[ archief ] Aanschaf Huis 2012, hypotheek 2013

[Darkevo]

Beste,

Ik zit in een situatie waar ik graag jullie mening & advies voor vraag.

Op 20 december 2012 heb ik een huis aangeschaft. De vraagprijs van het (nieuwbouw)huis was 279.000,-. Na 2 maanden is de vraagprijs verlaagd naar 269.000,-. Na wat onderhandelen is de koop gesloten voor 255.000,- inclusief bouwrente en passeren.

Mijn uiteindelijke hypotheek is aangevraagd voor 259.000 wat voor 50% aflossingsvrij is en 50% spaarhypotheek. De rente bedraagt 4.5% (Argenta Life).

In verband met privé omstandigheden ben ik nog in onderhandeling met de NHG inzake kwijtschelding van mijn vorige huis (Scheiding). Er is een vrij zware BKR registratie op mijn naam gekomen. Hierdoor werd mijn bovenstaande hypotheek niet verstrekt.

Ik heb de ontbindende voorwaarden van het huis verlengd tot eind maart 2013 omdat ik het huis graag wil. Tevens heb ik contact gehad met de Rabobank (ex-hypotheekverstrekker) om te horen hoe zij omgaan met een BKR notering welke in het slechtste geval een 'herstel' code krijgt (wanneer ik de schuld afbetaal). Hier voorzie ik geen problemen, dit wordt geaccepteerd. Tevens kan ik het aflossingsvrije/spaarhypotheek constructie behouden, omdat ik in 2012 het huis al 'gekocht' heb.

Belangrijk: Ik koop dit huis alleen en kan het dragen. Tevens verwacht ik dat ik de komende 10 jaar in salaris groei (ben 25 jaar). Daarnaast zal mijn huidige vriendin over 1,5 jaar gaan werken.

Nu heb ik de volgende stellingen/vragen waar ik jullie mening over wil horen.
1. Ik kan de koop beter ontbinden en gaan voor een annuïteiten constructie. Ik kan eventueel nog verder afdingen op het huis; oplevering is in maart en er zijn voor zover ik weet geen extra gegadigden.
2. Met een annuïteitenhypotheek ben ik duurder uit na 30 jaar, dus ik kan het huis beter kopen op bovenstaande voorwaarden.
3. Heb ik een goede deal gesloten welke in lijn ligt met de huidige markt?

Tevens zie ik de aankoop van dit huis als investering. Ik verwacht het na 10-15 jaar te verkopen met winst.

Graag jullie mening en advies.

[Isabel1]

hai,

even 1 vraag, heeft de rabobank je al geaccepteerd? of ga jij ervan uit dat ze dat zullen doen? want het verhaal dat je zult stijgen in inkomen, daar geloven banken tegenwoordig minder in.

Verder, ik heb een beetje mijn twijfels of het wel klopt wat je zegt, over een paar dingen
1) als jij een huis gekocht hebt in 2012 maar de hypotheek pas verstrekt wordt in 2013 lijkt het mij dat dan ook de regels van 2013 gelden.
2) je zegt dat je het huis al gekocht hebt, volgens mij heb je alleen een voorlopig contract getekend.
3) ik snap evenniet hoe een annuiteiten hypotheek duurder kan zijn, meer aflossen = minder rente betalen en is altijd goedkoper (of ik mis iets)
4) als je de koop wilt ontbinden zul je meestal toch 10% moeten betalen, dus dan zou ik wel zorgen dat je zeker weet dat je het huis niet wilt.


let wel op: ik zeg, ik heb mijn twijfels, misschien klopt het wel wat je zegt en hopelijk weet iemand hier op het forum er meer van dan ik.

isabel

[Miepje1]

Even over je punt 3: hoe kan je nou vragen of je een goede deal gesloten hebt? Niemand kan in de toekomst kijken. Je verwacht meer te gaan verdienen en je vriendin gaat werken. Wat als zij geen baan kan krijgen? Wat als jij je baan kwijtraakt? Wat als je een ongeluk krijgt en invalide wordt? Ik hoop dat het jullie beiden goed blijft gaan. Koop je huis, ga er met plezier wonen en denk niet teveel aan 'later' want dat is koffiedik kijken.

[sjohie]

Ik zie veel aannames in je tekst, je "denkt" dit en dat, maar waar heb je al precies iets van op papier staan, inclusief handtekening? Veel mensen worden op dit moment op de nullijn gehouden qua periodieken en promoties, als ze al niet hun baan verliezen, dus die stijging in salaris blijft de eerste paar jaar ook meer theorie gok ik zo. En al maak je een paar leuke stappen, de vaste lasten stijgen ook aardig de laatste jaren, en zullen dat blijven doen.

Verder hebben hypotheekoffertes een zekere houdbaarheid, en als je die wilt verlengen moet je er meestal ook voor betalen. Dat zou ik even checken met je tussenpersoon, en ook wanneer je de definitieve koop sluit, dat kan namelijk ook het moment van overdracht bij de notaris zijn.

[16again]

3) ik snap evenniet hoe een annuiteiten hypotheek duurder kan zijn, meer aflossen = minder rente betalen en is altijd goedkoper (of ik mis iets)

Annuiteiten hypotheek betaal je aflossing + rente.
Dan betaal je natuurlijk maandelijks meer dan een hypotheek waar niets wordt afgelost.

Aan het eind van de rit is wel het huis afgelost.

[SJZ]

Nu heb ik de volgende stellingen/vragen waar ik jullie mening over wil horen.
1. Ik kan de koop beter ontbinden en gaan voor een annuïteiten constructie. Ik kan eventueel nog verder afdingen op het huis; oplevering is in maart en er zijn voor zover ik weet geen extra gegadigden.

Dat gaat mis, je steekt je nek in een juridische strop.

Je kunt ontbinden als je geen financiering KAN krijgen, je moet ook meerdere afwijzingen van banken laten zien.
Vervolgens wil je opnieuw onderhandelen, en dan onder de nieuwe regels een hypotheek zien te krijgen. Hoe geloofwaardig is dat? Onder de oude regels kon je GEEN hypotheek krijgen (dat is wat je hard moet maken), en even later lukt het onder de nieuwe wel? Je zal al gauw het verwijt krijgen dat het aan jou te wijten is dat je de hypotheek niet rond kreeg -> en dat betekent waarschijnlijk de 10% boete betalen.

[Darkevo]

Allen, bedankt voor de reacties. Ik zal het eea ophelderen omdat bepaalde stukken niet duidelijk over zijn gekomen.

Het huis is 'gekocht': Enkel de koopakte getekend. De ontbindende voorwaarden lopen tot 15 maart. Als ik binnen die tijd aantoon dat ik geen hypotheek kan krijgen (niet omdat ik het niet kan betalen maar omdat ik een BKR notering heb)!
Deze afwijzingen (2 stuks) heb ik al klaar liggen, samen met de brief waarin ik de koop ontbind. Ik zal dus nooit de 10% hoeven te betalen. Ik moet enkel goed opletten dat wanneer ik ontbind, mijn BKR registratie nog op mijn naam moet staan. Betekend dat ik een deze dag de knoop door moet hakken vwb de ontbinding.

Annuïteitenhypotheek duurder: kort door de bocht; Ik moet binnen 30 jaar 259k afbetalen. Dit terwijl ik juist de insteek heb om het huis met winst door te verkopen binnen nu en 10 jaar. Ik wil daarom dat mijn maandelijkse lasten lager zijn en kies voor een aflossingsvrij/spaar constructie.

Ik vroeg of dit een goede deal is, in jullie ogen. Puur ter interesse. Hadden jullie op het zelfde bedrag uit gekomen? Meer/Minder? Hoe reageren jullie op de marktsignalen?

De offerte van Argenta is verlopen. Ik heb via de Rabobank een BKR notering gekregen, vandaar dat ik met hun contact op neem. Qua kosten is het identiek aan een tussenpersoon. Omdat de Rabo mijn volledige historie kent is dit wellicht een betere keuze (zelfs met herstelcode gebeurt het dat banken geen hypotheek verstrekken!).

Ik hoop dat dit eea opheldert!

[sjohie]

Allen, bedankt voor de reacties. Ik zal het eea ophelderen omdat bepaalde stukken niet duidelijk over zijn gekomen.

Het huis is 'gekocht': Enkel de koopakte getekend. De ontbindende voorwaarden lopen tot 15 maart. Als ik binnen die tijd aantoon dat ik geen hypotheek kan krijgen (niet omdat ik het niet kan betalen maar omdat ik een BKR notering heb)!
Deze afwijzingen (2 stuks) heb ik al klaar liggen, samen met de brief waarin ik de koop ontbind. Ik zal dus nooit de 10% hoeven te betalen. Ik moet enkel goed opletten dat wanneer ik ontbind, mijn BKR registratie nog op mijn naam moet staan. Betekend dat ik een deze dag de knoop door moet hakken vwb de ontbinding.

Annuïteitenhypotheek duurder: kort door de bocht; Ik moet binnen 30 jaar 259k afbetalen. Dit terwijl ik juist de insteek heb om het huis met winst door te verkopen binnen nu en 10 jaar. Ik wil daarom dat mijn maandelijkse lasten lager zijn en kies voor een aflossingsvrij/spaar constructie.

Ik vroeg of dit een goede deal is, in jullie ogen. Puur ter interesse. Hadden jullie op het zelfde bedrag uit gekomen? Meer/Minder? Hoe reageren jullie op de marktsignalen?

De offerte van Argenta is verlopen. Ik heb via de Rabobank een BKR notering gekregen, vandaar dat ik met hun contact op neem. Qua kosten is het identiek aan een tussenpersoon. Omdat de Rabo mijn volledige historie kent is dit wellicht een betere keuze (zelfs met herstelcode gebeurt het dat banken geen hypotheek verstrekken!).

Ik hoop dat dit eea opheldert!

Nou nee, dat is ten eerste een vóórlopig koopcontract, en het is heel goed mogelijk dat in dat voorlopige koopcontract staat dat je 3 schriftelijke onderbouwde afwijzingen van financiering moet kunnen tonen, dat is volgens mij de standaard tekst in het voorbeeld NVM contract. Dat zou ik even goed checken. En de HRA aftrek bij de belastingdienst gaat in op het moment van afsluiten van de hypotheek, en dat is ten tijde van de eigendomsoverdracht bij de notaris, anders zou je recht van hypotheek kunnen geven aan een geldverstrekker, terwijl je het registergoed wat ter onderpand dient, nog niet in eigendom hebt.

[een vraag, een antwoord]

Let goed op wat je doet inderdaad qua aanvraag.
Bij iedere aanvraag die je doet, wordt er BKR getoetst. Op de registratie van het BKR staat vermeld hoe vaak er de afgelopen tijd getoetst is. Veel toetsingen, veel afwijzingen, dus.

De financiering die je wilt is in theorie wel mogelijk, maar alleen met met NHG. Alleen menig geldverstrekker begint er toch niet aan vanwege de achterstandsmelding. Argenta was dus een slechte keuze van je adviseur (alleen naar het tarief gekeken?) De registratie wordt wel hersteld gemeld. Houdt dat in de gaten. Rabobank lijkt me inderdaad een goede keuze, mits er problemen geweest zijn tijdens de afwikkeling.

Anders een goede adviseur kiezen, die wel weet wat hij doet.

[een vraag, een antwoord]

hai,

even 1 vraag, heeft de rabobank je al geaccepteerd? of ga jij ervan uit dat ze dat zullen doen? want het verhaal dat je zult stijgen in inkomen, daar geloven banken tegenwoordig minder in.

Verder, ik heb een beetje mijn twijfels of het wel klopt wat je zegt, over een paar dingen
1) als jij een huis gekocht hebt in 2012 maar de hypotheek pas verstrekt wordt in 2013 lijkt het mij dat dan ook de regels van 2013 gelden.
2) je zegt dat je het huis al gekocht hebt, volgens mij heb je alleen een voorlopig contract getekend.
3) ik snap evenniet hoe een annuiteiten hypotheek duurder kan zijn, meer aflossen = minder rente betalen en is altijd goedkoper (of ik mis iets)
4) als je de koop wilt ontbinden zul je meestal toch 10% moeten betalen, dus dan zou ik wel zorgen dat je zeker weet dat je het huis niet wilt.


let wel op: ik zeg, ik heb mijn twijfels, misschien klopt het wel wat je zegt en hopelijk weet iemand hier op het forum er meer van dan ik.

isabel

Als de koop-/aannemingsovereenkomst in 2012 is getekend, val je in fiscale zin nog onder de regels van 2012. Als er maar de minste twijfell is bij een geldverstrekker, dan zal die daar niet aan meewerken. Ik hoop voor je dat je je papieren in orde hebt.

Verder zou ik de gequote post van Isabel1 maar vergeten.

[Isabel1]

@een vraag een antwoord,

je stelt dat ts mijn post beter kan vergeten, en het zou best zo kunnen zijn dat wat ik zeg niet klopt (daarom zei ik ook dat het best anders zou kunnen zitten) maar even voor mijn info:

ik snap het echt niet, hoe kun je nu in 2013 een hypotheek afsluiten met de regels van 2012? Het feit dat je het huis eerder gekocht had maakt toch niet uit, het gaat toch om het moment van afnemen van de hypotheek? Ik begrijp wel dat de regels voor HRA voor 2012 gelden, want die horen bij de aanschaf van een huis, maar de regels van de hypotheek toch niet? Dan zou iedereen die in 1995 een huis heeft gekocht en een nieuwe hypotheek wil kunnen zeggen: huis is gekocht in 1995, ik wil nu ook een hypotheek met de regels van 1995. Of mis ik echt iets?


@darkevo,

ik snap nu wat je bedoelt, een annuiteiten is duurder per maand. Ik dacht dat je bedoelde dat je dacht dat aan het eind van de looptijd een annuiteiten duurder zou zijn.
Verder zou ik wel voorzichtig zijn met de aanname dat je het huis met winst zult verkopen. Dat weet je natuurijk nooit zeker.

Isabel

[een vraag, een antwoord]

@ isabel1

Vergissen is menselijk, maar het is wel handig je eerst in de materie te verdiepen, alvorens te posten. Kijk eens hier http://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossier ... gplan2013/ naar.

Dit is het overgangsregime, voor bestaande hypotheken en voor degenen die al in 2012 een huis kochten en onder welke voorwaarden de regels 2012 nog gehanteerd kunnen worden.

[Isabel1]

ik had me wel enigszins verdiept, en de link die je geeft is idd heel handig maar daar wist ik het meeste inderdaad wel van, ook die overgangs regelingen. Maar wat ik nog steeds niet begrijp (ja echt, sorry, ik snap het echt niet) Als ts in 2013 de hypotheek bij de rabo aanvraagt dan begrijp ik dat door dat voorlopig koopcontract van 2012 hij in die overgangs regelingen zit. Maar die strengere normen voor verstrekking in 2013, die gelden dan toch nog steeds ook al heeft hij dat huis in 2012 gekocht? (
isabel

[kweenie]

Annuïteitenhypotheek duurder: kort door de bocht; Ik moet binnen 30 jaar 259k afbetalen. Dit terwijl ik juist de insteek heb om het huis met winst door te verkopen binnen nu en 10 jaar. Ik wil daarom dat mijn maandelijkse lasten lager zijn en kies voor een aflossingsvrij/spaar constructie.

Als je door middel van annuïteiten aflost, dan is de winst na 10 jaar alleen maar groter...

Je hebt na 10 jaar ong. 20% van de schuld afgelost. In die 10 jaar heb je in totaal maar 10% minder hypotheekrenteaftrek gehad dan als je een bankspaarhypotheek of aflossingsvrije hypotheek had gehad.

Als je na 10 jaar je bankspaarhypotheek stopt, dan voldoe je niet aan de eisen voor de vrijstelling. Je zult dan over de ontvangen rente inkomstenbelasting moeten betalen. Die rente is even hoog als het verschil in aftrek die je over 10 jaar hebt als je voor annuiteiten had gekozen. Als je belastingtarief dan even hoog is als nu, dan ben je per saldo netto dus even duur uit met banksparen als met annuiteiten. Als je tzt in een hoger IB tarief valt, dan valt de bankspaarvariant ongunstiger uit dan annuiteiten.

[een vraag, een antwoord]

ik had me wel enigszins verdiept, en de link die je geeft is idd heel handig maar daar wist ik het meeste inderdaad wel van, ook die overgangs regelingen. Maar wat ik nog steeds niet begrijp (ja echt, sorry, ik snap het echt niet) Als ts in 2013 de hypotheek bij de rabo aanvraagt dan begrijp ik dat door dat voorlopig koopcontract van 2012 hij in die overgangs regelingen zit. Maar die strengere normen voor verstrekking in 2013, die gelden dan toch nog steeds ook al heeft hij dat huis in 2012 gekocht? (
isabel

Lees het nog maar eens goed na. Als je in 2012 een huis heb gekocht en de belangrijkste ontbindende voorwaarden zijn verlopen (behalve de financieringsclausule) dan heb je recht op de aflossingseisen uit 2012. Je moet ergens een streep trekken, maar ook geen mensen benadelen.

[Auti-Mama]

Ik zou sowieso niet gaan voor een spaarhypotheek. Je bent misschien met een andere vorm wel meer kwijt, maar behoudt wel je hypotheekrente aftrek. Heb je dat ook in je berekening meegenomen?? Ten tweede zou ik het inkomen van je vriendin niet mee laten tellen voor een hypotheek en ook niet automatisch uitgaan van salaris verhogingen. In deze tijden ligt WW voor iedereen op de loer. En wat als je vriendin geen werk kan vinden, door wat voor reden ook niet kan gaan werken, enz, enz. Liever een kleiner huis en de zekerheid dat je het kan betalen dan een groot huis en geen eten op je bord. Als je zo''n goed inkomen heb, zou je dan ook liever niet eerst werken aan de schulden wegwerken??

Verder heb ik 0,0 verstand van hypotheken, dus ik kan (en wil) ook verder geen advies geven. Succes met de koop van je huis!!