[ archief ] Algemene vragen over hypotheken

[Red Felix]

Hallo allemaal,

Om maar met de deur in huis te vallen: ik ben op zoek naar algemene richtlijnen om te rekenen aan hypotheken en aanverwante zaken. Dat rekenen zal op zich wel lukken (ik ben van huis uit een soort halve wiskundige), maar ik mis nogal wat praktische informatie om de berekeningen op te zetten. Mijn vraag is dus of mensen hier mij van wat info kunnen voorzien.

Voorlopig heb ik een aantal vrij gerichte vragen, zie hieronder. Behalve directe antwoorden zijn links naar informatie ook zeer welkom:

1) Premie overlijdensriscoverzekering
Eigenlijk maken alle verzekeraars gebruik van hetzelfde rekenmodel, maar ik kan het niet vinden op internet. De basis voor dit rekenmodel zijn de zg sterftetabellen, maar heeft iemand informatie waar een compleet rekenmodel (formules) voor de premie kan worden gevonden?

2) Opgebouwd vermogen in een hypotheek, belasting?
Hoe wordt opgebouwd vermogen in een hypotheek belast?
Is dat belastingvrij tot een bepaalde grens?
En is de belasting dan gelijk aan de vermogensrendementsheffing?
Zijn er nog verschillen tussen de hypotheekvormen? (spaar-, beleggings-, bankspaarhypotheek)

3) Teveel opgebouwd vermogen in een hypotheek
Als je aan het einde van de hypotheek de schuld aflost met bv de spaarrekening (spaarhypotheek) en je houdt geld over, wordt dat resterende geld dan nog belast? (loonbelasting/vermogensrendementsheffing)

4) Oversluiten van hypotheek
Stel je hebt een hypotheek waarin je vermogen opbouwt, bv een beleggingshypotheek. Je koopt een nieuw huis en wil een andere hypotheek (bv spaar), hoe wordt dat vermogen dan overgeheveld (geen discussie of dat voordelig is of niet...)? En wordt dat dan weer belast? Of kan dat niet zomaar?
En hoe zit dat dan met andere hypotheken?

Het zijn een hoop vragen, maar als ik in elk geval een zetje in de goede richting krijg ben ik er blij mee


Met vriendelijke groeten,

Jeroen

[Jack747]

Hoi Red Felix,

1) Premie overlijdensriscoverzekering
Eigenlijk maken alle verzekeraars gebruik van hetzelfde rekenmodel, maar ik kan het niet vinden op internet. De basis voor dit rekenmodel zijn de zg sterftetabellen, maar heeft iemand informatie waar een compleet rekenmodel (formules) voor de premie kan worden gevonden?

Mogelijk vind je op de volgende sites iets bruikbaars:
http://www.watsonwyatt.com/europe/nethe ... ppen/s.asp
Op de link pagina staan nog meer verwijzingen
http://www.springerlink.com/content/p3883152662638n2/
http://www.ganuenta.com/index-gom-n.htm
http://www.verzekeraars.nl/home.aspxhtt ... .ag-ai.nl/

Bedenk wel dat iedere verzekeraar welliswaar dezelfde tafels gebruikt, alleen geeft je dat geen inzicht in opslagen voor kosten en winst.

2) Opgebouwd vermogen in een hypotheek, belasting?
Hoe wordt opgebouwd vermogen in een hypotheek belast?
Is dat belastingvrij tot een bepaalde grens?
En is de belasting dan gelijk aan de vermogensrendementsheffing?
Zijn er nog verschillen tussen de hypotheekvormen? (spaar-, beleggings-, bankspaarhypotheek)

Ik neem aan dat je hier doelt op het belasten van de aflossingscomponent. De hypotheek an sich is natuurlijk een schuld, daarin vindt geen vermogensopbouw plaats.
Hiervoor kun je je verdiepen in het fiscale boxen stelsel:
http://www.belastingdienst.nl/variabel/ ... en-02.html
Ook de toepassing van de vermogensrendementsheffing heeft daar mee van doen. Al dan niet belast boven de drempel hangt mede af van de box-keuze.
De verschillen in soorten hypotheken zijn er zeker. Dat kun je makkelijk terugvinden door deze te googelen.

3) Teveel opgebouwd vermogen in een hypotheek
Als je aan het einde van de hypotheek de schuld aflost met bv de spaarrekening (spaarhypotheek) en je houdt geld over, wordt dat resterende geld dan nog belast? (loonbelasting/vermogensrendementsheffing)

Zie: http://download.belastingdienst.nl/bela ... 1t51fd.pdf

4) Oversluiten van hypotheek
Stel je hebt een hypotheek waarin je vermogen opbouwt, bv een beleggingshypotheek. Je koopt een nieuw huis en wil een andere hypotheek (bv spaar), hoe wordt dat vermogen dan overgeheveld (geen discussie of dat voordelig is of niet...)? En wordt dat dan weer belast? Of kan dat niet zomaar?
En hoe zit dat dan met andere hypotheken?

Je kunt de waarde meestal overdragen aan een andere bank of verzekeraar. Van belang is daarbij dat de waarde direct van de ene polis in de andere wordt gestort. Het mag dus niet zo zijn dat jij het eerst op je bankrekening ontvangt en het vervolgens overmaakt. Laat je daar altijd goed over voorlichten. Of zoiets verstandig is hangt ook af van het moment waarop de oorspronkelijke polis is afgesloten, daar hangt van af welk fiscaal regime er op van toepassing is.

Even uit nieuwsgierigheid, wat wil je met die informatie doen?

Succes!

Jack

[kweenie]

Nog een paar aanvullingen op de goede info die Jack747 al heeft gegeven.
1. De overlevingstafels kunnen tussen de verzekeraars verschillen en veranderen ook in de loop der tijd. Ze worden bv. elke 5 jaar geactualiseerd. In het algemeen geldt wel dat als je ergens eenmaal verzekering hebt afgesloten, dat dan niet tussentijds de gebruikte overlevingstafel voor jou verzekering verandert, maar iemand anders die dan bij de zelfde maatschappij een polis afsluit, heeft dus wel met de nieuwe overlevingstafels te maken.

Er wordt vaak gebruik gemaakt door tafels van het actuarieel genootschap en/of informatie van het cbs.

2.
Bij de meeste hypotheken worden voor het opgebouwde vermogen (of de verminderde schuld...) methodes gebruikt zodat de opbouw belastingvrij is. Dat wil zeggen, dat je niet jaarlijks 1,2% vrh hoeft te betalen. Hier zijn verschillende methodes voor, zoals een combinatie van het laten bestaan van de hypotheekschuld, maar daarnaast kapitaal opbouwen in spaarpolissen, beleggingspolissen of banksparen. Nadeeel is dat hier vaak (hoge) kosten aan zitten, die het voordeel van het niet hoeven te betalen van vermogensrendementheffing soms teniet doen. Ander nadeel is dat er veel beperkende voorwaarden aan zitten, zowel fiscaal als vanuit de bank (bv. verplichte levensverzekering).
Maar in feite is het langzaam maar zeker aflossen van een hypotheek (bv. annuiteiten hypotheek) ook een vorm van belastingvrij kapitaal opbouwen. Een verschil is dat je dan ook langzaam maar zeker minder schuld krijgt, en dus minder rente hoeft te betalen, en dus minder hypotheekrenteaftrek hebt. Veel mensen zijn erg gevoelig voor het maximaliseren van de hypotheekrenteaftrek.
Een derde mogelijkheid is de hypotheekschuld en het opbouwen van kapitaal helemaal gescheiden houden. Dan heb je een aflossingsvrije hypotheek en daarnaast bouw je zelf geld op (sparen of beleggen) om aan het einde van de looptijd de schuld af te lossen. Dan moet je wel 1,2% vrh betalen. Maar je hebt dan meestal wel de laagste kosten en je hebt ook alle vrijheid in hoe je je kapitaal bij elkaar krijgt: hoe snel, bij welke maatschappij etc. En je kunt eventueel in geval van nood (of bij een verbouwing of zo) nog bij je geld.

4. Bij het verhuizen (of oversluiten) moet tegenwoordig de 'overwaarde' volledig voor je nieuwe huis worden gebruikt. Als je bv. al een ton van je hypotheek had afgelost, dan kan de hypotheek voor je nieuwe huis niet meer voor het volledige bedrag worden, maar gaat de belastingdienst er vanuit dat je die ton ook in je nieuwe huis stopt. (Er zijn veel nuances, maar dit is in grote lijnen het principe.)
Als je een ton aan opbouw in een spaar/beleggingspolis had, dan kun je voor die nieuwe hypotheek die ton extra wel lenen, maar aan die nieuwe hypotheek moet dan wel de (waarde van) de oude polis weer worden gekoppeld in de vorm van een spaar/beleggingspolis.
Als je die ton zelf had gespaard buiten de hypotheek, dan kun je voor die nieuwe hypotheek die ton extra gewoon blijven lenen. (Maar er ook zelf voor kiezen om die ton in je nieuwe huis te stoppen, als de hypotheekrente bv. te hoog zou zijn.)

[Red Felix]

Hey guys...

Bedankt voor de reacties!

Mijn opmerking over 'vermogen pobouwen binnen een hypotheek' was natuurlijk wat kort door de bocht, maar ik bedoel natuurlijk de combi met spaarhypotheek, of beleggingsconstructie, of banksparen... Mij is niet erg duidelijk hoe je in dit verband verder een belasting box kan kiezen, alles in box1 valt toch onder loonbelasting (tenzij aftrek rente)? Ik ben er tot nu toe vanuit gegaan dat als je premie betaalt voor bv een spaarhypotheek (dus niet de rente...), dat dat opgebouwde vermogen in zo'n verzekering dan automatisch in box 3 terecht komt als 'eigen vermogen' maar dat je dan een extra drempel vrijstelling krijgt voor VRH. Maar daar moet ik dan nog eens op 'studeren'

Een echt rekenmodel voor de overlijdensrisicoverz. premie heb ik nog niet gevonden, lijkt me toch haast een soort standaard rekenmethode die in elke opleiding voor actuaris thuishoort...

De reden waarom ik hier mee bezig ben is tweeledig:

* We zijn zelf begonnen aan een traject om een huis te gaan kopen. Ik wil goed voorbereid zijn. Het is best ingewikkeld als je goed wil begrijpen wat de lange termijn gevolgen zijn.
* Kennissen van ons hebben de boel vaak ook niet goed op het netvlies staan.

Vooral de kosten over de langere termijn zijn soms volstrekt onduidelijk, dus ik wil verrassingen voorkomen. Dat ik zo'n premieberekening wil achterhalen is voor dat doel niet echt nodig, maar ik ben dan weer zo'n figuur die dan precies wil weten waar de maatschappijen hun premies op baseren....

Groet,

Jeroen / Red Felix

[kweenie]

Het 'leuke' van die polissen is nu juist dat ze vaak níet in box 3 vallen, tot een zekere vrijstelling.

Het idee is, even heel kort door de bocht, dat het geen bezit is, maar een verzekering is. Met een vorm van een risicodekking, die ten uitkeer komt op het moment dat een bepaald 'onzeker voorval' zich voordoet. Net als dat je een brandverzekering hebt, waarvoor het onzeker is of er ooit brand uitbreekt, is een spaarverzekering een verzekering waarvoor het onzeker is dat je de einddatum haalt. Nu is het natuurlijk iets onwaarschijnlijker dat je huis in brand vliegt dan dat je over 30 jaar nog leeft, maar in de basis zit er geen verschil.

Op het moment dat je premie betaalt, gaat dat van je bezit af. Of je nu premie voor je brandverzekering betaalt of voor je levensverzekering, dat maakt in principe geen verschil. Maar omdat er toch wel wat misbruik van werd gemaakt, en het meer gebruikt werd voor het ontduiken van vermogensbelasting dan voor het verzekeren van een risico, zijn er bepaalde regels aan gesteld. Zo is er een maximaal bedrag, moet je een bepaalde tijd inleggen en moet er sprake zijn van een werkelijk risico. Vandaar dat de uitkering bij overlijden gedurende de looptijd altijd anders is dan de op dat moment opgebouwde waarde (bv. 90% van de opgebouwde waarde, of juist een hogere uitkering, gelijk aan het doelbedrag).

Daar is nog niet zo heel lang geleden een extra eis bij gekomen, dat zulke verzekeringen alleen nog buiten box 3 vallen als ze ofwel voor een aantoonbaar pensioengat zijn, ofwel ze zijn gekoppeld aan een hypotheek. En dan moet de uitkering later ook gebruikt worden voor de aflossing van de hypotheek.


Over het rekenmodel voor de overlijdensrisicoverzekering, het model zelf is vrij eenvoudig. Alleen kost het wat moeite om betrouwbare data/statistieken te verzamelen. Dat is iets wat het actuarieel genootschap bijvoorbeeld doet, of het cbs. Maar... je moet wel betalen om die gedetaileerde gegevens in bezit te krijgen. Daarom zul je die niet gauw op een site of zo in detail vinden.

Het model zelf is vrij eenvoudig. Vanuit de statistieken weet je hoeveel mannen en hoeveel vrouwen van elke leeftijd er gemiddeld per 10.000 in een jaar overlijden (bv. q). Dan betekent dat dat je de premie hoger moet hebben dan q euro per 10.000 verzekerd kapitaal (of juist lager, afhankelijk van het soort verzekering).

Er zitten nog wel flink wat addertjes onder het gras, zoals dat mensen gemiddeld steeds ouder worden, terwijl de statistieken van een paar jaar geleden zijn. Dat betekent dat een man die nu bv. 40 jaar is, een zelfde gezondheid heeft als een man van bv. 38 van een paar jaar geleden. Dus dat de sterftekans van een 40 jarige nu, vergelijkbaar is met de sterftekans uit de statistieken van een 38 jarige. Daarom wordt vaak gewerkt met een z.g. leeftijdsterugstelling.

Een ander punt is dat de groep mensen die bij een bepaalde verzekeraar een verzekering afsluiten vaal niet de doorsnee van de bevolking is. Even een simpel voorbeeldje, je kunt je voorstellen dat iemand die in zijn familie veel sterfgevallen heeft gehad, meer nadenkt over de gevolgen van een overlijden, en dus sneller een verzekering afsluit. Maar dat betekent ook, dat er misschien een erfelijke ziekte in de familie zit (of gewoon 'slechte genen'), en dat er dus een hogere kans is dat zo iemand zelf ook jonger dan gemiddeld overlijdt. Dus er zullen gemiddeld meer mensen vroegtijdig overlijden in de verzekerder groep. En dan kan het per verzekeraar ook nog eens verschillen.

Kortom, het risico dat twee verschillende verzekeraars lopen kan onderling verschillen, en ook afwijken van het landelijke gemiddelde.

[Red Felix]

Bedankt Kweenie.

Volgens mij begin ik dat gedoe met die Boxen te snappen. Misschien kan je m'n volgende rekenvoorbeeldje even meelezen om te zien of het zo goed gaat en of ik de boel goed interpreteer. De teksten op ineternet blinken geen van allen uit in duidelijkheid... Als de lijn van mijn verhaal klopt, dan kloppen de getallen ook

Stel je hebt een spaarhypotheek van 30 jaar en 7 ton euro, en nemen we even aan dat je constant 5% rente hebt. Als je elk jaar 10.000 euro 'inlegt' komt dat precies uit na 30 jaar (even aangenomen dat alles in de spaarpot verdwijnt). Er is geen vermogensrendementheffing. Na 30 jaar wordt er precies 7 ton uitgekeerd om de schuld af te lossen. Je hebt met partner 281.000 vrijstelling (laten we even 2008 getallen meenemen als referentie), dus 419.000 gaat binnen belasting Box 1 vallen.
Je hebt in totaal 3 ton premie betaald (30 jaar 10.000), je zou dus kunnen zeggen dat je vermogen met een factor 7 ton / 3 ton = 2.33 is toegenomen door de rente. Anders gezegd: van die 419.000 is 419.000/2.33 = 180.000 aan premie betaald (en binnen de vrijstelling is dat 281.000/2.33 = 120.000, dus samen weer die 3 ton premie). Daardoor gaat er 419-180 = 239.000 euro belast worden volgens de loontabellen (dit is dan volgens mij het 'rentebestanddeel'). Ruwweg zal dat erop neerkomen dat je nog even 110.000 euro moet schuiven naar de belastingen...

Dit is de manier waarop ik verschillende teksten op internet interpreteer. Of is het zo dat met 'uitkering van de verzekering' alleen het totale rentebestanddeel wordt bedoeld? In bovenstaande voorbeeld is het totale rentebestanddeel 4 ton (7 ton min 3 ton premie), dus daarvan zou dan 4 ton - 281.000 (vrijstelling) = 119.000 euro belast worden (55 duizend euro extra betalen aan belastingen). Een heel belangrijk verschil! Dus welke interpretatie is nu goed?

Belangrijke vraag: geldt bovenstaande verhaal in essentie ook voor een beleggingshypotheek? Lijkt me wel, is alleen een andere vorm van vermogensopbouw.

Het lijkt me dat je best nog een additioneel probleem kan krijgen bij aflossing van je hypotheek als het gaat om een groot bedrag ver boven de vrijstelling.

Stel nu eens dat je besluit om een volledig aflossingsvrije hypotheek te kiezen (als dat kan) en zelf vermogen gaat opbouwen in Box 3. Laten we even aannemen dat je door de extra mogelijkheden het iets beter kan doen dan met een spaarhypotheek en je 6% rendement haalt. Door de vermogensrendementheffing van effectief 1.2% hou je dus effectief 4.8% rendement over (bij deze bedragen de vrijstelling even verwaarlozen). Met weer die 10.000 euro sparen per jaar heb je aan het eind een pot van 670.000 euro. Je komt dan 30.000 euro te kort, maar da's toch nog een stuk voordeliger dan de 110.000 euro die je extra op met hoesten met een spaarhypotheek....

Nog even over die overlijdensrisicoverzekering: het is frappant dat er vrij nauwkeurige modellen en statistische data worden gebruikt. Als je nieuwe of 5 jaar oude sterftetabellen gebruikt, dan zal het model een premieverandering van hoogstens een paar % laten zien. De verschillen in premie tussen verschillende maatschappijen kunnen echter makkelijk 50% zijn. De premie is dus meer afhankelijk van hoeveel de verzekeraars willen verdienen, dan van de werkelijke statistiek...

Jeroen / Red Felix

Edit 24 april: correctie typo in berekening

[kweenie]

Eerlijk gezegd weet ik niet precies hoe het zit met de te betalen belastingen als je boven de vrijstelling uitkomt. Volgens mij is het inderdaad volgens je eerste interpretatie: dat gekeken wordt hoeveel je hebt ingelegd, in verhouding tot de totale uitkering (of eigenlijk dus juist hoeveel rendement je hebt gemaakt), en dat je over die zelfde fractie van het deel van de opbrengst dat boven de vrijstelling valt, belastingen moet betalen. Maar helemaal zeker weet ik het niet.

Wat ik wel weet is dat de zelfde methodiek in essentie inderdaad ook geldt voor een beleggingshypotheek.

Ik weet wel dat het zeer onvoordelig is om boven die vrijstelling uit te komen. Oplossingen kunnen dan zijn om de premie te verlagen (tot minimaal 1/10 van de hoogste inleg), of de polis eerder tot uitkering te laten komen (maar dan wel na tenminste 20 jaar).

Maar de eenvoudigste oplossing is om niet een volledige spaarhypotheek te nemen, maar bijvoorbeeld voor 3 ton spaarhypoitheek en de rest aflossingsvrij of bijvoorbeeld annuiteiten.


Over de overlijdensrisicoverzekering, er zitten inderdaad grote verschillen tussen de maatschappijen, die voornamelijk komen door verschillende kosten en een verschillende kostenstructuur. Sommige verzekeraars zijn voordeliger bij een hoog verzekerd bedrag, anderen bij een laag bedrag. En weer anderen zijn bij een korte verzekeringsduur voordelig, of juist bij een langere verzekeringsduur. En misschien is de een weer voor jonge mensen voordelig en de ander voor oude mensen. `

Wat in elk geval wel belangrijk is, is om te weten dat het risico sterk toeneemt naarmate je ouder wordt (ca. 10% per jaar). Dat betekent dat als je een verzekering hebt waarvan de premie afhankelijk is van het risico in dat jaar, dan zal de premie jaarlijks flink stijgen. En omgekeerd, een polis met een gelijke premie gedurende de hele looptijd, zal in het begin veel duurder lijken, en aan het einde veel goedkoper.

[Erkend Adviseur]

De formule voor het berekenen van het rentebestanddeel (het belaste deel) is ((U-V)/U)xS.

U= de uitkering
V= de vrijstelling
S= uitkering -/- betaalde premie

Wellicht kom je hier verder mee.

Als je er toch voor kiest om de hypotheek op de einddatum af te lossen, kies dan inderdaad deels voor vermogensopbouw in box 3 of los af via een annuiteit. Laat beide berekeningen voor je maken, zodat je kunt zien wat de verschillen zijn op de lange termijn.

[Red Felix]

Dat schept duidelijkheid Erkend Adviseur Mijn eerste interpretatie was dus goed:

B = U - V - P (B=belast deel, P=premie van het uitkeringsdeel boven de vrijstelling)

Neem Pt = totaal betaalde premie over complete uitkering, dan is:

P = Pt*(U-V)/U

en terug invullen:

B = (U-V)*(U-Pt)/U

Dat gaf jij dus ook al op.... Het rekenwerk is allemaal kipsimpel, alleen is het altijd een enorm uitzoekwerk hoe de berekening feitelijk in elkaar zit vanwege vaak zeer vage tekstuele omschrijvingen die je op internet vindt. Om eens een voorbeeld te geven, op de belastingsite vindt je over kinderkorting alleen maar zinnen als "als u in aanmerking komt voor kinderkorting hoeft u minder belasting te betalen". Als leek zijnde weet ik dan nog niet of ik minder belasting betaal omdat:

1) De kinderkorting een korting is. zijnde aftrekpost, op je loon voordat loonbelasting wordt vastgesteld
2) De kinderkorting direct in mindering wordt gebracht op de berekende belasting

Ik weet nu dat het 2) is, maar zeg dat dan duidelijk. Verzekeraars hebben hier helaas ook een handje van. De echte 'details', waar het vaak om gaat, worden zodanig beroerd beschreven (of zelfs weggelaten) zodat je als klant eigenlijk niet precies weet waar je mee bezig bent....

[Erkend Adviseur]

Altijd handig zo'n cursus Erkend Hypotheekadviseur.

[hypotheekadviseurs]

Spaarpolissen/banksparen splitsen?

Een box-1 polis/rekening en een box-3 polis/rekening.

Kan b.v. bij Florius. Deze kent ook bij banksparen box-keuze

[Red Felix]

Een deel in Box 1 en een deel in Box 3...

Ik neem aan dat je voor het deel in Box 1 geen verm. rend. heffing hebt, maar wel te maken krijgt met de belastingheffing bij uitkering zoals in de eerdere berichten is besproken. En voor het deel in Box 3 zit je dan alleen standaard vast aan de verm. rend. heffing?

Wat is dan eigenlijk het voordeel om een deel in Box 3 onder te brengen binnen je hypotheekconstructie als je dan net zo goed zelf je geld kan laten renderen op een beleggingsrekening of op wat voor manier dan ook?

[kweenie]

Inderdaad, box-3 banksparen/verzekeren geeft in mijn ogen weinig voordeel t.o.v. zelf sparen/beleggen met een aflossingsvrije hypotheek. Enige voordeel zou kunnen zijn dat de geldverstrekker meer zekerheid heeft, maar als je al een polis tot de box-1 grens hebt, dan heb je meestal al voldoende zekerheid om de rest aflossingsvrij et hebben.

[ganuenta]

Jeroen, als je de finesses wilt weten stuur me een mailtje met je specifieke vraag - het is te ingewikkeld voor algemene beantwoording