[ archief ] Alle hypotheekaktes zijn onwettig ab initio

[sacredfour]

CB, weet je misschien ook wat de bank doet met de hypotheekaanvraag, het formulier dat je tekent en naar de bank opstuurt, de offerte hypotheekaanbieding? Wanneer de hypotheek gesecuritiseerd wordt dan is de ondertekende hypotheekaanbieding waarschijnlijk de promesse, klopt dit? Wanneer de securitie elektronisch geregistreerd wordt samen met andere hypotheken, wordt het origineel dan vernietigd? Wordt dit samen gedaan met de gecertificeerde kopie van de hypotheekakte? Ik vraag dit omdat de bank de met natte inkt ondertekende hypotheekaanbieding niet kan overleggen.

[marcel75]

De meeste banken krijgen ook geen fysiek afschrift van de hypotheekakte meer. Veel banken willen alleen een digitaal exemplaar of zelfs alleen maar de inschrijvingsgegevens van de akte bij het Kadaster. Meer is voor de banken, vbt de hypotheekakte, ook niet nodig. De originele akte, en dus het executiemiddel, ligt bij de notaris in de kluis.

[CB]

CB, weet je misschien ook wat de bank doet met de hypotheekaanvraag, het formulier dat je tekent en naar de bank opstuurt, de offerte hypotheekaanbieding? Wanneer de hypotheek gesecuritiseerd wordt dan is de ondertekende hypotheekaanbieding waarschijnlijk de promesse, klopt dit? Wanneer de securitie elektronisch geregistreerd wordt samen met andere hypotheken, wordt het origineel dan vernietigd? Wordt dit samen gedaan met de gecertificeerde kopie van de hypotheekakte? Ik vraag dit omdat de bank de met natte inkt ondertekende hypotheekaanbieding niet kan overleggen.

Ik kan alleen spreken over de bank waar ik heb gewerkt. In mijn tijd gingen alle documenten in het dossier. De bank heeft immers een bewaarplicht. De dossiers gingen na passeren naar een centraal archief. Daar werden de documenten op film gezet en deze films werden geretourneerd naar de hypotheekafdeling in verband met de beheerswerkzaamheden. Tegenwoordig wordt er een electronisch dossier aangemaakt en is er geen sprake meer om het op film te zetten.

Wellicht gaat het tegenwoordig zoals Marcel75 zegt, maar dat geld alleen voor de stukken van de notaris. Deze stukken kunnen gewoon bij de notaris worden opgevraagd. Stukken die rechtstreeks bij de bank worden ingeleverd (Hypotheekaanvraag, Offerte, Inkomensgegevens en Onderpandgegevens) zitten in het dossier in het centraal archief van de bank en kunnen daar worden opgevraagd.

[sacredfour]

CB, en marcel75 nogmaals bedankt voor de uitleg. IK begrijp nu dat de bank geen probleem heeft om het hypotheekbedrag bij de notaris te storten omdat de getekende offerte aanvraag het document is dat de bank gebruikt om een positief saldo te creëren. Dit document is al aanwezig voordat de akte wordt getekend. De gelden voor de hypotheek zijn dus al gecreëerd. Ik vraag me toch nog steeds af of dit document de promesse is die de bank kan gebruiken als ze de hypotheek willen securitiseren.

[sacredfour]

Wat gebeurt er met de akte die bij de notaris in de kluis ligt als de hypotheek gecedeerd wordt?
Er is nu een nieuwe 3de partij. Moet dit op de akte geregistreerd worden? Blijft de akte nadat deze gecedeerd is in het bezit van de notaris? Krijgt de hypotheekgever bericht van deze verandering?

[marcel75]

De akte van de notaris staat los van de geldlening. Het hypotheekrecht wordt namelijk niet gecedeerd (is ook niet mogelijk aangezien dit geen "slechts" een zekerheidsrecht is en geen vordering). In de hypotheekakte wordt alleen een zekerheidsrecht verleend door de eigenaar van een pand aan de geldverstrekker.

In veel hypotheekakten worden de geldleningsafspraken wel genoemd, samengevat of naar verwezen.

Als er al zekerheidsrechten gecedeerd (kunnen) worden, dan blijft de originele akte nog altijd bij de notaris in de kluis liggen en komt deze daar niet uit. Registratie van die hypotheekakte is ook niet mogelijk. En na de cessie blijft de originele akte ook bij de notaris liggen.

Als er een cessie mogelijk is, dan dient daarvoor een aparte akte opgesteld te worden welke geregistreerd wordt.

[sacredfour]

Marcel75, Ik krijg dit te horen van iemand die ook een huis gekocht heeft:

Er zij 2 originelen ik heb nl. 2 x getekend op een contract net als mijn partner voor haar appartement.

Klopt het dat er twee originele aktes opgemaakt worden?
Ik vraag me ook af of de bank na cessie nog wel kan overgaan tot executie, dit omdat de rechten en plichten zijn mee overgegaan naar de nieuwe eigenaar.

[marcel75]

sacred,
Na een cessie is alleen de geldvordering overgaan, niet het zekerheidsrecht en daarmee dus ook niet het recht van parate executie. Dat komt nog steeds de hypotheekhouder toe. Na executie zal de hypotheekhouder de ontvangen gelden op grond van de cessie moeten afdragen aan de gecedeerde. Maar dat staat los van het zekerheidsrecht.

Er kunnen 2 aktes opgesteld zijn, maar dan zijn er ook 2 hypotheekrechten gevestigd. Dat kan zijn omdat er bij 2 geldverstrekkers leningen zijn aangegaan. Dit komt voor als iemand een starterslening heeft. De eerste hypotheek is dan bij een bank en de tweede hypotheek bij de het Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten.

Ik denk echter dat er sprake is van een veelvoorkomende verwarring. Als je een huis koopt krijg je een eigendomsbewijs (=afschrift akte van levering) en een afschrift van de hypotheekakte. Dat zijn dus verschillende akten en dus ook verschillende afschriften. Veel mensen kennen echter het verschil daar niet tussen en roepen dus dat ze twee "originelen" (quod non) hebben.

[sacredfour]

Na een cessie is alleen de geldvordering overgaan.

Dit is denk ik niet juist marcel75.
Ik heb hier een kopie van een akte van cessie van een securitisatie van een grote bank.
Hierin wordt gesproken van: cessie van overdracht overeenkomstig Art3:94BW
Ook weet ik dat de investeerders alleen geïnteresseerd zijn in overdracht als dit ook alle rechten inhoud. Er zijn wel verschillende vormen van securitisatie. De securitisatie waar jij het over hebt wordt volgens mij niet veel toegepast door de banken voor de reden die ik hierboven gegeven heb.

[marcel75]

sacred,
Deze discussie is eerder gevoerd en tot nu toe is er, voor zover mij bekend, geen rechter geweest in Nederland die je mening onderschrijft. Een cessie is een overdracht van een geldvordering.

Er zit een groot verschil (sterker nog: er zijn geen overeenkomsten) tussen geldvordering en zekerheidsrecht. Het heeft wel met elkaar te maken, maar zijn verschillende zaken.

Artikel 94 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek geeft alleen maar aan welke vereisten voldaan moet zijn om een recht over te dragen. Dat kan ook een vorderingsrecht zijn.

[sacredfour]

Dan rijst toch de vraag, hoe de bank die geen partij meer is in het geschil omdat de schuld is betaald, toch kan overgaan tot executie.

[marcel75]

De schuld is niet betaald door de schuldenaar aan de bank. Derhalve heeft de bank nog steeds het recht van parate executie. U blijft, naar mijn mening, pogingen doen om onder uw betalingsverplichtingen uit te komen waar willens en wetens geld hebt geleend en daarvoor rechten van pand en hypotheek hebt verleend welke zekerheidsrechten uitgewonnen kunnen worden middels een executie. Als u gewoon netjes betaald, voldoet aan u verplichtingen zoals geen gentleman zou doen.

[sacredfour]

De schuld is niet betaald door de schuldenaar aan de bank
Dat klopt. De schuld is betaald door de cessionaris die daarbij , volgens de wet alle rechten en plichten overneemt.
Het klopt ook dat ik niet wil betalen. Dit is niet omdat ik onder een schuld probeer uit te komen. Integendeel! Ik zie een overeenkomst als een gedegen plicht en zal mezelf dan altijd als een gentlemen gedragen. Maar dan verwacht ik wel hetzelfde van de andere partij. Mijn zaak tegen de SNS bank is een lang verhaal. In het kort zijn dit mijn klachten:
1 De bank heeft securitisatie niet gemeld zoals was vereist in de alg. voorwaarden
2 De overeenkomst voldeed niet aan art 6:227 Een overeenkomst moet voldoende bepaald zijn. De bank heeft geprobeerd bij de nieuwe rentevaste periode een rente in rekening gebracht die niet bepaalbaar was en heeft ook niet geprobeerd om uitleg te geven hoe ze aan deze rente gekomen waren.
3 Ik beschuldig de bank van fraude, anders tenminste nalatigheid (dwaling), omdat de bank niet gemeld heeft, bij het aangaan van de overeenkomst, dat mijn promesse een waardedocument was dat de bank gebruikt om een positief saldo te creëren. Had ik dit geweten dan had ik geen “lening”afgesloten.
4 Ik beschuldig de bank van “double dipping”omdat de vordering is voldaan door de cessionaris en zeer waarschijnlijk ook door een verzekering.
5 Ten slotte beschuldig ik de bank er van dat ze moetwillig weigeren relevante informatie te verstrekken.
Daar komt ook nog bij dat ik mijn baan verloren ben door de schuldencrisis waarvan ik de banken de schuld geef, en natuurlijk de overheid die de banken gered heeft.

[marcel75]

En dus zijn alle keuzes en beslissingen die te maken hebben met jouw leven, andersmans schuld en heb je zelf geen enkele verantwoordelijkheid. Erg cru om zo te denken omdat je daarmee ook zegt dat het de schuld van je ouders is dat je leeft en de schuld van de overheid dat je nog leeft. Actieve euthenasie is immers nog niet toegestaan.

Succes met je gevecht, maar lees vooral ook eens het meesterwerk van Cervantes maar ook (als niet gelovige) de bijbel. "Hij die zonder zonde is werpe de eerste steen", "En ik zeg jullie je niet te verzetten tegen wie kwaad doet, maar wie je op de rechterwang slaat, ook de linkerwang toe te keren." etc. Maar vecht dit gevecht vooral alleen en begin niet steeds op dit forum een discussie er over.

[sacredfour]

Marcel75, dit is niet de toon die ik van jouw verwacht. Tot nu toe was ik zeer onder de indruk van je kennis en de manier waarop je dit overbrengt. Het is niet dat ik geen kritiek aanvaard. Zoals je al hebt kunnen zien geef ik ook toe als ik fout zit. De reden dat ik met sommige topics kom is om een discussie op te zetten. Ik heb zeker kritiek op overheden en banken. Dit betekend niet dat ik geen kritiek op mijzelf heb. Ik vermoet dat je persoonlijk betrokken bent bij dit onderwerp, maar dan van een andere kant. Jouw eerst zo,n rustige toon veranderd ineens in kritiek die je hier toch niet helemaal duidelijk maakt. Ik ben mijn ouders oneindig dankbaar dat ze mij dit leven geschonken hebben. Ook ben ik een gelovig mens en put ook inspiratie uit de bijbel. De kritiek die ik heb op de banken is niet alleen van mij zelf. Wereldwijd zijn er protesten. Dit zal uiteindelijk moeten resulteren in een ander financieel sisteem. De kritiek van mij op de banken moet je niet zien als: oh kijk eens wat de banken mij hebben aangedaan! Misschien klonk het zo in mijn laatste bijdrage aan dit topic. Dit was niet mijn bedoeling. Ik blijf hier echter heel nuchter om. Met mijn kritiek en de draadjes op dit forum probeer ik een verandering te weeg te brengen, niet alleen voor mijzelf maar voor iedereen.

[marcel75]

Je probeert een bepaalde (opgelegde) levensovertuiging als "dé" waarheid te verkondigen. Dat mag, maar geef dan ook duidelijk aan dat het jouw mening is en zeker niet een breedgedragen opvatting en al helemaal niet de waarheid. Ik heb het idee dat je ook probeert via rechtszaken kracht bij te zetten. Rechtszaken die op voorhand kansloos zijn maar de maatschappij wel veel geld kosten. Zeker omdat, als je een rechtszaak verliest, zeer waarschijnlijk de banken, de overheid, de rechterlijke macht en ieder ander daarvan de schuld zult geven. Ik zie namelijk in je "betoog" meerdere zaken door elkaar gehaald worden en probeer je daar op te wijzen.

Het leven draait niet alleen om andermans schuld, maar vooral om je eigen verantwoordelijkheid en nemen daarvan. Pas daarna kun je anderen wijzen op hun verantwoordelijkheid. En neemt de ander zijn verantwoordelijkheid niet of te lichtvaardig, dan is dat zeker nog geen reden om je aan je eigen verantwoordelijkheid te onttrekken.

Niemand heeft met een geladen pistool bij je gestaan toen je de nodige documenten tekende. Daar ben je zelf dus debet aan en daarvoor zul je ook de gevolgen moeten dragen.

En soms is het ook gewoon raadzaam om zelf na te denken en niet achter utopische denkers aan te lopen. Aan ieder politiek, financieel en/of sociaal systeem zitten nu eenmaal haken en ogen.

[sacredfour]

Marcel 75 Ik vond deze tekst in een verslag van Moody,s over de securitisatie van mijn hypotheek.
Dat de “mortgage rights” bij de ”originator” blijven is dus helemaal nog niet zo zeker.

As of the 1st of October 2004 the new perfection law came into force. While the new law
allows for the perfection of legal title without notification, it still does not clarify the
position with regards to Bank or Credit mortgages. These mortgages contain provisions
whereby the mortgage right (i.e. right to the underlying property) may be used to secure
future receivables that the borrower may have with the Originator. There is still some
uncertainty among legal participants whether, in the event of assignment of the
receivables, the mortgage right will follow or partly follow the mortgage receivable.

Fitch schreef:

The conditions applicable to mortgage loans
originated as of the end of 2005 provide that, in case
of assignment, the mortgage right will partially
follow the receivable and will be co-held, pro rata,
by the seller and the issuer. Although entitled to a
pro rata share of the proceeds if foreclosure occurs,
the seller has agreed with the issuer that any such
proceeds will be applied in priority to the
outstanding balance of the foreclosed loan held by
the issuer. Where the agreement is found not to be
enforceable, the seller has undertaken to compensate
the issuer. Mortgage loans to be acquired during the
substitution period are likely to include loans
originated after the end of 2005.

[sjohie]

Marcel 75 Ik vond deze tekst in een verslag van Moody,s over de securitisatie van mijn hypotheek.
Dat de “mortgage rights” bij de ”originator” blijven is dus helemaal nog niet zo zeker.

As of the 1st of October 2004 the new perfection law came into force. While the new law
allows for the perfection of legal title without notification, it still does not clarify the
position with regards to Bank or Credit mortgages. These mortgages contain provisions
whereby the mortgage right (i.e. right to the underlying property) may be used to secure
future receivables that the borrower may have with the Originator. There is still some
uncertainty among legal participants whether, in the event of assignment of the
receivables, the mortgage right will follow or partly follow the mortgage receivable.

Fitch schreef:

The conditions applicable to mortgage loans
originated as of the end of 2005 provide that, in case
of assignment, the mortgage right will partially
follow the receivable and will be co-held, pro rata,
by the seller and the issuer. Although entitled to a
pro rata share of the proceeds if foreclosure occurs,
the seller has agreed with the issuer that any such
proceeds will be applied in priority to the
outstanding balance of the foreclosed loan held by
the issuer. Where the agreement is found not to be
enforceable, the seller has undertaken to compensate
the issuer. Mortgage loans to be acquired during the
substitution period are likely to include loans
originated after the end of 2005.

Dat is Amerika, waar het eigendomsrecht van het registergoed mee gaat met de eigenaar van de hypotheek, itt hier in Nederland waar dat gescheiden is. Oftewel, je vergelijkt elstars met goudreinetten.

Overigens zijn daar in Amerika ook al dingen mee mis gegaan, denk aan banken die een foreclosure procedure opstartten terwijl de eigendomsakte nog bij de vorige eigenaar van de hypotheek lag etc. (bank A had dus wel de hypotheek doorverkocht aan bank B, maar niet het eigendom van het registergoed ook overgedragen)

[marcel75]

Sjohie,
Dat Amerikaans recht niet hetzelfde is als Nederlands recht heb ik sacredfour bij een ander draadje al eens geprobeerd uit te leggen. Al was het alleen al omdat er een wereld van verschil zit tussen het angelsaksische recht en het romeinse recht. En daarnaast natuurlijk ook per land er grote verschillen zijn.

[sacredfour]

Sorry , maar deze tekst heeft betrekking op een Nederlandse securitisatie en op de Nederlandse wet. Omdat het Moody,s en Fitch zijn die een rating geven is de tekst in het Engels. Engelse teksten is trouwens standaard met securitisatie van hypotheken.