[ archief ] Contante waarde renteverschil. Verrassing van -14.000

[Jolen]

Opeens 14.000 euro lichter!! Huis verkocht, op het nippertje, had al een behoorlijke achterstand met de hypotheek. Godzijdank, in deze moeilijke tijden toch vrij snel weten te verkopen. Ik vraag mijn RVS-adviseur, moet ik nog een boete betalen ofzo? Nee hoor, de achterstand wordt verrekend en dan is het klaar. Wat blijkt? Ik krijg 14.000 euro minder van mijn overwaarde vanwege "boete contante waarde renteverschil" die RVS berekend!! Ik bellen, "staat in de acte mevrouw". Acte erbij genomen, staat inderdaad iets over in maar het is mij niet echt duidelijk omdat er eerst staat dat boetes alleen gelden bij oversluiten en niet bij verkoop. Ik spreek geen "hypotheek-acte-taal". Daarom heb ik een adviseur. Anders had ik die immers niet nodig. Deze adviseur verzekerde mij dat ik niets extra's moest betalen. Ik weet een financiele ramp te voorkomen, zowel voor mijzelf als voor mijn hypotheekverstrekker door mijn huis op tijd te verkopen en dan krijg ik dit!! Die 14.000 euro is een enorm vermogen voor mij en had ik nou net nodig om er weer bovenop te komen. Moet ik boeten voor het feit dan mijn RVS-adviseur mij verkeerd heeft geinformeerd over mijn RVS-hypotheek?? Ik heb het voor de verkoop nog zo duidelijk aan hem gevraagd!!

[CB]

Ik bellen, "staat in de acte mevrouw". Acte erbij genomen, staat inderdaad iets over in maar het is mij niet echt duidelijk omdat er eerst staat dat boetes alleen gelden bij oversluiten en niet bij verkoop. Moet ik boeten voor het feit dan mijn RVS-adviseur mij verkeerd heeft geinformeerd over mijn RVS-hypotheek?? Ik heb het voor de verkoop nog zo duidelijk aan hem gevraagd!!

Voor zover ik het nu lees maakt niet de RVS-adviseur een fout, maar de afdeling hypotheken van de RVS. U zegt dat er duidelijk in de acte staat, dat u boete moet betalen bij oversluiten en niet bij verkoop. U heeft uw huis verkocht, dan kan er volgens de acte geen sprake zijn van boete. Dus ik zou nog eens contact opnemen met de afdeling hypotheken en duidelijk maken dat het onderpand is verkocht.

[marcel75]

Er bestaat ook een kans dat er wel boeterente betaald moet worden. Als je een voordeelhypotheek heeft afgesloten, dan heb je de afgelopen jaren van een rentekorting kunnen genieten. Maar daarvoor geldt dan wel dat als je gaat aflossen tijdens de 1e rentevasteperiode je een boeterente moet betalen. Het cadeautje dat je hebt gekregen, moet je dan weer teruggeven.

[jonis]

Er bestaat ook een kans dat er wel boeterente betaald moet worden. Als je een voordeelhypotheek heeft afgesloten, dan heb je de afgelopen jaren van een rentekorting kunnen genieten. Maar daarvoor geldt dan wel dat als je gaat aflossen tijdens de 1e rentevasteperiode je een boeterente moet betalen. Het cadeautje dat je hebt gekregen, moet je dan weer teruggeven.

Pleister op de wond; kun je meenemen in de aangifte.

[courier]

Het kan ook een fout van de notaris zijn: Als die de RVS abusievelijk meldt dat aflossing van de hypotheek plaatsvindt wegens oversluiting ipv verkoop, dan valt de RVS niks te verwijten.
Een fout is immers gauw gemaakt, zeker ingeval de koper van uw huis een andere notaris heeft ingeschakeld voor zijn eigen hypotheek.

[marcel75]

Courier,
"zeker ingeval de koper van uw huis een andere notaris heeft ingeschakeld voor zijn eigen hypotheek." Wat bedoel je met die zinsnede? Dat een particuliere koper die van een particuliere verkoper een woning koopt de levering bij notaris A laat doen en de hypotheek bij notaris B? Of dat Notaris A zowel de vestiging van de hypotheek door TS als ook de verkoop moet begeleiden om jouw scenario tegen te gaan? Ga je uit van het laatste, dan is het zeer aparte redenering. Het is een zeer aparte denkwijze om te denken dat de notaris die de hypotheek gevestigd heeft, anders werkt bij de aflossing dan een andere notaris. Leg die zin dus eens nader uit.

[Jolen]

Rvs weet heel goed dat de woning is verkocht en dat er geen sprake is van oversluiten van de hypo. Ze blijven erbij dat de boete terecht is. En ik had helemaal geen zogenaamde voordeelhypotheek, althans, zo kan je dat echt niet noemen met de vette rente die ik betaalde. Het kromme is dat als ik een voordeligere hypo had gehad, dus met minder rente, ik ook minder boete had hoeven te betalen. Dan was het verschil immers minder groot. Dit is geen "vergissing" heb brieven geschreven en alles maar ze blijven erbij dat dit "normaal" is. Ben er doodziek van

[marcel75]

En heb je zelf al in de algemene voorwaarden gekeken wat daar over jouw hypotheekvorm staat? Daar heb je immers voor getekend en die heb je van te voren ook gezien en kunnen lezen.

[CB]

En heb je zelf al in de algemene voorwaarden gekeken wat daar over jouw hypotheekvorm staat? Daar heb je immers voor getekend en die heb je van te voren ook gezien en kunnen lezen.

Doen de algemene voorwaarde er toe als er in de akte staat, dat je bij verkoop boetevrij mag aflossen? Bepalingen in de akte gaan toch voor de algemene voorwaarden?

[marcel75]

CB,
In de hypotheekakte zal geen afwijking van de algemene voorwaarden zijn gemaakt. Er is geen hypotheekhouder die dat doet. Dit om uitlegproblemen te voorkomen.

In de meeste hypotheekakten staat tegenwoordig niet meer dat er altijd boetevrij afgelost mag worden bij verkoop van de woning. Er zal in de Algemene Voorwaarden en de offerte gekeken moeten worden om te weten welke afspraken er nou precies gemaakt zijn.

De hypotheekakte behelst tegenwoordig steeds minder de vastlegging van de afspraken tussen hypotheekhouder en hypotheekgever, maar meer datgene waarvoor de hypotheekakte echt nodig is namelijk het stellen van zekerheid.

[CB]

CB,
In de hypotheekakte zal geen afwijking van de algemene voorwaarden zijn gemaakt. Er is geen hypotheekhouder die dat doet. Dit om uitlegproblemen te voorkomen.

In de meeste hypotheekakten staat tegenwoordig niet meer dat er altijd boetevrij afgelost mag worden bij verkoop van de woning. Er zal in de Algemene Voorwaarden en de offerte gekeken moeten worden om te weten welke afspraken er nou precies gemaakt zijn.

De hypotheekakte behelst tegenwoordig steeds minder de vastlegging van de afspraken tussen hypotheekhouder en hypotheekgever, maar meer datgene waarvoor de hypotheekakte echt nodig is namelijk het stellen van zekerheid.

Ik bedoel de akte van geldlening en niet de hypotheekakte. Daarin worden vaak bepalingen opgenomen die voor de algemene voorwaarden gaan. Ik ging er vanuit dat TS die akte bedoelde.

[marcel75]

CB,
In de akte van geldlening staan de leningvoorwaarden. Ook daar zal tussen de Algemene Voorwaarden en de leningvoorwaarden weinig tot geen discrepantie bestaan. Banken gaan niet in afwijking van hun Algemene Voorwaarden afspraken maken, waar hebben ze anders Algemene Voorwaarden voor?

[CB]

CB,
In de akte van geldlening staan de leningvoorwaarden. Ook daar zal tussen de Algemene Voorwaarden en de leningvoorwaarden weinig tot geen discrepantie bestaan. Banken gaan niet in afwijking van hun Algemene Voorwaarden afspraken maken, waar hebben ze anders Algemene Voorwaarden voor?

Boete bij algehele aflossing is dus een voorbeeld van een voorwaarde, die afhankelijk kan zijn van de produktvorm die is gekozen. Algemene voorwaarden, zijn voorwaarden waar in een speciaal geval van afgeweken kan worden. Deze speciale produkt gerelateerde voorwaarden worden vervolgens opgenomen in de akte van geldlening. De voorwaarden opgenomen in de akte van geldlening, gaan voor de voorwaarden die zijn opgenomen in de algemene voorwaarden.

Trouwens met weinig tot geen, geef je zelf al aan dat het dus wel voorkomt, of is dit jouw juridische slag om de arm interpretatie.

[Jolen]

Ik kom er niet uit met die hypo-akte. Er staat wel iets in over waarde renteverschil maar pas na het gedeelte over dat aflossen boetevrij is bij verkoop. En valt dit wel onder de naam "boete"? Eerlijk gezegd word ik niet zo wijs uit die akte. Maar ik heb een adviseur bij RVS!! Die heeft mij er nooit iets over gezegd en heeft mij voor de verkoop van het huis verzekerd dat ik geen boete zou moeten betalen. Dan moet ik daar toch van uit kunnen gaan?? Hij is de expert, ik niet. Hij zat er naast, ik kreeg wel een boete! Hij geeft zijn fout ook toe. Hij heeft me gezegd dat hij dit gewoonweg niet wist. Ook heeft hij aan RVS toegegeven dat hij mij verkeerd geinformeerd heeft maar dat veranderd voor hen niets aan de zaak. Ik weet wel dat je zelf ook een bepaalde verantwoordelijkheid hebt dit goed uit te zoeken. Ik ben echt geen dompie en als ik de hypo-akte niet helemaal begrijp, reken er dan maar op dat er zo nog veel meer mensen zijn. Maar gelukkig hebbenwe daar onze adviseurs voor! Dacht ik......

[kweenie]

Huis verkocht, op het nippertje, had al een behoorlijke achterstand met de hypotheek. Godzijdank, in deze moeilijke tijden toch vrij snel weten te verkopen. Ik vraag mijn RVS-adviseur, moet ik nog een boete betalen ofzo? Nee hoor, de achterstand wordt verrekend en dan is het klaar. Wat blijkt? Ik krijg 14.000 euro minder van mijn overwaarde vanwege "boete contante waarde renteverschil" die RVS berekend!!

Blijkbaar heb je niet 'gewoon' je huis verkocht en daarom de hypotheek afgelost, maar had je ook een 'behoorlijke achterstand' op de hypotheek. Heeft de boete niet te maken met die achterstand op je hypotheek? Het kan best zijn dat als je een termijn niet betaalt, je 'roodstaat' op die termijnen en dus ook een hoge roodstand-rente daarover moet betalen. Hoeveel was je achterstand en hoe lang had je die achterstand al?

[Jolen]

Ik had zo'n 3 maanden achterstand, ff ruim 6000 euro. Maar dit is het niet want dit staat apart op de verrekening vermeld. En RVS heeft duidelijk aangegeven dat het om "contante waarde renteverschil gaat".

[loveyou234]

Waar je nog naar kan kijken is of je een zogenaamde 'budgethypotheek' had.

In een budgethypotheek, maar ook in andere vormen wordt vaak een optie geboden van 'boete bij verkoop'. Als je dan tijdens de rentevasteperiode je huis verkoopt, moet je die boete betalen. In ruil voor deze optie krijg je vaak een korting op je rente, bijvoorbeeld 0,1% korting.

Je hebt daar verschillende varianten in. Eén waarbij je 'gewoon' een percentage van de hypotheeksom betaalt. Een andere is dat je alsnog de boete conform contante waarde verschil moet betalen.

Ik kon op de site van de RVS niet veel wijzer worden. Het enige wat ik zo kan vinden is dat er het volgende staat in de Financiële Bijsluiter, bij Eerder Beëindigen:

u heeft afkoopkosten. Vraag naar de bedragen.

[een vraag, een antwoord]

De oorzaak is simpel Loveyou, RVS verstrekt al jaren geen hypotheken meer, bemiddelde nog een tijd voor moederorganisatie ING Bank en nu voor Nationale Nederlanden.

Zowel ING als NN werken met "boete bij verkoop" clausules, die staan echter duidelijk in de offerte en in de leningakte. Daarvoor werd/wordt ook rentekorting verleend.

Vraag is dus wat Jolen heeft, een hypotheek van RVS zelf, of een door RVS bemiddelde hypotheek bij ING of Nationale Nederlanden.

[Jolen]

Ik heb (of had dus) nog een echte ouderwetse RVS hypotheek

[EdvanWit]

@Jolen, u geeft aan dat aflossen boetevrij is bij verkoop en dat het een wat oudere hypotheek is. Mijn beperkte ervaring is dat normale hypotheken bij verkoop boetevrij afgelost kunnen worden (bij mijn huidige hypotheek is daar wel de voorwaarde aan verbonden dat ik verhuis, maar ik neem aan dat u niet meer in uw verkochte woning woont ). Mijn ervaring is ook dat van een wat oudere hypotheek, in uw geval zit daar kennelijk ook een overname tussen, men niet meer precies weet hoe het zit. Ik adviseer u een klachtenbrief te schrijven aan de RVS en aan uw adviseur waarin u verzoekt om onomstotelijk hun gelijk aan te tonen met name omdat de situatie die u schets niet "normaal" is en het niet om wisselgeld gaat. Komt daar geen bevredigend antwoord op dan kunt u het beste uw klacht aan de Kifid voorleggen. Succes!