[ archief ] Bank wil woning veilen

[Dennisjansen]

10 jaar geleden heb ik een appartement gekocht. Na 5 jaar daar gewoond te hebben kocht ik een nieuwe woning erbij. Mijn appartement heb ik vervolgens verhuurd.
Doordat de huurders van het appartement een lange tijd niet hebben betaald en ik ze er lange tijd ook niet uit het app kreeg heb ik een achterstand opgelopen bij de bank. De achterstand bestaat uit 6 maanden hypotheek maar door de kosten van de deurwaarder Ais de achterstand opgelopen.
De bank verwijst mij steeds door naar de deurwaarder en de deurwaarder wil perse mijn woning veilen terwijl ik gewoon een regeling wil treffen.
Doordat in de periode van huurders het hele appartementencomplex gerenoveerd moest worden heb ik onlangs al €20.000,- moeten betalen aan de VVE.
Nu is de achterstand bij de bank (€5000,-) en (€14.000,- kosten deurwaarder) totaal €19.000,-.
Deurwaarder zegt ineens betalen of veiling gaat plaatsvinden. Wanneer de woning wordt geveild zal ik met een enorme restschuld zitten waar het appartement moeilijk verkoopbaar is.
Wat te doen?

Kan ik een zaak starten om veiling tegen te houden? Rechter zal het toch eens zijn met de hypotheekachterstand niet in verhouding is met totale restschuld van minimaal €50.000,-

[witte angora]

Op het forum hier is een deurwaarder met veel kennis van zaken. Hij komt eerdaags heus wel langs zeilen.

Wel heb ik wat vraagjes.
- had je toestemming van de bank om je appartement te verhuren?
- hoe kan het dat de schuld bij de deurwaarder inmiddels 14.000 euro is?
- welke stappen heeft de deurwaarder tot nu toe gezet om je zover te krijgen dat je gaat betalen?
- is het niet mogelijk een hogere hypotheek te treffen?
- waarom denk je dat je met een flinke schuld blijft zitten als de woning geveild is? De markt is inmiddels aangetrokken.
- is het nog mogelijk de woning via een makelaar te verkopen en uit de opbrengst de deurwaarder te betalen? Of is het inmiddels dermate uit de hand gelopen dat de deurwaarder daar niet meer op wil wachten?
- de hypotheekachterstand is misschien niet in verhouding tot de restschuld. Maar wat je aan de deurwaarder moet betalen is vier keer zoveel. Dan praat je toch over andere verhoudingen, denk je niet?

[Dennisjansen]

Bedankt voor je reactie.

Antwoord op je vragen;

- ja ik had toestemming gekregen. Had ook 2 hypotheken bij zelfde hypotheekverstrekker.

- deurwaarder heeft nu 3x een veiling aangevraagd en weer ingetrokken. En daarmee ook continue kosten gemaakt.

- woning is tijdens verhuur door kortsluiting (8mnd geleden) en dus brand onwoonbaar geworden. Nu is er een klein deel door verzekering uitbetaald maar wacht nog op restant bedrag waardoor herstelwerkzaamheden hervat kunnen worden.
De woning is dus volledig casco.

- deurwaarder heeft volledige controle (bank verwijst mij altijd door) en willen totaal niet meewerken.

Ik zit er aan te denken om een kort geding te starten om zo de veiling tegen te houden

[sylvesterb]

- deurwaarder heeft nu 3x een veiling aangevraagd en weer ingetrokken. En daarmee ook continue kosten gemaakt.

Dan is € 14.000 kosten wel extreem hoog.

Zie: Executoriale openbare verkoop van roerende zaken: € 278,48;

http://wetten.overheid.nl/BWBR0012638/2017-03-01

Maar denk dat Moneyman mogelijk kan uitleggen hoe een schuld van € 5000 totaal € 14.000 aan kosten mee kan brengen.

[Moneyman]

In principe heeft de bank gewoon het recht je woning te verkopen. Dat recht mogen ze uitoefenen, een rechter zal daar alleen beperkend in optreden als er sprake is van misbruik van recht. En dat is minder makkelijk aan te tonen dan je denkt: het gegeven dat je een restschuld overhoudt is onvoldoende.

Hoe zijn de huurders uiteindelijk eruit gegaan? Heb jij daarvoor geprocedeerd, of heeft de deurwaarder dat (middels het huurbeding) gedaan?

Is er sprake van een NHG-lening? Dan zijn er strenge regels en procedures waar de bank zich aan moet houden. Dat je een regeling wilt treffen is leuk, maar dat is slechts een gunst, geen recht. Als er inmiddels meermaals een veiling is aangezegd, is de tijd van regelen wel voorbij: dan is het alles of niets. Waarom gingen de eerdere veilingen niet door?

Het feit dat de bank je doorverwijst naar de deurwaarder, wil niet zeggen dat de deurwaarder de regie heeft, maar alleen dat de deurwaarder je aanspreekpunt is. De executant (de bank dus) is en blijft verantwoordelijk.

Voor wat betreft de kosten: daar is weinig zinnigs over te zeggen zonder specificatie. Als er voor de derde keer een veiling is opgestart, zijn er ook drie keer notariskosten gemaakt. En vergeet niet: inmiddels is de hele lening opgeëist, en is er dus geen sprake van een schuld van € 5.000,00, maar van een schuld ter grote van de gehele hypotheek.

Als je geen regeling meer van de grond krijgt, is je enige kans een kort geding. Maar ik geef je weinig kans op succes.

[kweenie]

Bij een verhuurde woning zal er geen NHG (meer) zijn. Aan de NHG regels heb je dan niet zo veel.

Als je een regeling had willen treffen, dan had je dat beter kunnen doen voordat het bij de deurwaarder kwam en zeker voordat het tot een veiling dreigt te komen. Voor de bank zal dat dan allang een gepasseerd station zijn. Als je pas aankom met een regeling op het moment dat het al bij de deurwaarder ligt, dan heb je heel wat minder kans van slagen.

Had je van de VvE en van de opstalverzekering wel toestemming voor verhuur? Anders zul je daar nog wel eens flinke problemen mee kunnen krijgen. Zijn die 'renovatiekosten' de herstelkosten na de brand of staan die kosten los van elkaar?

Het lijkt mij dat als de afwikkeling door de verzekeraar nog bezig is, dat je dan het beste daar met de deurwaarder over kunt overleggen. En andersom, dat je met de verzekeraar kunt overleggen over een voorschot op de herstel kosten.

[scontra]

Nu is de achterstand bij de bank (€5000,-) en (€14.000,- kosten deurwaarder) totaal €19.000,-.
Deurwaarder zegt ineens betalen of veiling gaat plaatsvinden.

Kan ik een zaak starten om veiling tegen te houden? Rechter zal het toch eens zijn met de hypotheekachterstand niet in verhouding is met totale restschuld van minimaal €50.000,-

Zo plotseling zal dit niet op uw pad gekomen zijn, daar zal een lange weg aan vooraf zijn gegaan die u, mogelijk voor het gemak, maar even overslaat.
€ 19,000.00 ophoesten en het probleem is uit de wereld.
Anders zult u na een veiling misschien nog iets van uw investering overhouden, verkoopprijs minus de kosten en de schuld.
Treed z.s.m. in contact met de deurwaarden en als u tot heden de gemaakte afspraken met hem/haar bent nagekomen is verder overleg misschien nog mogelijk.
De geldverstrekker gaat zeker niet over één nachtje ijs en een rechter zal u zeer waarschijnlijk niet in het gelijk stellen .
Blijf in overleg en probeer het tij nog te keren.

[stofzuigertje]

Bij verhuren loop je altijd risico dat zij niet betalen of tijdelijke leegstand.

Wel kun je wanbetalers ontruimen, dus tijdig juiste maatregelen treffen.

Wat de VVE doet is met alle aanwezige eigenaren beslist, was je daar als eigenaar bij of niet?
Ja, als je zelf verhuurde en geen deskundige makelaar tegen kosten tussen zet loop je meer risico.
Ook als huurders niet kunnen betalen wegens werkloos worden of niet willen, een ervaren verhuur makelaar is dan ondanks zijn kosten beter.

U heeft bewust een risico genomen in de toen lastig te verkopen periode door voor verhuur te kiezen.
Jammer maar de bank houd zich aan de regels en nog langer wachten zal bij nog steeds deze wanbetalers de schuld alleen maar groter worden.

[Moneyman]

Bij een verhuurde woning zal er geen NHG (meer) zijn. Aan de NHG regels heb je dan niet zo veel.

Waarom niet?

[kweenie]

Omdat het bij NHG gaat om je eigen woonhuis, of preciezer gezegd "een in Nederland gelegen voor permanente bewoning bestemd en geschikt of geschikt te maken en als hoofdverblijf dienend gebouw of een gedeelte daarvan, vrij van huur(koop) en/of (vrucht)gebruik van de woning".

Bij verhuur gaat het niet om je hoofdverblijf en is het ook niet vrij van huur.

[Moneyman]

Omdat het bij NHG gaat om je eigen woonhuis, of preciezer gezegd "een in Nederland gelegen voor permanente bewoning bestemd en geschikt of geschikt te maken en als hoofdverblijf dienend gebouw of een gedeelte daarvan, vrij van huur(koop) en/of (vrucht)gebruik van de woning".
Bij verhuur gaat het niet om je hoofdverblijf en is het ook niet vrij van huur.

Dat klopt. Maar dat gaat om het moment van vestigen van de hypotheek. Het wil niet zeggen dat er gedurende de looptijd geen verhuur toegestaan wordt. In de praktijk gebeurt dat gewoon (met toestemming).

[vroem]

ik zie de optie zelf verkopen niet langskomen..??

[Nijogeth]

ik zie de optie zelf verkopen niet langskomen..??

Omdat de woning door brand flinke schade heeft en vrijwel niets meer waard is.

[vroem]

maar het verschil is toch gedekt door verzekering? waarom wil verzekering niet uitbetalen? zijn die al gemaand? heb het idee dat hier niet alle van belang zijnde zaken benoemd worden...

[Moneyman]

heb het idee dat hier niet alle van belang zijnde zaken benoemd worden...

Dat weet ik wel zeker.

[scontra]

ik zie de optie zelf verkopen niet langskomen..??

Omdat de woning door brand flinke schade heeft en vrijwel niets meer waard is.

Denk eerder dat er reeds beslag is gelegd en verkoop door de eigenaar daardoor niet meer mogelijk is.

[Nijogeth]

Er is nog niet geheel uitbetaald door de verzekering. Mogelijk stelt de verzekering dat woning geheel hersteld wordt of dat anders het uitgekeerde bedrag minder wordt.

Bij mijn buren was 2 jaar geleden ook brand uitgebroken. Pand moest geheel gesloopt worden. De verzekering betaalde alleen volledig uit als er een gelijkwaardig pand terug zou komen.

[witte angora]

Er is nog niet geheel uitbetaald door de verzekering. Mogelijk stelt de verzekering dat woning geheel hersteld wordt of dat anders het uitgekeerde bedrag minder wordt.

Bij mijn buren was 2 jaar geleden ook brand uitgebroken. Pand moest geheel gesloopt worden. De verzekering betaalde alleen volledig uit als er een gelijkwaardig pand terug zou komen.

Dit kan een mogelijkheid zijn, maar meer als dat is het op dit ogenblik ook niet. Tot de topicstarter van zich laat horen, maar dat is nog afwachten.

[16again]

Bij mijn buren was 2 jaar geleden ook brand uitgebroken. Pand moest geheel gesloopt worden. De verzekering betaalde alleen volledig uit als er een gelijkwaardig pand terug zou komen.

Staat dat zo in de voorwaarden? Of wordt een excuus gezocht om niets uit te hoeven keren, met als tegenpartij een consument die zich door rampspoed toch al niet kan verweren bij de rechter?

[scontra]

Bedankt voor je reactie.

Antwoord op je vragen;

- ja ik had toestemming gekregen. Had ook 2 hypotheken bij zelfde hypotheekverstrekker.

- deurwaarder heeft nu 3x een veiling aangevraagd en weer ingetrokken. En daarmee ook continue kosten gemaakt.

- woning is tijdens verhuur door kortsluiting (8mnd geleden) en dus brand onwoonbaar geworden. Nu is er een klein deel door verzekering uitbetaald maar wacht nog op restant bedrag waardoor herstelwerkzaamheden hervat kunnen worden.
De woning is dus volledig casco.

- deurwaarder heeft volledige controle (bank verwijst mij altijd door) en willen totaal niet meewerken.

Ik zit er aan te denken om een kort geding te starten om zo de veiling tegen te houden

Of de woning nu wel of niet bewoonbaar is ontslaat de eigenaar nog niet tot het nakomen van zijn financiële verplichtingen jegens de geldverstrekker.
En naar mijn inzien "zit'm nou daar juist de kneep".