[ archief ] Hypotheek vs Bouwvergunning

[Mark Pietersen]

We hebben een koopovereenkomst ondertekend voor de aankoop van een prachtige kavel met een krot. Het krot willen we gaan verbouwen. Om deze droom te financieren hebben we via onze financieel adviseur een offerte aangevraagd bij Aegon. Voor ondertekening van de offerte hebben we natuurlijk aan onze adviseur gevraagd of de bouwvergunning ook verstrekt moest worden. Dat was niet het geval. Na ondertekening van de offerte van Aegon zijn we begonnen met het verzamelen van 15!! documenten die Aegon ons verzocht te verstrekken. De documenten varieren van kopieën van paspoorten, taxatierapport, offerte van de aannemer voor de verbouwing, pensioenoverzichten, werkgeversverklaringen, enz enz. In deze lange lijst van documenten werd in z'n geheel niet gevraagd om de bouwvergunning. Afgelopen donderdag was eindelijk het moment daar dat we alle documenten hadden ingediend, waarop we op vrijdag per e-mail moesten vernemen van de secretaresse van de adviseur dat we ook nog de sloopvergunning en de onherroepelijke bouwvergunning moeten overhandigen.
In onze koopovereenkomst staat dat we de akte moeten laten passeren op 15 oktober of zoveel eerder of later partijen overeenkomen.
We verwachten de bouwvergunning 7 oktober te ontvangen, maar deze is pas na 6 weken bezwaarperiode onherroepelijk. Het gevolg is dat we nu pas 1 december de akte kunnen laten passeren.
Mijn vraag is in hoeverre een hypotheekverstrekker kan besluiten om dermate belangrijke documenten als een bouwvergunning en sloopvergunning te verlangen, maar dit pas aangeeft op een veel later moment. De bouw en sloopvergunning werden namelijk niet vermeld in die lange lijst van 15 documenten! Is dit nu slorig van onze adviseur of van de hypotheekverstrekker? Gevolg is dat we nu niet op 15 oktober kunnen passeren, en nu afhankelijk zijn van de verkopende partij om veel later te passeren. Verkoper kan nu besluiten te ontbinden en wij moeten dan een boete betalen van 10% van de aankoopsom. Ik ben benieuwd naar de reacties.
Met vriendelijke groet,
Mark Pietersen

[kokka]

Heel vreemd is het niet, omdat als je uiteindelijk de bouwvergunning niet zou krijgen, de bank geen onderpand heeft die het hypotheekbedrag dekt.
Je hoeft ook geen 10% te betalen als je de hypotheek niet rond krijgt.soms moet je wel meerdere afwijzingen kunnen overleggen

[CB]

Een bank moet een hypotheek verstrekken op onroerend goed. Hierbij is sprake dat, zoals jezelf aangeeft, een krot verbouwd/gesloopt moet gaan worden. Is het dan niet vanzelfsprekend, dat er een bouwvergunning aanwezig moet zijn? Zonder bouwvergunning kun je niet bouwen toch en zonder bouwen heeft de hypotheekverstrekker onvoldoende onderpand lijkt mij.

[Mark Pietersen]

Tuurlijk moet een hypotheek verstrekker onderpand hebben voor de financiering. Maar wat ik niet begrijp is dat de Aegon een super mooie site heeft met een hele duidelijke vermelding van alle 15 documenten. Per document kun je zien welke reeds is ingediend en hoe het is beoordeeld. In die lijst wordt in z'n geheel niet vermeld dat er een onherroepelijke bouwvergunning verlangt wordt. Zelf bij navraag bij onze adviseur bleek dat de bouwvergunning niet nodig was. En wat blijkt dan; op vrijdag wordt dan doodleuk een aanvullend document gevraagd te weten de bouwvergunning! Als dat toch zo belangrijk is voor de hypotheek verstrekker dan moet dat toch vooraf duidelijk zijn. Dan mag dit toch niet pas 2 voor 12 worden medegedeeld door de hypotheek verstrekker. Zeer slordig van Aegon met verstrekkende gevolgen, omdat we nu ingebreke worden gesteld door de verkopende partij. Dat kan ertoe leiden dat we 10% van de aankoopsom moet betalen aan de verkopende partij, omdat we niet tijdig de akte kunnen passeren, omdat we de hypotheek niet rond hebben

Nu is er nog een uitweg. Er bestaat zoiets als de Groninger-akte. Passeren kan dan wel, zonder dat feitelijk het geld wordt overmaakt. We kunnen dan een bereidheidsverklaring van Aegon krijgen dat de hypotheek rondkomt, onder de voorwaarde dat we de onherroepelijke bouwvergunning achter kunnen overhandigen.

Wat een gedoe, alleen omdat de Aegon vooraf niet helder heeft gecommuniceerd over de in te dienen documenten.
Ik hou jullie op de hoogte

[een vraag, een antwoord]

Ik wil toch even reageren Mark, het vervelende is dat ik jouw dossier niet ken en dus voor een stukje moet raden wat er aan de hand is. Wel kan ik redelijk goed lezen.

Ik ga er van uit, dat jij en jouw adviseur een verbouwing van het krot hebben gepland en dat ook in de aanvraag naar Aegon sprake is geweest van een verbouwing. Je geeft dat zelf ook aan in je eerste post.
Je moest een begroting van de verbouwing indienen.

Je levert die begroting in, daarnaast het taxatierapport.

Je spreekt dus zelf over verbouwing en sloop van het oude krot.
Bij een verbouwing kan inderdaad volstaan worden met een begroting van jezelf en soms dient een begroting van de aannemer te worden aangeleverd.

Op basis van de door jou aangeleverde stukken heeft Aegon geconcludeerd, dat er sprake is van vernieuwbouw, waarvoor vergunningen noodzakelijk zijn. Alls dat zo is gegaan, dan is het logisch dat Aegon eerst die vergunningen wil zien.

Afhankelijk van hoe jouw financiering er uit ziet en of er sprake is van inbreng van eigen middelen, dan is het wellicht met Aegon bespreekbaar, dat de hypotheekakte kan worden gepasseerd, maar dat het bouwdepot blijft geblokkeerd totdat de vergunningen zijn afgegeven. Vaak moet je dan wel de aanvraag van de vergunning laten zien. Persoonlijk vind ik Aegon zo'n beetje de beste verstrekker in de markt en een prima overlegpartij. Daar heb je je adviseur voor, die dit probleem trouwens aan had moeten zien komen.

Overigens: ik werk niet voor Aegon, maar heb wel praktijkervaring met dit soort aanvragen en gelijksoortige problemen.

[Mark Pietersen]

Jouw verhaal klopt helemaal "een vraag, een antwoord". Het is nu inderdaad zo dat we kunnen passeren, maar de bouw start niet eerder dan dat de onherroepelijke bouwvergunning binnen is.
Nadat de vergunning onherroepelijk is kunnen we het bouwdepot aanspreken. Tot die tijd blijft ie geblokkeerd.

Voordeel is dat we nu voldoen aan de datum in de koopakte dat we voor 15 oktober kunnen passeren. Nadeel is dat we een risico lopen als er bezwaar wordt gemaakt op onze bouwplannen nadat we de akte hebben ondertekend. Daarbij zijn we ook nog afhankelijk van de bereidheid van de verkopende partij.

Wij zien het verkrijgen van de bouwvergunning niet als risico. Die gaat er echt wel komen. De buurt is heel blij met de bouwplannen.

Het jammere is dat we nu 6 weken vertraging oplopen in onze ogen, terwijl alle partijen klaar zijn voor de verbouw.

Vernieuwbouw is een mooie term, maar is een nieuw woord voor de dikke Van Dale. Hahaha. Juridisch hebt je alleen onderscheid in nieuwbouw en verbouw.

Onze adviseur geeft nu trouwens toe dat hij wellicht wat explicieter had moeten aangeven dat het om een grote verbouwing ging. Maar aan de hoogte van de hypotheeksom kon iedereen wel opmaken dat het niet om een bijkeuken ging.

Bedankt voor al jullie reacties.
Met vriendelijke groet,
Mark

[Xpert]

Beste Mark,

Bij een soortgelijke financiering is een bouwvergunning noodzakelijk.

Ik denk dat je adviseur wel wat steekjes heeft laten vallen. Deze probleemstelling moet eigenlijk tot zijn parate kennis horen. Bij twijfel had hij AEGON vooraf moeten inlichten en zwart op wit navraag moeten doen omtrent de bouwvergunning of deze wel/niet verplicht was.

Wanneer je schade lijdt dan zou ik dat nog wel even bij hem neerleggen.