[ archief ] Is dit een tophypotheek

[wareman]

Een kennis van mij heeft een hypotheek van 134000 met NHG, en heeft er 25000 (geen NHG)bij geleent, alleen zijn woning is maar 145000 waard heeft hij dan een "tophypotheek".?
Hij wil graag overstappen naar een annuteitenhypotheek, of bankspaar.( wil i\bij dezelfde geldverstrekker, als hij gaat switchen is hij zijn NHG kwijt.)

[Emmy75]

Op basis van deze cijfers, zou ik zeggen hypotheekbedrag 159.000 woningwaarde 145.000. Dan is de hypotheek zo'n 110% van de woningwaarde. Onder de huidige hypotheekregels is dat wel aardig het max.

Maarja.. nav onderstaande is dat niet zo 123 te bepalen. Die 25K is die "gewoon" bijgeleend of is deze in de hypotheek ondergebracht of moet deze in de hypotheek ondergebracht gaan worden?
De woningwaarde over welke waarde spreken we dan ?
Aankoopprijs, WOZ, herbouw, executie?? Kan nogal verschil maken.

Ik denk dat deze kennis eens met de hypotheeknemer om tafel moet gaan en uitleggen wat de wensen zijn en vervolgens bekijken wat de mogelijkheden zijn. Ook ivm de voorwaarden enz.

[courier]

Is die € 25.000 wel bijgeleend voor "aankoop/verbetering" eigen woning of is dat geld gewoon consumptief gebruikt?

[wareman]

25000 gebruikt voor verbeteren van woning, aanbouw gemaakt met openslaande tuindeuren, nieuwe keuken.

woz waarde 145.000, heeft in 2008 de verbouwing gedaan..Afgelopen decemeber nieuw douche gemaakt, en vorige boven de glazen voorzien van dubbelglas, hele woning had al kunstof kozijnen alleen, boven alleen geen dubbelglas, zijgevel helemaal opnieuw laten voegen.

excutiewaarde, was 148000 meende ik.

[Pindakaaspotje]

***CENSUUR! TROS RADAR

[wareman]

Oh ok, nou dat gaf hij me net door maargoed, is het een tophypotheek dat wil hij graag weten hahaha.

[courier]

Op dat gedeelte met nhg krijg je bij verlenging de keuze uit rentevoorwaarden die horen bij een hypotheek waarop de geldverstrekker feitelijk geen risico loopt; die € 25.000 is een afzonderlijke top waar bij verlenging een flink hoger % geldt en hou maar rekening met een versneld aflossingsplan.

[wareman]

@courrier, maar dan heeft hij dus een tophypotheek?..Hij heeft destijds niks gehoort over versneld aflossen.

[wareman]

Ik heb mijn eigen huis voor 140.000 gekocht in 2006, hypotheekje was toen 159.830, met een bouwdepot van 7.000 euro, in 2008 20.000 (heb niks gehoord over versneld aflossen) bijgeleent voor het verbouwen van mijn woning.(maken van een nieuwe keuken, met opslaande tuindeuren naar de tuin), jaar later hebben we boven (net als die kennis van mij) boven dubbelglas laten plaatsen.

En vorige hebben we schuur verbouwt, geisoleerd zowel plafond als de wanden, en een nieuwe douche gemaakt met wc boven.Alle verbouwing hierboven hebben naar 2007 plaats gevonden dus mijn woning is in principe alleen maar meer waard geworden.
Volgende verbouwing is het verbouwen van de zolder.

In 2007 een taxatie gehad (dit was in 2007 he):
onderhandse verkoopwaarde vrij van verhuur en gebruik: 150.000
executiewaarde vrij van huur en gebruik: 132.000
onderhandse verkoopwaarde vrij van verhuur en gebruik na verbouw: 165.000
executiewaarde vrij van huur en gebruik na verbouw: 145.000

Hypotheek nu 179.830 159.830 (NHG) 20.000 (Geen NHG)
WOZ Waarde: 163.000

[kweenie]

Maar waarom wil je weten of dit een 'tophypotheek' is? Dat is ook maar gewoon een term. De een vindt een hypotheek hoger dan de EW een tophypotheek, de ander vindt een hypotheek hoger dan de taxatiewaarde een tophypotheek.

Wat zou je met de kennis willen doen dat dit wel of niet een tophypotheek is? Is het de bedoeling dat de hypotheek wordt overgesloten of zo? En vraag je je af of dat met deze verhouding lukt? Dan kun je beter met die vraag langs een adviseur gaan die de hele rataplan erbij betrekt en ook kijkt naar andere verplichtingen en het inkomen etc.

[wareman]

@kweenie, dat wou mijn kameraad graag weten, we wonen praktisch naast elkaar vandaar.Kijk we zijn van plan om hier eerst wel te blijven wonen, de woning wordt vanzelf meer waard(kan nog wel even duren) Ik en me vriendin kunnen max 198.000 lenen dus dat is wel goed.Mijn kameraad en zijn vriendin willen misschien met de tijd verhuizen, en hij wil zijn hypotheek veranderen vandaar deze vragen.

En de ene vindt dat een tophypotheek en de ander dat daar heb je gelijk in.

[kweenie]

Als je kameraad over niet al te lange tijd misschien wil verhuizen, dan geldt dat het onverstandig is als de schuld dan (nog) zodanig is dat de vermoedelijke verkoopopbrengst lager is dan de schuld. Dat betekent namelijk dat je na de verkoop met een schuld blijft zitten, terwijl daar geen huis tegenover staat. (Bovendien moet je dat geld dan natuurlijk ook maar kunnen lenen...) In die zin vind ik een hypotheek die hoger is dan de woningwaarde (de verkoopwaarde als je een mooi bod kunt afwachten) een tophypotheek. Als de executiewaarde 148.000 is, dan zal de vrije verkoopwaarde wellicht 165.000 zijn. Met 159.000 is het dan in deze zin misschien niet echt een tophypotheek.

Maar het komt ook voor dat mensen om wat voor reden dan ook moeten verhuizen. Dan geldt wellicht dat je niet een mooi bod kunt afwachten, maar een lager bod moet accepteren. Dat zal dan wellicht meer in de richting van de executiewaarde liggen. Maar dat betekent ook dat je na een gedwongen verkoop eerder met een schuld blijft zitten. Als het huis bij gedwongen verkoop maar 148.000 opbrengt en de schult is 159.000, dan blijf je wel met 11.000 schuld zitten. En als je niet zomaar 11.000 euro kunt lenen, dan kan het dus best zijn dat je het huis niet een kúnt verkopen, zelfs al zou er een bod zijn en zou je dat bod graag willen aannemen. In die zin vind ik het wél een tophypotheek, omdat je een duidelijk risico loopt dat je bij een gedwongen verkoop met een flinke schuld blijft zitten.

[wareman]

@kweenie, maargoed dat heb ik hem ook verteld, hetzelfde zou voor ons gelden, we zouden dan ook een tophypotheek hebben. Maargoed wij gaan hier weg, tenminste eerst nog niet..

[kweenie]

Het is maar om de relativiteit van de begrippen te laten zien. Dat je in een situatie van vrijwillige verkoop met een gigantische hypotheek nog geen probleem hoeft te hebben, terwijl bij onvrijwillige verkoop een niet eens zo heel hoge hypotheek al wel tot problemen kan leiden.

Bij oversluiten heb je natuurlijk weer te maken met de normen van de banken. En dat zijn niet alleen de algemene normen die voor alle banken gelden, maar ook de (strengere) normen waar ze zelf mee rekenen... Maar de laatste normen zijn volgens mij dat er 112% van de koopprijs (dus van de vrije verkoopwaarde?) mag worden geleend.

[wareman]

Ja ok, had ik hem net even laten zien...En hij had ook al het 1 en ander uitgezocht en ze beginnen nu wel te denken of ze wel gaan verhuizen..hahaha, maargoed wat betreft mijn hypotheek, dan zou ik dus ook een tophypotheek hebben, tenminste als ik nu zou verhuizen...

[Emmy75]

@wareman,

Ik sluit me bij kweenie aan o.a. daar waar deze aangeeft dat het eigenlijk "maar" een uitdrukking is. Het is heel persoonlijk wat de een een tophypotheek vindt en wat de ander ervan vindt. In principe ben ik van mening dat iedere starter zowat een tophypotheek heeft aangezien op zijn minst vaak het aankoopbedrag + de kk gefinancierd moeten worden. Maarja zolang je de lasten kunt blijven betalen en niet accuut moet verhuizen is er nog niet zoveel aan de hand. Het kan pas lastig worden als je dringend moet verhuizen of erger nog het huis wordt op een veiling verkocht.

Kweenie haalde even terug de nieuwe eisen van extra aflossingen aan mbt de top. Dat je er destijds niets over vernomen hebt, is vrij logisch dat was toen nog niet zo. Nu is het zo dat men deze regels wel al ingevoerd heeft of op korte termijn wil gaan invoeren (weet even de precieze status niet). In ieder geval komt het erop neer dat het "topgedeelte" snel afgelost moet worden.

Lees overigens wel eens goed de voorwaarden van de hypotheek erop na. Mogelijk als de WOZ het hypotheekbedrag gaat inhalen dat er een gedeelte risico-opslag van het rentepercentage afkan en daarmee de lasten omlaag kunnen. Het kan ook zijn dat het om de executiewaarde gaat tov het hypotheekbedrag.
Als dat gebeurt, moet je meestal wel zelf de bank achter de veren aan zitten want ze doen dat niet vanzelf..

Lees anders eens onderstaande artikelen over tophypotheek:
http://nl.wikipedia.org/wiki/Tophypotheek
http://www.eigenhuis.nl/hypotheken-fina ... hypotheek/
http://financieel.infonu.nl/hypotheek/4 ... theek.html
http://www.geldenrecht.nl/artikel/2010- ... nden/lenen

[wareman]

Welke norm hanteren ze tegenwoordig voor bepalen van je max hypotheek 4x je jaarsalaris, in 2006 werd mijn loon en die van mijn partnet 4.5 gedaan. Als ik een berekening doe op de site van de ABNAMRO dan kan ik 176.000 lenen, en op de site van de hypotheker kan ik 195.000 lenen.
Hypotheker hanteerd dan 4,5x en de ABNAMRO 4x.?

als ik zelf een berekening doe, 29547+14592=44139x4,5=198625.5 <wat ik dan kan lenen..
Welke norm hanteren ze dan voor het berekenen van een hypotheek die moet worden overgesloten.

[Emmy75]

Welke norm hanteren ze dan voor het berekenen van een hypotheek die moet worden overgesloten.

Dat is een beetje verschillend per hypotheeknemer. Doorgaans gaan ze van de nieuwe regels uit. Stel bank x hanteert nu 4x jaarsalaris en ten tijde dat de hypotheek werd afgesloten 5x. Dan zal die bank nu uitgaan van 4x jaarsalaris bij oversluiting. Het is dus best mogelijk dat men in die "goeie ouwe tijd" een hypotheek af heeft gesloten voor een bedrag welke nu niet meer geleend kan worden. Hierdoor zitten veel mensen met een hoge hypotheek min of meer vast aan de hypotheek die ze hebben en de bank waar ze bij zitten. Heel veel tophypotheken horen daar bij, omdat ze vaak tot het maximum van het budget zijn gegaan om toch een bepaald huis te kunnen kopen.

[wareman]

Bij de ABNAMRO hebben ze bij het verlengen van de Hypotheek niks gezegd over dat ik het niet kon lenen etc, of geldt dat niet voor het verlengen van je hypotheek...?

[wareman]

Sorry ik ben een domoor, ik zie dat de ABNAMRO ook 4.5x hanteert hahahaha....