[ archief ] Verantwoord tekort restschuld huis

[Whuanda]

In de huidige woningmarkt heeft niemand de juiste antwoorden of nou verkopen tegen welke prijs slim is. Maar ik heb een vraag welke hoop ik door mensen toch beredenerend te beantwoorden is.

Deze is, welke hoogte van de restschuld is economisch gezien verantwoord/slim om te betalen.

In mijn geval, ik heb een nieuwbouwhuis gekocht, deze wordn volgend jaar opgeleverd en mijn huidige huis staat al een tijd te koop. Ik heb een hypotheek van 210.000 en de aanschafwaarde in 2007 was 195.000. De huizenprijzen zijn gedaald dus ik zit met een restschuld. Maar tot hoeveel is dat verantwoord. Bijvoorbeeld als ik hem moet verkopen voor 175.000 dan kost dit mij totaal circa 40.000. Hiervan kan ik de lasten van het huis 9 jaar van betalen, afgezien van het feit of ik het zou kunnen verhuren of niet.

Ik kan voor deze vraagstellingen geen informatie vinden op internet, wel veel over de woningmarkt, maar ik zie nergens de vergelijkingen over de mogelijkheden op de langere termijn.

Iemand goede inzichten/ideen?

[witte angora]

Ik snap je redenering. Van die 40.000 euro verlies kun je 9 jaar de kosten betalen, als het meezit is je woning in die 9 jaar 40.000 euro of meer in prijs gestegen.

Laat ik je dit vertellen: ik ben helderziende, koffiedikkijker, wijze oosterling, kristallenbol-kijker, en weet ik nog meer van dit soort vage zaken. Net als iedereen. Vat je hem?

Even terug naar de aarde: het is de vraag wat de huizenprijzen over 5 of over 10 jaar gaan doen. Daar is nog helemaal geen zicht op. Waar wel zicht op is, is dat de huidige huizenmarkt een luchtbel is die langzaam aan aan het leeglopen is. Vooralsnog zakken de prijzen alleen maar, en tekenen van herstel zijn er niet.

De prijs van je huis zal de komende 9 jaar met minimaal 40.000 euro moeten stijgen wil je er net zoveel uithalen als je er nu uithaalt. Je huidige woning is 175.000 waard, zeg je. Dat betekent dat er dus een stijging van ruim 20% in 9 jaar moet plaatsvinden ruim 2% per jaar, er van uitgaand dat de prijzen niet verder zullen zakken.

Of dat reeël is? Die vraag zul je zelf moeten beantwoorden. Mocht je gaan verhuren, dan wordt het plaatje wat anders - mits je betrouwbare huurders vindt die een beetje zuinig met je woning om gaan. Verder heb ik geen idee wat de belastingdienst er van gaat zeggen.

[crazyme]

De vraag is pas relevant wanneer je die 40.000 kan financieren. Zonder onderpand of zekerheid zal geen bank die 40.000 aan jou lenen.

[Whuanda]

Hoi,

De 40.000 hoef ik gelukkig niet te lenen. Maar het gaat me erom, wat een verantwoorde investering is. Het is namelijk voor mij (en de rest van Ned denk ik) een godsbedrag:)

En ik ben benieuwd of het te beredeneren valt of het slimmer is om dan te verhuren het geld te houden en 3-5 jaartjes te wachten. Of als huren lastig is dubbele lasten te houden (netto hypotheek is 390 euro) en het af te wachten.

Ik verwacht ook geen hard antwoord, maar misschien dat mensen al beredenerende wijs meer inzichten kunnen geven.

[jonis]

Zoals Angora zegt; lastig in de toekomst kijken.
Je komt nu 40.000,- te kort; maar volgens Rabo http://www.rtl.nl/components/financien/ ... nmarkt.xml

is dat volgend jaar wel nog wat meer.

Je rekent 3-5 jaar....maar Rabo telt nog 1,5 jaar verdere daling.....dus dan heb je maar 3,5 jaar voor 47.000,- te herstellen.....los van wat je verder dus aan schade oploopt.

Er komt ooit eens een bodem......maar helaas gaat er geen belletje als die bereikt is.

[GJvdZ]

Hoe snel kan je die 40.000 euro restschuld aflossen? Eventueel overwegen om bijv. ook je vakantiegeld en eventueel flexsalaris of 13e maand de komende jaren hierin te steken.

[Fiesiekus]

In mijn geval, ik heb een nieuwbouwhuis gekocht, deze wordn volgend jaar opgeleverd en mijn huidige huis staat al een tijd te koop. Ik heb een hypotheek van 210.000 en de aanschafwaarde in 2007 was 195.000. De huizenprijzen zijn gedaald dus ik zit met een restschuld. Maar tot hoeveel is dat verantwoord.

Vind je dit nou wijs? Wat vindt(vinden) de hypotheeknemer(s) ervan? Wat betreft de lange termijn: betere tijden komen niet meer.

[witte angora]

Maar het gaat me erom, wat een verantwoorde investering is.

Geen idee naar wat voor tv-programma's je allemaal kijkt. Maar al die programma's waar mensen in Londen en weet ik veel waar huizen kopen die een paar maanden later al duizenden euro's meer waard zijn, en die, als ze een muurtje slopen, zelfs tienduizenden euro's meer waard zijn, al die programma's moet je even helemaal vergeten. Die tijd is voorbij, en of die tijd ooit nog terugkomt, dat is nog helemaal afwachten.

Je zit nu in een tijd dat de huizenprijzen alleen maar zakken, en ik mag eerlijk gezegd hopen dat de HRA over een lange termijn helemaal afgebouwd gaat worden, zodat de huizenprijzen op een normaler nivo uitkomen.

[sjohie]

In de huidige woningmarkt heeft niemand de juiste antwoorden of nou verkopen tegen welke prijs slim is. Maar ik heb een vraag welke hoop ik door mensen toch beredenerend te beantwoorden is.

Deze is, welke hoogte van de restschuld is economisch gezien verantwoord/slim om te betalen.

In mijn geval, ik heb een nieuwbouwhuis gekocht, deze wordn volgend jaar opgeleverd en mijn huidige huis staat al een tijd te koop. Ik heb een hypotheek van 210.000 en de aanschafwaarde in 2007 was 195.000. De huizenprijzen zijn gedaald dus ik zit met een restschuld. Maar tot hoeveel is dat verantwoord. Bijvoorbeeld als ik hem moet verkopen voor 175.000 dan kost dit mij totaal circa 40.000. Hiervan kan ik de lasten van het huis 9 jaar van betalen, afgezien van het feit of ik het zou kunnen verhuren of niet.

Ik kan voor deze vraagstellingen geen informatie vinden op internet, wel veel over de woningmarkt, maar ik zie nergens de vergelijkingen over de mogelijkheden op de langere termijn.

Iemand goede inzichten/ideen?

Ik zou om te beginnen in die verhuurberekening even 2 dingen mee te nemen, voor zover al niet gedaan. A) dat je de HRA kwijt bent omdat het niet langer je woning is, en dan val je ook nog buiten de overgangsregeling voor het hebben van 2 huizen met hypotheek, en B) hypotheeknemers (de bank) plaatsen bij alle moderne hypotheken meestal de standaard clausule dat verhuur niet is toegestaan.

A) is lastig en kost je geld, B) is zolang ze er niet achter komen meestal geen probleem.

Maar zolang je beide hypotheken betaald is er niks aan de hand wat betreft de banken in kwestie, daar zou je nu al wat voorzieningen voor kunnen treffen?

[Fiesiekus]

Ik zou persoonlijk proberen onder de aankoop van dat nieuwe huis, uit te komen.

[sjohie]

Het hangt er ook van af of, en zo ja hoeveel, vermogen er in de oude hypotheek is opgebouwd natuurlijk.

[Jefdus]

Ik zou persoonlijk proberen onder de aankoop van dat nieuwe huis, uit te komen.

Onzin. De TS geeft aan de 40.000 niet te hoeven lenen, dus blijkbaar is de financiering geen probleem. Waarom zou je dan niet doorschuiven? De hele woningmarkt is gedaald; meer aan de top dan aan de bodem. Op het moment is doorschuiven naar een groter/duurder huis dus vaak helemaal niet zo ongunstig, ook als de verkoopprijs van je oude huis niet de hele hypotheek aflost. Momenteel heb je pas een probleem als je verplicht moet verkopen, van koop naar huur gaat, of je restschuld niet verantwoord gefinancieerd krijgt.

[sjohie]

Ik zou persoonlijk proberen onder de aankoop van dat nieuwe huis, uit te komen.

Onzin. De TS geeft aan de 40.000 niet te hoeven lenen, dus blijkbaar is de financiering geen probleem. Waarom zou je dan niet doorschuiven? De hele woningmarkt is gedaald; meer aan de top dan aan de bodem. Op het moment is doorschuiven naar een groter/duurder huis dus vaak helemaal niet zo ongunstig, ook als de verkoopprijs van je oude huis niet de hele hypotheek aflost. Momenteel heb je pas een probleem als je verplicht moet verkopen, van koop naar huur gaat, of je restschuld niet verantwoord gefinancieerd krijgt.

Vermoedelijk zullen de dubbele lasten TS wel verplichten tot verkoop?

[Whuanda]

Angst is wat mij betreft nooit een goede raadgever. Dus paniekhandelingen zal ik niet doen. Nieuwe huis zal ik heengaan, ik heb die keuze genomen.

Die 40.000 is een bedrag die ik noem, maar ik wacht niet tot ik weer winst heb. Dat is de insteek niet. Vanzelfspreken kan ik sparen en ik heb tegen de tijd dat ik echt moet verhuizen door zuinig te leven etc wel meer dan 50.000.

Mijn vraag dus dan ook, in hoeverre is dat dan wijs om hem dan (in paniek) voor zoveel minder te verkopen. Bedoel 50.000 (net als 40) is heel veel geld. ALs ik na volgend jaar nog 3 jaar wacht is het misschien 30.000. Scheelt toch flink pegels.

De 2 hypotheken betalen is geen probleem, ik zal de bank altijd de twee lasten kunnen betalen, of er nou huurders in zitten of niet. Maar als ik het niet verhuur zal ik wel interen, en dat doe ik natuurlijk liever niet.

Als ik het stel 3 jaar zou verhuren onder de leegstandswet, ben ik 4 jaar verder. Met dan nog het geld op mijn rekening, 5 jaar geleden stond de markt nog op ++++. .

Ik snap dat hier geen rekenkundig antwoord op te geven valt, maar als je investeerd neem je toch beslissingen zonder dat je alles weet, maar wel zo zeker mogelijk (afgewogen)

Ik hoop dat iemand hier misschien meer mee kan, bijvoorbeeld iemand die huizen verhuurt, met rendement op de woningmarkt oid oid.

Ik probeer zoveel mogelijk info/inzichten te krijgen om een zo evenwichtig mogelijke keuze te maken.

[witte angora]

*Zucht*

Ik probeer zoveel mogelijk info/inzichten te krijgen om een zo evenwichtig mogelijke keuze te maken.

Je hebt hier al de nodige info/inzichten gehad. Die bestaan uit twee dingen:

- niemand weet wat de huizenprijzen op de langere termijn gaan doen
- wat heb je aan kosten als je de oude woning aanhoudt. Daar hebben buitenstaanders geen inzicht in, jij bent de enige die alle informatie heeft.

Op basis van die twee gegevens zul je een beslissing moeten nemen. Meer info zul je van anderen niet (kunnen) krijgen.

Jij noemt het investeren, ik noem het speculeren.

[sjoegel]

Jij noemt het investeren, ik noem het speculeren.

De spijker op zijn kop.

Investeren is een verhuurd winkelpand kopen voor 10 x de jaarhuur.

[Whuanda]

Klopt, speculeren is meer op zijn plaats.

Maar mijn bedoeling was met het woord investeren, dat iemand die investeerd ergens in ook een afweging maakt.

Ik begrijp de antwoorden, en dit zijn inderdaad dingen die ik zelf ook weet. Misschien was deze post een wishfull thinking op informatie, zo ja dan jammer voor mij.

Ik hoopte op andere inzichten dan diegene die ik zelf kon verzinnen. Een private banker, of een beleggingsadviseur of beroepen in die richting geven ook informatie over waarschijnlijkheden. Dat was de richting die ik zocht, mischien dat er nog iemand post, die nog wat buiten de bekende informatie toe te voegen heeft.
Zo niet, jammer voor mij

[sjohie]

Klopt, speculeren is meer op zijn plaats.

Maar mijn bedoeling was met het woord investeren, dat iemand die investeerd ergens in ook een afweging maakt.

Ik begrijp de antwoorden, en dit zijn inderdaad dingen die ik zelf ook weet. Misschien was deze post een wishfull thinking op informatie, zo ja dan jammer voor mij.

Ik hoopte op andere inzichten dan diegene die ik zelf kon verzinnen. Een private banker, of een beleggingsadviseur of beroepen in die richting geven ook informatie over waarschijnlijkheden. Dat was de richting die ik zocht, mischien dat er nog iemand post, die nog wat buiten de bekende informatie toe te voegen heeft.
Zo niet, jammer voor mij

Je vraagt eigenlijk zakelijk maatwerk, op een algemeen consumenten forum? Private bankers of een beleggingsadviseur vragen namelijk meestal geld voor dit soort adviezen, dus die zouden zich wat in de voet schieten door dit maar gratis te doen lijkt me?

Met de huidige markt zou ik overigens eens uitzoeken wat verhuur me op zou leveren, met inachtneming van de eerder genoemde mitsen en maren. Gezien de standen in de politieke polls en collectieve besluiteloosheid in Den Haag en Brussel, lijkt het me erg onwaarschijnlijk dat de woningmarkt op korte termijn weer iets van de voorspelbaarheid van voor ~2008 zal krijgen.

[SJZ]

De 2 hypotheken betalen is geen probleem, ik zal de bank altijd de twee lasten kunnen betalen

Maar heb je geen overbruggingshypotheek die na een bepaalde tijd (vaak 2 jaar) afgelost moet worden?

Als dat niet zo is, dan zou je gewoon de afweging moeten maken:
Wat kost je oude woning per maand netto. Zolang het fiscaal een eigen woning blijft profiteer je nog voor rente-aftrek eigen woning en zijn de netto-lasten lager.
Ik schat de rente op netto 500, gemeentelijke heffingen 75, onderhoud 125, g/w/e 60, totaal ongeveer 760 per maand, 9120 per jaar. Dat betekent dat de huizenprijzen ongeveer 5,2% per jaar moeten stijgen om het aanhouden van het huis (onverhuurd) lonend te maken.

Dat is een gok. Ik denk dat dat absoluut niet gaat gebeuren.

Vanaf 2016 heb je geen rente-aftrek meer en kost het huis je dan 1.135 per maand, 13.620 per jaar. Vanaf dan moet de stijging 6,7% per jaar zijn.

Dat zie ik natuurlijk nog minder gauw gebeuren.

(Hoeveel je restschuld is doet niet ter zake. Ook iemand die geen ene cent schuld op het huis heeft kan ook een afweging maken of aanhouden van het huis lonend is of niet.)

Verhuren is veel eerder lonend. Maar geeft ook zorg.

[Whuanda]

Kijk,

netto 400 euro, bruto 615. Je verhaal klinkt logisch, en inderdaad als de verkoop niet vlot, is het zaak het te verhuren. Zodat de kosten in ieder geval quit spelen. Met de bruto lasten gekeken is het huis daarvoor makkelijk te verhuren (afgezien van de risico's en zorgen)

Ik heb een overbruggingshypotheek, ik zal die nog eens goed doorlezen wat er daarin allemaal qua lettertjes staat. Aflossen vind ik op zich geen probleem moet hem toch uiteindelijk betalen.

Dan zal dus de keus zijn tussen verhuren en behouden met geld en hopen op betere tijden of geld achter het huis aangooien.

Nog iemand een berekening van hoeveel dan verantwoord is? Stel je gaat uit van bruto lasten 650, inkomsten 800, dus het huis kost je per jaar 2000 extra onderhoud en eventuele gaten in verhuur.

Dan lijkt het er wel op dat wanneer het bedrag weer zal slinken, pas over een jaar of 4 a 5 zou zijn. Afhankelijk van de hypotheekrentes etc ect.

Maar ik denk ook wel dat er andere dingen zullen spelen. Bijvoorbeeld het feit dat er nu al structureel minder gebouwd wordt, er steeds meer alleenstaanden komen en de particuliere huren de pan uit rijzen. Men moet toch wonen, en al met al je kunt nu een huis kopen van 180000 voor netto circa 550 euro. hoeveel heeft men over om in plaats van te kopen te huren voor bijna het dubbele?