Hallo,
Ik heb vooralsnog even een aantal vragen.
Ik zit op dit moment in een nogal lastige situatie. Mijn vriendin en ik gaan uit elkaar en we zitten sinds 4 jaar in ons koophuis. Zij wil er weg gaan en ik wil er graag alleen blijven. Alleen is het nog heel erg de vraag of ik het alleen kan betalen. We hebben de hypotheek afgesloten met NHG. Alleen op dit moment is er sprake van onderwaarde. De hypotheek is 223.000 euro hoog en de waardebepaling van het huis is 210.000 euro. Nu hebben we een deel spaarhypotheek en daar zit inmiddels een goede 8000 euro in.
Één van de problemen waar we tegenaan zijn gelopen is het feit dat we gebonden zijn bij "de Hypotheker" we blijken 4 jaar geleden namelijk een label product gekocht te hebben en kunnen hierdoor nu geen zaken doen met een andere adviseur omdat die niet kunnen sleutelen in of aan het labelproduct. Bij de hypotheker ben ik dus ook al geweest en ten eerste moet ik daar een pakketprijs gaan betalen voor hun diensten van ongeveer 1600 euro. Vervolgens ga ik een traject in waarin het erg onzeker is of ik het huis zelf kan houden of dat er verkocht moet gaan worden. Dat ligt volgens de adviseur in de handen van de NHG maar hij geeft me er heeeeel weinig kans toe. Ik heb naast mijn fulltime baan nog extra inkomen als ZZP'er. Alleen is dat nog maar zo sinds een jaar, en nu kan ik dat inkomen niet meetellen volgens de adviseur. Volgens mijn eigen berekeningen (NIBUD persoonlijk budgetadvies) Zou het opzich wel moeten lukken. Zelfs zonder het extra inkomen uit mijn eigen onderneming. Verkopen is voor mij persoonlijk echt de laatste optie omdat ik het huis niet graag kwijt raak, naast het feit dat mijn ex en ik er beide financieel minder bij gebaat zijn.
Ik heb ook nog gesproken met een andere onafhankelijk adviseur en die gaf me met mijn gegevens opzich wel een kans van slagen om het met een garant-stelling van mijn ouders opnieuw te kunnen financieren, enkel hadden wij de rente vast laten zetten voor 10 jaar en het boete bedrag is nu ruim 13.000 euro. Hoe kan dit nou toch zo hoog zijn? En zo word het bijna onmogelijk om het haalbaar te maken. Bij verkoop hoef je dat boete bedrag niet te betalen begreep ik, maar in de situatie waarin wij zitten koop ik toch de helft van het huis van mijn exvriendin? En dan mag ik wel het hele boete bedrag betalen.
Verder begreep ik van deze adviseur dat ik tegenwoordig bij de NHG wel een hele goede kans kan maken omdat ze behoorlijk versoepelt zijn in hun eisen in situaties zoals de mijne. Dit omdat het NHG al 48% meer verliesdeclaraties hebben gehad dit jaar als vorig jaar. Dus als de NHG een verkoop daarmee kunnen voorkomen zullen ze dat makkelijker doen is mij verteld.
Dan als laatste nog een vraagje, hoe hoog word de nieuwe hypotheek vastgesteld mocht het allemaal gaan lukken? net zo hoog als de taxatiewaarde van de woning? of mag dat nog iets hoger zijn?
Ik hoop dat ik mijn situatie een beetje duidelijk heb geschetst zo, en ik hoop dat er mensen zijn die mij wat advies kunnen geven hierin. Voor mij is verkoop van het huis echt de aller, allerlaatste optie. Is de aanpak van de hypotheker op deze manier gebruikelijk? zijn er nog andere opties? Hoe zit het met die boete?
Mocht er meer informatie of gegevens nodig zijn, hoor ik dat graag!
| LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd. |
[ archief ] de Hypotheker / NHG
Re: de Hypotheker / NHG
Wil je nou gratis hypotheekadvies voor deze complexe materie, van mensen die je niet kent? 
Die boeteclausule van 13k is bedoelt als compensatie voor de geldverstrekker, waarmee jullie een X bedrag over 30 jaar overeen zijn gekomen. Daar zit voor hen een complex verdienmodel achter, wat je door het na 4 jaar inlossen, kortsluit. Met andere woorden, zij verliezen geld, en die gederfde inkomsten willen zij gecompenseerd zien.
Maar voor een nieuwe hypotheek zal een nieuwe taxatie plaats moeten vinden, of is die 210k waardebepaling recent? Zo ja, dan doen jullie het bovengemiddeld goed tov het hypotheekbedrag. Maar als er een nieuwe taxatie gedaan moet worden, zal deze realistisch gezien 10 tot 20% lager zijn als 4 jaar geleden, aangezien dat het gemiddelde waardeverlies van een Nederlands huis sinds het begin van de crisis. Dan is die 13k verlies misschien nog wel de betere optie.
Die boeteclausule van 13k is bedoelt als compensatie voor de geldverstrekker, waarmee jullie een X bedrag over 30 jaar overeen zijn gekomen. Daar zit voor hen een complex verdienmodel achter, wat je door het na 4 jaar inlossen, kortsluit. Met andere woorden, zij verliezen geld, en die gederfde inkomsten willen zij gecompenseerd zien.
Maar voor een nieuwe hypotheek zal een nieuwe taxatie plaats moeten vinden, of is die 210k waardebepaling recent? Zo ja, dan doen jullie het bovengemiddeld goed tov het hypotheekbedrag. Maar als er een nieuwe taxatie gedaan moet worden, zal deze realistisch gezien 10 tot 20% lager zijn als 4 jaar geleden, aangezien dat het gemiddelde waardeverlies van een Nederlands huis sinds het begin van de crisis. Dan is die 13k verlies misschien nog wel de betere optie.
-
adviseur1972
- Berichten: 64
- Lid geworden op: 04 okt 2013 14:44
Re: de Hypotheker / NHG
Beste Niels,
stapsgewijs een antwoord:
- Omdat je indertijd een gelabeld product van de Hypotheker hebt gekozen zet je andere tussenpersonen buiten spel, alleen de Hypotheker kan service verlenen op hun product, jammer maar helaas.
- De voorwaarden NHG zijn inderdaad behoorlijk verruimd, voor gevallen gelijk aan die van jou heeft NHG de inkomens en vermogenstoets ontwikkeld, waarin zeker op basis van inkomen heel veel mogelijk is. Echter blijft de norm voor meenemen inkomen uit zelfstandig onderneming wel gelijk, en moet je dat inkomen minimaal 3 jaar lang hebben, wil het mee kunnen tellen.
- NHG houdt rekening met de oorspronkelijke waarde van de woning
- zoals Sjohie hierboven al uitlegt, boeterente is compensatie voor verlies van rente-inkomsten als je vervroegd je rentecontract stopt. Wordt berekend door de rente te nemen die jij nu betaald en die te vergelijken met actuele rente voor vergelijkbare leningen (met de resterende rentevasteperiode).
- Herfinancieren met borgstelling van ouders lijkt me geen optie, je loopt dan vast op de huidige waarde van de woning (die allicht minder waard is dan waar je hem voor kocht), zeker als de boete nog eens moet worden meegefinancierd.
Al met al, hypotheker heeft je indertijd een product geleverd waarop zij alleen service kunnen verlenen, maar waar ze ook fors aan verdienen.
Ik denk dat je kansen toch echt liggen op de inkomens en vermogenstoets bij NHG, en zou de Hypotheker op basis no cure no pay (of in ieder geval slechts deels) aan de gang laten gaan.
Hou er tenslotte wel rekening mee dat je door de hypotheek op jouw naam te zetten, je volgens de fiscus je eigendom, en jouw eigen woning schuld vergroot.
Vergroten eigen woning schuld, met behoud van hypotheekrenteaftrek kan na 01-01-2013 alleen nog in een annuïteiten of lineaire lening. Je zal dus nog een mutatie op de hypotheek moeten laten doorvoeren ook.
stapsgewijs een antwoord:
- Omdat je indertijd een gelabeld product van de Hypotheker hebt gekozen zet je andere tussenpersonen buiten spel, alleen de Hypotheker kan service verlenen op hun product, jammer maar helaas.
- De voorwaarden NHG zijn inderdaad behoorlijk verruimd, voor gevallen gelijk aan die van jou heeft NHG de inkomens en vermogenstoets ontwikkeld, waarin zeker op basis van inkomen heel veel mogelijk is. Echter blijft de norm voor meenemen inkomen uit zelfstandig onderneming wel gelijk, en moet je dat inkomen minimaal 3 jaar lang hebben, wil het mee kunnen tellen.
- NHG houdt rekening met de oorspronkelijke waarde van de woning
- zoals Sjohie hierboven al uitlegt, boeterente is compensatie voor verlies van rente-inkomsten als je vervroegd je rentecontract stopt. Wordt berekend door de rente te nemen die jij nu betaald en die te vergelijken met actuele rente voor vergelijkbare leningen (met de resterende rentevasteperiode).
- Herfinancieren met borgstelling van ouders lijkt me geen optie, je loopt dan vast op de huidige waarde van de woning (die allicht minder waard is dan waar je hem voor kocht), zeker als de boete nog eens moet worden meegefinancierd.
Al met al, hypotheker heeft je indertijd een product geleverd waarop zij alleen service kunnen verlenen, maar waar ze ook fors aan verdienen.
Ik denk dat je kansen toch echt liggen op de inkomens en vermogenstoets bij NHG, en zou de Hypotheker op basis no cure no pay (of in ieder geval slechts deels) aan de gang laten gaan.
Hou er tenslotte wel rekening mee dat je door de hypotheek op jouw naam te zetten, je volgens de fiscus je eigendom, en jouw eigen woning schuld vergroot.
Vergroten eigen woning schuld, met behoud van hypotheekrenteaftrek kan na 01-01-2013 alleen nog in een annuïteiten of lineaire lening. Je zal dus nog een mutatie op de hypotheek moeten laten doorvoeren ook.
Re: de Hypotheker / NHG
sjohie schreef:Wil je nou gratis hypotheekadvies voor deze complexe materie, van mensen die je niet kent?
Die boeteclausule van 13k is bedoelt als compensatie voor de geldverstrekker, waarmee jullie een X bedrag over 30 jaar overeen zijn gekomen. Daar zit voor hen een complex verdienmodel achter, wat je door het na 4 jaar inlossen, kortsluit. Met andere woorden, zij verliezen geld, en die gederfde inkomsten willen zij gecompenseerd zien.
Maar voor een nieuwe hypotheek zal een nieuwe taxatie plaats moeten vinden, of is die 210k waardebepaling recent? Zo ja, dan doen jullie het bovengemiddeld goed tov het hypotheekbedrag. Maar als er een nieuwe taxatie gedaan moet worden, zal deze realistisch gezien 10 tot 20% lager zijn als 4 jaar geleden, aangezien dat het gemiddelde waardeverlies van een Nederlands huis sinds het begin van de crisis. Dan is die 13k verlies misschien nog wel de betere optie.
@Sjohie, allereerst bedant voor je antwoord. Ik ben niet opzoek naar een uitgekauwt hypotheekadvies, enkel naar een stukje sturing. Ik ervaar de hypotheek wereld als lastige materie en wil daarom graag wat exta informatie inwinnen alvorens ik volgende stappen ga zetten.
ik begrijp opzich de opbouw van het boete bedrag wel. we hebben de rente destijds voor 10 jaar vast gezet. Ik begrijp ook wel dat wanneer we nu de hypotheek af zouden lossen omdat er voor mij alleen een nieuwe hypotheek afgesloten dient te worden dat de bank inkomsten mist. Maar bij verkoop van het huis hoef je die boete niet te betalen toch? en wanneer wij uit elkaar gaan, en ik de helft van het huis koop van mijn ex is het ineens geen verkoop meer? En wat nou als ik bij dezelfde bank mijn nieuwe hypotheek af zou sluiten? zou dat nog iets betekenen voor dat boete bedrag?
die 210k is een zeer recente waardebepaling door een lokale makelaar. De vraag is natuurlijk wel hoe snel en of het voor dit bedrag verkocht kan worden. Nu is qua voorkeur verkopen voor mij wel de laatste optie.
Re: de Hypotheker / NHG
@Adviseur1972, allereerst enorm bedant voor je uitgebreide uitleg, ik heb in rood even wat reacties gegeven. Ik hoop dat je me hier nog iets meer uitleg over kan geven.
adviseur1972 schreef:Beste Niels,
stapsgewijs een antwoord:
- Omdat je indertijd een gelabeld product van de Hypotheker hebt gekozen zet je andere tussenpersonen buiten spel, alleen de Hypotheker kan service verlenen op hun product, jammer maar helaas. dat gevoel had ik nou ook, hele dikke vette pech!
- De voorwaarden NHG zijn inderdaad behoorlijk verruimd, voor gevallen gelijk aan die van jou heeft NHG de inkomens en vermogenstoets ontwikkeld, waarin zeker op basis van inkomen heel veel mogelijk is. Echter blijft de norm voor meenemen inkomen uit zelfstandig onderneming wel gelijk, en moet je dat inkomen minimaal 3 jaar lang hebben, wil het mee kunnen tellen. Ik was inderdaad op de hoogte van de inkomens en vermogens toets inderdaad. In het eerste gesprek met de hypotheker werd mij echter verteld dat zowel ik als mijn ex-vriendin verplicht zijn die toets te gaan doen. Gezien mijn inkomen gaf hij me heeeel erg weinig kans, en ook in een verder stadium van onderhandeling met de NHG mag ik mijn exta inkomen volgens hem niet laten zien.
- NHG houdt rekening met de oorspronkelijke waarde van de woning Wat bedoel je hier precies mee? Wat is namelijk de oorspronkelijke waarde? koopprijs van 4 jaar geleden? of hoogte van hypotheek op het huis?
- zoals Sjohie hierboven al uitlegt, boeterente is compensatie voor verlies van rente-inkomsten als je vervroegd je rentecontract stopt. Wordt berekend door de rente te nemen die jij nu betaald en die te vergelijken met actuele rente voor vergelijkbare leningen (met de resterende rentevasteperiode). dit begrijp ik nu helemaal denk ik. Ik heb er wel bij Sjohie nog een vraag over gesteld in mijn vorige reactie
- Herfinancieren met borgstelling van ouders lijkt me geen optie, je loopt dan vast op de huidige waarde van de woning (die allicht minder waard is dan waar je hem voor kocht), zeker als de boete nog eens moet worden meegefinancierd. mijn vraag is dan ook hoe hoog word de nieuwe hypotheek? precies zo hoog als de taxatie waarde? of mag dat nog iets hoger zijn? 105% of 110%
Al met al, hypotheker heeft je indertijd een product geleverd waarop zij alleen service kunnen verlenen, maar waar ze ook fors aan verdienen.
Ik denk dat je kansen toch echt liggen op de inkomens en vermogenstoets bij NHG, en zou de Hypotheker op basis no cure no pay (of in ieder geval slechts deels) aan de gang laten gaan. Ik ga zeker informeren wat hierin de opties zijn, maar vorige keer begreep ik echt dat we een handtekening moesten zetten onder een document waarbij we eigenlijk een compleet pakket van diensten zouden kopen bij de hypotheker, waaronder de inkomens en vermogenstoets voor beide. Alleen is op dat moment de uitkomst nog niet bekend. Wel alleen de hypotheek of verkoop van het huis.
Hou er tenslotte wel rekening mee dat je door de hypotheek op jouw naam te zetten, je volgens de fiscus je eigendom, en jouw eigen woning schuld vergroot.
Vergroten eigen woning schuld, met behoud van hypotheekrenteaftrek kan na 01-01-2013 alleen nog in een annuïteiten of lineaire lening. Je zal dus nog een mutatie op de hypotheek moeten laten doorvoeren ook. dat is zeker iets om rekening mee te houden. het is een kwestie van hopen dat het aflossingsvrije deel voort kan blijven bestaan onder de oude voorwaarden, het mag uiteraard niet meer zijn als 50% van de nieuwe taxatie waarde van de woning.
-
adviseur1972
- Berichten: 64
- Lid geworden op: 04 okt 2013 14:44
Re: de Hypotheker / NHG
Beste Niels,
wederom puntsgewijs:
1. Je hebt met een adviseur gesproken bij de Hypotheker, hij geeft je heel weinig kans, dat zal zijn 1e inschatting zijn, zekerheid heb je pas op het moment dat hij de inkomens en vermogenstoets voor je doet.
Hij heeft wel gelijk in het feit dat jouw inkomen uit zelfstandig onderneming nog niet in de toets wordt betrokken. (je moet dit inkomen 3 jaar hebben, wil het voor NHG meetellen)
2. de oorspronkelijke waarde van de woning is de koopsom of de in het taxatierapport genoemde waarde
3. boete betaal je doorgaans niet bij verkoop, er zijn echter hypotheken waarbij dit wel het geval is, controleer je offerte en hypotheekakte hierop.
als je de hypotheek van jouw ex overneemt, en alleen de schuldenaar en hypotheekvorm wijzigt, blijft het rentecontract intact, je betaald geen boete.
sluit je de hypotheek over naar een andere bank is er wel sprake van boete
4.volgens de huidige regels mag de nieuwe hypotheek maximaal 105% van de waarde van de woning zijn, sluit de je hypotheek over naar een andere bank is dat 105% van de huidige waarde (210.000 in jouw geval)
5. je mag tot maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij houden, daarnaast maximaal 50% van de lopende hypotheek (klinkt warrig, je moet het laagste van beiden aanhouden, stel je hebt een woning van 400.000 en een hypotheek van 100.000 mag je maximaal 50.000 aflossingsvrij aanhouden binnen NHG regels).
Ik hoop je zo weer wat meer te hebben geinformeerd, succes ermee!
wederom puntsgewijs:
1. Je hebt met een adviseur gesproken bij de Hypotheker, hij geeft je heel weinig kans, dat zal zijn 1e inschatting zijn, zekerheid heb je pas op het moment dat hij de inkomens en vermogenstoets voor je doet.
Hij heeft wel gelijk in het feit dat jouw inkomen uit zelfstandig onderneming nog niet in de toets wordt betrokken. (je moet dit inkomen 3 jaar hebben, wil het voor NHG meetellen)
2. de oorspronkelijke waarde van de woning is de koopsom of de in het taxatierapport genoemde waarde
3. boete betaal je doorgaans niet bij verkoop, er zijn echter hypotheken waarbij dit wel het geval is, controleer je offerte en hypotheekakte hierop.
als je de hypotheek van jouw ex overneemt, en alleen de schuldenaar en hypotheekvorm wijzigt, blijft het rentecontract intact, je betaald geen boete.
sluit je de hypotheek over naar een andere bank is er wel sprake van boete
4.volgens de huidige regels mag de nieuwe hypotheek maximaal 105% van de waarde van de woning zijn, sluit de je hypotheek over naar een andere bank is dat 105% van de huidige waarde (210.000 in jouw geval)
5. je mag tot maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij houden, daarnaast maximaal 50% van de lopende hypotheek (klinkt warrig, je moet het laagste van beiden aanhouden, stel je hebt een woning van 400.000 en een hypotheek van 100.000 mag je maximaal 50.000 aflossingsvrij aanhouden binnen NHG regels).
Ik hoop je zo weer wat meer te hebben geinformeerd, succes ermee!
Re: de Hypotheker / NHG
Hallo,
inmiddels ben ik geruime tijd verder en helaas nog maar heel weinig opgeschoten. Nadat ik in december '13 een negatieve uitslag heb gekregen op de inkomens en vermogens toets van de NHG (via de hypotheker) was de enige optie nog door 30.000 eigen geld (sponsoring ouders of iets dergelijks) in te brengen.
Ik ben toen verder gaan zoeken naar een andere adviseur die meer kennis had van de NHG. Ik ben toen terecht gekomen bij huisverkopenmetverlies.nl. Deze 2 heren waren erg optimistisch en wisten wel hoe ze een zaak als het mijne aan moesten pakken. De bedoeling was woningbehoud mogelijk maken middels de haircut regeling. Naarmate ik eenmaal het (no cure no pay) contract getekend had werd het contact minder en minder. Moest steeds langer op antwoord wachten en procedures duurde steeds langer, telefonisch waren ze nauwelijks te bereiken, enz enz.
Uiteindelijk na een hele tijd moest er wederom een nieuwe inkomens en vermogens toets uitgevoerd worden en je raad het al. Nu kan het ineens wel, ondanks dat er aan mijn financiële situatie nauwelijks iets veranderd is (1200 euro per jaar meer). Ik was erg nieuwsgierig naar de inhoud van de toets en de cijfers die hierbij gebruikt waren maar die heb ik helaas nooit gekregen. Ik ben er niet mee akkoord gegaan omdat ik simpel weg niet met huisverkopenmetverlies.nl in zee ben gegaan om 9 maanden later afgescheept te worden met een simpel toetsje. Ik kreeg 1,5 week later een mail dat volgens huisverkopenmetverlies.nl de haircut regeling niet meer toegepast word en dat ze niets meer voor mij konden betekenen. Conclusie, 9 maanden tijd verloren, geen stap verder.
Ik ben nu via de bank (delta loyd) aan het achterhalen wat de toets gegevens van de tweede toets met positieve uitslag zijn geweest om te zien of dit wel klopt. Maar waar ik nu werkelijk naar opzoek ben is:
Hoe kan het zijn dat ik als nieuwe klant bij een bank met mijn salaris (38.000 p.j.) ongeveer 190.000 euro kan lenen als maximale hypotheek, terwijl de NHG met de toetst uitslag zeg dat ik makkelijk 215.000 aan moet kunnen. Ik wil dol graag in mijn woning blijven maar ik pas er voor om dadelijk iedere maand op een houtje te moeten bijten, en krom te liggen voor mijn huis.
Wat houdt die nieuwe rekenmethode van de NHG in als het gaat om de huidige manier van toetsen ten opzichte van mij toets in december '13. En valt er mogelijk nog te praten met de NHG over de uitslag? Mijn ervaring na de toets in december '13 is dat je nooit iemand aan de telefoon krijgt die inhoudelijk iets wil en kan bespreken, en wanneer je mailt dan verwijzen ze je naar je geld verstrekker.
Verder wil ik nog even meegeven dat de huidige waarde van het huis wel aardig naar beneden bijgesteld mag worden. Huis staat al 4 maanden op Funda voor 190.000 en nog geen enkele reactie. Volgens verkoopjehuismetverlies.nl moest ik rekening houden met een huidige waarde van 175.000.
iemand die nog tips heeft of mij meer kan vertellen over de NHG en de toets?
inmiddels ben ik geruime tijd verder en helaas nog maar heel weinig opgeschoten. Nadat ik in december '13 een negatieve uitslag heb gekregen op de inkomens en vermogens toets van de NHG (via de hypotheker) was de enige optie nog door 30.000 eigen geld (sponsoring ouders of iets dergelijks) in te brengen.
Ik ben toen verder gaan zoeken naar een andere adviseur die meer kennis had van de NHG. Ik ben toen terecht gekomen bij huisverkopenmetverlies.nl. Deze 2 heren waren erg optimistisch en wisten wel hoe ze een zaak als het mijne aan moesten pakken. De bedoeling was woningbehoud mogelijk maken middels de haircut regeling. Naarmate ik eenmaal het (no cure no pay) contract getekend had werd het contact minder en minder. Moest steeds langer op antwoord wachten en procedures duurde steeds langer, telefonisch waren ze nauwelijks te bereiken, enz enz.
Uiteindelijk na een hele tijd moest er wederom een nieuwe inkomens en vermogens toets uitgevoerd worden en je raad het al. Nu kan het ineens wel, ondanks dat er aan mijn financiële situatie nauwelijks iets veranderd is (1200 euro per jaar meer). Ik was erg nieuwsgierig naar de inhoud van de toets en de cijfers die hierbij gebruikt waren maar die heb ik helaas nooit gekregen. Ik ben er niet mee akkoord gegaan omdat ik simpel weg niet met huisverkopenmetverlies.nl in zee ben gegaan om 9 maanden later afgescheept te worden met een simpel toetsje. Ik kreeg 1,5 week later een mail dat volgens huisverkopenmetverlies.nl de haircut regeling niet meer toegepast word en dat ze niets meer voor mij konden betekenen. Conclusie, 9 maanden tijd verloren, geen stap verder.
Ik ben nu via de bank (delta loyd) aan het achterhalen wat de toets gegevens van de tweede toets met positieve uitslag zijn geweest om te zien of dit wel klopt. Maar waar ik nu werkelijk naar opzoek ben is:
Hoe kan het zijn dat ik als nieuwe klant bij een bank met mijn salaris (38.000 p.j.) ongeveer 190.000 euro kan lenen als maximale hypotheek, terwijl de NHG met de toetst uitslag zeg dat ik makkelijk 215.000 aan moet kunnen. Ik wil dol graag in mijn woning blijven maar ik pas er voor om dadelijk iedere maand op een houtje te moeten bijten, en krom te liggen voor mijn huis.
Wat houdt die nieuwe rekenmethode van de NHG in als het gaat om de huidige manier van toetsen ten opzichte van mij toets in december '13. En valt er mogelijk nog te praten met de NHG over de uitslag? Mijn ervaring na de toets in december '13 is dat je nooit iemand aan de telefoon krijgt die inhoudelijk iets wil en kan bespreken, en wanneer je mailt dan verwijzen ze je naar je geld verstrekker.
Verder wil ik nog even meegeven dat de huidige waarde van het huis wel aardig naar beneden bijgesteld mag worden. Huis staat al 4 maanden op Funda voor 190.000 en nog geen enkele reactie. Volgens verkoopjehuismetverlies.nl moest ik rekening houden met een huidige waarde van 175.000.
iemand die nog tips heeft of mij meer kan vertellen over de NHG en de toets?
Re: de Hypotheker / NHG
Vreemd, iedere goede adviseur kan die toets in circa 30 minuten maken.
Dat er meer geleend kan worden dan in een normale situatie heeft te maken met de hogere woonquote die gebruikt wordt bij dit soort situaties. NHG heeft namelijk maar één doel, en dat is zo weinig mogelijk geld uitkeren.
Het vervelende voor u is dat NHG tijdens het spel de regels heeft aangepast waardoor u met uw oude NHG contract toch getoetst wordt op de nieuwe regels. In uw geval (en velen met u) heeft dat een negatief gevolg.
Dat er meer geleend kan worden dan in een normale situatie heeft te maken met de hogere woonquote die gebruikt wordt bij dit soort situaties. NHG heeft namelijk maar één doel, en dat is zo weinig mogelijk geld uitkeren.
Het vervelende voor u is dat NHG tijdens het spel de regels heeft aangepast waardoor u met uw oude NHG contract toch getoetst wordt op de nieuwe regels. In uw geval (en velen met u) heeft dat een negatief gevolg.
Re: de Hypotheker / NHG
@Lisare
Bedankt voor je reactie, ik ben nu inmiddels in contact met de bank zelf (alle tussenpersonen er even tussenuit). Ik heb vanmiddag even een verslag en conclusie geschreven van het telefoongesprek wat deze middag heeft plaats gevonden:
Zo, net Delta Loyd gesproken
De gegevens van de inkomens en vermogens toetsen die gemaakt zijn:
2013
Huidige hoofdsom van de hypotheek 223.300
verwachte opbrengst van de woning 205.000
spaargeld en overig eigen vermogen 0
maximaal toegestane maandlast 846,00
werkelijke maandlast na omzetting hypotheek 1128,00
2014
Huidige hoofdsom van de hypotheek 223.300
verwachte opbrengst van de woning 177.000
spaargeld en overig eigen vermogen 0
maximaal toegestane maandlast 1098,54
werkelijke maandlast na omzetting hypotheek 1071,30
Voor zover ik begrijp is de werkelijke maandlast na omzetting van de hypotheek al 223.000 minus €10.000 die op dit moment in de spaarpot van de spaarhypotheek zit.
Zoals je kunt zien is er een behoorlijk verschil in de maandlast die ik volgens NHG in 2013 kon dragen en de maandlast die ik nu kan dragen. En dat zit echt niet alleen in de 1253 euro die ik jaarlijks volgens mijn werkgeversverklaring meer ben gaan verdienen. Dat heeft te maken met die verruiming van de leennormen die ze toegepast hebben. Ik kan nu ineens €252,- per maand meer aan mijn hypotheek besteden volgens de NHG dan dat ik dat in 2013 kon. Dat de werkelijke maandlast na omzetting nu lager is als eerst dat is wel logisch. Lagere hypotheek rente en meer euro’s in de spaarpot van de spaarhypotheek is daar de reden voor.
Wanneer ik volgens Delta Loyd als nieuwe klant aan zou kloppen voor een hypotheek dan zou ik volgens hun met mijn inkomen van 39.000 euro per jaar ongeveer 166.000 euro tegen 5% rente kunnen lenen, en 184.000 tegen 3% rente. Wat hier ongeveer de maandlasten van waren wilde hij niet op ingaan. Hij heeft namelijk geen mening over de huidige manier van rekenen en toetsen van de NHG. Dat is nou eenmaal zo en daar is geen stok tussen te krijgen volgens hem. Enige grond om daar bezwaar op te maken is het aantonen van alimentaties die betaald moeten worden die niet meegenomen zijn in de toetsing.
Bedankt voor je reactie, ik ben nu inmiddels in contact met de bank zelf (alle tussenpersonen er even tussenuit). Ik heb vanmiddag even een verslag en conclusie geschreven van het telefoongesprek wat deze middag heeft plaats gevonden:
Zo, net Delta Loyd gesproken
De gegevens van de inkomens en vermogens toetsen die gemaakt zijn:
2013
Huidige hoofdsom van de hypotheek 223.300
verwachte opbrengst van de woning 205.000
spaargeld en overig eigen vermogen 0
maximaal toegestane maandlast 846,00
werkelijke maandlast na omzetting hypotheek 1128,00
2014
Huidige hoofdsom van de hypotheek 223.300
verwachte opbrengst van de woning 177.000
spaargeld en overig eigen vermogen 0
maximaal toegestane maandlast 1098,54
werkelijke maandlast na omzetting hypotheek 1071,30
Voor zover ik begrijp is de werkelijke maandlast na omzetting van de hypotheek al 223.000 minus €10.000 die op dit moment in de spaarpot van de spaarhypotheek zit.
Zoals je kunt zien is er een behoorlijk verschil in de maandlast die ik volgens NHG in 2013 kon dragen en de maandlast die ik nu kan dragen. En dat zit echt niet alleen in de 1253 euro die ik jaarlijks volgens mijn werkgeversverklaring meer ben gaan verdienen. Dat heeft te maken met die verruiming van de leennormen die ze toegepast hebben. Ik kan nu ineens €252,- per maand meer aan mijn hypotheek besteden volgens de NHG dan dat ik dat in 2013 kon. Dat de werkelijke maandlast na omzetting nu lager is als eerst dat is wel logisch. Lagere hypotheek rente en meer euro’s in de spaarpot van de spaarhypotheek is daar de reden voor.
Wanneer ik volgens Delta Loyd als nieuwe klant aan zou kloppen voor een hypotheek dan zou ik volgens hun met mijn inkomen van 39.000 euro per jaar ongeveer 166.000 euro tegen 5% rente kunnen lenen, en 184.000 tegen 3% rente. Wat hier ongeveer de maandlasten van waren wilde hij niet op ingaan. Hij heeft namelijk geen mening over de huidige manier van rekenen en toetsen van de NHG. Dat is nou eenmaal zo en daar is geen stok tussen te krijgen volgens hem. Enige grond om daar bezwaar op te maken is het aantonen van alimentaties die betaald moeten worden die niet meegenomen zijn in de toetsing.
Re: de Hypotheker / NHG
Wanneer tijdens de toetsing in dec ’13 een verwachte opbrengst van 177.000 van de woning was gebruikt had het er mogelijk wel anders uitgezien. Dan was de verwachte opbrengst dusdanig lager geweest als het bedrag wat ik maximaal kon lenen en was ik mogelijk wel in aanmerking gekomen voor de haircut regeling (bovenste stukje hypotheeklast kwijtschelden voor woningbehoud). Maar dat is a) ook geen zekerheid, en b) achteraf bekeken.
223.300 hypotheeksom
8300 spaarhypotheek
215.000 resterend hypotheek bedrag
177.000 verwachte waarde huis
= 38.000 verlies voor de NHG, en dat was meer geweest als het bedrag wat ik tekort kwam om de hypotheek te betalen.
Volgens Delta Loyd heb ik nu 2 keuzes, dat is ofwel op basis van de 2013 toets het huis gaan verkopen, ofwel op basis van de 2014 toets kiezen voor woningbehoud. Of dit werkelijk zo is betwijfel ik, want ik geloof niet dat woning verkopen met verlies en dan de restschuld kwijt laten schelden door de NHG echt een optie is, want de NHG kan altijd zijn keutel intrekken en vasthouden aan de 2014 toets. Hiervan heb ik voorbeelden gezien op forums.
Al met al denk ik nu eigenlijk geen keuze meer te hebben en sta ik met de rug tegen de muur wat dat betreft. Enige optie is nog blijven wonen en de nieuwe werkelijke maandlast na omzetting van hypotheek (dus mijn ex partner ontslaan uit hoofdelijke aansprakelijkheid) accepteren. Er vanuit gaande dat de nieuwe maandlast van 1071,30 bruto is, is dat ietsje minder tegenover de 1128,78 die we nu samen als maandlast hebben. ( wat mij nu doet beseffen dat bij de toets van 2013 ook het spaardeel er toen al niet afgehaald is denk ik, of het moet wel heel toevallig op dezelfde last uitgekomen zijn) De nieuwe 1071,30 bruto komt ongeveer op een 720,00 netto per maand. Volgens mij is trouwens de nieuwe hypotheek opgebouwd uit 98.000 aflossingsvrij en 115.000 annuïteiten hypotheek wat ik begreep.
Dat is weer even de huidige stand van zaken en puntje bij paaltje is dit denk ik uiteindelijk wel de uitslag waar ik het mee moet doen. Ik ben alleen nog opzoek naar bevestiging van andere mensen, partijen, adviseurs of iets dergelijks om te zien dat ik er echt alles aan gedaan heb. En of er toch niet echt nog ergens een mogelijkheid is om iets voor elkaar te krijgen.
[/color][/i]
Even voor de duidelijkheid, ik wil nog steeds graag in het huis blijven wonen, en wilde er in eerste instantie voor strijden om dat via haircut regeling voor elkaar te krijgen. Nu blijkt dat helaas in 2013 een veel te optimistische waarde van het huis is genomen. Het antwoord dat ik nu wel in het huis kan blijven is opzich erg fijn, maar aan de andere kant niet prettig om dat met een hele hoge maandlast te moeten doen. Veel hoger als in 2013 toegestaan was, en veel hoger als wanneer ik als nieuwe klant bij een bank aanklop.
Dan als laatste zou ik nog even willen weten welke bruto maandlast past bij een nieuwe hypotheek afsluiten van 180.000 euro.
Alvast bedankt weer!
223.300 hypotheeksom
8300 spaarhypotheek
215.000 resterend hypotheek bedrag
177.000 verwachte waarde huis
= 38.000 verlies voor de NHG, en dat was meer geweest als het bedrag wat ik tekort kwam om de hypotheek te betalen.
Volgens Delta Loyd heb ik nu 2 keuzes, dat is ofwel op basis van de 2013 toets het huis gaan verkopen, ofwel op basis van de 2014 toets kiezen voor woningbehoud. Of dit werkelijk zo is betwijfel ik, want ik geloof niet dat woning verkopen met verlies en dan de restschuld kwijt laten schelden door de NHG echt een optie is, want de NHG kan altijd zijn keutel intrekken en vasthouden aan de 2014 toets. Hiervan heb ik voorbeelden gezien op forums.
Al met al denk ik nu eigenlijk geen keuze meer te hebben en sta ik met de rug tegen de muur wat dat betreft. Enige optie is nog blijven wonen en de nieuwe werkelijke maandlast na omzetting van hypotheek (dus mijn ex partner ontslaan uit hoofdelijke aansprakelijkheid) accepteren. Er vanuit gaande dat de nieuwe maandlast van 1071,30 bruto is, is dat ietsje minder tegenover de 1128,78 die we nu samen als maandlast hebben. ( wat mij nu doet beseffen dat bij de toets van 2013 ook het spaardeel er toen al niet afgehaald is denk ik, of het moet wel heel toevallig op dezelfde last uitgekomen zijn) De nieuwe 1071,30 bruto komt ongeveer op een 720,00 netto per maand. Volgens mij is trouwens de nieuwe hypotheek opgebouwd uit 98.000 aflossingsvrij en 115.000 annuïteiten hypotheek wat ik begreep.
Dat is weer even de huidige stand van zaken en puntje bij paaltje is dit denk ik uiteindelijk wel de uitslag waar ik het mee moet doen. Ik ben alleen nog opzoek naar bevestiging van andere mensen, partijen, adviseurs of iets dergelijks om te zien dat ik er echt alles aan gedaan heb. En of er toch niet echt nog ergens een mogelijkheid is om iets voor elkaar te krijgen.
[/color][/i]
Even voor de duidelijkheid, ik wil nog steeds graag in het huis blijven wonen, en wilde er in eerste instantie voor strijden om dat via haircut regeling voor elkaar te krijgen. Nu blijkt dat helaas in 2013 een veel te optimistische waarde van het huis is genomen. Het antwoord dat ik nu wel in het huis kan blijven is opzich erg fijn, maar aan de andere kant niet prettig om dat met een hele hoge maandlast te moeten doen. Veel hoger als in 2013 toegestaan was, en veel hoger als wanneer ik als nieuwe klant bij een bank aanklop.
Dan als laatste zou ik nog even willen weten welke bruto maandlast past bij een nieuwe hypotheek afsluiten van 180.000 euro.
Alvast bedankt weer!
