[ archief ] Alle hypotheekaktes zijn onwettig ab initio

[sacredfour]

Het gaat om deze tekst in de hypotheekakte die misschien enigszins kan verschillen met deze tekst maar inhoudelijk het zelfde zal betekenen: ………….Registergoed vrij van beslagen en niet belast met beperkte rechten of kwalitatieve verplichtingen. Hoe kan dit zo zijn als er voor het tekenen van de akte de vorige hypotheeknemer nog steeds officieel geen overdracht heeft getekend? (laten we er even vanuit gaan dat op het registergoed een hypotheek ruste)
Dan: De bank heeft aan de schuldenaar overeenkomstig een door de schuldenaar geaccepteerde offerte, heden een hypothecaire geldlening verstrekt van (zeg) 200.000 euro. De bank heeft helemaal nog geen lening verstrekt. Sterker nog de bank heeft helemaal geen lening verstrekt, maar is van plan mijn promesse na het tekenen van de hypotheekacte op (datum) om (uur) te verzilveren, m.a.w. een positief saldo te creëren door het fractionele reserve banking systeem. Daarna pas is de bank bereid om betalingen te doen. De bank zal nooit een storting doen voordat de hypotheekakte is getekend! Het kan soms dagen duren voordat het bedrag voor de hypothecaire lening op de rekening van de notaris gestort wordt.
Nu zal de notaris ongetwijfeld een regeling hebben getroffen met de Bank hoe de betalingen op een later tijdstip moeten worden voldaan. Dit doet echter niks af aan de bedrog in de hypotheekakte.

[sjohie]

Het gaat om deze tekst in de hypotheekakte die misschien enigszins kan verschillen met deze tekst maar inhoudelijk het zelfde zal betekenen: ………….Registergoed vrij van beslagen en niet belast met beperkte rechten of kwalitatieve verplichtingen. Hoe kan dit zo zijn als er voor het tekenen van de akte de vorige hypotheeknemer nog steeds officieel geen overdracht heeft getekend? (laten we er even vanuit gaan dat op het registergoed een hypotheek ruste)

Er zijn meerdere soorten beslagen, beperkte rechten, of kwalitatieve verplichtingen die niks met een wel of niet aanwezige hypotheek van doen hebben, en er later opgelegd kunnen zijn. Bijvoorbeeld bij het vaststellen van een grondverontreiniging na koop van een registergoed.

[sacredfour]

In geval van een vorige hypotheek gaat hier toch wel degelijk over "beperkte rechten".

[sjohie]

In geval van een vorige hypotheek gaat hier toch wel degelijk over "beperkte rechten".

En dat kan ook erfpacht zijn, mandeligheid, of opstal van een nutsvoorziening, allemaal rechten die na koop (en dus geven van recht op hypotheek aan de geldverstrekker), gevestigd kunnen worden.

[sacredfour]

Sjohie, ik begrijp even niet wat je hiermee probeert te zeggen, ben je het eens met mijn stelling?

[sjohie]

Sjohie, ik begrijp even niet wat je hiermee probeert te zeggen, ben je het eens met mijn stelling?

Nee, want eventuele "beslagen, belasting met beperkte rechten of kwalitatieve verplichtingen" zoals de zin in de akte staat, slaan op meer dan enkel het gegeven recht van hypotheek, maw die zinsnede slaat niet enkel op de hypotheekakte behorende bij het registergoed, maar op álle mogelijke beperkte rechten etc aangaande het registergoed, welke er zoals ik al aangaf, veel meer kunnen zijn. Denk aan een gedeeltelijk eigenaarschap, beslag van deze of gene, aantekeningen mbt de Wet Milieubheer, etc etc

De nieuwe hypotheekgever zegt door ondertekening dat al datgene niet van toepassing is, en dat hij/zij dit onderzocht heeft. (meestal door betaald onderzoek van een tussenpersoon bij het kadaster)

[16again]

De bank heeft helemaal nog geen lening verstrekt. Sterker nog de bank heeft helemaal geen lening verstrekt, maar is van plan mijn promesse na het tekenen van de hypotheekacte op (datum) om (uur) te verzilveren, m.a.w. een positief saldo te creëren door het fractionele reserve banking systeem.

Lijkt mij niet relevant waar het geld vandaan komt dat geleend wordt.
Of dit nu al bestaand geld was, of nieuw door de bank gecreeerd geld , het is en blijft gewoon een lening.
Wat mij betreft zijn hypotheekaktes dus gewoon nog even geldig...

[sacredfour]

Ik ben bang dat 16again en sjohie het niet snappen.
Het gaat er om hoe de situatie is ten tijde van het tekenen van de akte.
Het feit blijft: De lening is (nog niet) verstrekt en het huis is (nog niet) vrij van beslagen en/of beperkte rechten zoals de letterlijke bewoording van de akte wel zou doen vermoeden.

[witte angora]

Ik ben bang dat 16again en sjohie het niet snappen.
Het gaat er om hoe de situatie is ten tijde van het tekenen van de akte.
Het feit blijft: De lening is (nog niet) verstrekt en het huis is (nog niet) vrij van beslagen en/of beperkte rechten zoals de letterlijke bewoording van de akte wel zou doen vermoeden.

Ik snap je punt wel, en ik kan je vertellen: je zoekt niet-bestaande spijkers op laag water. Want daar is via wetgeving al lang en breed aandacht aan besteed om dat te ondervangen.

Jouw argumentatie is:

Er wordt getekend voor een woning waar geen hypotheek op rust. Echter, ten tijde van het tekenen kan de hypotheek nog niet afgelost zijn, omdat de koopsom nog niet over is gemaakt. En dat betekent dat er, in tegenstelling tot wat in het contract staat, nog steeds een hypotheek op de woning rust. En volgens jou is het contract daarmee niet rechtsgeldig.

Neem jij nou maar van mij aan dat jij niet de eerste bent die nadenkt, en dat het contract heus wel rechtsgeldig is, omdat dit soort 'bugs' al lang zijn opgevangen.

[marcel75]

Sacred,
Als u niet voldoende op de hoogte bent van de materie, dan is het vaak ook raadzaam om daarover te zwijgen.

Een notaris mag en zal de hypotheekakte niet tekenen als het geld van de bank niet zichtbaar op de derdengeldenrekening van de notaris is bijgeschreven. Op het moment dat u de hypotheekakte dus bij de notaris tekent, is het geld, tenzij het een krediethypotheek is en u nog geen geld leent, op de rekening bijgeschreven.

Als u een woning koopt, dan is op het moment dat de akte van levering getekend wordt, bij de notaris bekent welk bedrag afgelost moet worden en heeft de notaris ook een onherroepelijke volmacht in zijn bezit om de hypotheek bij het Kadaster af te melden. Die afmelding (royement of doorhaling genoemd) is feitelijk alleen een zuiver administratie handeling. Het hypotheekrecht is al komen te vervallen door de aflossing van de hypotheek.

Op het moment dat je de akte van levering tekent, ben je nog geen eigenaar. Dat ben je pas als een afschrift van de akte is ingeschreven bij het Kadaster. Op het moment dat het Kadaster dat bericht stuurt, mag de notaris ook overgaan tot aflossing van de (oude) geldlening.

Tussen banken en notarissen zijn jaren geleden al afspraken gemaakt, en ook in de wetgeving is dat vastgelegd, wanneer de notaris welk geld voor wie onder zich houdt. Maar er zijn ook afspraken gemaakt omdat het nooit mogelijk is om één en ander op exact hetzelfde moment te laten plaatsvinden.

Als de notaris de akte van levering tekent, houdt hij het geld voor de nieuwe geldverstrekker onder zich. Heeft de koper zelf ook geld ingebracht, dan houdt de notaris dat geld voor de koper onder zich. Op het moment dat het Kadaster groen licht heeft gegeven, houdt de notaris de gelden onder zich allereerst voor de oude geldverstrekker ter aflossing van de lening en het restant voor de verkoper.

Het denkbeeldige probleem dat jij denkt ontdekt te hebben, is helemaal geen probleem.

Voor een veel uitvoeriger uiteenzetting van één en ander kun je je wellicht verdiepen in Pitlo, Asser en JBN en WPNR.

[sacredfour]

Marcel75 ik dank je voor je uitleg.
Het feit blijft echter dat de bank pas geld op de rekening van de notaris stort als de akte getekend is.
De koper, als hij een gedeelte van de koopsom contant betaald moet wel zijn geld eerst storten.
Wat voor afspraken ze hierover met de bank gemaakt hebben doet er niet toe. Uiteindelijk komt alles wel goed, dat weet ik, maar daar gaat het hier niet over.

[witte angora]

maar daar gaat het hier niet over.

Nee, waar het over gaat is dat jij weigert te accepteren dat je niet-bestaande spijkers op laag water zoekt, en dat je niet wil zien dat de informatie die marcel gegeven heeft voldoende inzicht geeft in het feit dat jouw stelling van geen kant klopt.

[marcel75]

Sacred,
Het feit blijft juist niet dat het geld achteraf op de rekening van de notaris wordt gestort. Al het geld, dus ook het geld van de bank, moet vóór ondertekening van de akte zichtbaar zijn op de rekening van de notaris. Dat heb ik al aangegeven.

De notaris houdt het geld dan voor de geldverstrekker onder de voorwaarde dat de hypotheek gevestigd wordt overeenkomstig de gewenste rang (bij een overdracht vaak eerste in rang). Wordt de hypotheek niet gevestigd omdat de akte niet getekend wordt of er een andere hypotheek eerste in rang wordt, dan moet de notaris het geld terugstorten. Zo moeilijk is het eigenlijk niet.

[sacredfour]

Marcel75 misschien werken verschillende banken anders. Ik heb deze kennis van mijn eigen notaris.
Heb jij "firsthand knowledge" van dit feit of ben je misschien zelf een notaris?

witte angora schreef:

Neem jij nou maar van mij aan dat jij niet de eerste bent die nadenkt, en dat het contract heus wel rechtsgeldig is, omdat dit soort 'bugs' al lang zijn opgevangen.

Hoe zijn deze "bugs" dan opgevangen?

[witte angora]

@ sacred, lees de post van marcel nog eens, herlees het nog eens, en blijf het herlezen tot je het snapt...

[marcel75]

Sacred,
De enige mogelijkheid voor ondertekening van de akte vóór ontvangst van de gelden is een krediethypotheek of de verhoogde inschrijving. Bij een krediethypotheek verleen je een hypotheekrecht op bijvoorbeeld je woning, voor in de toekomstig aan te gane leningen/kredieten. Bij een verhoogde inschrijving gaat bijna hetzelfde op, maar krijg je op dat moment ook al een deel van dat bedrag. Bijvoorbeeld: je leent nu € 100.000,-- en verleend een hypotheekrecht tot € 150.000,--. Wil je in de toekomst nog maximaal € 50.000,--bijlenen, dan heb je geen extra hypotheekakte meer nodig. De notaris heeft dan dus "slechts" € 100.000,-- op de rekening staan.

Ik zou, als je notaris letterlijk heeft gezegd wat jij gemeend hebt te horen, maar heel voorzichtig zijn met het inschakelen van die notaris. Hij handelt namelijk in strijd met aardig wat beroepsregels, waaronder die op grond waarvan een notaris geen gelden mag voorschieten. De afwikkeling van overtreding van die regel is in de praktijk heel simpel: ontzetting uit het ambt is de enige mogelijke sanctie. Daar staat geen waarschuwing of berisping voor.

Ik ga er dan ook maar van uit dat je het verkeerd begrepen hebt van je notaris.

[CB]

Marcel75 misschien werken verschillende banken anders. Ik heb deze kennis van mijn eigen notaris.
Heb jij "firsthand knowledge" van dit feit of ben je misschien zelf een notaris?

Het is zoals Marcel75 zegt. Het geld staat een dag voordat de notaris de akte passeert op de rekening van de notaris. Is dat niet het geval, dan belt de notaris met de bank en de bank maakt het dan telefonisch over of het passeren van de akte wordt uitgesteld.

Hoe ik dat weet? Uit eigen ervaring van de tijd dat ik op de hypotheekafdeling bij een bank heb gewerkt.

[sacredfour]

Marcel75 Ik krijg de indruk dat je hier weet waar je over praat. Ik ga er nu dan ook vanuit dat je gelijk hebt. Mijn dank voor je heldere uiteenzetting. De manier waarop jij communiceert maakt indruk op mij. Het zou fijn zijn als iedereen op de forum dit deed. Ook mijn dank aan CB en aan witte angora voor hun bijdrage. Ik heb de het afschrift van de betalingen die de notaris na het tekenen van de hypotheek nog eens goed nagekeken. Het ging niet om de betaling naar de notaris, maar naar de bank waar de vorige hypotheek mee afgelost moest worden. Dit heeft wel enige dagen geduurd. Het blijft dus wel een feit dat op het moment van tekenen het huis nog niet vrij is van “beslagen en niet belast met beperkte rechten of kwalitatieve verplichtingen” Wat betreft de zin: “…….heden een hypothecaire geldlening verstrekt…….”moet men denk ik de storting van de bank op de derden- gelden rekening van de notaris zien als een betaling. Ik heb hier nog eens goed over nagedacht en ben tot de conclusie gekomen dat bij een overeenkomst van bv een koop geld en goederen ook niet altijd op het zelfde moment passeren. Ik trek hierbij dus mijn hele verhaal in.
Ik heb nog wel een andere vraag. Dit gaat over de handtekeningen op de hypotheekakte en de vraag waarom op mijn akte alleen de handtekening en stempel van de notaris staat en niet die van de andere partijen. Heeft de notaris het origineel met alle handtekeningen? Heeft de bank überhaupt wel ondertekend?

[marcel75]

Eerst even terug op het eerste stuk van je laatste bijdrage. Een notaris mag nooit meteen het geld overmaken als de akte getekend is. De notaris moet dus eerst van het Kadaster het bericht krijgen dat er tussen het laatste onderzoek door de notaris bij het Kadaster kort voor de ondertekening van de akte en de inschrijving van het afschrift van de akte bij het Kadaster er geen andere zaken zijn ingeschreven. Dat klinkt cryptisch, maar ik zal het uitleggen. Het kan zijn dat op het laatste moment er nog een beslag gelegd is of de woning verkocht is aan een ander. Dat kan de notaris op het moment dat de akte wordt getekend nog niet weten. Het Kadaster heeft namelijk een bepaalde verwerkingstijd en de notaris heeft ook geen online-verbinding bij de ondertekening van de akte. Hierdoor zit er altijd minstens 1 werkdag tussen de ondertekening van de akte en de uitbetaling van het geld door de notaris. Zoals al eerder aangegeven houdt de notaris het geld voor de bank tot het moment dat zeker is dat de hypotheek rechtsgeldig gevestigd is. Pas op dat moment mag de notaris het geld overmaken.

Wat jij hebt ontvangen is een afschrift (gewaarmerkte kopie) van de hypotheekakte. Onderaan het afschrift en net boven het ambststempel en de handtekening van de notaris zal ook staan: "voor afschrift". De notaris houdt de originele akte altijd zelf in de kluis. Doordat de notaris zijn stempel en handtekening heeft gezet op het afschrift, heeft hij daarmee gezegd dat het afschrift gelijk is aan de originele akte die in zijn kluis ligt.

De bank heeft de akte zeker ook getekend. Daarvoor is een medewerker van de notaris aangeschoven bij de ondertekening van de akte. Een notariële akte moet namelijk altijd door alle partijen in het bijzijn van de notaris getekend worden en ten slotte door de notaris. Banken geven echter aan de medewerkers van de notaris een volmacht om namens de bank de akte te mogen tekenen. Ik ga er dus maar weer van uit dat de notaris eerst de akte met jou heeft doorgenomen en toen een medewerker er bij geroepen heeft om de akte mede te ondertekenen.

[sacredfour]

marcel75, nogmaals bedankt voor je heldere uiteenzetting!