[ archief ] Hybride hypotheek

[eatme]

Afgelopen jaar ben ik naar een adviseur gegaan voor een hypotheek voor en huis dat ik in de loop van komende jaar koop. Omdat de overdracht meer dan 6 maanden verder was waren er maar enkele aanbieders die een offerte hadden met een langere geldigheid dan 6 maanden. De offerte was 1 jaar geldig, maar met een boeteclausule van €2700,- als we de hypotheek niet afnemen. We hebben aangegeven dat we alleen willen sparen en volledig willen aflossen.

Na een aantal afleveringen van Radar te hebben gezien ben ik eens gaan kijken wat voor hypotheek ik nu eigenljk heb en ja hoor, ook dit is een hybride product i.p.v een zuivere spaarhypotheek. Welliswaar spaar ik alles, maar ik heb het idee dat de kosten hoger zijn dan dat ze zouden zijn bij een spaarhypotheek.

Ik ga eerdaags dus eens praten bij De Advieseur waarom ze me deze vormm hebben aangeboden en of ik kan switchen.

Weet iemand of ik nog kan switchen van deze hybride hypotheek naar een spaarhypotheek van de zelfde hypotheekaanbieder zonder de boete?
Als ik de boete toch moet betalen, kan ik deze dan aftrekken van de belasting (geld is immers gebruikt voor verkrijging van hypotheek)

[eatme]

Heft iemand een antwoord of suggestie voor mij?

[dolce vita]

Een adviseur van De Hypotheker moet vastleggen hoe zijn/haar hypotheekadvies tot stand is gekomen. Als blijkt dat het advies niet juist is, zal hij/zij het moeten oplossen.

Als je heel duidelijk hebt aangegeven een traditionele spaarhypotheek te willen afsluiten, had hij/zij je geen hybride hypotheek mogen verkopen. Dat is toch net even iets anders.

Mijn advies is dus, ga terug en bespreek de kwestie en vraag om je dossier en kijk of het juist is vastgelegd. Kom je er niet uit, ga dan naar de site van De Hypotheker en kies in het menu voor "service" en vervolgens voor "contact". Onderop deze pagina staat een linkje naar een klachtenformulier. Hier staat ook nog wat uitleg over wat te doen. Kom je er nl. niet uit met de vestiging waar je bent geweest, dan kun je je altijd nog wenden tot het hoofdkantoor.

Succes.

[eatme]

Bedankt voor de suggestie. Onze wensen zijn inderdaad vastgelegd tijdens de gesprekken en daaruit blijkt duidelijk dat we 100% zekerheid willen van aflossing en dus niet willen beleggen. DIt heb ik afgelopen week met De Advieur besproken en zij zijn nu aan het bekijken wat de hypotheek verstrekker zegt over toch een spaarhypotheek.

Ik heb het met u eens dat de hypotheker hier een oplossing zal moeten verzinnen. Ik laat weten hoe het afloopt

[sylviahavelaar]

...

[eatme]

Wat voor hypotheek heb jij precies?

Ik ben zoals gezegd teruggegaan naar de adviseur. Ik heb ook zelf wat gerekend en de maandelijkse kosten zijn niet echt hoog, in ieder geval niet zo hog als bij mijn vorige Interpolis hypotheek. De adviseur heeft offertes laten zien van Spaarhypotheken. Dit was misschien iets lager dan wat ik betaalde, maar met de gestegen rente en de rompslomp was het het niet waard om de boel nog te wijzigen.

Ik raadt je wel aan om het eens door te rekenen, eventueel met andere adviseur.

Laat me weten wat er uit komt.

[Jack747]

Een hybride hypotheek is eigenlijk een spaarhypotheek met de mogelijkheid (een deel) te beleggen, of je kunt ook zeggen een beleggingshypotheek met de mogelijkheid (een deel) te sparen. Hybride betekent letterlijk: "iets wat uit ongelijksoortige delen bestaat."
In dit geval dus sparen en beleggen.

Nu kun je met een hybride de traditionele spaarhypotheek wel benaderen. Je moet er dan voor zorgen dat je alle inleg spaart, en niet belegd. Over het spaardeel ontvang je dan dezelfde rente als dat je aan hypotheekrente betaalt.

Het sterke punt van deze hypotheken is vooral de flexibiliteit. Het nadeel daarvan is dat flexibiliteit het product ingewikkelder maakt. Daarom is goede, duidelijke voorlichting over het product extra belangrijk. Als je echter er op uit was een spaarhypotheek te willen, dan is het produkt overbodig, immers je gebruikt het beleggingsdeel niet.

Een essentieel verschil met een traditionele spaarhypotheek is, dat je geen gegarandeerd eindkapitaal hebt. Want dat is afhankelijk van wat je in het verloop van de polis doet, en welke resultaten je dan behaalt.
Meestal wordt een hybride hypotheek door adviseurs ingezet in geval van concurrentie. Je geeft bijvoorbeeld aan dat je een offerte hebt van een spaarhypotheek. De adviseur wil de zaak graag doen, immers de kachel moet ook branden.

Hij biedt een offerte hybride aan. Meestal in de verdeling 60% beleggen, 40% sparen. Voor het beleggingsdeel neemt hij een prognose van 8%, op het spaardeel krijg je dezelfde rente als je aan percentage hypotheekrente betaalt.
Stel in beide hypotheekoffertes betaal je dezelfde rente. De inleg voor je aflossingsverzekering is dan bij de hybride hypotheek beduidend lager. Oftewel voor hetzelfde hypotheekbedrag en ogenschijnlijk hetzelfde eindkapitaal ter aflossing betaal je zeg 100,- per maand minder.
Zou je nu met die offerte naar een andere adviseur gaan, met de vraag wat kost het bij jou en deze is zo 'snugger' om de verdeling 80% beleggen en 20% sparen te maken, dan is deze nog weer goedkoper. Helaas verkopen de meeste adviseurs op prijs, in plaats van kwaliteit.

Als er echt aantoonbaar gevraagd is om een spaarhypotheek en je bent opgezadeld met een hybride, dan zou ik me op het standpunt stellen dat de adviseur het maar op moet lossen, en je in de gewenste positie te brengen.
Vaak is dat of lastig aan te tonen, of je hebt geen zin in al die rompslomp.

Is je doel om echt de totale hypotheek af te lossen zoals dat gegarandeerd zou zijn in een spaarhypotheek, dan moet je de benodigde inleg voor het sparen van het eindkapitaal laten doorrekenen op basis van het percentage dat je betaalt aan hypotheekrente.
Waarschijnlijk moet je dan je inleg verhogen. Let er op dat je bij een nieuwe rentevastperiode die berekening opnieuw laat doen. Bij een spaarhypotheek wordt dat automatisch gedaan, bij een hybride niet.

Succes!

Jack

[eatme]

Bedank voor de heldere uitleg Jack.

Bij mij gaat het om een hybride hypotheek waarin 100% gespaard wordt. De reden dat ik dit topic heb geopend is de vraag of en hoeveel dit nu scheelt in kosten t.o.v. een spaarhypotheek. In beide gevallen wordt er 100% afgelost en het verschil zal dus in mijn ogen alleen de kosten zijn die berekend worden.

[Jack747]

Hoi eatme,

Misschien kun je over de kosten mee rinfo vinden op de site van eigen huis: http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigenHuis of mogelijk staat er iets op het hypothekenforum http://www.hypotheken-forum.nl/

Het zal ook afhangen van de aanbieder, maar als ik gewoon even het boerenverstand gebruik, dan denk ik dat de kosten van een hybridehypotheek hoger zijn. Er zitten immers meer toeters en bellen aan, en of je ze nu wel of niet gebruikt maakt voor de vaste kostentoerekening niets uit, denk ik.

Succes!

Jack

[sylviahavelaar]

....

[eatme]

Dat is inderdaad fors, 40% kosten. Dat wil natuurlijk niet zeggen dat je het beloofde eindkapitaal niet haalt. Ook weet ik niet wat normaal de kosten zijn van een spaar-hypotheek in het begin. Bij de meeste hypotheekvormen worden kosten zoals de provisie voor de adviseur aan het begin verrekend.
Het is alleen wel vreemd dat er aan- en verkoopkosten berekend worden bij een spaar-product. IK hoor graag hoe het afloopt.

Mijn hypotheek is nog niet gepasseerd en zoals ik boven al noemde zijn de kosten niet buitengewoon hoog. Ik kom met mijn eigen berekening op 15% kosten, inclusief overlijdens risico verzekering.

[Jack747]

@silviahavelaar,

Een spaarhypotheekrentefonds is in principe ook een beleggingsfonds. Het risico is beperkt omdat belegd wordt in hypotheken, dus jou spaargeld wordt weer uitgezet in nieuwe hypotheken en daar geeft men een vaste rente op.

Het is echter wel een zogenaamde universal live produkt, oftewel een woekerpolis. Gezien de kosten die in rekening gebracht worden wordt die conclusie ondersteund.

Je begrijpt, aangezien de hypotheker mij verzekerd heeft dat het een vorm van spaarhypotheek was met dezelfde zekerheden, ik het hier niet bij laat zitten!!

Ik maak hieruit op dat de Hypotheker niet gezegd heeft dat het een traditionele spaarhypotheek is.

Gelukkig is ook duidelijk door de hypotheker vastgelegd dat ik 0,- euro wilde beleggen en dat het eindkapitaal gegarandeerd uitbetaald zou worden

Dat moet dan ook blijken het overzicht dat je hebt gekregen, daar zou normaliter een prognosebedrag op einddatum moeten staan.
Houdt er wel rekening mee dat op het moment van uitkering ook nog weer verkoopkosten in mindering gebracht worden.



Succes!

Jack

[sylviahavelaar]

....

[eatme]

@Sylvia:

Ik lees nu pas dat je ezelfde hyptheek hebt als ik. Ik ga er dus nog steeds vannuit dat ik 100% spaar en dat lijkt nu dus anders. Het wordt steeds intressanter hier.
Ik heb echter op papier dat ik 100% kans heb op mijn eindbedrag dus dat si dan toch vreemd als er een kans-element van fondsen in zit. Ik denk dat ik deze week eens bij een andere adviseur langs ga voor een 2e berekening.

Tegelijk gepost.

Ik zal ook de hyptheekaanbieder eens bellen en als de sodemieter info inwinnen.

Hoe gaat het bij jou nu verder?

[sylviahavelaar]

....

[eatme]

@Sylvia

Ik heb de aanbieder gebeld en zij verzekerden meermaals dat het eindbedrag gegarandeerd is. Je geld gaat welliswaar in een fonds, maar het rendement is altijd gegarandeerd gelijk aan de hypotheekrente.

Het enige waar ik het dan niet mee eens zou kunnen zijn zijn de kosten. Jij ziet nu dat er 40% op gaat aan kosten maar dan kan het eindbedrag nooit gehaald worden als men dat volhoudt.

Het lijkt er nu op dat we beiden op dezelfde dag naar de zelfde hypotheekverstrekker gebeld hebben over dezelfde hypotheek en een ander antwoord krijgen.

[Jack747]

@Sylviahavelaar

op te bouwen waarde: hier wordt het eindbedrag vd hypotheek vermeld
waarvan gegarandeerd: ook hier staat hetzelfde bedrag.
waarvan belegd+ gehanteerd rendement: 0,- euro 8%

Staat dit in de polis, of in een offerte, of in het rapport van de Hypotheker op basis waarvan de hypotheek is afgesloten?

@Eatme

Ik heb woonfonds gebeld en zij verzekerden meermaals dat het eindbedrag gegarandeerd is. Je geld gaat welliswaar in een fonds, maar het rendement is altijd gegarandeerd gelijk aan de hypotheekrente.

Zorg ervoor dat men dit schriftelijk bevestigd zou ik zeggen. En vraag ook naar de verkoopkosten bij aflossing van de hypotheek. Worden deze in mindering gebracht op de het totaalbedrag dat is gespaard, of is dat er dan al af?

Succes!

Jack

[eatme]

Jack, bedankt weer.

Ik heb het wel schriftelijk van de hypotheekadviseur:

Op te bouwen waarde : = hypotheeksom
waarvan gegarandeerd: = hypotheeksom

dat lijkt me toch niet echt discusieerbaar

Ik heb alles ook nog eens in mijn Exel sheet doorgerekend en ik kom op het volgende uit.

Als ik zou sparen en elke maand 1/12 van het rendement haal kom ik uit op een bepaald bedrag wat ik per maand moet storten om aan het eind het eindbedrag te halen van €297,-

Als ik dat vergelijk met het werkelijke bedrag wat ik betaal, namelijk €341,- dan kom ik op een verschil van €44,-, wat 13% van mijn inleg is.

Als ik dan op de beginsom die ik inleg een kostenpercentage van 6% invul kom ik binnen de 100 euro in de buurt van de jaar-bedragen die in de offerte staan.

In die €44,- zit dus ook mijn overlijdensrisico verzekering, dus mij lijken de kosten niet echt een woekerpolis.

Maar help me uit de droom als ik dit fout heb.

(ps mocht iemand het na willen rekenen, ik stop na 23 jaar met aflossen, geld rendeert nog 7 jaar zonder aflossing tot eindbedrag)

[Erkend Adviseur]

Er zit een klein verschil in jullie discussie. Bij een hybride hypotheek waarin je volledig spaart heb je een gegarandeerd eindkapitaal. Op dat punt is het dus geen woekerpolis.

De kosten in een hybride verzekering zijn over het algemeen wel hoger dan in een echte spaarverzekering. Laat je daarom nog eens voorrekenen wat een echte spaarhypotheek kost per maand. Waarschijnlijk is deze voordeliger.

[eatme]

Maar in het bovenstaande rekenvoorbeeld met als kosten €44,- waar de Overl. Ris. Verz. al in zit, wat zou dat dan schelen. Als dat op 10 euro komt geloof ik het wel. Ik heb het door adviseur laten doorrekenen en hun gaven aan dat er amper verschil is. Nu preken zij voor eigen parochie natuurlijk maar ikzelf zie ook geen grote gaten tussen werkelijke inleg en wat er in de "pot" moet om tot het eindbedrag te komen