[ archief ] Rabobank wil terug naar de Oerhypotheek

[wareman]

De Rabobank wil terug naar de "oerhypotheek" annuïteitenhypotheek, eerst willen ze fors geld verdienen met het verstrekken van aflossingvrije hypotheken en nu alles op hun gat ligt gaan willen we opeens terug naar de annuïteitenhypotheek.

Wat vinden jullie hiervan. Het is wel een zekerheid dat je alles aflost, maar wat zou er dan gebeuren met de spaarhypotheken kan me niet voorstellen dat er straks alleen nog maar annuïteitenhypotheken worden verstrekt ja misschien voor de starters.

http://nos.nl/artikel/248990-rabo-wil-t ... theek.html

[inverto]

Slechte zaak.
De woning markt zit op slot en zo jaag je klanten weer in de huurhuizen omdat ze het anders niet meer kunnen betalen.
Of zijn de bouwers van deze tijd de verhuurders.

[hypotheekadviseur501]

Hele slechte zaak,

Leningen worden duurder, waardoor veel huizenkopers in de knoop gaan komen. Starters zullen nog minder snel geneigd zijn aan te kopen, en verhuizen wordt helemaal duur, immers hetgeen je reeds hebt afgelost op de lening mag je niet meer opnemen en de rente daarover aftrekken in BOX 1. Dit betekend dus als je gaat verhuizen je altijd een niet fiscaal aftrekbaar deel in de nieuwe lening hebt.
Doorstromen wordt helemaal duur dus.

[kweenie]

Als je een huis koopt waarvoor je de aflossingslasten niet kunt betalen, dan koop je een te duur huis. Zo simpel is het.

Dan kun je wel met allerlei excuses aankomen, zoals dat er geen andere goede huizen te koop zijn, maar dan moet je of ergens anders kopen, of je eisen bijstellen of gewoon blijven wonen waar je op dat moment woont, totdat je het huis van je dromen wél kunt betalen.

Ik vind het op zich een prima idee dat het uitgangspunt is dat je een annuiteitehypotheek kunt betalen. En als dit in de toekomst de basis wordt voor het bedrag voor de hypotheekrenteaftrek lijkt mij ook een uitstekend idee. Dus dat je als starter de rente over alles mag aftrekken (bv. 250.000 ), dat je het jaar later nog maar de rente over 246.000 mag aftrekken, na 10 jaar over 2 ton etc. Het uitgangspunt zou immers moeten zijn dat je de hypotheek na 30 jaar afgelost hebt.

Maar óf en hóe je wilt aflossen zou nog steeds wel je eigen keuze moeten zijn. Al is bij zo'n annuitair dalende aftrek natuurlijk het voordeel van een (bank-)spaarhypotheek grotendeels verdwenen en kun je net zo goed direct aflossen.

[GJvdZ]

Goed plan (al is de oerhypotheek nog iets simpeler, dat is namelijk de lineaire hypotheek).

Ik ben blij dat is destijds tegen alle stromingen in voor een annuiteitenhypotheek heb gekozen. Gedurende de looptijd heb ik al zoveel afgelost dat ik geen last heb van een restschuld als ik nu onverhoopt mijn huis voor een (te) lage prijs zou moeten verkopen.

Bovendien is een annuiteitenhypotheek over de gehele looptijd goedkoper dan een spaarhypotheek. Bij die laatste heb je dan wel meer belastingvoordeel, maar je betaald veel meer rente.

[kweenie]

Bovendien is een annuiteitenhypotheek over de gehele looptijd goedkoper dan een spaarhypotheek. Bij die laatste heb je dan wel meer belastingvoordeel, maar je betaald veel meer rente.

Dat is onzin, dan begrijp je niet hoe een spaarhypotheek werkt. Je ontvangt namelijk ook rente op het gespaarde geld. Die rente is even hoog als de extra rente die je betaalt over de het niet-afgeloste leningdeel. Per saldo is de betaalde rente min de ontvangen rente bij een spaarhypotheek elke maand daarom precies gelijk aan de te betalen rente bij een annuiteitenhypotheek.

Dus zonder belastingvoordeel kosten een annuiteitenhypotheek en een spaarhypotheek even veel. Maar door de dalende renteaftrek ga je in de loop der jaren netto bij een annuiteitenhypotheek steeds meer betalen, waar die bij een spaarhypotheek gelijk blijft.

Er zijn wel twee zaken die een spaarhypotheek duurder kunnen maken. Bij een spaarhypotheek heb je vaak een ingebouwde ORV dekking, terwijl je dit bij een annuiteitenhypotheek los moet afsluiten. Daardoor zijn de maandlasten van een spaarhypotheek hoger dan van alleen de annuiteitenhypotheek, maar in het algemeen zijn de lasten lager dan de lasten van een annuiteitenhypotheek plus losse ORV. Ten tweede werken sommige spaarhypotheken met een renteopslag, zodat je een iets hoger rentepercentage betaalt. Maar tegenwoordig (en zeker bij een bankspaarhypotheek) gelden beide bezwaren meestal niet meer.

[Teunbosseman]

3 keer niks dat voorstel van de Rabo..........of.........rente moet ook omlaag gaan.

Tis eindeloze discussie want oedere keer als overheid een regel met enig voordeel inbrengt, binnen korte tijd wordt weer teniet gedaan omdat teveel kost.

Ja verdomme had je dat niet eerder kunnen bedenken overheid, ga aub je schoolgeld terughalen want je hebt liggen snurken ofzo tijdens je schooltijd.

En te duur huis eigen schuld gaat niet altijd op. Iedereen zal vast wel iemand in zijn omgeving kennen welke een huis heeft en door bezuiningen zijn baan verliest en de woonlasten niet meer kan betalen.
Dat gebeurt trouwens ook als je bv in vrije sectoor woont en een huur hebt van weet ik het hoeveel.

Als je zo gaat rekenen kun je beter in een hutje op de hei gaan wonen want stel je voor dat of dat of misschien wel of je weet maar nooit dat........en vul maar in.

Ik heb een 100% aflos vrije hypotheek met daarnaast een spaarverzekering welke na afloop zo''n 60 a 70% zal dekken. eerste 3 a 4 jaren levert het nog niet zoveel op....kosten zijn hoger dan de opbrengsten, maar nu begint langzaam aan de opbrengsten opte lopen.

Door deze zet van de Rabo belemmert deze mij om door te kunnen groeien

[Miepje1]

Ik was 23 toen ik samen met mijn toenmalige partner een huis(je) kocht. Voor het mooie bedrag van 100.000 GULDEN, met een hypotheekrente van 12%. Een annuïteitenhypotheek, want we wilden aflossen. We staken er - geleend van ouders - nog 30.000 gulden in om het op te knappen (het was helemaal uitgewoond). We gingen in een paar jaar tijd iets beter verdienen (dat geluk had je toen nog als je jong was) en toen we het 7 jaar later verkochten hadden we de hele verbouwing er uit én 10.000 gulden over, die we gebruikt hebben om het nieuwe huis in te richten.
Ik ben altijd blij geweest dat wij gewoon hebben afgelost. In die tijd had je nog geen 'producten'. Je had gewoon een hypotheek en je loste af. En bovendien kocht je geen te duur huis.

[Teunbosseman]

Ik was 23 toen ik samen met mijn toenmalige partner een huis(je) kocht. Voor het mooie bedrag van 100.000 GULDEN, met een hypotheekrente van 12%. Een annuïteitenhypotheek, want we wilden aflossen. We staken er - geleend van ouders - nog 30.000 gulden in om het op te knappen (het was helemaal uitgewoond). We gingen in een paar jaar tijd iets beter verdienen (dat geluk had je toen nog als je jong was) en toen we het 7 jaar later verkochten hadden we de hele verbouwing er uit én 10.000 gulden over, die we gebruikt hebben om het nieuwe huis in te richten.
Ik ben altijd blij geweest dat wij gewoon hebben afgelost. In die tijd had je nog geen 'producten'. Je had gewoon een hypotheek en je loste af. En bovendien kocht je geen te duur huis.

En das het verschil tussen heden en verleden......100.000 gulden is laten we gemakshalve zeggen 50.000 euro.....waar vindt je nog een huis(je) in NL
Uiteraard was inkomen en prijzen toen ook navenant anders maar toch......

Let wel dat de "producten" van tegenwoordig neit zomaar zijn ontstaan. Is door de jare heen zo gegroeid, weer nieuwe producten op de markt brengen.

[hypotheekadviseur501]

@ Kweenie,

Betaalbaarheid van de hypotheek wordt ook altijd getoetst op basis van een volledige annuiteitenlening, en ik ben direct met je eens dat je de daaruit vloeiende maandlast bruto moet kunnen betalen.

Helaas kijken veel consumenten (al dan niet daarop gestuurd door een adviseur) naar hun netto last, en wordt op basis daarvan geconcludeerd dat de lening betaalbaar is.
Ik heb zelf ook niet zo heel veel problemen met (deels) annuitair aflossen, maar zie wel grote problemen bij de doorstromers.
Stel je bent begonnen met een lening van 100.000, daar heb je 80.000 op afgelost. Dan ga je een ander huis kopen waarvoor je naast de overwaarde op de woning nog een aanvullende lening nodig hebt van 50.000,- (voor het verbouwen cq aanpassen van de woning) dan is de 50.000 euro niet meer fiscaal aftrekbaar.
Juist dit feit zal veel mensen toch tegenhouden om door te stromen, juist omdat men doorgaans kijkt naar de netto last!

[kweenie]

Dan zou je, net als bij de huidige bijleenregeling, die 50.000 wel weer bij moeten kunnen lenen. En daar weer een annuitair dalend deel van moeten kunnen aftrekken.

En te duur huis eigen schuld gaat niet altijd op. Iedereen zal vast wel iemand in zijn omgeving kennen welke een huis heeft en door bezuiningen zijn baan verliest en de woonlasten niet meer kan betalen.
Dat gebeurt trouwens ook als je bv in vrije sectoor woont en een huur hebt van weet ik het hoeveel.

Nee, die mensen ken ik niet. Ik ken wel mensen die hun baan kwijt zijn geraakt, maar die hadden gekozen voor normale woonlasten én een normaal spaarpatroon. Een lager gezinsinkomen betekent dan dat je misschien een tijdje niet meer kunt sparen en eventueel dat je een deel van je spaarbuffer moet gebruiken om van te leven. Zo kun je het als het goed is nog een flinke tijd volhouden. Of je past de overige uitgaven aan, natuurlijk.

[hypotheekadviseur501]

Geplaatst: 17 jun 2011 11:40

Re: Rabobank wil terug naar de Oerhypotheek
Dan zou je, net als bij de huidige bijleenregeling, die 50.000 wel weer bij moeten kunnen lenen. En daar weer een annuitair dalend deel van moeten kunnen aftrekken.

Juist, maar dat vraagt een aanpassing van de fiscale wetgeving, en dat kunnen ze nu net niet bij de Rabobank. Leuk dit soort voorstellen de lucht inslingeren, maar ik zie de fiscale wetgeving niet zo 1 2 3 worden aangepast. Ik zie ook niet in de plannen van de Rabobank dat hier al rekening mee is gehouden, of dat hierover overleg is gepleegd.

[kweenie]

Ik dacht dat je het over een aanpassing aan de fiscale regels had.

Stel je bent begonnen met een lening van 100.000, daar heb je 80.000 op afgelost. Dan ga je een ander huis kopen waarvoor je naast de overwaarde op de woning nog een aanvullende lening nodig hebt van 50.000,- (voor het verbouwen cq aanpassen van de woning) dan is de 50.000 euro niet meer fiscaal aftrekbaar.

Die 50.000 euro is gewoon fiscaal aftrekbaar, hoor. Je hebt de overwaarde van de oude woning toch gebruikt voor de aanschaf van de andere woning? Dan is een extra lening voor de verbetering van de eigen woning gewoon aftrekbaar.

[hypotheekadviseur501]

Je hebt gelijk, even te snel gereageerd

[Fiesiekus]

Ik meen ook gelezen te hebben dat het Rabo-plan ook omhelst dat de overdrachtsbelasting voor starters wordt afgeschaft. Daar is meneer De Jager niet zo blij mee. Bovendien heeft ie net een voorstel door het parlement gelootst dat de hypotheeksom maximeert en dat 50% van de woning waarde afgelost dient te worden.

Lijkt me dat de Rabobank (te) laat komt met dit overigens prima voorstel.

Verder het kip-ei verhaal: zijn de huizen zo hoog geprijsd omdat we zoveel konden gaan lenen (nieuwe aflossingvrije vormen i.c.m. HRA en lage rente) of zijn we zoveel gaan lenen omdat de huizenprijzen zo hoog zijn geworden?

In ieder geval hebben hypotheekadviseurs met hun adviezen ernstig schuld aan deze situatie: zoveel mogelijk lenen, dan heb je maximale HRA (je betaalt ook netto meer naarmate je meer leent) en overwaarde in aandelen stoppen....ja...ja.

[kweenie]

Verder het kip-ei verhaal: zijn de huizen zo hoog geprijsd omdat we zoveel konden gaan lenen (nieuwe aflossingvrije vormen i.c.m. HRA en lage rente) of zijn we zoveel gaan lenen omdat de huizenprijzen zo hoog zijn geworden?

In ieder geval hebben hypotheekadviseurs met hun adviezen ernstig schuld aan deze situatie: zoveel mogelijk lenen, dan heb je maximale HRA

Je kunt toch moeilijk adviseurs verwijten dat zij datgene adviseren wat voor hun klant voordelig is...

Een probleem bij de HRA is dat de regeling zo is opgezet dat het voor heel veel mensen voordelig is om een hoge schuld te houden én dat het juist voor hogere inkomens voordelig is. Daarmee schiet de regeling haar doel totaal voorbij: het mogelijk maken dat mensen een huis kunnen kopen en dat ook mensen die dat zonder HRA niet zouden kunnen, toch een huis kunnen kopen. Maar een klein deel van het voordeel komt bij de mensen terecht voor wie de regeling eigenlijk is bedoeld. De regeling is dus niet effectief en bovendien leidt het (doordat iedereen er gebruik van maakt) ertoe dat de markt zijn werk doet en de prijzen inderdaad omhoog gaan.

Dus net als andere (te) succesvolle regelingen zal ook de HRA-regeling aagepast (moeten) worden.

[Fiesiekus]

In ieder geval hebben hypotheekadviseurs met hun adviezen ernstig schuld aan deze situatie: zoveel mogelijk lenen, dan heb je maximale HRA

Je kunt toch moeilijk adviseurs verwijten dat zij datgene adviseren wat voor hun klant voordelig is...

Hier trap jij dus ook in die afzetterstruc; je betaalt bij een aflossingsvrije hypotheek (veel) meer rente dan bij een annuïteitenhypotheek.

[kweenie]

Valt wel mee. Aangezien ik niet zo veel kapitaal heb dat ik mijn huis zonder (of met een kleine) hypotheek kan betalen, zal ik met het EWF te maken blijven houden. Ik kan dus eventueel mijn hypotheek verlagen, maar niet helemaal aflossen.

Stel even dat er de keuze is tussen een hypotheek van 2 ton en 20.000 extra vrij besteedbaar spaargeld, of een hypotheek van 180.000 met 20.000 minder spaargeld. De rente voor 10 jaar vast is nu zo'n 5%, betaal je netto zo'n 3%.

Optie 1: 2 ton lenen, 180.000 aflossen in de hypotheek (bv banksparen) en 20.000 op een deposito zetten en met de rente daarvan de lasten verlagen (bv. 10 jaar vast, omdat de leenrente ook 10 jaar vast staat). Dan kun je aan het eind de totale 2 ton aflossen.
Maandlasten worden dan 192 aan aflossing, 833 aan bruto rente en daarnaast ong. 56 euro aan rente op het deposito (4.6% min 1,2% vrh). Kom je met 42% IB tarief uit op 643 euro maandlasten.

Optie 2: 180.000 lenen en aflossen in de hypotheek. Rentelasten worden dan 10% lager, maar je hebt niet meer die maandelijkse 56 aan rente van je deposito. Per saldo worden de netto maandlasten dan 651 euro per maand. 8 euro duurder dan als je het geld op een simpele deposito zou zetten.

Je kunt dus voordeliger uit zijn als je het geld niet in je hypotheek steekt, maar op een deposito stort. Bovendien houd je dan ook de vrijheid om met dat geld te doen wat je wilt.

Maar dit voordeel stelt natuurlijk niet zo veel voor. Wel leuk wordt het als je die 20.000 als eerste storting(en) in een (bank-)spaarhypotheek stopt. Daarmee verlaag je de benodigde maandelijkse spaarstorting met bijna 60 euro. De netto lasten komen dan uit op ongeveer 617 euro, dus ruim 30 euro per maand lagere lasten dan als je een lagere hypotheek had genomen.

Dus, wat zou een adviseur in de tijd dat de HRA nog niet ter discussie stond moeten adviseren, neem een lage hypotheek voor netto 651 euro per maand, of neem een hogere hypotheek en betaal netto 617 voor het zelfde eindresultaat? Jij vindt het blijkbaar een "afzetterstruc" om dan voor te stellen om voor 617 te kiezen?

[wareman]

Een kennis van mij heeft een hypotheek van 134000 met NHG, en heeft er 25000 (geen NHG)bij geleent, alleen zijn woning is maar 145000 waard heeft hij dan een "tophypotheek".?
....Hij wil graag overstappen naar een annuteitenhypotheek, of bankspaar.

[DJM]

3 keer niks dat voorstel van de Rabo..........of.........rente moet ook omlaag gaan.

Tis eindeloze discussie want oedere keer als overheid een regel met enig voordeel inbrengt, binnen korte tijd wordt weer teniet gedaan omdat teveel kost.

Ja verdomme had je dat niet eerder kunnen bedenken overheid, ga aub je schoolgeld terughalen want je hebt liggen snurken ofzo tijdens je schooltijd.

En te duur huis eigen schuld gaat niet altijd op. Iedereen zal vast wel iemand in zijn omgeving kennen welke een huis heeft en door bezuiningen zijn baan verliest en de woonlasten niet meer kan betalen.
Dat gebeurt trouwens ook als je bv in vrije sectoor woont en een huur hebt van weet ik het hoeveel.

Als je zo gaat rekenen kun je beter in een hutje op de hei gaan wonen want stel je voor dat of dat of misschien wel of je weet maar nooit dat........en vul maar in.

Ik heb een 100% aflos vrije hypotheek met daarnaast een spaarverzekering welke na afloop zo''n 60 a 70% zal dekken. eerste 3 a 4 jaren levert het nog niet zoveel op....kosten zijn hoger dan de opbrengsten, maar nu begint langzaam aan de opbrengsten opte lopen.

Door deze zet van de Rabo belemmert deze mij om door te kunnen groeien

Dat is natuurlijk niet leuk voor jou maar aan de andere kant is het wel vreemd dat wij met z'n allen ruim 10 miljard moeten ophoesten om de HRA te betalen.
Zeker nu ze mensen 2 jaar langer willen laten doorwerken om 4 miljard te besparen.

Kortom, ik denk dat het uiteindelijk toch gaat verdwijnen dus.