[ archief ] Hypotheek verhoogde NHG en oversluiten....lijkt onmogelijk!

[RDI]

Wij hebben een hypotheek, 10 jaar vast, met de verhoogde NHG afgesloten. De rente was toen redelijk hoog, maar ja, je wilt je droomhuis he, en zekerheid.

Die zekerheid is nu erg wrang, als je de hypotheekrente van deze tijd ziet. Dus, met nog 5 jaar te gaan, dachten wij: we gaan proberen over te sluiten. We kwamen van een koude kermis thuis. Met de stimuleringsmaatregelen, heeft de regering geen rekening gehouden met hoe dit dan gaat uitpakken als je wilt gaan oversluiten/opnieuw afsluiten, als de NHG weer naar het oude niveau is gebracht.

Je kan dus nergens meer terecht! Je zit vast aan je huidige hypotheekverstrekker, die dus in rekening kan brengen wat hij maar wilt. En dat doen ze dus ook! Een boeterente van maar liefst 10%, géén mogelijkheid om te middelen, dus.....wij kunnen fluiten naar het voordeel van een lage rente. Voor nu en in de toekomst. En dat is wrang. Uiteraard hadden wij niet hoeven tekenen, maar ja, wij keken alleen naar wat het kost onder aan de streep, zonder te kunnen doorgronden wat dit voor de toekomst zou kunnen betekenen (bij een vaststaand salaris, met een lagere NHG en....een lagere huizenprijs).

De overheid had verder door moeten denken dan dit, want, sinds 1 juli is het volledig afgebouwd (de NHG), en nu pas komen deze gevallen naar voren. Een wrange samenloop van omstandigheden, die een normale burger niet kan begrijpen, ookal heb ik er uren op zitten studeren. Is er dan echt geen uitweg mogelijk? Volgens onze hypotheekverstrekker niet, maar.....wie weet? Ik hoor het graag!

[czarczar]

Ik begrijp vooralsnog het hele probleem niet.
Je wilt oversluiten na 5 jaar bij een 10 jaar vaste hypotheek.
Je wilt oversluiten naar een andere bank.
Daar krijg je uiteraard boeterente over, de huidige bank loopt immers 5 jaar rente mis.
Dan blijf je toch nog 5 jaar zitten op de zekerheid waar je destijds voor hebt gekozen.
Je hebt immers nog 5 jaar zekerheid te gaan en daarna geldt geen boeterente meer.

[Isabel1]

@czarczar,

Volgens mij zit het probleem niet zozeer in de boete rente maar dat de hypotheek om te beginnen niet meer oversluitbaar is zonder NHG te verliezen.
Bij afsluiten van de hypotheek was de grens voor NHG hoger dan dat hij nu is, dus nu valt TS boven de grens en is het dus onmogelijk om over te sluiten naar een andere hypotheekverstrekker zonder NHG te verliezen. (of ik begrijp TS verkeerd)

Dan blijft natuurlijk nog steeds dat TS gewoon kan blijven waar hij is, en dan is er natuurlijk geen probleem, maar TS lijkt een verstrekker gevonden te hebben met een lagere rente.

isabel

[mh73]

Ik denk dat het 'probleem' is dat er destijds een hypotheek met een vrij hoge rente is afgesloten, en Ts, met de steeds dalende rente voor ogen, voor zijn gevoel teveel betaald.

Niemand heeft Ts echter gedwongen om te tekenen. Wat destijds slim leek, kan anders uitpakken. Niemand kan in de toekomst kijken. De hypotheekverstrekker heeft uiteraard een boetebeding ingebouwd, want anders zou iedereen met zo'n hypotheek nu wel willen oversluiten en dat zou me een geld kosten!

[witte angora]

Wij hebben een hypotheek, 10 jaar vast, met de verhoogde NHG afgesloten. De rente was toen redelijk hoog, maar ja, je wilt je droomhuis he, en zekerheid.

Je hebt toch zekerheid? Je zit er 10 jaar aan vast, maar dat wist je toen je tekende. En je wist ook waar je voor tekende met betrekking tot de NGH, boeteclausules en alles. Daar is allemaal niets aan veranderd. Je enige probleem op dit moment is dus dat je niet zomaar tussendoor naar een goedkopere verstrekker kunt switchen. Dat is simpelweg een gok geweest die je 5 jaar geleden genomen hebt.

Wat als de hypotheekrente was gestegen, had je er dan ook vanaf gewild?

[een vraag, een antwoord]

De verhoogde NHG gold van het begin af aan alleen voor nieuwe aankopen, dus niet voor oversluiten en verbouwen. Er is dus niets veranderd.

Je kunt wel aan je geldverstrekker vragen (hangt af van welke) of je het rentecontract van je hypotheek kunt wijzigen. Je mag dan helemaal niets aan je hypotheek veranderen en alle kosten (boete) uit eigen middelen betalen.

Overigens heb je een (bank)spaarhypotheek?

Jouw probleem heeft dus niets met wijzigingen van beleid etc. te maken.

[RDI]

Ja, ja, ja, goed dat nogmaals wordt aangegeven dat ik er zelf voor getekend heb, inderdaad, dat is ook wat ik overigens zelf al aangaf. En nee, uiteraard sluit ik geen hypotheek af tegen een hogere rente als dat het geval zou zij, jij wel dan, witte angora?

Het is mij echter een doorn in het oog dat de boete die wordt opgelegd in geen verhouding is met de resterende looptijd. Daarnaast kan ik nergens anders terecht; ik wil de hypotheek dan ook niet naar een andere verstrekker verplaatsen, maar gewoon bij dezelfde, desnoods nog langer vastzetten en dan de rente middelen.

Maar op elke denkbare manier wordt het profiteren van de lage hypotheekrente nu, gedwarsboomd door de hypotheekverstrekker. Met andere woorden, je zit in de klem. Ook na de rentevaste periode, want: bij geen of nagenoeg geen verandering in salaris, kun je nergens anders een hypotheek afsluiten; de NHG is namelijk veel lager.

Maar goed; OT: ik vind het best als jullie aangeven dat ik er zelf voor getekend heb etc. etc. Maar dat weet ik zelf ook wel. Ik wil graag reacties van mensen die hier ook tegen aan lopen, en misschien ervaringen uitwisselen. Maar zo te zien zijn de meeste mensen hier allemaal heel erg verstandig geweest....

[czarczar]

Volgens mij zit het probleem niet zozeer in de boete rente maar dat de hypotheek om te beginnen niet meer oversluitbaar is zonder NHG te verliezen.

Ja, dat begrijp ik.
Daar staat tegenover dat TS jarenlang wel heeft geprofiteerd van die extra hoge NHG en vele anderen hebben daarvan niet kunnen profiteren. Het lijkt alsof TS er verbolgen over is dat TS bij oversluiten gelijk wordt gesteld aan de rest van Nederland.

TS stelt zelf dat hij nergens anders meer een hypotheek kan afsluiten nu de NHG is gedaald, maar klaagt vooral over een boeterente van 10% terwijl die helemaal niet aan de orde is als je niet kan oversluiten. Een boeterente van 10% met nog 5 jaar te gaan lijkt mij overigens heel normaal, misschien zelfs wel aan de lage kant.

TS moet niet zo zeuren, we zitten allemaal in hetzelfde schuitje. Ik ook met een hoge rente tegen 10 jaar vast waarvan 5 jaar om zijn (zonder NHG). Ik doe niet eens moeite over te sluiten, want ik weet al dat het op dit moment vergeefse moeite is. Ik wacht af tot er betere tijden komen.

[czarczar]

Het is mij echter een doorn in het oog dat de boete die wordt opgelegd in geen verhouding is met de resterende looptijd.

Even rekenvoorbeeldje dan maar?
Stel je betaalt nu 6% per jaar
De bank verwacht dus nog 5 jaar lang 6% = 30%
Banken lenen van elkaar voor minder dan een 0,5%, maar laten we 0,5% aanhouden.
Tik je het ineens af, dan is het verlies van de bank dus:
jaar 1: 5,5 %
jaar 2: 5 %
jaar 3: 4,5%
jaar 4: 4 %
jaar 5: 3,5 %
Opgeteld: 22,5%
De bank rekent als boete dus minder dan de helft dan wat ze verliezen als ze je wel aan het contract houden. Tja, ik weet jouw rente natuurlijk niet, maar de mijne ligt boven die 6%

[een vraag, een antwoord]

Dat is niet de wijze waarop de bank de boete doorberekend.

Uitgangspunten zijn de contractsrente en de actuele rente voor de resterende rente vast periode,
in dit geval dus 5 jaar.

Dus stel lopende rente 5%, rente voor 5 jaar vast nu 2,7%, boete per jaar 2,3%.
Daarbij is een deel van de lening (10%?) booetevrij aflosbaar.

Hangt dus van de verstrekker af.

[czarczar]

Dat is niet de wijze waarop de bank de boete doorberekend.
Daarbij is een deel van de lening (10%?) booetevrij aflosbaar.

Geen idee hoe een bank het berekent en of alle banken dat hetzelfde doen.
Ik reken maar even voor dat 10% helemaal niet totaal belachelijk is voor 5 jaar.
Die boetevrije aflossing gaat er inderdaad nog vanaf, in mijn geval is dat 20% per jaar, dus dat kan ook nog verschillen. Het zou mij niet verbazen als banken ook nog een risico-profiel meenemen.

[kweenie]

Overigens is de door ts gewenste rentemiddeling typisch een voorwaarde waarin aanbieders zich onderscheiden. En waarop je vooraf (samen met je adviseur) je hypotheek kunt uitzoeken. Maar je geeft zelf al aan dat je alleen naar het bedrag onder de streep hebt gekeken. Daar heb je nu spijt van, maar dat jij voor die hypotheek hebt gekozen is niet de schuld van je bank.

[witte angora]

Ja, ja, ja, goed dat nogmaals wordt aangegeven dat ik er zelf voor getekend heb, inderdaad, dat is ook wat ik overigens zelf al aangaf. En nee, uiteraard sluit ik geen hypotheek af tegen een hogere rente als dat het geval zou zij, jij wel dan, witte angora?

Wat denk je zelf?

Punt is: als de rente was gestegen, dan heeft de bank verlies, omdat ze jou de zekerheid hebben gegeven van 10 jaar een vaste rente. Nu is de rente gedaald, en is het in jouw nadeel en winst voor de bank.

Wat ik niet begrijp is dat jij van mening bent dat de bank dan maar dat verlies moet nemen, in geval van stijgende rente, en dat jij er kosteloos onderuit wil als de rente daalt. Je hebt een keuze gemaakt en daarmee een risico genomen. Net zoals de bank exact hetzelfde risico heeft genomen, maar dan omgekeerd.

[mh73]

Helemaal eens met witte angora.

[Fleura]

Die zekerheid is nu erg wrang, als je de hypotheekrente van deze tijd ziet. Dus, met nog 5 jaar te gaan, dachten wij: we gaan proberen over te sluiten. We kwamen van een koude kermis thuis. Met de stimuleringsmaatregelen, heeft de regering geen rekening gehouden met hoe dit dan gaat uitpakken als je wilt gaan oversluiten/opnieuw afsluiten, als de NHG weer naar het oude niveau is gebracht

Een hypotheek welke is verstrekt met nhg kun je nog altijd naar een andere geldverstrekker oversluiten, ongeacht dat het huidige garantie bedrag lager is. Dit kan onder NHG norm B 3:


1.

Een geldgever kan van de stichting een borgtocht verkrijgen voor een lening die aangewend wordt voor aflossing van de (gezamenlijke) lening(en) verstrekt door een andere geldgever.

2.

De borgtocht strekt niet verder dan de oorspronkelijke borgstelling(en).

3.

De geldgever dient bij een verzoek tot betaling van een verlies aan de stichting – naast de in Artikel A6 van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2013-3 bedoelde bescheiden – ook de leningovereenkomst van de afgeloste lening tussen de geldnemeren de geldgever en de bij het verstrekken van die lening opgemaakte taxatierapport of gesloten koop-/aannemingsovereenkomst te overleggen.

4.

De geldgever is verplicht de nieuwe lening op de wijze en binnen de periode als vermeld in Artikel A4 aan de stichting te melden. De over deze lening verschuldigde borgtochtprovisiebedraagt € 1,-.

Nieuwe geldverstrekker moet hier natuurlijk eel mee akkoord, maar onmogelijk is het dus zeer zeker niet. Je kunt ook kijken op de site vd nhg voor meer informatie.
Succes!