[ archief ] Oversluiten banksparen naar annuïteiten bij Hypotheker

[Joepie Joepie]

Oversluiten is "hel"...

In mijn ogen kun je ook gewoon aflossen (ipv sparen) en daarmee looptijd verkorten & te betalen rente verlagen.
- ik zou zeggen, gewoon doen, dan ligt bal direct bij geldverstrekker
- heb je bankrekening van lening (andere dan van spaardeel)?

"Een hypotheek binnen een week" geldt ook alleen voor starters...

[SJZ]

Dat zou je zeggen, maar daar loopt het vast. Aegon weigert vanwege de bandbreedte en wil alleen de looptijd verkorten. Ik wil lagere maandlasten.

Bandbreedte? Ik had het over aflossen, niet over premie (bij)storten!

[Fiesiekus]

Dat zou je zeggen, maar daar loopt het vast. Aegon weigert vanwege de bandbreedte en wil alleen de looptijd verkorten. Ik wil lagere maandlasten.

Bandbreedte? Ik had het over aflossen, niet over premie (bij)storten!

Daarin schuilt de verwarring in dit topic: bij aflossen wordt het te storten spaarbedrag verlaagd en dat zou buiten de bandbreedte vallen (uitgaande van die genoemde €300,- / maand), bij premie bijstorten kan de toekomstige spaarbedragen worden verlaagd en/of de looptijd verkort.

[Joepie Joepie]

En kan er geld uit spaarpot worden gehaald om af te lossen?
Zodat je premie binnen bandbreedte kan blijven betalen tot gehele hypotheek met gespaarde bedrag kan worden afgelost.

[CB]

De hypotheek loopt pas 7 jaar, dus belastingvrij opnemen kan niet.

[kweenie]

De hypotheek loopt pas 7 jaar, dus belastingvrij opnemen kan niet.

Jawel, dat kan wel, mits het voor aflossing van de eigenwoningschuld wordt gebruikt. Dat is nu juist wat TS wil doen...

[CB]

Dan heb ik niets gezegd.

[kweenie]

Even wat dingen op een rijtje zetten.
- Saldo nu is 50.000
- Na aflossing zou hypotheek overblijven van 2 ton, dus dat betekent dat de huidige hypotheek ongeveer 250.000 is.
- Maandelijkse storting is ongeveer 300 euro. Dat betekent dat na in totaal ongeveer 25 jaar de spaarpot even hoog is als de huidige hypotheek. Dan ga ik er dus even vanuit dat de looptijd van de hypotheek 25 jaar is en geen 30 jaar? (Dan zal de maandelijkse inleg iets hoger zijn dan 300, maar komt in de buurt.)
- Even aannemen dat de WOZ-waarde van de woning ook 250.000 is en het eigenwoningforfait dus 1875 of ong. 155 per maand.
- Ook even aannemen dat het IB tarief 40% is.
- Er is behoorlijk wat spaargeld, want je wilt 10.000 aflossen en dat later nog een paar keer doen.

De maandelijkse rente zal dan bruto 1145 zijn en netto 750 euro. Maandelijkse storting is 315 euro, maakt samen 1065. Na nu nog 18 jaar is die 250.000 bij elkaar gespaard en ben je van de hypotheek af. Kost je dan dus in totaal 230.000. Los je 10.000 af op de lening, dan bespaart dat 7 maanden in de lasten plus netto 330 in de overige jaren. De spaarpot is na 20 jaar met 170.000 gevuld, dus je kunt zonder problemen 80.000 aflossen, bv 8 keer 10.000.

Sluit je over naar annuitair, dan betekent dat voor 2 ton in 18 jaar een bruto last van 1460, of in het begin 1155 netto, langzaam stijgend tot aan het eind bijna 1460 netto. Per saldo dus niet bepaald voordeliger en ook hoger in de maandlasten, zowel netto als bruto. In totaal over 18 jaar 315.000 bruto of 280.000 netto.

Sluit je over naar annuitair voor nu opnieuw 30 jaar, dan dalen de bruto lasten naar 1135, netto ongeveer 830 in het begin. Dan zijn de netto lasten (in het begin wel lager, maar als de renteaftrek komt te vervallen, ben je dus wel duurder uit. En je moet 30 jaar betalen; bij elkaar ruim 4 ton bruto of 350.000 netto. Heel wat duurder dus.

Wil je de maandelijkse lasten met 200 euro laten dalen, zoals in het laatste voorbeeld, dan lijkt het mij logischer en voordeliger om banksparen te houden en een deel van die lasten te betalen uit je spaargeld. Voor iedere 10.000 kun je de lasten die je uit je gewone inkomen moet betalen voor vier jaar verlagen met 200 per maand. Oversluiten naar de dure annuitaire optie zoals in het laatste voorbeeld is eigenlijk alleen een redelijke optie als je zelf geen spaargeld hebt en je de hogere lasten anders echt niet kunt betalen.

Of nog even van een heel andere kant bekijken. Doe je niets, dan moet je in de loop der tijd 230.000 netto betalen om van de hypotheek af te raken. Je hebt nu al 50.000 gespaard van de benodigde 250.000. Sluit je over naar bijvoorbeeld annuitair, dan moet je dus 2 ton nog aflossen en daar bovenop komt nog de te betalen rente. Om voordeliger uit te zijn dan bij 'niets doen', zou die rente dus lager moeten zijn dan 30.000 netto. Als je bv. begint met 2 ton en daar elk jaar 20.000 op aflost, om er snel van af te zijn, dan ben je na 10 jaar van de hypotheek af, maar ben je al een stuk meer dan 30.000 aan netto rentelasten kwijt.

[Fiesiekus]

Even wat dingen op een rijtje zetten.
- Saldo nu is 50.000
- Na aflossing zou hypotheek overblijven van 2 ton, dus dat betekent dat de huidige hypotheek ongeveer 250.000 is.
- Maandelijkse storting is ongeveer 300 euro. Dat betekent dat na in totaal ongeveer 25 jaar de spaarpot even hoog is als de huidige hypotheek. Dan ga ik er dus even vanuit dat de looptijd van de hypotheek 25 jaar is en geen 30 jaar? (Dan zal de maandelijkse inleg iets hoger zijn dan 300, maar komt in de buurt.)

Zoals ik het heb doorgerekend, was de oorspronkelijke hypotheekschuld €275.000,- bij 30 jaar €300 inleg/maand bij 5,5% hypotheekrente. Ik denk dat TS al een (paar) keer heeft afgelost en/of spaarpremie extra heeft gestort. Neemt niet weg dat jouw verhaal klopt: het is gunstiger om die bankspaarhypotheek aan te houden en te optimaliseren met die beschikbare €10.000,- die gebruikt kan worden om af te lossen en/of te storten als extra spaarpremie. Met als resultaat de looptijd verkorten, de hypotheekrente te verlagen en de spaarpremie te verlagen. Wat een genot zeg, zo'n bankspaarhypotheek: 3 vliegen in 1 klap.

[kweenie]

Of in dit geval twee wat grotere vliegen, omdat de maandelijkse stortingen niet meer (veel) aangepast kunnen worden.

Maar ik vraag me dus vooral af óf de adviseur een en ander naast elkaar heeft laten zien. Omdat eerder stoppen met banksparen iha alleen gunstig is als je echt snel van de hypotheek af wilt (paar jaar, maar zou in dit geval hoge boeterentes opleveren) of als je de hogere maandlasten echt niet kunt betalen (en dus geen 10.000 op de bank hebt).

[Hawk-Eye]

niet oversluiten, dnek dat je dan ook boete moet gaan betalen omdat je een geheel andere lening af gaat sluiten, gewoon je bandbreedte maximaal gebruiken en daarnaast, na gebruik bandbreedte extra boetevrij aflossen...

op die manier profiteer je maximaal...

[Fiesiekus]

Of in dit geval twee wat grotere vliegen, omdat de maandelijkse stortingen niet meer (veel) aangepast kunnen worden.

Dat van die niet aanpasbaarheid wordt wel steeds geroepen, maar enige bewijsvoering daarover ontbreekt. Zoals ik het heb doorgerekend, leidt die €300,- inleg per maand, na 30 jaar tot een kapitaal van €270.000. Ik zou niet weten waarom er niet binnen de bandbreedte 1:10 van af geweken kan worden. Een extra inleg (eenmalig) van €10.000,- leidt tot een minimum van €113 aan maandelijkse stortingen in volgende jaren......


Dat Aegon dat lastig rekenen vindt, is een ander verhaal.

[SJZ]

Maar Fiesiekus, eerst schreef je (in reactie op mijn post over aflossen):

aflossen op de hypotheekschuld, waardoor en de maandelijkse rente en de te sparen maandbedrag lager worden. Dat laatste kan problemen geven, vanwege de bandbreedte

en nu schrijf je

Ik zou niet weten waarom er niet binnen de bandbreedte 1:10 van af geweken kan worden.

Wat bedoel je nu?

[SJZ]

Voor ons is denk ik het echte probleem dat TS niet volledig informatie geeft. Meerdere mensen zitten maar te rekenen en te gokken hoe hoog z'n schuld is en zo. Dat is niet handig.

[Fiesiekus]

Maar Fiesiekus, eerst schreef je (in reactie op mijn post over aflossen):

aflossen op de hypotheekschuld, waardoor en de maandelijkse rente en de te sparen maandbedrag lager worden. Dat laatste kan problemen geven, vanwege de bandbreedte

en nu schrijf je

Ik zou niet weten waarom er niet binnen de bandbreedte 1:10 van af geweken kan worden.

Wat bedoel je nu?

Ik bedoel dat je moet uitzoeken wat binnen je bandbreedte past qua bijsparen en/of aflossen en/of looptijd verkorten. Het KAN problemen geven, nadere berekening geeft uitsluitsel.

[Fiesiekus]

Voor ons is denk ik het echte probleem dat TS niet volledig informatie geeft. Meerdere mensen zitten maar te rekenen en te gokken hoe hoog z'n schuld is en zo. Dat is niet handig.

Dat dus. Bovendien zijn er in het verleden al aflossingen en/of bijsparingen gedaan, die qua bedrag niet duidelijk zijn vermeld.

[TS86]

Bedankt wederom voor alle reacties en het meedenken. Ik begrijp dat het niet allemaal even duidelijk is en zal daarom openheid geven (daarnaast ben ik - ongetwijfeld al opgemerkt - niet thuis in de financiële wereld).

Mijn hypotheek bedraagt 250.000 euro en is afgesloten in 2010.

In 2014, 2015 en 2016 heb ik extra stortingen gedaan (schat zo'n 20.000 euro in totaal) in de spaarverzekering. Daarmee groeide het bedrag dus aanzienlijk naar 50.000 euro.

In 2016 wilde ik ook nog eens extra aflossen: 10.000 euro. Maar dat mocht volgens Aegon niet, tenzij ik de looptijd wilde verkorten. Maar ik wil de maandlasten verlagen. Door 10.000 af te lossen, zou ik de bandbreedte overschrijden (want die lag met de 20.000 eerder extra ingelegde euro's ineens lager).

De maximale aflossing werd daarmee 3.000 euro. Ik heb onderaan dit bericht het mailtje van Aegon toegevoegd, zodat jullie mee kunnen lezen.

Ik heb de adviseur nog niet gevraagd om de bankspaar aan te houden en wat daarin de opties zijn. Gezien de laksheid van de Hypotheker heb ik daar overigens weinig trek in, maar dat is een ander verhaal (en daar zal ik me overheen moeten zetten).

Het is inderdaad zo dat ik de maandlasten wil verlagen. Ik wil ook zo snel mogelijk van de hypotheek af. Maar het is nu niet mijn doel om de looptijd te veranderen. Eerst de som drastisch verlagen. Meer financiële ruimte per maand is waar het me nu om te doen is.

10.000 tot 25.000 euro per jaar gaan aflossen is dan ook zeker mijn streven.


Bericht Aegon:

Geachte heer TS,

Wij ontvingen uw verzoek om een gedeeltelijke aflossing te doen op uw spaarhypotheek. Zoals gisteren telefonisch besproken ontvangt u hierbij een bericht over de maximale aflossing zonder effect op de looptijd. De maximale aflossing bedraagt € 3.000,00.

Geen afloskosten
Over deze aflossing brengen wij geen kosten in rekening. U kunt per kalenderjaar 10% van de oorspronkelijke hoofdsom kosteloos aflossen. Dit is een bedrag van € 25.000,00. Het minimale bedrag per aflossing is € 1.000,-.

Staat uw huis onder water, dan kunt u zonder kosten aflossen tot de actuele WOZ-waarde van uw huis. De WOZ-waarde staat vermeld op de WOZ-beschikking. Graag ontvangen wij een kopie als u wenst af te lossen tot de WOZ-waarde.

Gevolgen
Als u € 3.000,- aflost op uw hypotheek wijzigt ook het op te bouwen doelkapitaal/eindsaldo van uw spaarpolis (Nummer spaarpolis). Het nieuwe doelkapitaal wordt € 244.700,00.

Bandbreedte
Eén (fiscale) voorwaarde voor uw spaarpolis is dat de premie binnen de bandbreedte van 1:10 (de hoogste premie mag niet meer dan 10 keer de laagste premie bedragen) moet blijven. De nieuwe premie wordt +- € 168,00.

[kweenie]

Bedankt voor deze toelichting. Mij vallen twee dingen op. Ten eerste gaat het om een spaarpolis, dus geen banksparen maar een gewone verzekerings-spaarhypotheek. Is voor de rest van het verhaal niet echt van belang. Ten tweede ligt de premie een stuk lager dan je noemde. Na aflossing van 3000 zou dat 168 worden, wat betekent dat de premie nu rond de 175 per maand zal liggen. Dat verklaart ook waarom de eerdere berekeningen te hoog of met een eerdere einddatum zouden uitkomen. Maar daarop zal sowieso weinig winst te behalen zijn. Ook niet (of zeker niet) bij oversluiten naar annuïteiten. In de rente is meer winst te behalen.

Het verhaal blijft ongeveer gelijk. Even uitgaan van die extra 3.000 euro aflossing, dan moet je in de huidige situatie nog ong. 232.000 betalen aan netto rente en aan premies. Los je nog 5.000 extra af, dan verlaag je je doelbedrag van je hypotheek en dan heb je vier maanden eerder het doelbedrag bereikt. En je bespaart jaarlijks zo'n 165 in de netto lasten. Dat scheelt je dus vier maanden lasten van netto iets meer dan 900 euro per maand (dus 3600) plus de rest van de tijd lagere rentelasten (3500 netto). Bij elkaar een besparing van ruim 7.000.

Verder is annuïteiten bij de zelfde looptijd aan het begin al netto ongeveer 90 euro duurder en dat wordt alleen maar meer.

Maar de vraag blijft waarom je zo gefocust bent op die maandlasten, als je toch het geld hebt om de periodieke betalingen te betalen. Zeker omdat dit over de hele looptijd veel goedkoper is.

[kweenie]

Maar je doelbedrag en de termijn daarvoor moeten nog wel aan die voorwaarden blijven voldoen. Dus je kunt niet 'onbeperkt' aflossen als daarmee het moment waarop het doelbedrag bereikt zou worden binnen de twintig jaar komt.

[Fiesiekus]

Dus je kunt niet 'onbeperkt' aflossen als daarmee het moment waarop het doelbedrag bereikt zou worden binnen de twintig jaar komt.

Dat kan dus wel, met het vervallen van de tijdklemmen per 1/4 jl..

Overigens geeft de laatste post van TS wel een heel bijzondere wending aan het uitgangstpunt:
1) Het gaat om een spaarhypotheek, niet om een bankspaar-
2) Er is al eerder flink extra gestort op de spaarverzekering (niet: afgelost op de hypotheekschuld)
3) In de email van Aegon staat niets over de brandbreedte beperking.
4) De genoemde premie is geheel anders dan de eerst genoemde €300,- Waarmee het beeld nog steeds niet compleet is: hoeveel totaal premie is er al ingelegd bijv.?