[ archief ] Aflossen spaarhypotheek

[Kat63]

In 2004 hebben wij een huis gekocht en via Achmea Hypotheken een gedeelte van de financiering geregeld (deel eigen geld). Die financiering bestaat uit een gedeelte annuïteitenhypotheek en een deel spaarhypotheek. Op de annuïteitenhypotheek hebben we al flink afgelost. Nu willen we ook op de spaarhypotheek gaan aflossen. Ondertussen is onze hypotheek overgenomen door (lees: doorverkocht aan) Woonfonds. Op zich natuurlijk al verbijsterend dat zoiets kan, maar enfin, we hebben dus Woonfonds gecontacteerd met de blijde tijding dat we ook op de spaarhypotheek willen aflossen. Ja, we weten dat max. 10x de minimum premie mag bij gespaard worden om aan de belastingvoorwaarden te voldoen, maar we sparen niet bij - we lossen af. Vervolgens krijgen we een doemscenario met een kortere looptijd, hogere premies en dies meer. We krijgen telefonisch dringend advies om naar een hypotheekadviseur te gaan... Neen, dank u, we weten wat we willen, we willen alleen dat het ook uitgevoerd gaat worden. Om een lang verhaal kort te maken, wat voor ons erg eenvoudig lijkt "hypotheekschuld vermindert, gevolg interest lasten dalen dramatisch" blijkt allemaal erg moeilijk zo niet onmogelijk, maar vergis ik me nu dat aflossen echt niet hetzelfde is als bijsparen? Als we nu een jaarpremie van pakweg 1200 euro betalen en die vermindert door een aflossing tot pakweg 800 euro dan is de hoogste jaarpremie (1200) nog altijd geen 10x meer dan de laagste (800), toch?
Als uiterste alternatief hebben we bedacht dat we ons geld nog 5 jaar op de bank laten staan tot de 15 jaar om zijn en dan deze hypotheek lozen. Overigens lijkt het alsof bij eerder vrijkomen van de spaarpremie het volledige bedrag in box 1 bijgeteld moet worden (site belastingdienst) terwijl het logisch lijkt dat alleen de ontvangen rentevergoeding bijgeteld moet worden. Je hebt toch al IB betaald over het geld dat je ingelegd hebt via spaarpremie?

Wie weet het antwoord?

[sjohie]

In 2004 hebben wij een huis gekocht en via Achmea Hypotheken een gedeelte van de financiering geregeld (deel eigen geld). Die financiering bestaat uit een gedeelte annuïteitenhypotheek en een deel spaarhypotheek. Op de annuïteitenhypotheek hebben we al flink afgelost. Nu willen we ook op de spaarhypotheek gaan aflossen. Ondertussen is onze hypotheek overgenomen door (lees: doorverkocht aan) Woonfonds. Op zich natuurlijk al verbijsterend dat zoiets kan, maar enfin, we hebben dus Woonfonds gecontacteerd met de blijde tijding dat we ook op de spaarhypotheek willen aflossen. Ja, we weten dat max. 10x de minimum premie mag bij gespaard worden om aan de belastingvoorwaarden te voldoen, maar we sparen niet bij - we lossen af. Vervolgens krijgen we een doemscenario met een kortere looptijd, hogere premies en dies meer. We krijgen telefonisch dringend advies om naar een hypotheekadviseur te gaan... Neen, dank u, we weten wat we willen, we willen alleen dat het ook uitgevoerd gaat worden. Om een lang verhaal kort te maken, wat voor ons erg eenvoudig lijkt "hypotheekschuld vermindert, gevolg interest lasten dalen dramatisch" blijkt allemaal erg moeilijk zo niet onmogelijk, maar vergis ik me nu dat aflossen echt niet hetzelfde is als bijsparen? Als we nu een jaarpremie van pakweg 1200 euro betalen en die vermindert door een aflossing tot pakweg 800 euro dan is de hoogste jaarpremie (1200) nog altijd geen 10x meer dan de laagste (800), toch?
Als uiterste alternatief hebben we bedacht dat we ons geld nog 5 jaar op de bank laten staan tot de 15 jaar om zijn en dan deze hypotheek lozen. Overigens lijkt het alsof bij eerder vrijkomen van de spaarpremie het volledige bedrag in box 1 bijgeteld moet worden (site belastingdienst) terwijl het logisch lijkt dat alleen de ontvangen rentevergoeding bijgeteld moet worden. Je hebt toch al IB betaald over het geld dat je ingelegd hebt via spaarpremie?

Wie weet het antwoord?

Een hypotheekadviseur.

[kweenie]

Ik kan het mis hebben, maar volgens mij werkte Achmea, en werkt woonfonds, alleen via intermediairs en niet rechtstreeks. Als je iets met je hypotheek wil, zul je dat in zo'n geval dus altijd via een tussenpersoon moeten doen.

Ook zullen ze zich moeten indekken tegen het risico van mogelijke schadeclaims. Ze zullen dus zeker willen weten dat jij je bewust bent van het feit dat aflossen iha minder voordelig is dan een extra premiestorting. De tendens is immers tegenwoordig dat voor iedere minder handige beslissing die iemand neemt, de schuld bij de banken wordt gelegd.

[Kat63]

Ik kan het mis hebben, maar volgens mij werkte Achmea, en werkt woonfonds, alleen via intermediairs en niet rechtstreeks. Als je iets met je hypotheek wil, zul je dat in zo'n geval dus altijd via een tussenpersoon moeten doen.

In eerste instantie wordt wel gezegd dat je naar je tussenpersoon moet maar dat is geenszins verplicht! Ik wijs zowel verzekeringsmaatschappijen als hypotheekverstrekker altijd op het feit dat ik een contract heb met hen en niet met een tussenpersoon. Ik heb er in elk geval nog geen problemen mee gehad bij Woonfonds en al twee aflossingen gedaan op de annuïteitenhypotheek zonder tussenpersoon.

Wij vragen geen advies - en er is dus geen risico voor de hypotheekverstrekker - wij willen informatie over het product dat we gekocht hebben en waar we snel vanaf willen tegen zo laag mogelijke extra kosten.

[Kat63]

Een hypotheekadviseur.]

Dat valt in praktijk vies tegen. Ben nog geen hypotheekadviseur tegengekomen die me meer kon vertellen dan wat ik al weet. Ik ben ook prima in staat om een contract te lezen en wil geen advies maar informatie over het product dat ik gekocht heb (met andere woorden: de voorwaarden die blijkbaar NIET in het contract staan). Lijkt me dat de leverancier van dat product (de hypotheekverstrekker) dat moet leveren.

[Kat63]

Is er iemand die "to-the-point" een antwoord kan geven. Aan bovenstaande reacties hebben we eerlijk gezegd niet veel. We hebben dezelfde vraag ook bij Woonfonds neergelegd en hopelijk krijgen we daar dan uiteindelijk de juiste informatie maar het zou fijn zijn als iemand met kennis van zaken reageert.

[sjohie]

Is er iemand die "to-the-point" een antwoord kan geven. Aan bovenstaande reacties hebben we eerlijk gezegd niet veel. We hebben dezelfde vraag ook bij Woonfonds neergelegd en hopelijk krijgen we daar dan uiteindelijk de juiste informatie maar het zou fijn zijn als iemand met kennis van zaken reageert.

Iemand met kennis van zaken zal zich vermoedelijk voor zo'n advies laten betalen, en het niet gratis op fora rondstrooien.

Je bent zo te lezen op zoek naar een antwoord op een vrij specifieke vraag, is bijsparen synoniem voor aflossen bij een spaarhypotheek in de ogen van de fiscus?

Een fiscalist of hypotheekadviseur kan daar met alle relevante informatie, die voor ons forumleden niet beschikbaar is, een goed antwoord op geven.

Maar goed, als je niet wilt betalen voor advies, doe je het toch gewoon?

[SJZ]

1. Het is in het algemeen waar dat extra premie betalen meer oplevert dan aflossen.
Door premie te betalen krijg je belastingvrij (als je het goed doet) rente, als je aflost dan bespaar je (fiscaal aftrekbare) rente. (Dus premiestorten levert na belasting meer op dan je aan rente door aflossing bespaart.)

2. Als je van plan ben binnen 15 jaar de hypotheek af te lossen, dan kun je gebruikmaken van de fiscale vrijstelling van ongeveer 36.000 per persoon / 72.000 per stel. Je kan dan overwegen de premie te verhogen totdat je na 15 jaar op 72.000 zit qua spaarpolis.
Aan de andere kant moet je dus dan aflossen zodat je na 15 jaar looptijd de schuld verminderd hebt tot 72.000.

3. Let wel op de mogelijkheid tot aflossen. Je spreekt nu over 15 jaar sparen en dan de hypotheek lozen. Mag dat? Wellicht moet je de aflossing over meerdere jaren spreiden.

4. De verhouding 10 : 1 speelt zeker een rol. Maar inderdaad: als je dus varieert van 1200 tot 800 is het geen probleem.

5. Als er al wat belast is, dan betaal je belasting over het rentedeel. Dus: Uitkering min betaalde premies. Als je dus MINDER krijgt dan je aan premies betaald hebt (ja, dat komt vandaag de dag ook voor) dan betaal je dus geen belasting.

6. En tot slot: bij de huidige lage rente is aflossen, vooral volledig aflossen van je hypotheek best leuk. (in ieder geval als je meer spaargeld hebt dan de vrijstelling in box 3, maar zelf met geld onder de vrijstelling). Als je geen kosten eigen woning meer aftrekt, dan ben je per saldo ook van het eigenwoningforfait af.

7. Maar banken kunnen ongelooflijk zeuren als je af gaat lossen. "Meneer, dat is ongunstig. Als u verhuist krijgt u te maken met de bijleenregeling, weet u dat? Dan kan u minder lenen." Ja hè hè, wat denk je, dat WIL ik toch juist.

(met de groeten van iemand die al jarenlang z'n hypotheekschuld heeft afgelost.)

[EdvanWit]

Een spaarhypotheek is een annuïteitenhypotheek waarbij men om de schuldlast voor de fiscus maximaal te houden doet alsof de consument spaart om zijn hypotheek af te lossen. Het schuldverloop van de twee soorten is exact hetzelfde. Bruto maakt het niets uit, netto is het voordeliger door de hypotheekaftrek, maar, en dat zullen ze U hoogstwaarschijnlijk niet verteld hebben, pas in de laatste paar jaar van de looptijd. Voor het voorgespiegelde voordeel dient U de rit dus volledig uit te zitten.

Wilt U dat niet, dan kunt U de hypotheek over laten zetten naar een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. De rente over het spaardeel (spaarsaldo min de inleg) wordt dan gezien als inkomen.
Houdt er rekening mee dat er over het algemeen moeilijk gedaan wordt over het spaardeel, men zal proberen om dat pas na het oversluiten uit te betalen zodat het niet met de hypotheek verrekend kan worden. Hou hier terdege rekening mee!

Als U de 15 jaar uit kunt zitten is het fiscaal voordeliger om, binnen de fiscale grenzen, bij te storten op het spaardeel. Gelet op de onwil om te verrekenen geeft u de bank hiermee wel meer macht over U.

Ik zou het uitrekenen.

[Kat63]

Beste SJZ en Ed, hartstikke bedankt voor de info!
Op de site van de belastingdienst is niets te vinden over het verschil ingelegde premie en uitbetaling. Daar wordt de indruk gewekt dat over de volledige uitkering IB betaald moet worden.
We gaan niet oversluiten en de 15 jaar "uitzitten" (nog 5 jaar te gaan).
Door de dalende rente verwacht ik overigens een flinke premiestijging bij de volgende herziening.

[Kat63]

Aan SJZ,

betreft 3) ja dat mag op basis van de voorwaarden van de hypotheek, namelijk 15% per jaar…of het volledige bedrag als er een renteherziening plaatsvindt. Er volgt een renteherziening binnen 2 jaar, en daarna kan ik hem jaarlijks laten herzien en bij 15 jaar in 1x aflossen.

[SJZ]

Ja precies, daarom ben ik ooit ook op 1-jaars rente overgegaan.

Zorg er dus wel voor dat je na die 15 jaar de hypotheek aflost met het geld dat uit de polis vrijvalt (zal wel weer effe zeuren bij de bank worden). Want de vrijstelling is ook niet hoger dan je hypotheekschuld. Dus als je eerst uit eigen middelen alles aflost, dan is je schuld nul, en je vrijstelling dus ook nul. Dus los af voor zover nodig, en los met de spaarpolis het laatste deel af, dan is de in de uitkering begrepen rente belastingvrij.

[Kat63]

Goed punt! Zat te overwegen om het vrijgekomen spaargedeelte dan te gebruiken voor het laatste stukje annuïteit. Dat is dan toch ook gebruikt voor de hypotheek (zelfde hypotheeknummer, ander gedeelte) of zou de belastingdienst dat anders zien?

[EdvanWit]

Vervolgens krijgen we een doemscenario met een kortere looptijd, hogere premies en dies meer.

Extra aflossen houdt meestal in dat de looptijd verkort wordt en dat lijkt mij voor U geen doemscenario Vraag eens of de looptijd verkort kan worden naar 15 jaar. De spaarpremie kan nu binnen de bandbreedte maximaal worden en wat er (eventueel) te kort is aan spaarsaldo kan gecompenseerd worden met extra aflossingen op de hypotheek. Niet geschoten is altijd mis

[SJZ]

Zat te overwegen om het vrijgekomen spaargedeelte dan te gebruiken voor het laatste stukje annuïteit

Dat zou op zich best kunnen. Maar ik begrijp nu dus dat je de annuïteitenhypotheek nog niet helemaal hebt afgelost? Dat verbaast me. Waarom niet? Lijkt me dat je dat éérst doet, vóórdat je begint met aflossen van de spaarhypotheek. (Tenminste, de volgorde lijkt mij: 1. ann.hyp. aflossen 2. spaarpremie verhogen 3. spaarhyp gedeeltelijk aflossen. Waarbij je nog kan discussieren of 2 niet voor 1 komt.)

[Kat63]

Dag Ed, ja, Woonfonds kwam zelf ook met zoiets aanzetten, looptijd verkorten maar- als ik hetgoed begrepen heb - zou dat leiden tot serieuze premieverhoging. Weet niet of we daar blij van moeten worden want dan wordt het een verplichting in plaats van vrijwillig vervroegd aflossen.
Misschien is het toch wel verstandig om eerst het resterende annuiteitengedeelte af te lossen en de rest van het geld gewoon opzij te zetten tot de 15 jaar om zijn en er een renteherziening is. We wilde nu op de spaarhypotheek aflossen omdat we bij de volgende renteherziening een serieuze premie verhoging verwachten (rente is gedaald).

Een spaarhypotheek blijkt in praktijk toch een complex product, ik heb het gevoel dat ik een auto gekocht heb met allerlei knopjes en pedalen die niet standaard zijn en die niet in de handleiding staan. Voor de uitleg moet je de dealer betalen, maar die weet het eigenlijk ook niet, die doet wat je zelf al deed... De fabrikant bellen en die belt op zijn beurt diegene die de knopjes geplaatst heeft. Die maakt ondertussen al weer lang andere knopjes... Zo begint deze hypotheek te voelen..

[Kat63]

Dag SJZ, zoals in eerder berichtje, de premie zal (fors) verhoogd worden met de huidige rentestand bij de volgende renteherziening. Dat zou betekenen dat de winst van volledig annuïteitendeel aflossen verloren gaat aan een hogere premie spaarhypotheek. Erg frustrerende gedachte.

[EdvanWit]

We wilde nu op de spaarhypotheek aflossen omdat we bij de volgende renteherziening een serieuze premie verhoging verwachten (rente is gedaald).

Als de rente daalt dan stijgt de spaarpremie maar daalt de te betalen rente. Voor het omslagpunt (+/- 23 jaar bij een looptijd van 30 jaar) betekent dit zowel lagere bruto als netto maandlasten. Na het omslagpunt betekent dit lagere bruto maar hogere netto maandlasten. Maar daar heeft U nu nog geen last van.

Een spaarhypotheek blijkt in praktijk toch een complex product, ik heb het gevoel dat ik een auto gekocht heb met allerlei knopjes en pedalen die niet standaard zijn en die niet in de handleiding staan. Voor de uitleg moet je de dealer betalen, maar die weet het eigenlijk ook niet, die doet wat je zelf al deed... De fabrikant bellen en die belt op zijn beurt diegene die de knopjes geplaatst heeft. Die maakt ondertussen al weer lang andere knopjes... Zo begint deze hypotheek te voelen..

Ik wou dat ik een kleine 25 jaar geleden mijn spaarhypotheek door had kunnen rekenen, dan was ik er nooit aan begonnen
Toen was een spaarhypotheek nog duurder als een gewone hypotheek, het verschil zal wel op gegaan zijn aan de commissie voor de hypotheekadviseur Ik neem mijn petje af voor de marketing afdeling: sparen om je hypotheek af te lossen met de in die tijd geweldige rente op de gekoppelde spaarrekening. En toen die rente daalde van de nood een deugd maakte, nog meer rendement met aandelen, neem een beleggingshypotheek Het blijft knap om zo iets simpels als een hypotheek in zo'n moeilijk jasje te gieten zodat niemand het meer snapt.

[kweenie]

Een spaarhypotheek blijkt in praktijk toch een complex product, ik heb het gevoel dat ik een auto gekocht heb met allerlei knopjes en pedalen die niet standaard zijn en die niet in de handleiding staan. Voor de uitleg moet je de dealer betalen, maar die weet het eigenlijk ook niet, die doet wat je zelf al deed... De fabrikant bellen en die belt op zijn beurt diegene die de knopjes geplaatst heeft. Die maakt ondertussen al weer lang andere knopjes... Zo begint deze hypotheek te voelen..

Maar gelukkig zal dit voor u niet gelden, aangezien u in de beginpost aangeeft dat u precies weet wat u wil.

[ruud_a]

We wilde nu op de spaarhypotheek aflossen omdat we bij de volgende renteherziening een serieuze premie verhoging verwachten (rente is gedaald).

Als de rente daalt dan stijgt de spaarpremie maar daalt de te betalen rente. Voor het omslagpunt (+/- 23 jaar bij een looptijd van 30 jaar) betekent dit zowel lagere bruto als netto maandlasten. Na het omslagpunt betekent dit lagere bruto maar hogere netto maandlasten. Maar daar heeft U nu nog geen last van.

Een spaarhypotheek blijkt in praktijk toch een complex product, ik heb het gevoel dat ik een auto gekocht heb met allerlei knopjes en pedalen die niet standaard zijn en die niet in de handleiding staan. Voor de uitleg moet je de dealer betalen, maar die weet het eigenlijk ook niet, die doet wat je zelf al deed... De fabrikant bellen en die belt op zijn beurt diegene die de knopjes geplaatst heeft. Die maakt ondertussen al weer lang andere knopjes... Zo begint deze hypotheek te voelen..

Ik wou dat ik een kleine 25 jaar geleden mijn spaarhypotheek door had kunnen rekenen, dan was ik er nooit aan begonnen
Toen was een spaarhypotheek nog duurder als een gewone hypotheek, het verschil zal wel op gegaan zijn aan de commissie voor de hypotheekadviseur Ik neem mijn petje af voor de marketing afdeling: sparen om je hypotheek af te lossen met de in die tijd geweldige rente op de gekoppelde spaarrekening. En toen die rente daalde van de nood een deugd maakte, nog meer rendement met aandelen, neem een beleggingshypotheek Het blijft knap om zo iets simpels als een hypotheek in zo'n moeilijk jasje te gieten zodat niemand het meer snapt.

in de telegraaf pleit nu een adviseur voor een menghypotheek.
een combinatie van annuiteiten- en lineaire hypotheek.
de kosten voor dit advies stonden er niet bij in de voorbeeldberekeningen
de pogingen van de adviseurs om te blijven verdienen gaan dus gewoon door.