[ archief ] Kosten bij annulering hypotheek door bank?

[Mill2010]

Mijn schoonmoeder heeft eind vorig jaar een aanvraag gedaan middels een contactpersoon bij Nationale Nederlanden om haar hypotheek over te nemen.
Uiteindelijk is er een offerte neergelegd door NN, waar mijn schoonmoeder mee akkoord is gegaan.
Nog geen twee weken later komt het bericht van NN dat het toch niet door kan gaan omdat er ineens een BKR registratie zou zijn.
Uiteindelijk is ze maar bij de hypotheek verstrekker gebleven waar ze al was.
Ongeveer 5 a 6(!) maanden later krijgt ze een rekening van bijna 1700 euro van NN, omdat de hypotheek niet doorgegaan was!
Mijn vraag is, staat NN daar mee in zijn recht? Ik vind het erg vreemd, zij annuleren en mijn schoonmoeder draait voor de kosten op.

[marcel75]

Aan de andere kant had je moeder een BKR-notering verzwegen. Daar had in mijn ogen overigens een adviseur op moeten wijzen.

Hierover is vast wel wat geschreven in de voorwaarden NN. Daar al eens in gekeken?

[CB]

Aan de andere kant had je moeder een BKR-notering verzwegen

Misschien was de moeder niet op de hoogte van de BKR notering. Volgens mij zijn er een heleboel mensen die niet weten dat ze met een negatieve notering geregistreerd zijn bij het BKR. Met name bij de VK's en TC's komt dat vaak voor.

[Xpert]

Heb je de boete van NN rechtstreeks ontvangen of van de Tussenpersoon.

Voorwaarden Basisvariant
De volgende tekst staat op de site van NN:
Bij de Basisvariant geldt dat de geoffreerde rente ook de rente is die u bij het passeren krijgt. U kunt geen gebruik meer maken van dalrente. Bijkomende voorwaarde is dat er annuleringskosten in rekening worden gebracht bij het niet door laten gaan van een geaccepteerde offerte*. Deze vergoeding bedraagt maximaal 1% van de hoofdsom. De vergoeding wordt niet in rekening gebracht als er sprake is van ontbinding of nietigverklaring van de koopovereenkomst of bij overlijden van de geldnemer.

* onder een geaccepteerde offerte zou ik lezen "een door de bank geaccepteerd hypotheekofferte. Nu de offerte door NN niet definitief is geaccordeerd lijkt mij de boete niet op zijn plaats.

[marcel75]

Xpert,
Wel een hele makkelijke aanname om er van uit te gaan dat met "geaccepteerde offerte" bedoelt is een door de bank geaccepteerde offerte. Dat zal en is namelijk niet het geval.

De bank accepteert namelijk geen offerte. Jij biedt immers niets aan de bank. De bank doet een offerte en die accepteer jij als klant. Vervolgens heeft de bank een aanvraag voor een lening. Dat is dus eigenlijk de geaccepteerde offerte.

Dat zou anders zijn wanneer jij de bank een lening aanbiedt en daar voorwaarden aan stelt in een offerte. Als de bank die accepteert, gaat de bank dus van jou geld lenen.

[CB]

De bank accepteert wel degelijk een offerte als deze door de bank onder voorbehouden is geoffreerd. Deze voorbehouden worden door de bank achteraf wel of niet geaccepteerd. De offerte wordt immers getekend door beide partijen. Ik ben dan eigenlijk wel nieuwsgierig wat een rechter in dit geval zou doen. Immers de klant wil de hypotheek nog wel afnemen, maar de bank wil niet verstrekken. Ik zou in zo'n situatie mijn rechtbijstandsverzekering inschakelen.

[marcel75]

CB,
Ook voor jou geldt: de bank doet een offerte aan een klant. De klant accepteert een offerte. Hierdoor wijzigt de status van offerte naar geldleningsaanvraag. En die gaat dan weer naar de bank.

Iemand die een offerte accepteert, gaat namelijk akkoord met een voorstel van een ander. De bank doet het voorstel (de offerte), de geldnemer niet! Er kan maar een acceptant van een offerte zijn. Van Dale spreekt ook van: "aanbod om iets tegen een bep. prijs te doen of te leveren". De bank doet dus een aanbod. De geldvrager niet. Die accepteert een aanbod.

Daar kun je het in de onderhavige situatie niet mee eens zijn, maar dat is een ander verhaal.

[Xpert]

@Marcel75

Toch ben ik het niet helemaal met je eens. De bank doet geen onherroepelijke offerte. In de offerte staat immers dat de offerte als eenzijdig aanbod wordt aangeboden maar kent wel een aantal voorwaarden waaraan voldaan dient te worden, zoals o.a. een gunstige uitslag van het BKR.

Ik denk dat de rechter de kant van de klant zal kiezen, maar dat is mijn mening.
In mijn praktijk heb ik geen ervaring met de NN zoals hierboben geschetst maar wel met de ING (ex Postbank). Bij het niet gestand doen van de offerte o.b.v. een negatieve uitslag van het BKR heeft mijn klant geen annuleringkosten hoeven te betalen.

[marcel75]

Xpert,
Ik ben geen rechter. Weet alleen wel dat een rechter ook vaak de Dikke Van Dale er bij pakt om in dit geval te kijken wat "offerte" betekent.

Ik neem aan dat het bekend is dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding van dat aanbod. Het aanbod is dus de offerte, de aanvaarding de acceptatie van de offerte door de ontvanger van die offerte (de geldvrager dus). Dat de geldgever enige voorbehouden maakt in de overeenkomst maakt daarvoor niet uit. Er is een overeenkomst. En dat is iets anders dan een offerte. Zoals al aangegeven: juridisch en taalkundig kan er maar 1 zijn die de offerte accepteert en dat is de persoon die om een offerte vraagt, de geldvrager dus.

[courier]

TS: De NN maakt dus gebruik van haar eigen "ontbindende voorwaarde" opgenomen in de hypotheekofferte. Annuleringskosten zijn alleen verschuldigd als de klant zelf zich eenzijdig uit het proces van "de geaccepteerde offerte" terugtrekt.
Ik denk dat we hier te maken hebben met een gefrustreerde tussenpersoon die er een beetje op gokt dat dat bericht van "niet doorgaan" inmiddels is vernietigd, zodat e.e.a. nu niet meer aan te tonen valt. De vordering kort maar beleefd afwijzen dus.

[CB]

CB,
Ook voor jou geldt: de bank doet een offerte aan een klant. De klant accepteert een offerte. Hierdoor wijzigt de status van offerte naar geldleningsaanvraag. En die gaat dan weer naar de bank.

Mischien gaat het bij jouw bank zo, maar bij de meeste banken niet. Daar dient de klant, via een TP of zelf, een hypotheekaanvraag in. Aan de hand van deze hypotheekaanvraag vind een 1e fiat plaats. Op basis daarvan wordt een offerte aangeboden. 9 van de 10 keer onder de nodige voorbehouden, die de bank nog moet accorderen en accepteren. Als beide partijen accoord gaan, is er sprake van een geaccepteerde offerte die door beide partijen is ondertekend. Om daarna terug te gaan naar een hypothek-/geldleningsaanvraag is gewoon kolder, die fase is al lang gepasseerd.

Bovenstaande geldt ook voor jou, behalve bij de bank waar jij het over hebt.

Dat de geldgever enige voorbehouden maakt in de overeenkomst maakt daarvoor niet uit. Er is een overeenkomst. En dat is iets anders dan een offerte.

Dat een overeenkomst iets anders dan een offerte is correct. Dat er in een overeenkomst voorbehouden staan, is niet correct. De overeenkomst is definitief zonder voorbehouden (Hypotheekakte of onderhandse overeenkomst van geldlening die verbonden is aan een hypotheakte). Er kunnen wel bepalingen in de overeenkomst worden opgenomen.

Zoals al aangegeven: juridisch en taalkundig kan er maar 1 zijn die de offerte accepteert en dat is de persoon die om een offerte vraagt, de geldvrager dus.

Dit zou weer inhouden dat een bank nooit gebonden is aan een offerte die ze hebben aangeboden. Nogmaals voor de derde keer, ook de offerte wordt door 2 partijem ondertekend en beide partijen zijn daaraan gebonden. Mits alle voorbehouden zijn geaccepteerd en goedgekeurd.

[courier]

Inderdaad CB dat wordt wel de "précontractuele fase" genoemd.

[marcel75]

CB,
Een overeenkomst zonder voorbehouden bestaat niet zeg je. Hoe noem jij een koopovereenkomst van een woning dan waarin een ontbindende voorwaarde in verband met het niet-verkrijgen van de financiering dan? Dat is gewoon een overeenkomst. Een overeenkomst kan zowel ontbindende als opschortende voorwaarden bevatten.

Wat jij overeenkomst noemt, is helemaal geen overeenkomst, maar een notariële akte, in dit geval een hypotheekakte. Je stelling dat daarin de geldleningsovereenkomst is opgenomen of daaraan is gehecht is ook niet helemaal waar. Er zijn banken die de hoofdpunten van de geldleningsovereenkomst opnemen in de akte of een extract van de offerte aan de akte laten hechten. Er zijn echter ook legio banken (en ook nog wel de grootste hypotheekbank van het land) die zulks in het geheel niet doen.

Wat jij hypotheekaanvraag noemt, is niet meer dan het vragen van het doen van een voorstel om tot een geldlening te komen (heel formeel: het doen van een uitnodiging om in onderhandeling te treden). Dat is de pre-contractuele fase.

Ik vrees dat we het op zich wel over hetzelfde hebben, maar jij, niet negatief bedoelt, met de volksmond spreekt, en ik niet in deze. Als je je namelijk zou verdiepen in de tot standkoming van overeenkomsten, dan zou je het helemaal met mij eens zijn. Een overeenkomst komt namelijk tot stand door aanbod en aanvaarding. De bank doet een aanbod en de klant aanvaardt dat aanbod. Voila: een overeenkomst. Dat aan dat aanbod bepaalde voorbehouden verbonden zijn, accepteert de klant ook.

En ja, de bank heeft ontbindende voorwaarden opgenomen in de overeenkomst zoals positieve toetsing BKR, salaris, waarde onderpand etc. Op het moment dat daar niet aan voldaan wordt, maakt de bank gebruik van een ontbindende voorwaarde. De bank kan dus niet altijd onder de overeenkomst uit. Alleen als aantoonbaar is dat aan een of meerdere ontbindende voorwaarden niet voldaan kan worden.

[Purist]

Wat een discussies...
Gewoon NN laten bellen door de adviseur en boete doorstrepen.

[courier]

Purist,
In die -gedeeltelijk semantische- discussie zijn wel de argumenten aangedragen waarmee TS de NN c.s. om de oren kan slaan; en dat is winst toch?

[CB]

Een overeenkomst zonder voorbehouden bestaat niet zeg je. Hoe noem jij een koopovereenkomst van een woning dan waarin een ontbindende voorwaarde in verband met het niet-verkrijgen van de financiering dan? Dat is gewoon een overeenkomst. Een overeenkomst kan zowel ontbindende als opschortende voorwaarden bevatten

Toegegeven bovenstaande is waar, dus daar heb je gelijk in.

Wat jij overeenkomst noemt, is helemaal geen overeenkomst, maar een notariële akte

Dit is niet waar een onderhandse akte van geldlening hoeft geen notariele akte te zijn. Je kunt hem wel notarieel door de notaris laten opmaken, maar het hoeft niet. Vaak wordt deze opgemaakt door de geldverstrekker. Het is een onderhandse overeenkomst, waarin de bepalingen van de geldlening in worden vastgelegd. Deze onderhandse akte wordt gekoppeld aan de hypotheekakte, die door de notaris wordt opgemaakt en waarin de voorwaarde van de hypothecaire inschrijving in worden vastgelegd.

Ik vrees dat we het op zich wel over hetzelfde hebben, maar jij, niet negatief bedoelt, met de volksmond spreekt, en ik niet in deze. Als je je namelijk zou verdiepen in de tot standkoming van overeenkomsten, dan zou je het helemaal met mij eens zijn.

Met name het gedeelte met de volksmond en het me verdiepen in de tot standkoming van overeenkomsten, leg ik naast me neer en is geheel voor jouw rekening. Al zou ik me hier nog meer in verdiepen, dan nog blijven we zitten met een verschil van mening.

De bank doet een offerte en die accepteer jij als klant. Vervolgens heeft de bank een aanvraag voor een lening.

Kun je bovenstaande nog wel even uitleggen. Een aanvraag voor een lening nadat de klant een offerte heeft geaccepteerd. Dat gedeelte ben ik nl. nog niet tegengekomen bij de navolgende hypotheekverstrekkers:

RABO Bank
ING Bank
De voormalige Postbank
Westland Utrecht Bank
Regiobank
ABP
PGGM
Woonfonds Holland

van de overige banken weet ik het niet. Maar ik kan me niet voorstellen, dat het daar wel voorkomt.

En ja, de bank heeft ontbindende voorwaarden opgenomen in de overeenkomst zoals positieve toetsing BKR, salaris, waarde onderpand etc. Op het moment dat daar niet aan voldaan wordt, maakt de bank gebruik van een ontbindende voorwaarde. De bank kan dus niet altijd onder de overeenkomst uit. Alleen als aantoonbaar is dat aan een of meerdere ontbindende voorwaarden niet voldaan kan worden.

en met bovenstaand zijn we dan eindelijk weer on topic. Dus de bank kan, als er niet voldaan wordt aan de ontbindende voorwaarden de offerte annuleren. Let wel de bank annuleert en niet de klant en dan vind jij het logisch dat de bank de annuleringskosten in rekening brengt bij de klant! Sorry, dat zegt mij voldoende. Verdiepingstijd voor jou.

[Xpert]

@mill2010

Ik heb de vraag even voor je bij NN neergelegd.

NN zegt dat zij nooit offfertes uitbrengt waarvan bekend is dat er een negatief
BKR van toepassing is.

Ik heb daarop gevraagd hoe het dan kan dat zij wel een annuleringsboete in rekening brengen.

Wordt vervolgd!



P.s. geef nog even antwoord op mijn eerdere vraag of je schoonmoeder een rekening rechtstreeks van NN of van haar Tussenpersoon heeft gehad??

[Xpert]

Beste Mill2010,

Hierbij het antwoord van NN:

Indien een klant een negatieve BKR notering krijgt na het accepteren van de offerte kan zich de situatie voordoen dat de lening niet meer door kan gaan. Omdat het de klant verwijtbaar is zal hij in dit geval wel annuleringskosten dienen te betalen.
Als een tussenpersoon al een volmacht zou hebben voor hypotheken is het beleid gelijk, immers de voorwaarden van Nationale Nederlanden zijn van toepassing.

Dus alleen wanneer er na ondertekening van de hypotheekofferte de klant een BKR notering oploopt dan is dat verwijtbaar aan de klant en zal je schoonmoeder alleen dan de annuleringskosten moeten betalen.