[ archief ] Kan van de OpMaat hypotheek af?

[yvette07]

Wij hebben in 1999 een opmaat hyp. afgesloten. 3 jaar geleden hebben we deze, omdat de rente zo laag was overgesloten (met alle kosten die hieruit voortvloeiden). Nu zou ik graag willen weten of we, na het advies van dhr Wabeke, kunnen overstappen naar een andere hypotheek (kosteloos). Moet dat dan binnen de Rabobank, of kunnen we gewoon alles afsluiten en naar een andere hyp. verstrekker gaan?

[Graafman]

Hoi Yvettte,

Ik vrees van niet aangezien ik hetzelfde wil. Ik wil van mijn opmaat hypotheek af omdat ik het vertrouwen kwijt ben in de Rabobank. Twee jaar geleden heb ik mijn rentevast periode verlengd met 5 jaar. Dit zonder advies en met een formuliertje. Achteraf is dit niet handig geweest tegen 6,2% waardoor ik nu nog drie jaar moet. Indien ik oversluit moet ik Rabobank € 11.000 boeterente betalen!! Dit in mijn ogen niet normaal, zeker gezien ze met de verlenging met nooit hebben geadviseerd dat je ook kan oversluiten onder NHG! Indien ik dit nu doe ga ik ipv 6,2% nu 3,05% variabel betalen maar de € 11.000 boeterente zal dit helaas verhinderen omdat ik hiermee weer boven de NHG uit zal komen.
Iemand anders hier ook ervaring mee?

[J&L]

Wij zijn aan het einde van de week van de opmaat af, wel tegen betaling van een boeterente. De huidige adviesrente is lager dan de rente die wij destijds kregen en onze renteperiode zou nog 8 jaar lopen. Rabo hanteert de "rekenrente" bij de berekening van de vergoedingsrente (boete). Zie algemene voorwaarden. Wij hadden bij afsluiten een adviesrente van 5,5, kregen 0,5 korting en kwamen daardoor uit op 5,0. Huidige rente is 5,3 - 0,5 korting (dat is dus de formule voor de "rekenrente") dus betalen een boete van 0,2% over de resterende 8 jaar.

Overigens van de zotte, want de korting bedraagt feitelijk 4% + 1% onder de voorwaarde dat wij nog 3 producten bij de Rabo zouden afnemen. Wij vinden derhalve dat tegenover die 1% al een voordeel voor de Rabo heeft gestaan.

Daarnaast verzekerde de Rabo adviseur ons nog in voornoemd gesprek dat de Rabo geen korting meer geeft op hypotheekrentes. Conform de offerte dient de vergoedingsrente ter compensatie van renteverlies. Nu ik feitelijk 5% betaal en de Rabo de gereserveerde hypotheeksom weer kan uitlenen tegen het huidige tarief van 5,3% komt het mij voor dat er geen sprake is van renteverlies aan de kant van de Rabo, integendeel. Verder wordt in de offerte nog gemeld "Als de rente voor vergelijkbare financieringen op het moment van vervroegde aflossing lager is dan de door u betaalde rente, bent u een vergoeding schuldig". De betaalde rente zo m.i. gesteld dienen te worden op 5% (die betaal ik immers feitelijk).

Ik zal de boete wel moeten betalen, maar ga hier wel een klacht over indienen bij de Rabo...

[stofzuigertje]

Verhuizen?

Als je verhuis mag je zonder boete rente altijd van de lopende hypotheek af.
Soms is dit de oplossing gezien de boete en voorwaarden die aan deze zit.
Dus kijk eens of je een mooier huis met betere hypotheek voorwaarden kunt vinden.

[Red Felix]

Nu ik feitelijk 5% betaal en de Rabo de gereserveerde hypotheeksom weer kan uitlenen tegen het huidige tarief van 5,3% komt het mij voor dat er geen sprake is van renteverlies aan de kant van de Rabo, integendeel.

Volgens mij ligt dat anders. Het is niet zo dat de Rabobank moet wachten tot 'jouw geld' vrijkomt voordat er een andere klant mee kan worden geholpen. Banken creëren namelijk gewoon geld met een druk op de knop. Als jij als klant voortijdig vertrekt, dan is dat inderdaad een echt verlies voor de bank. Die andere klant kan altijd gewoon tegen de huidige 5.3 % een hypotheek krijgen, ongeacht jouw beslissing. Dus in plaats van jouw hypotheek én de hypotheek van de nieuwe klant, heeft de bank alleen nog maar de hypotheek van de nieuwe klant. Da's verlies...

[J&L]

Felix, dat zou kunnen, maar bij een gelijke rente of een hogere (huidige) rentestand zou ik geen boete verschuldigd zijn terwijl de bank dan ook een klant minder heeft. In mijn offerte staat ook expliciet omschreven dat de vergoedingsrente dient ter compensatie van renteverlies. Daarnaast heeft er een "tegenprestatie" gestaan tegenover 0,1% rentekorting ten voordeel aan de kant van de rabo, zodat ik subsidiair van mening ben dat slechts 0,1% vergoedingsrente mag worden opgelegd. Ik heb een 7 pagina's tellende klacht ingediend en ben benieuwd naar de reactie van de rabo. Daarnaast is het ook nog zo dat de verleende korting in de offerte naar mijn mening omgerekend zou moeten worden naar een percentage van de adviesrente op dat moment en dat dan een zelfde percentage moet worden gehanteerd in de formule waar het betreft de "rekenrente". Neem maar eens een voorbeeld van een offerte met een adviesrente van 10% en een korting van 0,5% tegenover een voorbeeld rekenrente van 3% met een korting van 0,5%. De bank zou dan 33% korting op de adviesrente verlenen aan nieuwe klanten om op hetzelfde kortingsbedrag uit te komen... Als de bank een boete wil berekenen is dat haar goed recht, maar dan moet de bank niet stellen dat de boete dient ter compensatie van rentederving.

[J&L]

Felix, bedankt trouwens voor je reactie (stel ik oprecht op prijs, kan ik mij alvast voorbereiden op mogelijke reacties van de bank!). Aan mijn vorige reactie kan ik nog toevoegen dat de formule bijzonder onduidelijk is geformuleerd in de algemene voorwaarden. Als ik het goed heb, is hier door de toezichthouder al eens een opmerking over gemaakt in de richting van de Rabo, in die zin dat zij haar variabelen zichtbaar dient te maken. De Rabo houdt er klaarblijkelijk erg van om zo geheimzinnig mogelijk te doen (zo heb ik er zeker 6 uur over gedaan om info te verkrijgen omtrent iets simpels als de huidige rentestand en die info is voor mij verder niet te controleren). Ik heb diverse rabomensen gesproken ondertussen, maar niemand kon mij telefonisch de vergoedingsregeling uitleggen ("nee sorry, dat is erg ingewikkeld omdat er rekening wordt gehouden met allerlei op- en afslagen"). Maar de gemiddelde consument dient de formule wel te kunnen afleiden uit de algemene voorwaarden. Tot tweemaal toe heb ik van de rabo antwoord gekregen op mijn vraag of ik bij vervroegde aflossing al dan niet een boete verschuldigd zou zijn en dat antwoord luidde "nee". Daarbij is niet geïnformeerd naar een evt. verstrekte korting, terwijl dit nu juist van grote invloed is op de uitkomst van de gehanteerde formuler. Zeker van een rabo-adviseur mag naar mijn mening verwacht worden dat deze, gelet op de consequenties, uiterst zorgvuldig met dit soort vragen omgaat.

Ik heb verder wat uitspraken van de geschillencommissie en de rechtbank vergeleken in soortgelijke kwesties. Op grond van de algemene voorwaarden hebben deze voor de consument niet tot resultaat mogen leiden. Het arugument dat de grondslag voor de vergoedingsrente, gederfde renteinkomsten, bij hogere rente dan de feitelijk betaalde rente is komen te vervallen is echter slechts eenmaal aangedragen en verder niet behandeld omdat er in die kwestie geen sprake was van vergoedingsrente maar van een boete voor aan vervroegde aflossing gekoppelde kosten. Ik heb er wel € 50,00 voor over om deze casus, mocht de Rabo weigeren tot resitutie over te gaan, uiteindelijk aan de geschillencommissie voor te leggen

[J&L]

Ik heb een reactie ontvangen op mijn klacht. Het grootste deel van de boete krijg ik terug (coulance). Klagen heeft dus zin, alhoewel er in mijn geval wel sprake was van onduidelijke infoverstrekking over al dan geen boete vanuit de bank.