keuze en niet een die toevallig langskomt.

[Veldt01]

Iedereen maakt fouten en "echte" schade zie ik hier niet dus valt er ook weinig te compenseren vergoeden.
Tenzij uw baas ook standaard salaris inhoudt al u een fout maakt dan begrijp ik uw vraag een stuk beter......

[Maeza]

Nee, momenteel studeer ik \nog een aantal jaar en ik zou op deze manier graag de koopwoning met mijn vader willen behouden.. en aangezien ik graag samen wil wonen met mijn vriendin en dat er dus op deze manier een koopwoning kan worden behouden zonder dat we daarvoor een hoge prijs hoeven neer te leggen anno 2020, omdat mijn "winst" direct in de woning gestoken kan worden en het hierdoor betaalbaar is voor zowel mij als mijn vriendin..

Ik wil graag verder niks toe lichten over de intentie. Ik zou graag advies willen over deze constructie en hoe dit te realiseren valt..

Natuurlijk zal ik zorgen voor een goede adviseur maar zou ik graag alvast advies kunnen gebruiken om kosten te minimaliseren..

[Lady1234]

En wie hoest alle kosten op? Overdrachtsbelasting, hypotheek advieskosten, notariskosten? Beschikt uw vriendin daarover?

[kuklos]

Ik zou graag advies willen over deze constructie en hoe dit te realiseren valt..

Ga naar een hypotheekadviseur en een notaris.

[witte angora]

Ik probeer waar kan zoveel hoe mogelijk kosten te besparen bij dure adviseurs of notarieel advies.

Helaas krijg je links en rechts nog wel eens verkeerde adviezen, waardoor de dure adviseur of notaris veel meer duurbetaalde tijd kwijt is om alle onjuiste informatie uit je hoofd te krijgen.

Het beste is toch om met je hele hebben en houden naar een adviseur of notaris te gaan, wat al eerder in dit topic is gezegd.

[Kolibrie]

Allereerst gecondoleerd met het plotseling overlijden van uw vader, het zal een moeilijke tijd voor u zijn.
Het lijkt me niet verstandig om het huis eerst alleen op naam van uw vriendin te zetten of u moet die €25.000 van u als lening aan haar laten beschrijven.
Het is geen kwestie van vertrouwen, maar als uw vriendin de woning voor €25.000 minder dan de verkoopwaarde op haar naam krijgt ziet de belastingdienst die €25.000 van u zeer waarschijnlijk als schenking en moet daar schenkbelasting over betaald worden.
Beter naar mijn idee om het huis meteen op uw beide te zetten waarbij u voor 1/7 deel (€25.000] eigenaar wordt.

Lees eens
https://bieb.knab.nl/hypotheken/intrekk ... 6-manieren

[moederslink]

Ook namens mij gecondoleerd met het verlies van jullie vader.
Deze aankoop nu, lijkt mij niet slim. Jij studeert nog en hebt al een forse studieschuld en zelf geen eigen geld.

Ik ga er even van uit dat het een wat oudere woning is waar misschien wel binnen korte tijd het een en ander vertimmerd en verbouwd moet worden en dat geld heb je niet de komende jaren.
Mij lijkt het verstandigste deze woning te verkopen , quitte met je broer te zijn , de studieschuld zoveel mogelijk al af te lossen en te blijven wonen zoals jullie nu al wonen en een flinke buffer dan nu opzij zetten voor straks de aankoop van een gezamenlijk huis.

Straks ben je afgestudeerd , gaat dan hopelijk lekker geld verdienen in een goede baan en dan kunnen jullie gezamenlijk een huisje naar je zin kopen . Geen gez**** met je broer , geen financiële verrassingen en geen ongewisse situatie.

Ik hoop het niet natuurlijk , maar jullie relatie kan ook eindigen en dan?

[Komkommertijd]

Jou huis, haar geld, Moederslink heeft gelijk, wilde net zelfde waarschuwing schrijven.

[Maeza]

Allereerst gecondoleerd met het plotseling overlijden van uw vader, het zal een moeilijke tijd voor u zijn.
Het lijkt me niet verstandig om het huis eerst alleen op naam van uw vriendin te zetten of u moet die €25.000 van u als lening aan haar laten beschrijven.
Het is geen kwestie van vertrouwen, maar als uw vriendin de woning voor €25.000 minder dan de verkoopwaarde op haar naam krijgt ziet de belastingdienst die €25.000 van u zeer waarschijnlijk als schenking en moet daar schenkbelasting over betaald worden.
Beter naar mijn idee om het huis meteen op uw beide te zetten waarbij u voor 1/7 deel (€25.000] eigenaar wordt.

Lees eens
https://bieb.knab.nl/hypotheken/intrekk ... 6-manieren

Bedankt voor dit advies. Hier kan ik wat mee. Ook bedankt voor jullie condoleances, het is zeker een heftige tijd geweest.

Betreft alle emotionele situaties die er worden geschetst in de antwoorden (vertrouwen/conflicten), die ik zeer zeker begrijp: het gaat hier om een goed teamverband waarbij deze risico's niet aan de orde zijn. Ik begrijp het advies, maar ik zou graag nogmaals willen zeggen dat hier geen advies voor nodig is, maar het puur zakelijk ligt nu, maar toch bedankt.

Het is een voordeel om het huis te behouden voor een lage hypotheek waarbij de kosten voor leven laag liggen in verhouding van woonruimte. Mijn studieschuld zal toe blijven nemen en ik zie het zeer zeker als een efficiëntere investering om mijn winst te investeren in vastgoed. Er is voldoende geld ter beschikking voor het afsluiten van alles, maar moet er kost-efficiënt gewerkt worden (vandaar deze post op dit forum)

Ik weet dat het het verstandigst blijft om een goede adviseur in te schakelen en dat wil ik ook zeker gaan doen. Ik vind het fijn om goed voorbereid te kunnen zijn met mogelijke opties om de ingehuurde tijd zoveel mogelijk in te perken.

Al om al: de situatie waarbij de hypotheek maximaal kan worden afgesloten bij mijn vriendin en waarbij het huis van mij en mijn broer als erfgenaam verkocht wordt aan mij en mijn vriendin, onder de marktwaarde van het huis (dat ongeveer gelijk staat aan de marktwaarde minus de kosten gebleken uit de bouwkundige keuring) zal een zeer slim idee zijn in mijn specifiek geval.

Betreft de verbouwingskosten, vertrouwen, geld, toekomst, tijd, werk, noem maar op: dit is allemaal uitgezocht en te realiseren.

Het gaat nu echt om de laatste stap: hoe kan ik met mijn vriendin het huis kopen met een hypotheek op basis van haar inkomen waarbij mijn winst direct van de woningprijs afgetrokken word wat niet een onrealistische prijs is i.v.m. bouwtechnisch rapport (volgens een aantal ervaren personen aan mij verteld)

Geregistreerd partnerschap, heeft dat effect? Hoe ziet dat er uit? Kan de bank de lening terug trekken nadat ik bij haar intrek?
Kan de hypotheek worden afgesloten op haar naam en vervolgens bij de notaris worden vastgelegd van een 50/50 situatie? Kan mijn broer de gehele "winst" volledig op zich nemen na de aankoop van de woning als ik er nog steeds recht op heb? Zou ik er op dat moment afstand van kunnen nemen?

Elke kleine beetjes helpen! Ik snap dat ik naar een goede adviseur moet gaan. Maar kan ieders kennis/hulp goed gebruiken!

Bedankt allemaal!

AANVULLEND: Belangrijk ook om te weten dat het hier om een eengezinswoning op zeer goede locatie gaat die voldoet aan belangrijke criteria! Het voelt dus als een mogelijk gemiste kans! Er is echt goed over nagedacht! Willen het nu GRAAG juridisch juist weten te realiseren!

AANVULLEND 2.0: Ik ga ook zeker naar een hypotheekadviseur/notaris. Ik wil mezelf alleen zo goed hoe mogelijk weten in te lichten.. duidelijke opties voorleggen waarbij ik concreet antwoord kan krijgen van een deskundige... maar wil daarvoor eerst uit "het vage vuur"

[kuklos]

Ik kan je in deze geen inhoudelijk advies geven. Wel een niet inhoudelijk advies. Namelijk om jezelf voor te bereiden voor een gesprek met een adviseur. Hoe? Schrijf alle situaties uit die jullie bedacht hebben. Schrijf ze uitgebreid op, met alle voor- en nadelen zoals jullie denken die er zijn. Schrijf alle vragen op die je kan bedenken.
Bel eventueel verschillende adviseurs eerst op en vraag hoeveel advies ze met de materie hebben. Zo zal niet elke notaris evenveel ervaring hebben met hypotheekaktes.

Doch gezien de huidige woningmarkt kan het wel eens zo zijn dat jullie meer kunnen krijgen (qua verkoopprijs van het huis) dan wat je hier schrijft. Dat zou betekenen dat jij en je broer meer kunnen verdienen aan de verkoop dan het bedrag dat je hier noemt, waardoor het niet in zijn belang is om akkoord te gaan met verkopen voor een lagere prijs.

[Komkommertijd]

Hypotheek? Als de broer die geld wilde een lening verstrekt krijgt hij meer rente als welke bank ook!
En U heeft dan zijn bank rekening voor rente + aflossing!

Dan is geen Hypotheek adviseur nodig en die Broer heeft minder geld dus geen belastingaanslag over hoog eenmalig bedrag, maar maandelijks leuke inkomsten.
Als ze dat beide goed vinden, met standaard Hypotheek Contract via Notaris kun je het ook regelen.
Een Broer die bij zijn Broer een Hypotheek afsloot, voor de een makkelijk lenen zonder provisie van adviseur, de andere leuk inkomen en langzaam op te maken vermogen!

Als er een goede relatie is, zou dat voor ouderlijke huis een goed alternatief zijn!
Wel regelen via contract bij Notaris, en de verkopende Broer kan jullie er dan uitzetten als je wanbetaler werd en/of relatie stuk liep!

Dus geen Bank of Adviseur nodig maar onderling regelen via een Notaris die naast transport Woning ook dit er even bij doet, dat is niet gratis maar voordeliger dan de Commerciële adviseurs! Ook de overlijdens risico polis mag je dan zelf afsluiten online... wat wel verplicht zal worden!

[kweenie]

Als je nog niet langs een hypotheekadviseur bent geweest, hoe weet je dan hoeveel jullie kunnen lenen? En waarop zijn de 'verkoopwaarde' en 'woningwaarde' gebaseerd? Als je al bij een hypotheekadviseur bent geweest, dan neem ik aan dat hij voor jou een en ander ook wel heeft bekeken en heeft gekeken wat kan en wat realistisch is. Als je nog niet bij een adviseur bent geweest, dan kunt mij dat een goede eerste stap, voordat je allerlei constructies bedenkt die misschien helemaal niet kunnen.

[Nijogeth]

Ik zie hier een paar mensen zeggen dat ie de woning beter kan verkopen en dan zijn studie afmaken en sparen voor iets anders.

Volgens mij wordt er dan wel vergeten dat er een nieuwe woonruimte nodig is, want die valt dan weg. Dan is dit op zich geen slecht idee. De maandelijkse hypotheeklasten liggen niet gigantisch hoog bij dit bedrag, dat is misschien net zo duur of zelfs goedkoper dan ergens een woning huren. Maar in dit geval heb je dan iets voor jezelf.

[witte angora]

Nu het idee: verkoop de woning voor €150.000 aan mijn vriendin, waarbij de €25.000 direct aan mijn broer verschaft word. Vervolgens het idee om de woning op beide namen te zetten, waarbij we quitte spelen: haar inleg tegen de aftrek van mijn winst die misgelopen is.

Eerlijk gezegd blijf ik het een wonderlijke constructie vinden, sorry. Bij een boedelverdeling is het heel simpel: één van de kinderen koopt de andere kinderen uit, en anders wordt de woning verkocht, waarna de opbrengst, als er geen testament is, gelijk verdeeld wordt. Veel meer als dat is er volgens mij niet mogelijk.

In jouw geval kun je dus je broer uitkopen, maar dat gaat kennelijk met de hypotheek niet lukken omdat je dan voor maximaal 110.000 hypotheek kunt krijgen. Dan ligt het voor de hand dat je vriendin de woning koopt, en de opbrengst wordt onder jou en je broer verdeeld. Dan krijg je wel te maken met zaken als overdrachtsbelasting en dergelijke, maar of je dan zoveel duurder uit bent als dat je je broer uitkoopt weet ik niet.

Een woning onder de marktwaarde verkopen kan ook tot problemen leiden, zeker als hij aan je vriendin wordt verkocht. Dan kan er inderdaad een regeling voor schenkingen in beeld komen.

Maar als ik het goed begrijp zit het probleem in de hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen, en probeer je een manier te vinden dat je tot 125.000 kunt krijgen? Of komt er ook nog erfbelasting in beeld, en probeer je dat zoveel mogelijk te voorkomen?

[limburgs]

Ik heb even snel over alles heen gelezen maar mis een dingetje ( of ik heb het gemist , sorry dan ) maar over deze woning zal ook nog erfbelasting betaald moeten worden. Vergeet dit niet in jullie kostenplaatje mee te nemen .

[Bromsax]

Verkoopwaarde woning: €175.000
Hypotheek erfenis: €125.000
Winst: €50.000 (€25.000 broer, €25.000 mijzelf)
Eigen inleg vriendin: €25.000
Maximale hypotheek: €125.000 (op haar naam), €110.000 (beide namen)

Ik zie hier nog een denkfout staan: Je broer krijgt de helft van de winst. Maar . . . hij heeft recht op de helft van de waarde van het huis.
Als het verkocht wordt hebben jullie beide recht op de helft van € 175.000.
Hiervan wordt de hypotheek afgelost en is het pand hypotheekvrij en hebben jullie elk € 25.000 winst en samen een huis.
Nu moet je je broer uitkopen voor de helft van de waarde van het huis: € 87.500. Voor dit bedrag moet er dan een hypotheek worden aangevraagd. Als jij daarbij dan je winst van € 25.000 insteekt blijft er uiteindelijk nog een hypotheek van € 42.500 over.