[ archief ] Hybride hypotheek

[Jack747]

@eatme,

Het lijkt me een plausibel verhaal en berekening. Voor een overlijdensrisicoverzekering en kosten 13% betalen is niet echt veel.
Daalt je premie ook als je spaarpot groter wordt?

Succes!

Jack

[sylviahavelaar]

....

[eatme]

@sylvia

2% verlies, bedoeld hij dan een rendement van -2% of minimaal 98% van je eindkapitaal gegarandeerd? Dit strookt toch niet met de lijst van bedragen van je kapitaal-opbouw / jaar die in de offerte staan? Wat zeggen de adviseur en verstrekker daarover?

Het is alleen te idioot voor woorden dat ik gisteren mijn hypotheekverstrekker belde en ik 3 keer achter elkaar de bevestiging kreeg dat het rendement gegarandeerd gelijk is aan de betaalde hypotheekrente. Als deze over 10 jaar wijzigt, veranderd dus mijn premie maar ook mijn rente-bedrag. Ik heb dit in mijn ogen ook op papier van de hypotheker dus ik begrijp niets van jouw situatie.

@Jack

Nee, het bedrag blijft gelijk de eerste 23 jaar, daarna betaal ik geen premie.

[Jack747]

@Silvia

Die max 2%, is dat ook door WF bevestigd? Nu zij zeggen dat je ''altijd risico loopt bij een belegging" maakt men dan ook duidelijk in welke mate je risico loopt?

Een bevesting van WF van het gezegde dat je ''altijd risico loopt bij een belegging" maakt je zaak richting Hypotheker sterker.

@eatme

De vraag is in hoeverre het rapport van de Hypotheker in overeenstemming is met de produktkenmerken van WF. Is dat geaccordeerd door WF, of is het een adviesrapport uit de koker van Hypotheker? In het laatste geval zal WF zich daar (terecht) niet aan verbonden achten. Vooral niet als er na het rapport van Hypotheker nog een aparte offerte en voorwaarden WF zijn verschaft. Daar moet in staan hoe het produkt in elkaar zit, alleen is dat vaak voor een leek onbegrijpelijk jargon.

3 keer achter elkaar de bevestiging kreeg dat het rendement gegarandeerd gelijk is aan de betaalde hypotheekrente

Deze opmerking kan waar zijn, en toch kan het ook correct zijn dat je beleggingsrisico loopt, en je niet het totale eindbedrag gegarandeerd krijgt.
In je overzicht kun je daar mogelijk een indicatie van vinden, aan de manier waarop de huidige waarde wordt weergegeven. Wordt dat uitgedrukt in unit die vermeivuldigd met de koers de waarde weergeven?
Verder kan het een kostenissue zijn, wellicht de verkoopkosten van de belegging op einddatum.

Succes!

Jack

[eatme]

@ Jack

Ik kan het gegarandeerde rendement, het beleggingsrisico en het (welliswaar door de adviseur) gegarandeerde eindkapitaal niet helemaal rijmen. De manier waarop de huidige waarde per jaar wordt weergegeven is in euro-bedragen. Als hier na 1 jaar een bedrag van €13000 staat en het blijkt in werkelijkheid €11000 te zijn geowrden na een jaar dan zit ik direct bij de adviseur want dit lijkt mij dan niet te kloppen.

Heb ik het dan fout als ik dat ik een erg sterke zaak heb?

[Jack747]

Als Hypotheker aantoonbaar een fout heeft gemaakt, dan lijkt mij dat je een sterke zaak hebt.

De crux zit em in aantoonbaar. Is het 100% duidelijk, is het voor meerdere uitleg vatbaar of heeft men bjivoorbeeld in disclaimers beperkingen opgenomen.

Kortom; zoals in al dit soort gevallen is het een kwestie vasthoudend zijn.

Succes!

Jack

[eatme]

Ik zal vandaag of morgen contact opnemen met de adviseur en vragen of hij schriftelijk wil bevestigen dat de jaarbedragen gegarandeerd zijn.

[Erkend Adviseur]

Omdat het in een hybrideverzekering mogelijk is om te switchen van sparen naar beleggen kan de verzekeraar je nooit garanderen dat het eindkapitaal gegarandeerd is.

Als het goed is staat in de berekeningen wel vermeld, dat als je gedurende de looptijd altijd in het hypotheekrentefonds "belegd" dat de geprognotiseerde waarde gehaald gaat worden.

Ik heb deze discussie ook eens moeten voeren. Het is allemaal heel erg verwarrend. Je kiest voor een spaarhypotheek en toch wordt er belegd. Het hypotheekrentefonds geeft echter een vast rendement dat gelijk is aan de hypotheekrente. De premie wordt hier ook op berekend.

[eatme]

Dat is een duidelijk antwoord.

Wat voor mij nog een vreemde zaak blijft is dat er in de lopende hypotheek van Sylvia sprake is van 40% van de inleg aan kosten en ik op geen enkele bereken-manier daar in de buurt kom. Dat zou dus betekenen dat of deze kosten percentages voor mij niet gelden (ander product of andere voorwaarden?) of dat de jaar-bedragen prognoses zijn, maar dat is weer niet consistent met de stelling dat het een spaar-produkt met een gegarandeerd rendement en eindbedrag is.

[sylviahavelaar]

Ga eens naar www.stichtingwoekerpolisclaim.nl en klik op dan "actie tegen opmaat hypotheek". Zo te lezen is dit zo'n zelfde hypotheekproduct. Nu snap ik ook waarom woonfonds een onderzoek begonnen zijn aangezien de rabobank aangeklaagd wordt. Het is ongeveer dezelfde constructie. Ook bij deze hypotheek werd een garandeerd eindrendement beloofd.
Wat hieruit blijkt is dat bij tegenvallende opbrengsten het risico van de overlijdens risico verzekering groter wordt en dat daardoor de premie van die verzekering hoger wordt. Dit wordt dan weer ingehouden op je spaarkapitaal waardoor je minder spaart en dus je eindbedrag niet helemaal gehaald wordt. Ook wat Jack vertelde dat aan het einde van de rit waarschijnlijk ook nog eens de verkoopkosten in rekening worden gebracht doet mij vermoeden dat je geen 100% garantie hebt. Is er iemand die hier heel veel verstand van heeft en mij kan vertellen of dit idd zo is??

ps heb de berichten even weer gewist aangezien ik nog steeds op een reactie wacht van de hypotheek adviseur ivm mijn klachtbrief. Zodra ik concrete informatie heb zal ik mij weer melden.

[eatme]

Om te beginnen is Opmaathypotheek niet te vergelijken met de polis waar ik het over heb. Ik heb de voorwaarden nog eens doorgelezen en bij rendementen staat bij werwacht en pessimistisch rendement het zelfde getal. Het in de polis genoemde effectief rendement komt precies overeen met wat ik uitreken als ik de kosten die ik hierboven heb genoemd er vanaf haal en deze kosten zijn een stuk lager dan die van de Opmaathypotheek die ik ook gehad heb.

Beetje sneu dat je je posts hebt verwijderd, maar ik hoor graag hoe het afloopt.

[Erkend Adviseur]

Het probleem bij de Opmaathypotheek is ontstaan bij mensen die een deel in het hypotheekrentefonds en een deel in een beleggingsfonds investeerden.

Het slechte resultaat van de beleggingen, ging daarom ten koste van het spaardeel. Als je 100% spaart is dat risico niet aanwezig. De discussie omtrent de Opmaathypotheek is daarom zeer verwarrend.

[sylviahavelaar]

Berichtje aan de erkend adviseur: Sta jij dan achter het product, met andere wooden: ook al geven ze in de polis geen garanties, kan ik er dan vanuit gaan dat ik een minimale kans op risico loop, ook als de belegging niets opleverd. Je moet dan toch de kosten betalen die van je spaarinleg afgaan en zo kom de inleg van het spaarbedrag toch minder uit dan je had gewild. Het rendement wordt wel gegarandeerd maar je loopt risico met de berekende kosten, toch?? Als je kosten zo hoog worden dat je weinig overhoudt aan inleg voor de belegging dan is het eindrendement uiteindelijk toch een stuk lager?? Juist omdat je na aftrek van alle kosten bijna niets overhoudt aan belegging. Dat kan op den duur fors oplopen! aangezien je nooit weet wat de beleggingen in de toekomst opbrengen. Tevens zijn bij dit product de kosten zowieso veel hoger dan een traditionele spaarhypotheek. Als je dan toch alleen wilt sparen snap ik niet waarom mijn adviseur mij dit product aangepraat heeft, het is namelijk helemaal niet hetzelfde als een spaarhypotheek!

[Erkend Adviseur]

In principe mag je ervan uitgaan dat de berekening die je adviseur gemaakt heeft, rekening houdt met de kosten. Deze kosten zijn inderdaad hoger dan in een (bank)spaarhypotheek. Het risico in een hybridehypotheek met 100% hypotheekrentefonds (spaar) is minimaal, maar als je volledig wil sparen en nu al weet dat je nooit wil gaan beleggen, laat dan eens een berekening maken voor een echte (bank)spaarhypotheek.

De keuze voor een hybride in jouw situatie kan ik ook niet helemaal begrijpen. De gedachte komt bij mij op dat dit puur voor de provisie wordt gedaan, maar ik kan me uiteraard vergissen.

[Searcher]

Erkend Adviseur geeft het correct weer.

Ook wij hebben dit woonfonds mens en leven hypotheek produkt.
Het verwarrende is dat je inderdaad kunt switchen tussen beleggen en sparen waardoor er geen garantie wordt gegeven

Wij hebben duidelijk aangegeven dat we 100% wilde sparen en dat gebeurt in het spaarhypotheek rente fonds.

Veelal rijst de vraag waarom dan geen spaarhypotheek?
Ook wij vroegen ons dat af echter omdat we wat eigenmiddelen hadden konden we hiermee de hypotheek som verlagen dan wel een storting doen om de maandelijkse premie te verlagen.

In een spaarhypotheek dien je met KEW binnen de 1:10 bandbreedte te blijven.

Voor ons was dan deze hybride woonfonds hypotheek een betere optie.
Je hebt dan niets met de bandbreedte te maken echter de polis loopt dan ook in Box 3.

Ook wij maakte ons zorgen zoals Erkend Adviseur aangaf nergens staat een gegarandeerde eind kapitaal vermeld.
Immers switchen zou mogelijk kunnen zijn naar de belegging.

Alleen de financiele bijsluiter vermeldt bij sparen een gegarandeerd kapitaal bijeen sparen.

Gezien de ophef rond de woekerpolisaffaire en de vermelding van de mens en leven verzekering in de KIFD lijst leek het ons beter om toch het e.a zwart op wit te krijgen.

Woonfonds althans Alvero Achmea die de mens en leven verzekering verzorgt heeft ons keurig een zwart op wit bevestiging gestuurd.
Hierin staat als er 100% wordt "belegd" in het spaarhypotheek rente fonds het kapitaal dat in de offerte staat gegarandeerd is.

Omdat het een Universal Life produkt is wordt maandelijks de premie bekeken t.a.v het opgebouwde kapitaal.
Hoe hoger het kapitaal hoe minder er dient te worden verzekerd hoe minder risico voor de maatschappij.

Ik vind de mens en leven verzekering bij 100% sparen geen woekerpolis.

Hopelijk heb ik je wat gerust kunnen stellen ook wij wilde de zekerheid zwart op wit.
Eigenlijk zou voor 100% sparen standaard een apart schrijven toegevoegd moeten worden.

[Erkend Adviseur]

Searcher,

Ik ben blij dat je heel tevreden bent, maar er is toch een verkeerde keuze voor je gemaakt. Een spaarhypotheek kan namelijk ook gewoon in box 3 worden gesloten, waardoor de beperking van 1:10 komt te vervallen.

De keuze voor een hybride hypotheek heeft in dit geval dus niets te maken met de keuze voor box 1 of box 3.

Het feit of het een woekerpolis is of niet, heeft overigens meer te maken met het percentage aan kosten dat wordt berekend. Een "echte" spaarhypotheek is over het algemeen goedkoper dan sparen in een hybride verzekering. Echter, de provisie op een dergelijke hypotheek is vaak hoger dan die op een spaarhypotheek.

[Searcher]

Erkend Adviseur,

Je hebt volkomen gelijk m.b.t het Box 3 verhaal en de ingehouden kosten.
Men had ons verteld dat de overlijdensrisico premie wat gunstiger was in de hybride vorm ( Universal Life )dan in de orginele spaarhypotheek bij dezelfde maatschappij.

Of dat waar is

[Mendy1985]

Ik heb ook de meer keuze hypotheek van Woonfonds afgesloten. Is dit nou dezelfde hypotheek als de Mens & Leven hypotheek? Over de eerste is namelijk niets te vinden op de website, daar spreken ze alleen over de Mens & Leven hypotheek (hybride hypotheek).

[eatme]

Ik heb het me ook al eens afgevraagd. De meer keuze hypotheek is alleen terug te vinden via de site van de hypotheker en ik denk dan ook dat het een soort product speciaal voor de hypotheker is. Heb jij hem afgesloten via de hyptheker? Het kan natuurlijk ook dat de Mens & Leven de opvolger of nieuwe naam van meer keuze.

[sylviahavelaar]

De meerkeuze hypotheek is een product dat alleen afgesloten kan worden met tussenkomst van een intermediair, in dit geval de hypotheker. Het is niet hetzelfde product als de mens en leven hypotheek. Het verschil zit 'm in de voorwaarden. In de meerkeuze hypotheek zijn een aantal voorwaarden aangepast zodat de hypotheker dit product met een aantrekkelijke rente kan aanbieden. Toen ik vroeg wat het verschil was werd mij verwezen naar de hypotheker.
Nog een opmerking: De hypotheker garandeerd je het eindbedrag. Woonfonds doet dit niet zij garanderen alleen het rendement. Ook als je vraagt dat als er nadrukkelijk bijvermeld wordt dat je gedurende de looptijd alleen in het spaarhypotheekrente fonds zit willen ze het eindbedrag niet garanderen. Wel zeggen ze dat het feitelijk gegarandeerd zou moeten zijn, maar dat is dus geen vast gegeven! En dit vind ik dus raar.
Wat ook jammer is is dat je alleen via de hypotheker informatie over het product kunt krijgen en niet via de site van woonfonds. Ook is er geen financiele bijsluiter van 100% beleggen in het spaarhypotheek rente fonds. Eigenlijk zouden ze bij deze producten drie financiele bijsluiters moeten doen; een van 100% beleggen, een van 100% sparen en een van beleggen en sparen. Dan is gelijk duidelijk wat voor product je afsluit.
Wat ik ook niet helemaal juist vind is dat de hypotheker het doet voorkomen als zijnde lijkende op een spaarhypotheek. Over beleggen werd in mijn geval niet gesproken. Als ik denk aan een spaarhypotheek dan denk ik aan twee dingen: Je spaart en het eindbedrag is gegarandeerd. Bij de meerkeuze hypotheek spaar je dmv beleggen (ik vindt dit toch iets anders dan sparen aangezien hier heel andere voorwaarden en constructies aan kleven!) En zoals je hierboven leest doen ze heel moelijk over het schriftelijk vastleggen het feit dat het eindbedrag gegarandeerd is bij 100% spaar hypotheek rente fonds gedurende de gehele looptijd.
Als je dan toch alleen maar wilt sparen loop dan geen risico en sluit gewoon een spaarhypotheek af. Deze is minder complex, en waarschijnlijk met betere voorwarden, denk aan bijv de kosten als je je hypotheek later nog eens wilt oversluiten e.d maar ook de verkoopkosten (?) van je aandelen die aan het einde van de looptijd verkocht moeten worden enz.
Vanmiddag wordt ik terug gebeld door iemand van de juridische afdeling van vereniging eigen huis. Ik ben benieuwd ofdat de hypotheker je zomaar dingen mag beloven terwijl woonfonds deze garanties niet schriftelijk kan geven. Ook vertelt de hypotheker dat je spaart en niet belegd tewijl dit niet zo is!