[ archief ] Verbouwen én verhuizen dus onmogelijk....

[pruts0r]

Lezers,

ik wil jullie een hoofdbreker voorleggen. Wij wilden graag verbouwen, maar kwamen bedrogen uit. Zie het volgende.

Op ons huis, waar we nu 10 jaar wonen, rust een hypotheek van E 152.000,-.
In 2004 is de woninge voor het vervangen van het dak getaxeerd op E 170.000,-

Door gezinsuitbreiding willen we graag gaan verbouwen. Omdat het huis vrij klein is en wij een groot perceel hebben willen we graag flink bijbouwen, en hebben we een bouwdepot aangevraagd van E 100.000,-.
Het huis is nu getaxeerd. De waarde is E 150.000,- en na verbouwing zou het dan 200.000,- worden. Onze 'nieuwe' hypotheek wordt dan 252.000,-

Door de nieuwe regels willen banken enkel nog hypotheken verstrekken van maximaal 104% van de waarde. In ons geval zou ons huis dan getaxeerd moeten worden op E 240.000,- om die ton bij te kunnen lenen. Onmogelijk door toedoen van de NWWI.
Hoewel wij een NHG hypotheek hebben aangevraagd is de deur dus nu dicht.

Tegelijkertijd kwam ik achter nog een feit: Deze 104% regeling geldt ook voor kopers. Ik kan dus mijn huis te koop zetten voor maximaal 152 x 1,04 = E 161.000,- ! Maar stel dat ik mijn huis inderdaad voor dat bedrag te koop zet en het verkoop, moet ik dus het huis dat ik wil kopen laten taxeren, en kan ik er vervolgens dus maximaal 104% van DIE waarde voor betalen, want meer hypotheek krijg ik niet......

Heeft iemand hier ervaring mee??

[Leo The Emperor]

Tegelijkertijd kwam ik achter nog een feit: Deze 104% regeling geldt ook voor kopers. Ik kan dus mijn huis te koop zetten voor maximaal 152 x 1,04 = E 161.000,- ! Maar stel dat ik mijn huis inderdaad voor dat bedrag te koop zet en het verkoop, moet ik dus het huis dat ik wil kopen laten taxeren, en kan ik er vervolgens dus maximaal 104% van DIE waarde voor betalen, want meer hypotheek krijg ik niet......

Dat is niet waar. De gevraagde verkoopprijs staat geheel los van de maximale hypotheek.

(De kopers kunnen toch ook spaargeld meenemen, of anderzins geen volledige hypotheek nodig hebben)

[pruts0r]

Leo,

in Nederland is het gebruikelijk je woning 100% te financieren met een hypotheek. Als ik mijn huis dus voor de marktwaarde van 180k te koop zet dan moet die starter er dus gewoon 20k bijleggen uit spaargeld, daarbij komt ook nog dat die koper graag een andere keuken wil, want die van mij is 20 jaar oud....

[Leo The Emperor]

Leo,

in Nederland is het gebruikelijk je woning 100% te financieren met een hypotheek. Als ik mijn huis dus voor de marktwaarde van 180k te koop zet dan moet die starter er dus gewoon 20k bijleggen uit spaargeld, daarbij komt ook nog dat die koper graag een andere keuken wil, want die van mij is 20 jaar oud....

Je kan je huis natuurlijk niet voor meer geld verkopen dan wat de marktwaarde is, maar de vraagprijs blijft los staan van wat kopende partij aan hypotheek kan krijgen op basis van de 104% regel.

Er zijn overigens legio voorbeelden waar de woning voor veel minder dan 100% wordt gefinanceerd.

[Fiesiekus]

in Nederland is het gebruikelijk je woning 100% te financieren met een hypotheek. ...

En dat is een zeer slecht gebruik, ingegeven door het provisiejagen van hypotheekadviseurs.

Het zou veel beter zijn een flinke hoeveelheid eigen geld / spaargeld in te brengen en de hypotheek zo laag mogelijk te houden. Daarna aflossen op de hypotheekschuld.

Leg dat eens aan een hypotheekadviseur voor, sta je gauw weer op straat.

@pruts0r: kan je niet gaan sparen voor die verbouwing?

[kweenie]

Zoals aangegeven, de verkoopprijs staat los van de maximale hypotheek die er op de woning kan. Het is vrij gebruikelijk dat een huizenkoper toch enig eigen geld inbrengt. Ook worden er veel meer huizen gekocht door doorstromers dan door starters, zodat de kopers vaak waarde uit de oude woning inbrengen.

Het is dus onzin om te zeggen dat een woning nooit voor een x-bedrag kan worden verkocht. Al kun je je daarbij wel afvragen of een verkoop-/vraagprijs veel hoger dan de taxatieprijs reëel is. Waarom denk je dat eventuele kopers zo veel meer dan de taxatiewaarde zouden willen betalen?

Ten slotte, als je wilt verbouwen, dan is het ook vrij normaal dat je een (groot) deel uit eigen middelen betaalt, omdat een verbouwing vaak veel meer kost dan het aan waardestijging oplevert. Het is dan ook niet raar dat je de verbouwing niet volledig uit een hypotheekverhoging kunt betalen. En ik neem aan dat er de afgelopen 10 jaar toch wel wat voor de aflossing gespaard is, in of buiten de hypotheek?

[Fiesiekus]

Ten slotte, als je wilt verbouwen, dan is het ook vrij normaal dat je een (groot) deel uit eigen middelen betaalt, omdat een verbouwing vaak veel meer kost dan het aan waardestijging oplevert. Het is dan ook niet raar dat je de verbouwing niet volledig uit een hypotheekverhoging kunt betalen. En ik neem aan dat er de afgelopen 10 jaar toch wel wat voor de aflossing gespaard is, in of buiten de hypotheek?

Dat is dus de slimste zet: de helft sparen, de andere uit een extra hypotheek. Waarom kost die verbouwing eigenlijk €100.000,-?

[SJZ]

Ik kan dus mijn huis te koop zetten voor maximaal 152 x 1,04 = E 161.000,- !

Ach, je kan 'm te koop zetten voor wat je wilt (een miljoen bijvoorbeeld), maar de verkoopprijs zal waarschijnlijk rond de € 150.000 liggen, da's toch de getaxeerde waarde?

(de koper zal dan € 150.000 + 2% overdrachtsbelasting plus notariskosten plus taxiatiekosten plus overige kosten = ongeveer € 160.000, dus dat zal-ie waarschijnlijk aan hypotheek aanvragen).

[pruts0r]

Jullie stappen met zijn allen wel heel makkelijk over een aantal dingen heen:

- Eigen geld??? Voor een starter??? Een starter heeft bijna nooit eigen geld dus kan maximaal 104% lenen én betalen.

- Hierdoor heb ik dus nauwelijks overwaarde. Ik heb wel eigen geld, maar dat heb ik nodig om een keuken, vloeren en de tuin te doen (Banken willen dit niet meer meefinancieren!!!)

- Verhuizen kan dus niet, want ik kan geen eigen geld inbrengen en dus kan ik ook alleen maar een woning kopen die 104% van de taxatiewaarde kost.

- Bij de verbouwing gaat het er helemaal niet om WAAROM het 100k kost. Het kan inderdaad voor minder geld, maar dan stijgt het huis ook minder in waarde en neemt het woongenot nauwelijks toe. En m,ij gaat het helemaal niet om de waardestijging, ik investeer in het huis om er de komende 20 jaar ook met plezier te kunnen wonen. En niet om het te verkopen....

[Fiesiekus]

Bij de verbouwing gaat het er helemaal niet om WAAROM het 100k kost. Het kan inderdaad voor minder geld, maar dan stijgt het huis ook minder in waarde en neemt het woongenot nauwelijks toe. En m,ij gaat het helemaal niet om de waardestijging, ik investeer in het huis om er de komende 20 jaar ook met plezier te kunnen wonen. En niet om het te verkopen....

Toch denk ik (ik weet niet hoe oud je bent, ik ben van Abraham's leeftijd) dat je je moet realiseren, dat de bomen niet meer tot in de hemel groeien. Je verwacht dat een bank klakkeloos €100.000,- ophoest voor jouw woongenot de komende 20 jaar. Moet de verbouwing met een afwerking à la Al Hambra of zo?

Leef je eens in in de situatie van een bankmedewerker.....financiële crisis zonder zicht op een concrete oplossing, banken moeten hun vermogen verbeteren, dalende huizenprijzen. Daar komt prut0r aan met het verzoek om een ton, om een huis van 1,5 ton te verbeteren (dat al tot aan z'n nek in de hypotheek zit) waarbij een waardestijging van 50% (bij dalende huizenprijzen...) wordt gerealiseerd.

Als ik bankmedewerker zou zijn, zou mijn eerste vragen zijn
.....waarom kost die verbouwing €100.000,-, kan dat niet voor €60.000,-....?
..........Kunt u ook eigen geld inbrengen.......... (de helft van €60.000,- bijvoorbeeld)
.......en hoe gaat u die extra ton hypotheek aflossen...........(heb je jezelf die vraag al gesteld?)
.......wat is uw gezinssituatie de komende jaren qua uitbreiding i.c. hogere kosten voor levensonderhoud.....

[grun]

Jullie stappen met zijn allen wel heel makkelijk over een aantal dingen heen

Is dat zo? Valt wel mee toch? Wij proberen gewoon met een open mind naar jouw probleem te kijken en stellen een aantal praktische vragen, met name hoe je dat straks allemaal denkt te gaan financieren.

[kweenie]

Jullie stappen met zijn allen wel heel makkelijk over een aantal dingen heen:

- Eigen geld??? Voor een starter??? Een starter heeft bijna nooit eigen geld dus kan maximaal 104% lenen én betalen.

Een verstandig persoon spaart ook en heeft dus al wel wat gespaard. Zeker als je (in de toekomst) een huis zou willen kopen, dan is het verstandig om al te sparen. Niet alleen om al wat geld te hebben, maar ook om vast aan de woonlasten te wennen.

- Hierdoor heb ik dus nauwelijks overwaarde. Ik heb wel eigen geld, maar dat heb ik nodig om een keuken, vloeren en de tuin te doen (Banken willen dit niet meer meefinancieren!!!)

Dan had je of meer moeten aflossen/sparen, of je zult je budget voor keuken, vloer en tuin moeten aanpassen.

- Verhuizen kan dus niet, want ik kan geen eigen geld inbrengen en dus kan ik ook alleen maar een woning kopen die 104% van de taxatiewaarde kost.

Je zegt net "Ik heb wel eigen geld, maar dat heb ik nodig om een keuken, vloeren en de tuin te doen." Dan kun je dus wél eigen geld inbrengen.

- Bij de verbouwing gaat het er helemaal niet om WAAROM het 100k kost. Het kan inderdaad voor minder geld, maar dan stijgt het huis ook minder in waarde en neemt het woongenot nauwelijks toe. En m,ij gaat het helemaal niet om de waardestijging, ik investeer in het huis om er de komende 20 jaar ook met plezier te kunnen wonen. En niet om het te verkopen....

Gezonde instelling. Net als dat het een gezonde instelling is om dat niet (grotendeels) met geleend geld te gaan doen...

Bij zo'n verbouwing zou je maximaal de waardestijging van je woning moeten bijlenen. Dat is nl. wat je er ook weer voor terugkrijgt. Kost de verbouwing meer, dan krijg je dat bij een toekomstige verkoop niet meer terug en zou dat anders dus leiden tot een hogere restschuld. Om dat te voorkomen, kun je beter nú dat restbedrag al betalen dan dat je dat bij een toekomstige verkoop zou moeten doen.

De bank redeneert dan ook: als ze dat nú niet bij elkaar hebben gespaard, dan zullen ze dat bij een toekomstige verkoop ook wel niet hebben.

[Leo The Emperor]

Verhuizen kan dus niet, want ik kan geen eigen geld inbrengen en dus kan ik ook alleen maar een woning kopen die 104% van de taxatiewaarde kost.

Als je een mooi groot huis vindt met een taxatiewaarde van Euro 252.000 kun je dat volgens je eigen redenering toch gewoon kopen. Hoef je ook niks meer te verbouwen.

(overigens heb je dan wel een een bruto jaarinkomen van ongeveer Euro 75.000 nodig, maar dat geldt ook als je voor Euro 100.000 zou gaan verbouwen)

[kweenie]

dus kan ik ook alleen maar een woning kopen die 104% van de taxatiewaarde kost.

Lijkt me niet zo raar. Waarom zou je veel meer voor een huis betalen dan wat het huis waard is? Je zou toch wel gek zijn om voor een huis dat 2 ton waard is bv. een kwart miljoen te betalen?

[Fiesiekus]

dus kan ik ook alleen maar een woning kopen die 104% van de taxatiewaarde kost.

Lijkt me niet zo raar. Waarom zou je veel meer voor een huis betalen dan wat het huis waard is? Je zou toch wel gek zijn om voor een huis dat 2 ton waard is bv. een kwart miljoen te betalen?

Toch is dat wat er gebeurt bij dalende huizenprijzen. Mensen die NU een huis kopen, betalen daarvoor te veel. Over één - twee jaar, is het een stuk minder waard.

Daarom ben ik ook zo kritisch over tophypotheken en, in dit geval, 1 ton erbij lenen voor een verbouwing die maar de helft in waardestijging terugbetaalt en, bij verdere huizenprijsdaling, nog minder dan de helft.

Wààr zit dan je boerenverstand vraag ik mij af?

[Emmy75]

Jullie stappen met zijn allen wel heel makkelijk over een aantal dingen heen:

Persoonlijk vind ik dat we in dit topic teveel moeten bekijken als vaststaand gegeven oftewel feit.

- Eigen geld??? Voor een starter??? Een starter heeft bijna nooit eigen geld dus kan maximaal 104% lenen én betalen.

Eens met kweenie en daarbij neem ik aan dat mocht u besluiten het huis te verkopen dat u toch ook wel bereid zult zijn aan andere gegadigden te verkopen dan alleen starters ? De kopersmarkt bestaat niet alleen uit starters. Starters krijgen in het algmeen al heel moeilijk een hypotheek rond op dit moment.

- Hierdoor heb ik dus nauwelijks overwaarde. Ik heb wel eigen geld, maar dat heb ik nodig om een keuken, vloeren en de tuin te doen (Banken willen dit niet meer meefinancieren!!!)

- Verhuizen kan dus niet, want ik kan geen eigen geld inbrengen en dus kan ik ook alleen maar een woning kopen die 104% van de taxatiewaarde kost.

- Vreemd 'vaststaand gegeven'. Dus u heeft nauwelijks overwaarde omdat mensen maar 104% kunnen financieren ? Probleem is meer dat veel huizen in de goede tijd geen reële waarde meer hadden. Daarbij wordt overwaarde niet bepaald door wat mensen kunnen financieren.

- Er is dus blijkbaar wel een eigen spaarpot. U kunt ook besluiten uw huis te verkopen 'as is' en uw eigen geld daarvoor gebruiken. Ook met de verbouwing was een voorwaarde voor de hypotheek wel dat er voldoende inkomen is voor de hypotheek van 252k. Dus indien u het huis kunt verkopen voor 150k kunt u deze eigen middelen deels gebruiken om de restschuld te voldoen en gebruiken bij de aankoop van een een groter/duurder huis kopen wat qua taxatiewaarde wel aan de eisen voldoet en dichter in de buurt komt van de woonwensen.

- Bij de verbouwing gaat het er helemaal niet om WAAROM het 100k kost. Het kan inderdaad voor minder geld, maar dan stijgt het huis ook minder in waarde en neemt het woongenot nauwelijks toe. En m,ij gaat het helemaal niet om de waardestijging, ik investeer in het huis om er de komende 20 jaar ook met plezier te kunnen wonen. En niet om het te verkopen....

Waarom moeten we dit allemaal als vaststaand feit aannemen ? Zoals al aangegeven zal een bank deze afweging ook maken. U gaf (in het andere topic) aan 40m2 te willen bijbouwen voor 100k. Een goedkopere verbouwing levert ook weer minder taxatiewaarde op. Wederom iets dat als vaststaand gegeven gepresenteerd wordt.

Er kan ook eens heel kritisch gekeken en gepuzzeld worden naar hoe die waardestijging van die 50k (cq de gewenste verbouwing) toch te realiseren is met minder middelen. Zoals heeft u echt een aannemer nodig of kunt u ook zelf in eigen beheer projectleider zijn? Afgelopen week zag ik een stukje in het nieuws van mensen die zelf als projectleider een heel huis hadden gebouwd voor 150k. Omdat er zoveel ontslagen zijn geweest in de bouw zijn heel veel bouwvakkers als zzp-er gaan werken. Die kunt u ook zelf inhuren. De concurrentie zal wel redelijk zijn dus goed shoppen kan lonen.

Indien u het in eigen beheer zou doen, zult u ook de bouwmaterialen zelf moeten kopen. Afgekeurde bakstenen zijn soms voor een appel en een ei te koop, terwijl ze alleen zijn afgekeurd omdat de kleur net iets afwijkt ten opzichte van wat de bedoeling was in een hele serie. Voor een groot bouwproject zijn deze niet meer te gebruiken, voor het aanbouwen van 1 stuk aan 1 huis kan dit genoeg zijn en geen kip die het ziet als ze allemaal hetzelfde zijn. Is een partij net te weinig. Kijk of er met 2 verschillende kleuren gewerkt kan worden. Niet zo zeer kriskras maar mooi gestyleerd kan dat best een oplossing bieden. Of schilder de aanbouw desnoods wit indien dat past bij uw bestaande huis.

Moraal van dit verhaal: er zijn meerdere wegen die naar Rome leiden. Als de mooi geplaveide makkelijke directe snelweg afgesloten wordt omdat de tol te duur is, kan men eens kijken naar die hobbelige maar goedkopere omweg. Ik zeg niet dat het makkelijk is. Ik geef alleen aan eens kritisch naar alle mogelijkheden te kijken ipv te kijken naar de onmogelijkheden.

[Fiesiekus]

Kijk eens aan Emmy, dat is nou mannentaal!

[SJZ]

Eigen geld??? Voor een starter??? Een starter heeft bijna nooit eigen geld dus kan maximaal 104% lenen én betalen.

Nou, een NEDERLANDSE starter kan zowat alles lenen, en heeft dus bijna nooit eigen geld.

Maar bijvoorbeeld een DUITSE starter, die van jongs af aan weet dat hij eigen geld moet inbrengen, die heeft WEL eigen geld.

Ra ra hoe kan dat verschil er zijn?

[bprosman]

Ra ra hoe kan dat verschil er zijn?

Ahhh please... toe... mag ik 3 keer raden ?.

1. Opvoeding ?
2. Opvoeding ?
3. Opvoeding ?

Dat probeer ik er bij mijn kinderen ook in te "rammen", lenen doe alleen voor een huis en bij hoge uitzondering voor een auto en voor de rest ga je EERST sparen / werken en DAN kopen.

[Fiesiekus]

Weet je hoe ik ben opgevoed Bram?

Lenen alleen voor een huis, en als kind sliepen wij op zolder omdat Duitse badgasten op de slaapkamers sliepen. Met dat geld hebben mijn ouders de hypotheek (NLG 16.000,-) in 8 jaar afbetaald: ieder jaar 2000 gulden.

En verder...sparen tot je van gekkigheid niet meer weet wat je met je geld moet doen (wie heeft er tips?).