[ archief ] Oversluiten maar hypotheek is hoger dan waarde woning

[Arosa]

Hallo,

In 2008 hebben wij onze woning gekocht voor 205000 euro. De totale hypotheek is 230000 euro. 130000 spaarhypotheek (5,4% rente) en 100000 aflossingsvrij (5,2% rente) Wij wilde de rente in 2008 vast zetten voor 15 jaar maar de adviseur raadde ons aan om deze voor 30 jaar vast te zetten aangezien deze toen net zo hoog was als die van 15 jaar vast. Dit hebben wij toen gedaan.
Wij betalen nu 1200 euro per maand. Dit is nu met 2 kleine kindjes erg lastig iedere maand.
Nu is de hypotheekrente een stuk lager.

Kunnen wij uberhaupt de hypotheek oversluiten naar een lagere rente aangezien de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Ik weet niet wat de woning op dit moment waard is maar het is iig minder dan 205000 euro.

Ik heb meerdere offertes aangevraagd maar geen enkele ontvangen helaas.
Voordat ik weer een adviseur over de vloer krijg zou ik willen weten of het uberhaupt kan.

[Leo The Emperor]

mijn eerste impuls is :Hypotheek gewoon behouden en niet overstappen.
De rentepercentages zijn gewoon netjes voor een 30 jaar vast periode.

Variabel is wel goedkoper, maar kan ook veel duurder uitvallen als de rente stijgt.

De meeste hypotheek adviseurs zullen je ongetwijfeld adviseren om over te stappen, anders valt er voor hun niks te verdienen

[kweenie]

Bij een huis met een koopsom van 205.000 was de executiewaarde waarschijnlijk zo'n 175.000. De hypotheek was dus al rond de 130% van de executiewaarde. Dat was toen mogelijk, maar nu niet meer. En zeker als de waarde van je huis nog gedaald is ook, wordt het helemaal lastig.

Daarnaast geldt dat je bij het oversluiten ook boeterente moet betalen. Als je bv. een hypotheek met 1% lagere rente zou kunnen afsluiten, dan is de boeterente grofweg gelijk aan de contante waarde van dat renteverschil over de resterende 27 jaar. Dan zit je bij 1% verschil zo aan een boeterente van 20.000 euro. Die boete is dan wel fiscaal aftrekbaar, maar dan nog houd je waarschijnlijk een boete over van zo'n 12.000 euro die je nú zou moeten betalen.

Dus zelfs als het mogelijk was om over te sluiten, dan nog zou je op dit moment 12.000 euro aan spaargeld moeten hebben om te kunnen oversluiten. Nog los van de kosten voor taxatie en notaris etc.

[Arosa]

Over de boete kan ik zeggen dat wij de boete hebben opgevraagd vorig jaar en er is geen boete.

Ik begrijp uit de reacties dat het niet verstandig is om over te sluiten.
Dan laten we het voorlopig maar zo.
Hopelijk wordt het snel allemaal weer beter.

In ieder geval bedankt de reacties.

[Fiesiekus]

Over de boete kan ik zeggen dat wij de boete hebben opgevraagd vorig jaar en er is geen boete.

Lijkt me vreemd, ik sluit me bij de berekening van kweenie aan. Een bank heeft nl. de hypotheeksom ook ergens vandaan hebben moeten halen tegen een relatief hoge rente, én daar de hele looptijd (30 jaar) aan vast zitten. Ze zullen dus verlies gaan lijden als jij nu aflost, dat verschil zal ergens door betaald moeten worden en dat wordt meestal via de contante waarde regeling bepaald.

Leuk trouwens zo'n hypotheekadviseur, nu zit je de komende 27 jaar klem.

En néé, het wordt niet beter, eerder slechter. Je moet bij verdere waardedaling van de woning er niet gek van opkijken als de bank op de stoep staat met het verzoek om de hypotheekschuld gedeeltelijk af te lossen; een €40.000,- of zo.

Wedervraag: de premie die je betaalt voor die spaarhypotheek is dat €182/maand?

De meeste hypotheek adviseurs zullen je ongetwijfeld adviseren om over te stappen, anders valt er voor hun niks te verdienen

Meer mensen met een bovengemiddeld IQ. Waardit forum al niet goed voor is.

[kweenie]

De boeterente is afhankelijk van de rente op dat moment voor een hypotheek met een vergelijkbare (resterende) looptijd. Dat je vorig jaar geen boeterente had, betekent dus niet dat er ook dit jaar geen boeterente is. De rente is in de tussentijd immers wel veranderd.

En als er geen boeterente is, dan betekent dat dus dat jullie rente lager is dan de rente op een vergelijkbare hypotheek als je die nu zou afsluiten. Zou het dan verstandig zijn om over te sluiten? Als je de rentevaste periode verkort, dan heb je waarschijnlijk wel een lagere rente, maar wil je dat ook? Dat geeft je wel meer onzekerheid en dan zit je over 5 of 10 jaar misschien met het zelfde probleem. De kinderen zijn dan iets ouder, maar kosten nog steeds handen vol geld. En wat als de rente dan heel anders is dan nu?

Als dat de reden is om de hypotheek open te breken, dan zijn er misschien ook mogelijkheden om niet de hele hypotheek over te sluiten, maar kun je misschien ook simpel bij je huidige geldverstrekker de rentevaste periode aanpassen. Misschien dat je dan niet door het hele acceptatiecircus hoeft, maar dat je alleen een bedrag aan administratiekosten hoeft te betalen. Dat zou je even kunnen navragen.

[een vraag, een antwoord]

Het 30 jaar tarief van Arosa bedraagt 5,20/5,40%, aanzienlijk lager dan de actuele rente. Dus geen sprake van boete.

Verder lijkt me oversluiten lastig en eigenlijk ook niet interessant.
- waardedaling woonhuis zal oversluiting (zeker binnen NHG) onmogelijk maken
- het 30 jaar tarief wijkt nauwelijks af van de recente 10 jaar rente, zeker bij een spaarhypotheek is oversluiten nauwelijks de moeite waard.
- de kosten van oversluiting

Als je een hypotheek met NHG hebt, moet je misschien eens naar je totale budget kijken, zie www.nibud.nl.
Of is er iets veranderd m.b.t. je inkomen?

[Fiesiekus]

Even verder kijken dan onze snuffert lang is: die 5,2% en 5,4% zijn %'s die je nu nauwelijks tegenkomt, dus boetevrij zou nog steeds kunnen.

Blijft het punt dat je met die waardedaling zit. Kan je nog iets zeggen over de premie voor die spaarhypotheek?

[kweenie]

Ik kan mij niet voorstellen dat NHG mogelijk was als de koopsom 205.000 was en er een hypotheek van 230.000 is genomen. Dan zou ik eerder denken aan 125% tarieven. Wil je daarbij een beetje besparing in de maandlasten krijgen, dan zul je een heel korte rentevaste periode moeten afspreken en de vraag is of dat handig is. En dat levert ook geen heel grote besparing op.

[Fiesiekus]

Enige punt van "rek", is die spaarhypotheekpremie. Als je overgaat naar een annuïtaire- of banspaarvariant, ben je misschien (in eerste instantie) goedkoper uit. Bij annuïtair krijg je wel over 20 jaar of zo, de rekening gepresenteerd. Maar misschien zijn de kleintjes dan al de deur uit.

Waarom eigenlijk die twee kleintjes genomen? Vanwege de kinderbijslag?

[kweenie]

Op de spaarhypotheek valt wellicht ong. 35 euro per maand aan spaarpremie te besparen, maar waarschijnlijk ben je dat net zo hard weer kwijt aan een losse ORV. Als het niet meer is. Los van de eisen van de bank is een ORV nl. waarschijnlijk wel verstandig, als je een gezin met twee kleine kinderen hebt. Levert in elk geval geen heel grote besparing op.

[Fiesiekus]

Uit die €1200,- per maand ( bruto*?), leid ik af dat die spaarpremie tenminste €182,- op maandbasis bedraagt. Een bankspaarvariant zit op €148, annuïtair begin je op dat bedrag dus inderdaad €35,- voordeel zonder losse ORV. Lijkt erop dat er geen reële alternatieven zijn.

* vraag is dus of die €1200,- bruto is. Zal wel bruto zijn.

[Arosa]

De hypotheek is met NHG.
Waarom wij wel of geen kinderen hebben is onze zaak. De kinderen staan hier net ter discussie. Lage opmerking trouwens (alleen voor de kinderbijslag) Daat hoef je het in Nederland niet voor te doen lijkt mij.
Dat wij door onze adviseur niet eerlijk behandeld zijn staat ook ter zijde. Ik wilde alleen weten of het uberhaupt kon.
Er is inderdaad een wijziging in het inkomen geweest aangezien ik een paar uur minder ben gaan werken.

Ik heb nog niet alle reacties gelezen maar wil iedereen bedanken die meegedacht heeft en geen lage opmerkingen maakt over mijn gezin.

Deze discussie kan wat mij betreft gesloten worden.

[Emmy75]

De hypotheek is met NHG.
Waarom wij wel of geen kinderen hebben is onze zaak. De kinderen staan hier net ter discussie.

Waarom brengt u dit zelf eigenlijk ter discussie in uw openingspost ? Het is totaal niet relevant en er had volstaan kunnen worden met een opmerking dat de inkomenssituatie gewijzigd was bijvoorbeeld. Ik ben het met u eens dat de opmerking niet had gehoeven. Maar ik zie echt geen zinnige reden dit gegeven te vermelden in de openingspost.

Er is inderdaad een wijziging in het inkomen geweest aangezien ik een paar uur minder ben gaan werken.

Waarschijnlijk vanwege de kinderen ? Daaraan is het dus wel te wijten dat het nu moeilijker gaat. Het is inderdaad uw keuze en men zal ook moeten staan voor de keuzes die men maakt. Misschien een heel raar concept maar er zijn mensen die eerst nadenken hoe de hypotheek te betalen bij het maken van die keuzes. Indien het nu al moeizaam gaat bent u wel erg kwetsbaar geworden voor andere tegenslagen. In het allerergste geval heeft ook de bank er geen boodschap aan die hebben er alleen boodschap aan dat er betaald wordt.

Persoonlijk denk ik dat zoals door de anderen aangehaald oversluiten niet opportuun is in de gegeven situatie. Verkopen en goedkoper gaan wonen is ook geen optie, aangezien de kans van restschuld vrij groot is zeker met de huizenmarkt zoals deze is. Ik denk dat het eerder nuttig is om eens goed op internet rond te zoeken naar besparingstips.

Hallo,

In 2008 hebben wij onze woning gekocht voor 205000 euro. De totale hypotheek is 230000 euro. 130000 spaarhypotheek (5,4% rente) en 100000 aflossingsvrij (5,2% rente) Wij wilde de rente in 2008 vast zetten voor 15 jaar maar de adviseur raadde ons aan om deze voor 30 jaar vast te zetten aangezien deze toen net zo hoog was als die van 15 jaar vast. Dit hebben wij toen gedaan.
Wij betalen nu 1200 euro per maand. Dit is nu met 2 kleine kindjes erg lastig iedere maand.
Nu is de hypotheekrente een stuk lager.

Kunnen wij uberhaupt de hypotheek oversluiten naar een lagere rente aangezien de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Ik weet niet wat de woning op dit moment waard is maar het is iig minder dan 205000 euro.

Ik heb meerdere offertes aangevraagd maar geen enkele ontvangen helaas.
Voordat ik weer een adviseur over de vloer krijg zou ik willen weten of het uberhaupt kan.

[Emmy75]

TS schreef

Deze discussie kan wat mij betreft gesloten worden.

Ik vind dat je dat moet respecteren.

Snap dat nou, ik ga met Jolijn en de conducteur mee in dat reclamespotje voor die opticien.

[Bells]

Keurige rentepercentages voor 30 jaar. Jullie hebben de 80-er en begin 90-er jaren niet meegemaakt toen de rentes tegen de 10% liepen. Je bent echt niet "opgelicht".
Waarom maak je je bij een spaarhypotheek druk over het rentepercentage? Omdat je dezelfde rente krijgt over het gespaarde deel als de rente die je betaalt nivelleert deze hypotheek zichzelf en zijn de netto-verschillen klein.
Aflossingsvrije hypotheek: nu leuk, later een molensteen om je nek. Over 27 jaar heb je een restschuld waar je niet nogmaals een hypotheek voor kunt afsluiten. Goed in de gaten houden dat je in die 27 jaar € 100.000 bij elkaar moet sparen!!!
Wat mij stoort: je kocht in 2008 een huis. Nu heb je 2 kindjes. Je noemt ze zelf in je post omdat door die kindjes je meer moeite hebt om rond te komen. Je hebt toen al geweten dat je die kindjes wilde. Kindjes kosten geld. Daar had je toen rekening mee moeten houden maar nu doe je net alsof je door de adviseur bent "opgelicht" en hij er de schuld van is dat jullie nu financieel krapper zitten.
Levensles 1: je bent verantwoordelijk voor de gevolgen van je eigen daden.
Levensles 2: houd bij het nemen van beslissingen rekening met veranderingen in je levenssituatie in de toekomst (zoals kindjes).
Levensles 3: als het je financieel minder gaat door beslissingen die je zelf hebt genomen, zoek dan geen zondebok. Je doet het helemaal zelf.
Je zult het een aantal jaren krapper hebben en nee, in de toekomst gaat dat niet beter, kinderen kosten bij het ouder worden alleen maar meer geld, zeker als ze ook nog gaan studeren. Na pakweg 25 jaar heb je al je inkomsten weer "voor jezelf". Nog 25 jaar uitzingen dus. O ja en € 100.000 elkaar sparen...
Met volgend jaar 3 uitwonende pubers op de Universiteit en één op het voortgezet onderwijs weet ik waarover ik het heb. We hebben nooit op de toppen van onze hypotheekmogelijkheden geleend, een bescheiden huis gekocht, altijd gespaard, een verbouwing deels zelf betaald en er maar een kleine 2e hypotheek voor hoeven afsluiten. Onze 2 hypotheekjes zijn samen ongeveer een ton. We rijden in 2 auto's die we nooit financieren maar waar we zelf voor sparen. Een leaseauto hebben we niet. Sowieso sparen we altijd voor iets, we lenen nooit.
We hebben ruimere en krappere jaren gekend, werkloosheid overleefd, enfin, "geleefd". Maar nooit geklaagd als het eens wat minder gaat. That's life.