[ archief ] Algemene Voorwaarden vs. taxatie

[MickeyR75]

Beste lezer,

Ik zou graag uw hulp willen bij een gevalletje "kan dat zomaar?".....

In het kort;

Onze oude gezamenlijke woning (door echtscheiding) staat sinds 2009 te koop. Eind 2012, begin 2013 heeft de Rabobank een taxatie uitgevoerd om te kijken of we niet een te hoge vraagprijs hanteerden. Dat kan volgens de algemene voorwaarden natuurlijk. Maar; de kosten worden nu op ons verhaald met verwijzing naar de algemene voorwaarden. Dit kwam uiteindelijk aan het licht op het voorlopige kostenoverzicht aangezien het uiteindelijk is gelukt om de woning te verkopen per 31-08 .

We hebben die voorwaarden getekend in 2007, maar moet de Rabobank niet de normale fatsoensnormen volgen, want;

Wij hebben geen enkele berichtgeving ontvangen van de Rabobank dat op basis van de algemene voorwaarden een taxatie op onze kosten zou worden uitgevoerd.
Wij hebben geen taxatierapport ontvangen en zelfs geen berichtgeving over de taxatie zelf.
Wij weten niet eens wie de taxatie heeft uitgevoerd.

Ik kan als mondige burger nu niets controleren en dien de rekening waarvan ik de dienst en het produkt niet ken, gewoon maar te betalen?

Wie helpt me uit de brand? Is dit juridisch gezien houdbaar? Komt dit vaker voor

[Klaas-Jan]

De bank is de zogenaamde hypotheeknemer en heeft het eerste recht op verkoop. U bent de hypotheekgever en geeft in ruil voor een lening het huis in onderpand. Juridisch gezien is de bank dus eigenaar. En het is goed voorstelbaar dat een bank zich zorgen maakt over haar eigendom als dit al sinds 2009 te koop staat. U hebt getekend voor de algemene voorwaarden waarin blijkbaar staat dat de bank het huis op uw kosten kan taxeren. Dan is het dus uitsluitend een kwestie tussen de bank en een taxateur. Daar lijkt me niks mis mee. Hebt u al bij uw bank geïnformeerd over het hoe en wat? Het zou redelijk zijn als u inzicht in de kosten etc. zou krijgen. Fijn dat u het huis verkocht heeft!

[16again]

Nut van taxatie ontgaat mij. Als de markt 20% inzakt, zal ook dit huis in waarde meezakken.
Bank had eerst gedaalde marktwaarde kunnen schatten, en verzoeken om deel af te betalen.

Ook, als de algemene voorwaarden niet vermeld dat de taxatie kan zonder enige kennisgeving, dan kun je stellen dat die kennisgeving vooraf verplicht is. Bank is dan tekort geschoten in informatieplicht.

Het lijkt mij ook dat voor taxatie toegang tot woning nodig is, om bijv staat van onderhoud te checken. Indien je nooit toegang verleend hebt, kan er dan ook geen deugdelijke taxatie verricht zijn.

[marcel75]

@Klaas-jan,
Het zou wat worden als de bank eigenaar wordt van de bank doordat er een hypotheek op rust. Een hypotheekrecht geeft aan de hypotheekhouder (vaak een bank) alleen het recht om wanneer de rente en/of aflossing niet betaald wordt, de woning openbaar te verkopen. Er gaat dus zeker geen eigendom over!

Iedere bank heeft in de algemene voorwaarden staan dat de bank mag overgaan tot een taxatie op kosten van de huiseigenaar. Daar heb je voor getekend en mede daarom heb je ook toen je de geldlening aanging een exemplaar van de algemene voorwaarden ontvangen. Dat je die niet gelezen hebt, kun je de bank niet verwijten.

In het algemeen gaat een bank echter niet zomaar over tot taxatie. In de regel gebeurt dat alleen als er betalingsproblemen zijn of dreigen (het mogelijke ontstaan van een restschuld valt daar ook onder).

Dus, ja dat kan zomaar.

[Teunbosseman]

Had hier nog nooit van gehoord en is ook nog nooit ter sprake gekomen bij een nieuwe hypotheek danwel verlenging.
Ik heb alle hypotheek papieren doorgenomen maar kan nergens ontdekken dat onze bank gerechtigd is om een taxatie op onze kosten uit te voeren.

Als het überhaupt mag en ik er overheen heb gelezen dan vindt ik wel zwaar onfatsoenlijk dat TS geheel niet is ingelicht en geheel geen kopie taxatie report heeft gekregen.

Maar gelukkig in deze tijden.....wel verkocht uiteindelijk

[Klaas-Jan]

@marcel75; dat is helemaal juist. Ik drukte het wat al te sterk uit. De bank heeft het eerste recht van verkoop als er wat aan de hand is maar dat is hier niet het geval. Het was ook ingegeven omdat de vraagsteller er blijk van geeft het gevoel te hebben niet gekend te worden in de procedure door de bank. En dat gevoel is gebaseerd op verwachtingen; hij/zij had verwacht dat de Rabobank van tevoren een bericht zou sturen, of de uitkomst van een taxatie zou melden, of inzicht zou geven in de diensten van de taxateur. Maar dat heeft geen relatie met de gebruikte term 'juridisch houdbaar'. Tenminste als er geen onredelijke/onbillijke taxatiekosten in rekening zijn gebracht. Eigendom heeft zo zijn beperkingen en voorwaarden.

[MickeyR75]

Fijn dat u het huis verkocht heeft!

Yes... gelukkig wel.

(het mogelijke ontstaan van een restschuld valt daar ook onder).

Dat klopt er is sprake van restschuld.

Tenminste als er geen onredelijke/onbillijke taxatiekosten in rekening zijn gebracht. Eigendom heeft zo zijn beperkingen en voorwaarden.

Taxatie was redelijk conform marktprijzen.

Uiteindelijk rest eigenlijk één woord; transparantie. Welke persoon betaalt nog zonder slag of stoot voor een dienst waar hij/zij nooit behoorlijk over is geinformeerd, geen produkt van heeft ontvangen (taxatierapport) en geen kostenoverzicht heeft ontvangen! Ik hoop niemand. Een kwestie van normaal behoorlijk zakendoen zou ik zeggen.

[marcel75]

Mickey,
Je hebt de algemene voorwaarden ontvangen! En daar ook nog, meermaals, voor getekend! Dat je de algemene voorwaarden niet leest, betekent niet je niet voldoende ingelicht bent. Je hebt gewoon zelf geweigerd deze te lezen en voor kennisgeving aan te nemen. Dat is een bewuste keuze geweest van jou geweest en valt de bank niet aan te rekenen.

Had de bank je ook moeten vertellen dan dat wanneer je niet betaald, de bank je woning kan verkopen. Of dat een restschuld ook gewoon betaald moet worden?

[PeterW1572]

[een beetje off-topic] Misschien is het een idee om in het "script" van de notarissen op te nemen, dat deze formeel de vraag stellen of de ondertekenaar de voorwaarden heeft gelezen. Zo niet, dan wordt men naar huis gestuurd om het alsnog te lezen (en mag men tegen betaling een nieuwe afspraak maken). Zo ja, dan wordt dit in de akte opgenomen en kan men zich niet meer beroepen op "ik wist het niet".

[Teunbosseman]

Mickey,
Je hebt de algemene voorwaarden ontvangen! En daar ook nog, meermaals, voor getekend! Dat je de algemene voorwaarden niet leest, betekent niet je niet voldoende ingelicht bent. Je hebt gewoon zelf geweigerd deze te lezen en voor kennisgeving aan te nemen. Dat is een bewuste keuze geweest van jou geweest en valt de bank niet aan te rekenen.

Had de bank je ook moeten vertellen dan dat wanneer je niet betaald, de bank je woning kan verkopen. Of dat een restschuld ook gewoon betaald moet worden?

Hhmmm als ik alle algemene voorwaarden moet lezen welke mij overhandigd worden dan ben ik en vermoedelijk vele met mij een dagtaak hierin kwijt. Maar eerlijk is eerlijk, tijdens de koop van ons huis heb ik wel alle maar dan ook alle documenten doorgelezen.

Maar je mag toch aannemen dat in AV redelijke en billijke voorwaarden staan en als er in de kleine lettertjes zou staan dat de taxatie gerechtvaard zou zijn ok, maar stuur deze dan wel op met specificatie en kom niet out of the blue met een rekening aan.

[16again]

Mickey,
Je hebt de algemene voorwaarden ontvangen! En daar ook nog, meermaals, voor getekend! Dat je de algemene voorwaarden niet leest, betekent niet je niet voldoende ingelicht bent. Je hebt gewoon zelf geweigerd deze te lezen en voor kennisgeving aan te nemen. Dat is een bewuste keuze geweest van jou geweest en valt de bank niet aan te rekenen.

Anderzijds, mag er niet zomaar alles in de algemene voorwaarden worden opgenomen.
Er bestaat een zwarte en een grijze lijst, met daarin bedingen die niet toegestaan zijn, en dus nietig.
Mogelijk valt dit beding hier ook onder:

artikel 236, BW 6
c. dat de gebruiker de bevoegdheid verleent een prestatie te verschaffen die wezenlijk van de toegezegde prestatie afwijkt, tenzij de wederpartij bevoegd is in dat geval de overeenkomst te ontbinden;

[CB]

Had hier nog nooit van gehoord en is ook nog nooit ter sprake gekomen bij een nieuwe hypotheek danwel verlenging.
Ik heb alle hypotheek papieren doorgenomen maar kan nergens ontdekken dat onze bank gerechtigd is om een taxatie op onze kosten uit te voeren.

Als het überhaupt mag en ik er overheen heb gelezen dan vindt ik wel zwaar onfatsoenlijk dat TS geheel niet is ingelicht en geheel geen kopie taxatie report heeft gekregen.

Maar gelukkig in deze tijden.....wel verkocht uiteindelijk

Ik weet niet bij welke bank je hypotheek loopt, maar het staat in de Algemene Voorwaarden van de RABO, ABN/AMRO en van de ING.

Er wordt natuurlijk beperkt gebruik gemaakt van dit artikel in de Algemene Voorwaarden. Bijvoorbeeld bij achterstallig onderhoud of bij een onderhandse verkoop omdat de lasten niet meer betaald kunnen worden. Wat de reden is in deze topic, heb ik niet gelezen. Wel is vreemd dat TS nergens van weet. Kennelijk is er bij hem geen taxateur binnen geweest. Ik vraag me dan ook af hoe er is getaxeerd.

[Teunbosseman]

Had hier nog nooit van gehoord en is ook nog nooit ter sprake gekomen bij een nieuwe hypotheek danwel verlenging.
Ik heb alle hypotheek papieren doorgenomen maar kan nergens ontdekken dat onze bank gerechtigd is om een taxatie op onze kosten uit te voeren.

Als het überhaupt mag en ik er overheen heb gelezen dan vindt ik wel zwaar onfatsoenlijk dat TS geheel niet is ingelicht en geheel geen kopie taxatie report heeft gekregen.

Maar gelukkig in deze tijden.....wel verkocht uiteindelijk

Ik weet niet bij welke bank je hypotheek loopt, maar het staat in de Algemene Voorwaarden van de RABO, ABN/AMRO en van de ING.

Er wordt natuurlijk beperkt gebruik gemaakt van dit artikel in de Algemene Voorwaarden. Bijvoorbeeld bij achterstallig onderhoud of bij een onderhandse verkoop omdat de lasten niet meer betaald kunnen worden. Wat de reden is in deze topic, heb ik niet gelezen. Wel is vreemd dat TS nergens van weet. Kennelijk is er bij hem geen taxateur binnen geweest. Ik vraag me dan ook af hoe er is getaxeerd.

Rabo en nogmaals paar keer alle paperassen doorgenomen maar kan het niet ontdekken.

Weet nog dat een taxateur ons huidige huis ging taxeren en deze is geheel niet binnen geweest, heeft door de ramen naar binnen gekeken en de buitenkant beoordeeld.
Zal in dit geval wel hetzelfde zijn gebeurd.

[CB]

Als ik de Algemene Voorwaarden opvraag via de site van de RABO, dan krijg ik ze zo te lezen. Wat vreemd dat je daar dan geen exemplaar van hebt gekregen of misschien heb je je hypotheek al zolang dat ze dat artikel er nog niet in hadden staan. Onderstaand de tekst uit de AV:

17 Kosten
1 Ten laste van u komen in ieder geval:
a alle kosten van vestiging, instandhouding en uitoefening van het hypotheekrecht, daaronder begrepen kosten van doorhaling, rangwisseling en van eventuele vernieuwing van de hypothecaire inschrijving;
b kosten van taxatie, hertaxatie of inspectie van het onderpand;
c alle kosten die de bank in verband met het behoud en de instandhouding van het onderpand heeft gemaakt;
d met betrekking tot het onderpand door de bank betaalde verzekeringspremies of -omslagen, lasten en belastingen;
e alle kosten van vestiging, instandhouding en uitoefening van door u aan de bank verleende en te verlenen pandrechten;
f alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die de bank in verband met haar hypotheek- en/of pandrechten of anderszins ter bescherming en uitoefening van haar rechten heeft gemaakt;
g alle kosten die de bank in verband met het beveiligen van het onderpand heeft gemaakt;
h alle kosten die de bank in het kader van het beheer, de ontruiming, het onder zich nemen en/of de executie van het onderpand heeft gemaakt.
2 U bent verplicht alle door de bank betaalde en voor rekening en/of ten laste van u komende kosten en alle door u aan de bank verschuldigde vergoedingen op eerste verzoek van de bank onmiddellijk aan haar te voldoen.
3 De hypotheek strekt mede tot zekerheid voor de terugbetaling van al hetgeen u ingevolge deze algemene voorwaarden aan de bank verschuldigd bent.

Hier de link waar je ze kunt vinden.

http://www.rabobank.nl/images/av_lening ... ionbar=yes

[Teunbosseman]

Als ik de Algemene Voorwaarden opvraag via de site van de RABO, dan krijg ik ze zo te lezen. Wat vreemd dat je daar dan geen exemplaar van hebt gekregen of misschien heb je je hypotheek al zolang dat ze dat artikel er nog niet in hadden staan. Onderstaand de tekst uit de AV:

17 Kosten
1 Ten laste van u komen in ieder geval:
a alle kosten van vestiging, instandhouding en uitoefening van het hypotheekrecht, daaronder begrepen kosten van doorhaling, rangwisseling en van eventuele vernieuwing van de hypothecaire inschrijving;
b kosten van taxatie, hertaxatie of inspectie van het onderpand;
c alle kosten die de bank in verband met het behoud en de instandhouding van het onderpand heeft gemaakt;
d met betrekking tot het onderpand door de bank betaalde verzekeringspremies of -omslagen, lasten en belastingen;
e alle kosten van vestiging, instandhouding en uitoefening van door u aan de bank verleende en te verlenen pandrechten;
f alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die de bank in verband met haar hypotheek- en/of pandrechten of anderszins ter bescherming en uitoefening van haar rechten heeft gemaakt;
g alle kosten die de bank in verband met het beveiligen van het onderpand heeft gemaakt;
h alle kosten die de bank in het kader van het beheer, de ontruiming, het onder zich nemen en/of de executie van het onderpand heeft gemaakt.
2 U bent verplicht alle door de bank betaalde en voor rekening en/of ten laste van u komende kosten en alle door u aan de bank verschuldigde vergoedingen op eerste verzoek van de bank onmiddellijk aan haar te voldoen.
3 De hypotheek strekt mede tot zekerheid voor de terugbetaling van al hetgeen u ingevolge deze algemene voorwaarden aan de bank verschuldigd bent.

Hier de link waar je ze kunt vinden.

http://www.rabobank.nl/images/av_lening ... ionbar=yes

Denk inderdaad dat ik dit nooit hebt gehad ivm dat hypotheek reeds wat langer bestaat.
Als ik op de link klik zie ik de jaartallen staan:


Algemene voorwaarden bij de lening van uw woning.
 Algemene Bankvoorwaarden 2009
 Algemene voorwaarden voor hypotheken
van de Rabobank 2009
 Algemene voorwaarden voor verpanding
van de Rabobank 2011
 Algemene voorwaarden voor particuliere leningen
van de Rabobank 2013
 Algemene voorwaarden voor bouwdepots van de
Rabobank 2013

[MickeyR75]

Beste forumlezers,

Het gaat in het geheel niet om de algemene voorwaarden. Het gaat om de werkwijze, transparantie en informatievoorziening van de hypotheekverstrekker. Mag ik van de hypotheekverstrekker verwachten dat zij een uniforme transparante werkwijze hanteren bij het op kosten van de hypotheeknemer uitvoeren van een taxatie. Het is toch niet meer dan normaal dat je vooraf eenduidig wordt ingelicht over de taxatie, de kosten, een kopie ontvangt van het taxatierapport en een factuur/kostenoverzicht ontvangt. Eventueel kan direct worden verwezen naar de algemene voorwaarden, want dat helpt in verband met acceptatie.

Bijvoorbeeld;

"Op basis van de algemene voorwaarden willen wij een taxatie uitvoeren omdat (situatie uitleggen).... u ontvangt een voorstel waarop (naam taxateur, datum en tijd) de taxatie wil uitvoeren. Uiteraard sturen wij u na de taxatie een kopie van het taxatierapport. Als laatste sturen wij u een factuur'/kostenoverzicht. Over de wijze van betalen nemen wij contact met u op.......""

Dat wekt toch veel meer vertrouwen dan enkel een bedrag noemen op een voorlopig kostenoverzicht?

[CB]

Ja, dat was inderdaad wel zo netjes geweest. Daar heb je helemaal gelijk in. Heb je deze vraag ook al aan de RABO gesteld?

[olaf79]

Beste forumlezers,

Het gaat in het geheel niet om de algemene voorwaarden. Het gaat om de werkwijze, transparantie en informatievoorziening van de hypotheekverstrekker. Mag ik van de hypotheekverstrekker verwachten dat zij een uniforme transparante werkwijze hanteren bij het op kosten van de hypotheeknemer uitvoeren van een taxatie. Het is toch niet meer dan normaal dat je vooraf eenduidig wordt ingelicht over de taxatie, de kosten, een kopie ontvangt van het taxatierapport en een factuur/kostenoverzicht ontvangt. Eventueel kan direct worden verwezen naar de algemene voorwaarden, want dat helpt in verband met acceptatie.

Bijvoorbeeld;

"Op basis van de algemene voorwaarden willen wij een taxatie uitvoeren omdat (situatie uitleggen).... u ontvangt een voorstel waarop (naam taxateur, datum en tijd) de taxatie wil uitvoeren. Uiteraard sturen wij u na de taxatie een kopie van het taxatierapport. Als laatste sturen wij u een factuur'/kostenoverzicht. Over de wijze van betalen nemen wij contact met u op.......""

Dat wekt toch veel meer vertrouwen dan enkel een bedrag noemen op een voorlopig kostenoverzicht?

Ja, de bank had u moeten informeren. Dat iets volgens de AV voor uw rekening kan geschieden wil niet zeggen dat dit zonder informatie of zelfs zonder toestemming uwer zijds mag geschieden. Bovendien moet u kunnen nagaan of de taxateur wel onafhankelijk en kundig is en marktconforme prijzen handteerd. Misschien is de taxateur wel een vriendje van de bankdirecteur en krijgt hij een mooi courtage omdat klant het toch moet betalen.
Werkwijze van uw bank kan echt niet zomaar.

[MickeyR75]

Ja, dat was inderdaad wel zo netjes geweest. Daar heb je helemaal gelijk in. Heb je deze vraag ook al aan de RABO gesteld?

Ja! En op concrete zaken als factuur sturen, naam taxateur, taxatierapport wordt niet specifiek ingegaan... "wij hanteren veel zorg, op basis van de algemene voorwaarden, door prijsafspraken met taxateur aantrekkelijker tarief (onafhankelijkheid?), door vakantie persoon die dossier behartigd niet aanwezig"...

Maar eerlijkheid gebied te zeggen dat ik nog wel een keer ga bellen om dit te bespreken. Ik ga niet over één nacht ijs. Vandaar ook dit draadje.

Prijs taxatie was trouwens: euro 333,41

[CB]

Is er een taxateur bij je in huis geweest? Zo nee, dan is er alleen maar een geveltaxatie gemaakt en dat is wel erg simpel om daar een verkoopprijs op te baseren. Daarnaast vind ik een factuur van € 333,41 voor een geveltaxatie wel erg hoog.

http://www.gratishypotheekhulp.nl/taxat ... xatie.html