[ archief ] Bewust in stand houden oversluiten door banken.

[Davinti]

Hallo allemaal,

Ik ben bezig met het bekijken van mijn hypotheek situatie en kom tot vreemde conclusies. Kan iemand mij antwoord geven op de volgende vragen?
In mijn verhaal gaat het over een aflossingsvrije hypotheek van 192000 euro. De verzekering ed laat ik even buiten beschouwing.

Waarom krijg je van je huidige aanbieder een hogere rente aangeboden dan een nieuwe klant? (bank of scotland voor mij).
Hierdoor worden mensen gedwongen opnieuw te kijken naar de hypotheek met de daarbij behorende kosten.

Waarom kun je niet zelf je hypotheek afsluiten als je jezelf hebt verdiept in de materie en dus weet wat je wil?
Dan kun je de de provisie die een tussenpersoon krijgt zelf ontvangen.
Als ik naar bv. de sns bank ga (letterlijk) en ik vraag een medewerker de desbetreffende hypotheek in orde te maken waarom dan geen voordeel?
De bank krijgt dan al de afsluitprovisie van 1% en de rente over je leni

Ik krijg de indruk dat door deze constructies mensen steeds worden "gedwongen"om over te sluiten mede door slechte berekeningen. Hierdoor wordt je hypotheekbedrag steeds hoger (als je de kosten meefinanciert) wat je uiteindelijk toch ooit moet gan betalen.
Stel dat je elke 10 jaar voor dit dilemma staat dan moet je tenminste 3 maal door de molen en loopt je hypotheek op met ongeveer 12000 euro.
Elke keer dat je oversluit krijgt de tussenpersoon daar ongeveer 1300 euro voor. (dit zie je alleen niet terug op een rekening)
In het totaal lopen je kosten per oversluiting op tot meer dan 4000 euro.
Er zijn gelukkig al een aantal mensen die met retourprovisie werken zodat de consument een idee begint te krijgen over de gang van zaken maar het is nog steeds niet transparant.
Waarom kunnen we niet de tussenpersoon zelf betalen zodat je zeker weet waaarvoor en ook hoeveel je betaald?
Nu gaat het geld naar de tussenpersoon en deze kan je dan wat teruggeven, hoeveel hij krijgt hoor je van hem zelf


Ik begrijp dat het wat negatief overkomt maar ik vraag me echt af hoe dat het kan dat de verzekeraars en banken in samenwerking met tussenpersonen mensen zo kunnen sturen in hun keuzes en dat dit ook mag.

Wie kan hier iets zinnigs over zeggen?

[svdmeer]

Waarom krijg je van je huidige aanbieder een hogere rente aangeboden dan een nieuwe klant? (bank of scotland voor mij).
Hierdoor worden mensen gedwongen opnieuw te kijken naar de hypotheek met de daarbij behorende kosten.

Sommige banken werken met een duale tarieven: Verschillende tarieven voor een nieuwe lening en nieuwe rentevaste periode.
Reden? Bezuinigen, zodat ze nieuwe klanten scherpere rentes kunnen bieden. Veel klanten rekenen namelijk blindelings voor het nieuwe renteaanbod en daar profiteren de banken van. Al zijn tegenwoordig de meeste klanten wel kritischer dan voorheen.

Waarom kun je niet zelf je hypotheek afsluiten als je jezelf hebt verdiept in de materie en dus weet wat je wil?
Dan kun je de de provisie die een tussenpersoon krijgt zelf ontvangen.
Als ik naar bv. de sns bank ga (letterlijk) en ik vraag een medewerker de desbetreffende hypotheek in orde te maken waarom dan geen voordeel?

Omdat het een complex produkt is met enorme financiële gevolgen zit er altijd een advies aan gekoppeld. Of dat nou via de bank of via de tussenpersoon gaat. Bankpersoneel krijgt salaris, tussenpersonen provisie, wat je als klant ook doet, er zijn wel kosten dus er valt niets te vergoeden als je rechtstreeks naar een bank gaat.

Ik krijg de indruk dat door deze constructies mensen steeds worden "gedwongen"om over te sluiten mede door slechte berekeningen. Hierdoor wordt je hypotheekbedrag steeds hoger (als je de kosten meefinanciert) wat je uiteindelijk toch ooit moet gan betalen.

Hangt er van af hoe jij het plant.
Je kunt kiezen voor een rentevastperiode van 15, 20 of 30 jaar, dan beperk je dit probleem al, mits je instapt als de rente laag staat.
Ook kan het geen kwaad om na te gaan of een financier duale tarieven hanteert. Dat is namelijk lang niet altijd het geval. Zeker bij korte rentevastperiodes (<10jr) is dat goed om te weten.
Wees verder kritisch op de flexibiliteit: Ik ben momenteel zelf met een hypotheek bezig, en ik selecteer vooral op voorwaarden. Rente komt bij mij op plek 2. Op langere termijn voordeliger dan die paar tienden rentekorting. Mede daarom ga ik voor banksparen en ga ik niet voor een polis.

Als je niet het einde van de rentevaste periode afwacht, maar slim oversluit dan kun je de bijkomende kosten besparen. Als bijvoorbeeld de rente 2 jaar voor einde rentevastperiode heel laag staat, verdien je de kosten voor het oversluiten + boeterente terug met lagere lasten. Bij een echt lage rente (zoals in 2005/2006) gelijk tot einde looptijd vastzetten. Ga er slim mee om, wees zelf ook scherp.

Er zijn gelukkig al een aantal mensen die met retourprovisie werken zodat de consument een idee begint te krijgen over de gang van zaken maar het is nog steeds niet transparant.
Waarom kunnen we niet de tussenpersoon zelf betalen zodat je zeker weet waaarvoor en ook hoeveel je betaald?
Nu gaat het geld naar de tussenpersoon en deze kan je dan wat teruggeven, hoeveel hij krijgt hoor je van hem zelf

Dat komt er wel aan.

Ik begrijp dat het wat negatief overkomt maar ik vraag me echt af hoe dat het kan dat de verzekeraars en banken in samenwerking met tussenpersonen mensen zo kunnen sturen in hun keuzes en dat dit ook mag.

Wie kan hier iets zinnigs over zeggen?

Als je weet wat je wilt dan zijn tussenpersonen al heel anders.
Ik ben bij drie tussenpersonen geweest, ik heb behoorlijk wat hypothekenkennis, en geen van drieën deed een poging om iets met beleggen of een polis aan te smeren.

[Erkend Adviseur]

Als een klant al duidelijk aangeeft wat hij wil, dan hoef je toch niet te gaan adviseren? Dit is gewoon makkelijk verdienen voor je adviseur. U wilt een bankspaarhypotheek, nou dan krijgt u die toch.

Hou je wel rekening met de gevolgen van een bankspaarhypotheek bij voortijdig overlijden, specifiek met de gevolgen van successie?

Ik ben het overigens met de stelling eens dat je beter je adviseur een vaste fee kunt betalen, helaas zijn er niet veel geldverstrekkers die hierop voorbereid zijn. Het is soms zelfs moeilijk om de fee mee te nemen in de hypotheek.