[ archief ] Rechtzaak tegen hypotheekverstrekker

[Willem1957]

Ik ben een rechtszaak aan het voorbereiden tegen mijn hypotheekverstrekker. Voor mijn eigen woning heb ik een spaarhypotheek met vaste inleg per maand, en een rente die voor langere tijd is vastgezet. Je weet dan precies waar je aan het eind van de rit op uit komt.

De uiteindelijke rente op moment van afsluiten was iets lager dan de rekenrente in de offerte. In de offerte stonden echter een aantal aanvullende rekenvoorbeelden; in die voorbeelden wordt met een iets hogere en iets lagere rente aangegeven wat de waarde ontwikkeling dan zou zijn. Aan de hand van die rekenvoorbeelden in de offerte kon ik zien dat het verschil in eindwaarde klein was en daarmee over een periode van 30 jaar acceptabel. De hypotheekverstrekker beweert nu dat het verschil significant groter is en dat ik niet had mogen afgaan op de aanvullende rekenvoorbeelden. Rekenvoorbeelden zijn volgens de verstrekker slechts voorbeelden en niet relevant. In mijn geval; de rente in de offerte was 5%, met daarbij een aanvullend rekenvoorbeeld van de waardeontwikkeling als de rente 4,5% of 5,5% bedraagt. De daadwerkelijke rente bij afsluiten bedroeg 4,75%, iets lager dan de 5% in de offerte. Maar volgens de meest recente opgaaf van de hypotheekverstrekker komt nu mijn waarde ontwikkeling na 30 jaar met 4,75% rente lager uit dan de 4,5% dat als aanvullend voorbeeld werd gegeven in de offerte.

Mijn vraag: voor de rechtszaak ben ik op zoek naar hard bewijs dat aanvullende rekenvoorbeelden wel degelijk relevant zijn. Het liefst een concreet ander voorbeeld, met uitspraak van een rechter, waarin het belang van correcte rekenvoorbeelden in een offerte onomstotelijk wordt aangetoond en onderstreept.

[kweenie]

Ik denk dat bij elk rekenvoorbeeld wel in de kleine lettertjes zal staan dat het slechts indicatieve berekeningen zijn, en dat er geen rechten uit voortvloeien. Ik denk dat je dan dus niet heel sterk staat in een rechtszaak.

Maar is het wel een 'gewone' spaarhypotheek? Het principe van een spaarhypotheek is nl. dat het eindbedrag vaststaat, en de maandelijkse termijn daaruit wordt berekend met hulp van de actuele rente. Een lagere rente zou dus bij een gewone spaarhypotheek niet tot een lager eindbedrag leiden, maar tot iets hogere maandlasten.

Het lijkt er op dat hier sprake is van een hybride vorm, waarbij je zelf kunt aangeven hoeveel je maandelijks spaart, en waarin je dat stopt (spaardeel, beleggingsdeel etc.). Waarschijnlijk is er in het rekenvoorbeeld van uitgegaan dat de totale maandlasten gelijk zouden blijven bij een veranderende rente. Dus dat je bij een lagere rente de besparing op de rente gebruikt voor extra maandelijkse spaarstortingen. (Dat is immers ook een deel van het dempend effect van een spaarhypotheek.) Betaal je maandelijks het originele totaalbedrag, of heb je alleen een lagere rentelasten, maar geen hogere spaarinleg genomen?

[stofzuigertje]

Lagere rente is meer sparen en betalen voor aflos.

Soms is hogere rente die wel aftrekbaar is goedkoper dan de aflos betalen.
Hoge rente is aftrekbaar, en de rente over het gespaarde belastingvrij dus een gratis overlijdens verzekering in ruil voor extra hoge rente is eigenlijk belasting teruggave over de verzekeringen....

Daarom was ik blij met de extra dure rente.
De besparing op het rente deel betekende meer betalen voor sparen.

[Willem1957]

Het betreft idd een hybridehypotheek waarbij gekozen is voor 100% spaar, het eindbedrag staat dus vast, ook het bedrag dat ik per maand spaar is vast. Hybride was 5 jaar geleden een veel gebruikte vorm. De rekenvoorbeelden zijn daar ook op gebaseerd. Vaste inleg, vast eindbedrag. Bij afsluiting wist ik dat de rente iets lager was en heb de maandelijkse bedragen niet laten aanpassen. Ik wist dus dat het eindbedrag iets lager zou uitpakken, maar zoals aangegeven met een daadwerkelijke rente van 4,75% kon in aan de hand van het gegeven voorbeeld van 4,5% zien dat het verschil overbrugbaar zou zijn.

In de offerte wordt niet vermeld dat het om indicatieve berekeningen gaat, wel om voorbeeld kapitaalberekeningen met een bepaald rentepercentage.

Overigens heb ik in de afgelopen tijd diverse brief wisselingen gehad met de hypotheekverstrekker. De hypotheekverstrekker voert niet op dat een berekening slechts indicatief zou zijn, maar geeft aan de gegeven waarden bruto bedragen zijn. Dat is vreemd aangezien dan ook het eindbedrag van de spaarhypotheek dan een brutobedrag zou zijn. Dat zou betekenen dat als de rente wel op 5% was gebleven ik zelfs dan met een restbedrag over zou blijven.

@kweenie; zijn er voorbeelden dat een hypotheekverstrekker aangeeft dat het slecht om indicaties gaat?

[mar42]

een offerte is toch duidelijk een indicatie wat u gaat betalen, dat geld voor elke offerte, daarbij behoort tevens te staan dat die offerte geldig is voor de duur van 3 weken, en als je dan aan de hand van die offerte een beslissing om dat gene te doen wat in de offerte staat, kunnen ze daar volgens mijn mening niet onderuit door te zeggen ja maar u moet het niet te letterlijk nemen die offerte.
Waarom vraag je dan nog om een offerte dan kan je net zo goed zeggen joh luister eens wat zijn mijn verwachtingen wat betreft het aangaan van een hypotheek in wat voor vorm dan ook en welke consecenties zitten eraan als ik via dat gegeven de overeenkosmt aanga wat betreft de hogere lasten etc etc. En wat betekent dat je nooit zeker bent van iets wat van te voren op papier is gesteld en dus dan ook altijd achteraf maar moet afwachten wat je uiteindelijk gaat betalen en welke voorwaarden je krijgt.

Dat lijkt mij de omgekeerde wereld

[kweenie]

Mar42, bij veel hypotheken wordt de te betalen rente lager dan de geoffreerde rente, als de marktrente daalt. Je hoeft dan dus bij het tekenen van de offerte niet bang te zijn dat je een mogelijke rentedaling misloopt. Een gevolg hiervan zal vaak zijn dat je maandlasten lager worden.

Bij een spaarhypotheek van 5% moet je maandelijks zo'n 407 rente betalen en 122½ spaardeel. Bij elkaar bijna 530. Bij 4,75% rente moet je maandelijks zo'n 388½ rente betalen en 128½ spaardeel. Bij elkaar zo'n 517.

Door de lagere rente dalen de totale bruto lasten dus met ongeveer 13 euro per maand. Maar het opbouwdeel moet dan, om tot het zelfde eindbedrag uit te komen, wel 6 euro hoger zijn dan eerst. Bij een gewone spaarhypotheken gebeuren deze aanpassingen tegelijk, maar bij een hybride hypotheek zul je zelf moeten aangeven dat de inleg hoger moet worden. Als je alleen de rentebetaling verlaagt en niet de spaarinleg verhoogt, dan kom je dus aan het einde met een tekort te zitten. Ik denk dat dat hier gebeurd is. En ik denk eigenlijk ook (maar ik weet dat natuurlijk niet zeker) dat daar ook in de rekenvoorbeelden vanuit is gegaan.

[__oi__]

Dat denk ik ook, maar ben er eigenlijk wel benieuwd naar.
Kan je de offerte met rekenvoorbeelden inscannen, ergens plaatsen op het web, en de links hier posten?

[Willem1957]

Dank voor de reacties. Ik krijg nu wel veel informatie over hoe een hybride werkt, maar ... helderheid of ik met daadwerkelijk 4,75% rente ook er van uit mag gaan dat ik dan hoger uit kom vergeleken met het voorbeeld van 4,5% uit de offerte.....

@Kweenie. Erg interessant het voorbeeld dat u geeft. Ik heb gelukkig mijn hele dossier nog (inclusief alle communicatie bijna een ordner vol). De bruto lasten zijn volgens mij gelijk gebleven voor me, dat moet ik echter in detail uit zoeken; Ik zoek dan gelijktijdig uit hoe ik voorgelicht ben door de financieel adviseur. Als het rente deel omlaag is gegaan en het spaar gedeelte niet is aangepast .... waar is dat geld dan gebleven als de maandlasten hetzelfde zijn gebleven? Maar dat moet ik eerst diep in mijn dossier controleren. Is er ergens een detail uitleg over hypotheken en wat het precieze verschil is tussen spaar en hybride met 100% spaarkeuze?

Ik ben er huiverig voor om een offerte in te scannen en op internet te plaatsen. De zaak is nu overhandigd aan een advocaat en verdere besprekingen moeten nog volgen.

[sjoegel]

Voor de goede orde.. De bank is de hypotheeknemer en U bent de hypotheekgever.

[__oi__]

Voor de goede orde.. De bank is de hypotheeknemer en U bent de hypotheekgever.

Waar in deze thread staat het foutief dan?

[SJZ]

Waar in deze thread staat het foutief dan?

U heeft zeker nog niet eens het onderwerp van deze thread gelezen? Daar staat het al fout in!

Verder staat in de disussie ook vaak dat er een proces tegen de hypotheekverstrekker wordt voorbereid. U denkt toch niet serieus dat Willem1957 een proces tegen zichzelf gaat voeren?

[__oi__]

Zucht, gevalletje 'ik-heb-ook-iets-gehoord-maar-snap-er-geen-drol-van-en-wil-toch-meepraten'

Er staat hypotheekverstrekker. Dit is iets anders dan de hypotheekgever.
Een hypotheekverstrekker is de geldverstrekker die u uw hypotheek verstrekt. Dit kan een bank, verzekeringsmaatschappij of pensioenfonds zijn.
Google het eens even anders. Hier heb je al vast het eerste resultaat:
http://www.huis-hypotheek.nl/begrippenl ... ekker.aspx

[SJZ]

Het grappige is dat als je via google naar de door jou genoemde link zoekt er staat:

Huis & Hypotheek - Hypotheekverstrekker
De hypotheekverstrekker is degene die een hypothecaire lening afsluit en daarbij een huis als onderpand inbrengt.
http://www.huis-hypotheek.nl/begrippenl ... ekker.aspx -

Als je dan doorklikt dan staat er ineens dat de bank de hypotheekverstrekker is ..... ra ra.

Wellicht is het goed te bedenken dat hypotheek "onderpand" betekent. En wie is de verstrekker van het onderpand? De huiseigenaar. En wat verstrekt de bank? De lening.

Maar natuurlijk weet ik ook dat het vaak andersom, eigenlijk verkeerd dus gebruikt wordt. Is geen ramp hoor.

[__oi__]

luister
Je inbreng was foutief.

Waar je ook kijkt, in welk boek ook , de definitie van hypotheekverstrekker is zoals ik die hierboven neerzette.
Dat is de enige juiste. Het staat er dus niet foutief. De poster maakt geen fout.
De enige die hier een fout maakt ben jij.
Wanneer het gaat of hypotheekgever of hypotheeknemer worden er idd vaak fouten gemaakt, maar dat zijn 2 andere termen die hier niet echt ter zake doen.

Is geen ramp hoor, je moet alleen niet willens en wetens volhouden dat je toch gelijk hebt.

Speciaal voor jou nog een aantal linkjes waar de definitie wordt neergezet:
http://www.danweetjehetwel.nl/economie/ ... erstrekker

http://www.hypotheekwoordenboek.nl/H

Veder wordt in de 3750 zoekresultaten die de zoekopdracht :'definitie hypotheekverstrekker' steeds uitgegaan van de bank.

[gtp]

Wat was de inzet van van het onderwerp ook weer?

[Willem1957]

Hypotheek- verstrekker/gever/nemer/onderzoeker/motoragent/mottenballenspaarder/mafia etc.

Zullen we terug keren naar de kern van de vraag?

[Willem1957]

Kijk daar word ik nu blij van. Slechts 1 brief van mijn advocaat was nodig om tot een voor mij zeer acceptabele schikking te komen. De organisatie heeft de fout erkend!

groet Willem