[ archief ] Advies rentevaste periode spaarhypotheek

[Spikkel33]

Beste allemaal,

Ik ben een complete leek op hypotheekgebied en zou graag wat advies willen.

Wij hebben een hypotheek die bestaat uit een deel spaar en een deel aflossingsvrij. De rentevaste periode (10 jaar) van de spaarhypotheek loopt 1 maart 2019 af. Wij hebben een aanbod gekregen voor 10 jaar vast tegen een rente van 2,1%. Onze maandlasten gaan hiermee 182 euro naar beneden. In eerste instantie waren wij hier erg blij mee, want wie wil er nou geen lagere maandlasten
Maar nu ben ik hier eens wat aan het rondlezen en begrijp ik dat we eigenlijk helemaal niet zo blij moeten zijn met die lagere rente, maar beter voor een hogere rente kunnen kiezen.

Nu heb ik zelf drie opties bedacht:
1. we gaan "gewoon" akkoord met het voorstel en zetten de rente 10 jaar vast.
2. we gaan voor een rentevastperiode van 20 jaar tegen 2,990% rente. Ik heb alleen geen idee hoe ik uit moet rekenen hoe hoog het spaarbedrag dan gaat worden. Het rentebedrag gaat dan iets omhoog ten opzichte van 10 jaar vast, maar het spaargedeelte omlaag waardoor we denk ik niet ver van die 182 euro verschil af gaan zitten. En de belastingaftrek zal iets hoger zijn. Of maak ik hierin een denkfout?
3. we zetten de rente vast voor 3 jaar tegen 1,6% rente.

Waarom 3 jaar? We zijn heel hard bezig om het aflossingsvrije deel af te lossen. Als onze financiele situatie niet verandert hebben we nog maximaal 3 jaar nodig om deze geheel afgelost te hebben. Ik dacht dat het misschien een goed idee was om op dat moment te kijken of we iets anders met de spaarhypotheek kunnen. We hebben nu NHG en de overlijdensrisicopremie is ook gebaseerd op het volledige hypotheekbedrag. Ik heb begrepen dat deze premie niet omlaag gaat wanneer er extra afgelost wordt. Wanneer we van het aflossingsvrije deel af zijn is de hypotheek dusdanig laag dat NHG niet nodig is en ook de overlijdensrisico niet. En al helemaal niet als we het gespaarde deel in de hypotheek stoppen en omzetten naar bijvoorbeeld lineair.
Aan de andere kant denk ik ook dat eventueel oversluiten of omzetten naar een andere hypotheekvorm weer kosten met zich mee gaat brengen . Plus dat die drie jaar tegen 1,6% ook niet gunstig is. Dan kunnen we die NHG en overlijdensrisico misschien net zo goed voor lief nemen?

Ik ben erg benieuwd naar jullie mening.

[Lady1234]

U hebt NHG dat is, afgezien van de kosten die u allang en breed betaald hebt, alleen maar gunstig.

U moet bij dat voorstel voor de nieuwe rente ook een opgave gehad hebben voor de daarbij horende spaarpremie.
Simpel, als de rente flink omlaag gaat, gaat de premie flink omhoog. Hypotheekrente is aftrekbaar, wel steeds tegen een lager tarief, maar premie niet.

Die ORV zit in de spaarpremie, maar zal waarschijnlijk geen betrekking hebben op het aflossingsvrije deel van de hypotheek.

U kunt bij de geldgever een offerte vragen voor 20 jaar vast en de daarbij behorende premie. Dan weet u beter wat u vergelijkt.

Ook kunt u, nadat u de ene afgelost hebt, extra storten in de spaarpot, onder voorwaarden, waardoor bijvoorbeeld de looptijd van de tweede wordt verkort.

Uiteraard betekent omzetten, weer flinke kosten.

[k2p]

Mij werd ook door de bank steeds verteld dat een lagere rente betekent dat de spaarpremie omhoog zou gaan, en dat ik daar niet blij mee moest zijn. Maar toen ik dat eens ging narekenen bleek dat ik met een lagere rente per saldo toch meer over hield. Reken het dus zelf na!

[Fiesiekus]

We hebben nu NHG en de overlijdensrisicopremie is ook gebaseerd op het volledige hypotheekbedrag. I

Dit is dus helemaal niet gunstig, je betaalt waarschijnlijk een veel te hoge premie.

Je zou eigenlijk alle bedragen (premies) behorend bij de drie RVP's (3, 10 en 20 jaar), moeten opvragen bij de bank. Dan kunnen we evalueren wat gunstiger is: blijven of oversluiten.

Ben ook wel benieuwd naar hoeveel hypotheekschuld er nog over is en hoeveel premie je nu betaalt.

[kweenie]

Maar nu ben ik hier eens wat aan het rondlezen en begrijp ik dat we eigenlijk helemaal niet zo blij moeten zijn met die lagere rente, maar beter voor een hogere rente kunnen kiezen.

Even heel kort door de bocht geldt vaak de eerste helft van de tijd dat een lage rente gunstiger is en de tweede helft is een hoge rente vaak gunstiger. Je zult de komende jaren dus nog een voordeel hebben van lagere rente. Over een jaar of 5-10 zou je waarschijnlijk juist een hogere rente willen. Hoe een en ander precies uitpakt is natuurlijk afhankelijk van je persoonlijke situatie.

Aan de hand van het opgebouwde spaarbedrag, het nieuwe geoffreerde rentetarief en de nieuwe maandelijkse premie zul je wel kunnen achterhalen hoe hoog de premie voor de overlijdensdekking is. Als die aan de hoge kant is, dan zou je kunnen overwegen om de hypotheek een keer over te sluiten naar banksparen. Maar misschien dat het handiger is om nog een paar jaar hier met een lage rente te blijven, en pas over een jaar of 5-10 over te stappen, waarbij je misschien juist een aanbieder met heel hoge rente zou willen kiezen.

In elk geval zou ik zelf nu nog voor een paar jaar lage rente kiezen, en dus waarschijnlijk voor 3 of 5 jaar vast zetten.

[k2p]

Wat is het verschil dan tussen de eerste en tweede helft, Kweenie?
Het is toch enkel dat de spaarpremie en de OVR niet aftrekbaar zijn? Wat maakt welke helft van de tijd dan uit?

[Jefdus]

Wat is het verschil dan tussen de eerste en tweede helft, Kweenie?
Het is toch enkel dat de spaarpremie en de OVR niet aftrekbaar zijn? Wat maakt welke helft van de tijd dan uit?

In de tweede helft staat er meer geld in het spaarpotje. Een hogere rente geeft juist dan een hoger rendement op de aangroei van het potje.

[kweenie]

Inderdaad. Als er al heel veel geld in de pot zit, dan betekent een hogere rente dat die ooit geld ook veel meer groeit en dat de maandelijkse storting flink omlaag kan. Die maandelijkse storting daalt dan vaak veel meer dan de stijging van de te betalen rente.

Andersom, als er nog nauwelijks iets in de spaarpot zit, dan zal bij een hogere rente de groei ook niet heel veel versnellen. Aan het begin zal het effect bij een lagere rente van lagere rentelasten daarom veel groter zijn dan de stijging van de maandinleg. Dus: dan leidt lagere rente juist tot lagere lasten.

[Fiesiekus]

Wat is het verschil dan tussen de eerste en tweede helft, Kweenie?
Het is toch enkel dat de spaarpremie en de OVR niet aftrekbaar zijn? Wat maakt welke helft van de tijd dan uit?

Ik heb het even uitgerekend; bij een looptijd van 30 jaar, is na 19 jaar circa 50% van het eindbedrag opgebouwd, i.e. in de laatste 11 jaar, wordt net zoveel opgebouwd als in de eerste 19 jaar (bij gelijke rente-% over de hele 30 jaar).

Hetgeen ook betekent dat als de rente de komende plm. 20 jaar net zo laag blijft als nu, veel mensen met een spaarhypotheek (en dat zijn er nogal wat) flink in de aap zijn gelogeerd: bij ingang van de nieuwe RVP gaat de premie fors omhoog terwijl de HRA steeds meer wordt afgebouwd!

Is dus de vraag hoe lang je deze hypotheek al hebt lopen?

[Spikkel33]

Allereerst hartelijk dank voor de reacties. Het zou inderdaad fijn zijn als ik van Florius een berekening ga krijgen hoe de zaken ervoor staan als we de rente voor 20 jaar vast zetten. Ik heb begrepen dat ze daar 600 euro eenmalige advieskosten voor in rekening gaan brengen. Maar wellicht ging dat over een vraag die ik eens heb gesteld over een berekening als we de hypotheek om zouden zetten. Ik vraag dat nog eventjes na. Onze eigen hypotheekadviseur is een paar jaar geleden met pensioen gegaan, dus zitten we zonder.

Ik zal de situatie hieronder even beschrijven. De hypotheek loopt nu dus 10 jaar.

Huidige situatie (Totale hypotheek som 179.000):

Spaardeel 115.000 euro tegen 5,7% nominaal. Maandbedrag 546,26
Verzekering 176,07 inclusief 87,63 overlijdensrisico
Totaal 722,33

Per 1 maart 2019 is het aanbod wat we gekregen hebben 10 jaar vast:

Spaardeel 115.000 euro tegen 2,090% nominaal. Maandbedrag 200,29
Verzekering 341,00 inclusief 87.63 overlijdensrisico.
Totaal 541.29

De waarde van de spaarpremie is 1 maart 2019 19.650,54 euro.

Aflossingsvrije deel 64.000 euro. Restant hiervan is op dit moment 26.489,50 euro tegen 1.850% nominaal. Maandbedrag hiervan is
44,69 euro. Hierop lossen we maandelijks automatisch af, en zodra we wat over hebben stoppen we dat ook in de hypotheek. Dus dat bedrag zakt iedere maand een heel klein beetje. Zoals gezegd moet het lukken hier binnen 3 jaar vanaf zijn.

NHG is dus sowieso niet verkeerd?

[Lady1234]

Voor het opvragen van rentes en spaardeel voor dezelfde hypotheek maar met verschillende looptijden horen geen kosten in rekening gebracht te worden.

Voor die NHG hebt u 10 jaar geleden een bedrag betaalt, dat maakte dat u een beetje lagere rente kreeg.

Die ORV zal niet het aflossingsvrije gedeelte dekken, maar dat kunt u zo nagaan bij het verzekerde bedrag.

[Spikkel33]

Oke, het verhaal wordt eventjes anders. Ik heb zojuist contact gehad met een medewerker van Florius. V.w.b. die 600 euro zat ik er naast, dat ging ergens anders over
Deze dame weet mij te vertellen dat we bij een rentevaste periode van 20 jaar 287 euro aan rente gaan betalen en 242 euro aan spaarpremie.
De Overlijdensrisicopremie komt hier nog bij.
Alleen: zij gaat uit van een bedrag van 54,86 euro, terwijl ik zelf ben uitgegaan van 87,63 euro

Onderaan de brief staat namelijk een opmerking: Wie moet premie betalen ivm de belasting? 30,02 voor verzekeringnemer 1 als verzekerde 2 overlijdt. En 57,61 euro voor verzekerde 2 als 1 overlijdt.

De medewerker op de chat vroeg zich af of dit een "losse" verzekering betreft. Ik heb uiteraard geen idee en ze gaat dit voor me uitzoeken. Stel dat dit het geval is, dan kunnen we 1 verzekering toch opzeggen? Als mij wat overkomt kan mijn man de lasten makkelijk ophoesten. Als mijn man wat overkomt kan ik de hypotheek niet betalen.

Maar of de premie nou 87,63 is of 54,86. Ik geloof dan toch dat we beter af zijn om de rentevasteperiode op 20 jaar te zetten?
Dan komen we uit of op 583,86 evenveel als bij 10 jaar vast, Of we komen uit op 616,63 wat nog steeds een stuk minder is dan waar we nu op zitten, plus dat de belastingteruggave ietsje hoger is. Klopt mijn gedachtengang?

[Undutchable]

Ik heb in dit draadje (klik) ongeveer dezelfde vraag gesteld (het begin gaat over de kosten van een adviseur maar daarna over verlengen van de spaarhypotheek).

Ik ben er nog niet helemaal uit, maar ga denk ik als volgt doen (wacht nog op offerte voor omzetten):

- het gespaarde bedrag gebruiken om af te lossen op de spaarhypotheek. Die gaat dan van 192.000 naar ongeveer 60.000 euro.
- de resterende 60.000 maak ik aflossingsvrij en zet ik 20 jaar vast tegen 2.9 procent.
- zelf aflossen op het restbedrag.

Mijn bruto maandlasten gaan dan van 1200 naar 145 euro (los van het EWF).

Waarom geen annuïteit of lineair? Ik wil zelf de aflosmomenten kunnen bepalen.

[Spikkel33]

Ja, ik heb dit topic inderdaad uitvoerig gelezen in de hoop dat ik mijn antwoorden hieruit zou kunnen halen, maar ik kwam er toch niet helemaal uit

Maar is het mogelijk om een hypotheek om te zetten naar aflossingsvrij? Ik dacht dat dat niet kon. Dat zou misschien ook wel een optie zijn voor ons.

[Jantje7]

Als Woningforfait moet u 0,7% van de WOZ-Waarde per 1-1-2018 nemen en dit van de te betalen jaarlijkse rente aftrekken. Neem van dat bedrag als vuistregel 45% en u weet wat u terug krijgt voor de hypotheek lasten.

[Fiesiekus]

De hypotheek loopt nu dus 10 jaar.

Huidige situatie (Totale hypotheek som 179.000):

Spaardeel 115.000 euro tegen 5,7% nominaal. Maandbedrag 546,26
Verzekering 176,07 inclusief 87,63 overlijdensrisico
Totaal 722,33

De waarde van de spaarpremie is 1 maart 2019 19.650,54 euro.

Je hebt dus 10 jaar lang ingelegd = totaal €21148,40? Waarmee een kapitaal is opgebouwd van €19650,54??

Ik zie dus dat van je premie 50% wordt ingehouden om het risico op overlijden af te dekken. Met een verzekerd kapitaal van €115000,-

Sorry hoor, maar daar zou ik niet vrolijk van worden, zeker gezien het feit dat je de komende 10 jaar nog eens dik €40000,- premie gaat betalen.

[Undutchable]

Of u dat kunt omzetten moet de adviseur kunnen vertellen. Ik zie dat uw hypotheek van 2009 is? Die van mij is afgesloten in 1999 en misschien dat er inmiddels andere regels gelden.

[Lady1234]

De hypotheek loopt nu dus 10 jaar.

Huidige situatie (Totale hypotheek som 179.000):

Spaardeel 115.000 euro tegen 5,7% nominaal. Maandbedrag 546,26
Verzekering 176,07 inclusief 87,63 overlijdensrisico
Totaal 722,33

De waarde van de spaarpremie is 1 maart 2019 19.650,54 euro.

Je hebt dus 10 jaar lang ingelegd = totaal €21148,40? Waarmee een kapitaal is opgebouwd van €19650,54??

Ik zie dus dat van je premie 50% wordt ingehouden om het risico op overlijden af te dekken. Met een verzekerd kapitaal van €115000,-

Sorry hoor, maar daar zou ik niet vrolijk van worden, zeker gezien het feit dat je de komende 10 jaar nog eens dik €40000,- premie gaat betalen.

Er is in die 10 jaar ca. € 10.612. Ingelegd.

[Fiesiekus]

De hypotheek loopt nu dus 10 jaar.

Huidige situatie (Totale hypotheek som 179.000):

Spaardeel 115.000 euro tegen 5,7% nominaal. Maandbedrag 546,26
Verzekering 176,07 inclusief 87,63 overlijdensrisico
Totaal 722,33

De waarde van de spaarpremie is 1 maart 2019 19.650,54 euro.

Je hebt dus 10 jaar lang ingelegd = totaal €21148,40? Waarmee een kapitaal is opgebouwd van €19650,54??

Ik zie dus dat van je premie 50% wordt ingehouden om het risico op overlijden af te dekken. Met een verzekerd kapitaal van €115000,-

Sorry hoor, maar daar zou ik niet vrolijk van worden, zeker gezien het feit dat je de komende 10 jaar nog eens dik €40000,- premie gaat betalen.

Er is in die 10 jaar ca. € 10.612. Ingelegd.

10 x 12 x 176,07 = 21128,04

Maar ik weet wel wat je volgende reactie zal zijn "ORV premie is niet ingelegd….." Nee, maar wel betaald, als deel van de spaarpremie.

[Fiesiekus]

NHG is dus sowieso niet verkeerd?

Ik neem aan dat die levensverzekering verplicht was bij de NHG? In die zin, heeft u dus daar dus ruim €10000,- voor betaald