[ archief ] Opstalrecht probleem voor QUION?

[Simon Hans]

Heb onlangs een huis gekocht, een twee onder één kap uit 1936, geheel gerenoveerd. Moet de helft (!) van de koopprijs financieren, en doe dat via de hypotheker. Door het huis loopt (op mijn kavel) een poort naar de tuin achter het huis. Het huis van de buurman loopt op de eerste (en hogere)verdiepingen door tot halverwege de breedte van de poort, wat dus betekend dat het huis van de buurman over de diepte (10 m) één meter over mijn perceel steekt. Dit is vastgelegd in de eigendomsacte. Is ook fijn: hoeft de buurman zijn huis niet af te breken. QUION, die de zaken van de geldverstrekker Paris Bas waarneemt, heeft hier kennelijk problemen mee: ze willen mogelijk geen hypotheek verstrekken, en daar komen we dus ca drie weken NA het ondertekenen van de offerte achter, terwijl de kadastrale gegevens allang bekend en beschikbaar waren. Hoe kan dit en wat is hier nou eigenlijk mis?

[Arjan 1971]

Alles wat ook maar een beetje afwijkt van de standaard is voor BNP een probleem. Dit is ook logisch, gezien de lage rente welke zij aanbieden. BNP wil veel hypotheken draaien en het liefst allemaal standaard. Er bestaat bij BNP de mogelijkheid afwijkende aanvragen voor te leggen maar deze worden voor de overgrote meerderheid alsnog niet gehonoreerd. Vervelend voor u maar een beleidskeuze van BNP. Aangezien dit een algemeen beeld is van BNP zou ook de hypotheker van dit beleid op de hoogte moeten zijn.

[marcel75]

Daarnaast kan een opstalrecht waardedrukkend zijn. Dit zal dan dus ook gevolgen hebben voor de verwachte opbrengst op een executieveiling. En daar kijken ze tegenwoordig ook wel naar.

[Simon Hans]

Daarnaast kan een opstalrecht waardedrukkend zijn. Dit zal dan dus ook gevolgen hebben voor de verwachte opbrengst op een executieveiling. En daar kijken ze tegenwoordig ook wel naar.

Dat is in dit geval niet aan de orde: er bestaat geen mogelijkheid iets nieuws te bouwen. Het gaat alleen om het stukje van één meter boven de poort. Bovendien fincier ik maar de helft van de koopprijs met een hypotheek, en die hypotheek is stukken lager als wat ik zou kunnen/mogen uitgeven.

[marcel75]

Maar er staat nu wel al iets. En zolang de bank niet de directe invloed daarvan kent, neemt hij geen risico. Dat je de helft zelf financiert zegt dan niets. Op een veiling mag je op dit moment al blij zijn als je 60% van de werkelijke waarde weet te halen. Dan is er dus nog maar een marge van 10% over. Aangezien de gemiddelde veilingkoper (vaak handelaar) alleen courante panden wil kopen en als er dus iets "vreemds" mee is, niet zo happig is om te kopen, zal de waarde wanneer er nog een opstalrecht ten behoeve van iemand anders is de waarde nog meer drukken.

Probeer eens bij een andere bank, bijvoorbeeld Rabo of ABN. Die doen niet zo moeilijk over opstalrechten.

[kweenie]

Ik kan me de situatie nog niet helemaal voorstellen. Als ik het goed begrijp heb jij een stuk grond met daarop jouw halve twee-onder-een-kap plus de 'overhang' van de twee-onder-een-kap van de buren? Is het dan geen idee om jouw stuk grond kadastraal op te laten splitsen in een lapje grond van een meter breed, met daarop de 'overhang' van de buren, en een grotere lap grond met jullie huis erop? Dan kun je dat kleine lapje grond zelf betalen (of verkopen aan de buren) en dan heeft jouw huis en grond weer een 'normale' situatie. Omdat de hoeveelheid grond minder wordt, zal de waarde van de nieuwe lap grond plus je huis natuurlijk iets minder worden, maar aangezien je toch maar de helft financiering nodig had, zal je die financiering ook met de lagere waarde nog wel kunnen krijgen.

[marcel75]

Kweenie,
De bank ziet de koopovereenkomst. Daarin is 1 perceel gekocht. Als je daarna, en dat kan alleen in opdracht van de huidige eigenaar, overgaat tot nieuwe perceelsvorming, is de bank helemaal al niet blij met je en zal meteen vol op de rem gaan staan.

De bank/hypotheekhouder wil in geval van executie ook het hele huis kunnen verkopen. Ook heb je als eigenaar dan helemaal niets meer aan een strookje van 1 meter. Als de bank niet het hele perceel kan verkopen, zullen ze er sowieso niet instappen. Je wordt namelijk verplicht om alle grond die jouw eigendom zijn onder te zetten.

Daarnaast zal de opstaller hier ook aan mee moeten werken. Heeft de opstaller een hypotheek, dan moet zijn hypotheekhouder ook toestemming geven.

Vergeet ook even niet dat er aardig wat kosten aan nieuwe perceelsvorming zitten.

De suggestie is dus zeker niet verkeerd, maar praktisch zal dit niet gaan werken.

[Simon Hans]

Ik kan me de situatie nog niet helemaal voorstellen............ kadastraal op te laten splitsen.......... .

Inderdaad het is wat lastig voor te stellen, helemaal als je het uit de eigendoms acte zou moeten halen (zoals die arme mensen van Parisbas moesten). Maar je had het goed begrepen.
Ik had zelfs nog een beter idee: ik geef dat stukje gewoon aan de buurman, is het probleem ook opgelost. Maar dat is nu te laat, als we nu vanalles gaan veranderen wordt het niet beter. Andere bank zal wel moeten.
Wat mij erg stoort is dat je vanaf het begin geen idee hebt van wat voor criteria banken hanteren. Wij dachten: betrekkelijk lage hypotheek, genoeg inkomen => nooit een probleem. Op het eerste gezicht lijkt dit op een soort willekeur.