Beste Lezers,
Je maximale leencapaciteit (hypotheek) is bijvoorbeeld € 330.000
Je wilt een huis kopen waarvan de verkoopprijs maximaal € 250.000 omdat je graag onder NHG wilt financieren, voor meer zekerheid bij eventueel toekomstige financiële problemen.
Echter dient de woning nog voor circa € 50.000 verbouwd te worden.
Mag je dan voor deze € 50.000 een bouwdepot opnemen dat dan (uiteraard) buiten de NHG gaat vallen omdat het hypotheekbedrag dan boven de € 265.000 uit komt?
Dus anders gezegd: kun je voor deze verbouwingskosten een " aparte c.q. tweede " hypotheek afsluiten? Of vervalt dan de gehele NHG?
Qua maximale leencapaciteit blijf ik nog steeds onder mijn max. van € 330.000
Of moet ik in dit geval een persoonlijke lening gaan afsluiten om de verbouwingskosten te gaan financieren?
| LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd. |
[ archief ] Verbouwen met NHG
Re: Verbouwen met NHG
Dan vervalt de NHG. De gezamenlijke hypotheken moeten onder de NHG -grens blijven.
Re: Verbouwen met NHG
Als ik het me goed herinner van toen het ons uitgelegd werd, is de NHG bovengrens de som van alle hypotheken. Maar los daarvan, welke geldverstrekker staat nog zulke bouwdepots toe vraag ik me af?
Re: Verbouwen met NHG
ja, dat kan.
Je financiert de aankoop met een hypotheek met NHG. Je neemt een hogere inschrijving van bijvoorbeeld € 350.000.
Na passeren doe je het verzoek om een verbouw te financieren. De tweede hypotheek wordt dan binnen de bestaande inschrijving gedaan middels een onderhandse akte. Op deze tweede hypotheek kan je geen NHG krijgen en heb je dus een hogere rente.
Je financiert de aankoop met een hypotheek met NHG. Je neemt een hogere inschrijving van bijvoorbeeld € 350.000.
Na passeren doe je het verzoek om een verbouw te financieren. De tweede hypotheek wordt dan binnen de bestaande inschrijving gedaan middels een onderhandse akte. Op deze tweede hypotheek kan je geen NHG krijgen en heb je dus een hogere rente.
Re: Verbouwen met NHG
sinds dit jaar mag je maximimaal 104% van de woningwaarde (inclusief overdrachtsbelasting) lenen.
dus 50.000 euro op een huis van 250.000 is alleen mogelijk als je een taxatie waarde van zo rond de 300.000 hebt
dus 50.000 euro op een huis van 250.000 is alleen mogelijk als je een taxatie waarde van zo rond de 300.000 hebt
Re: Verbouwen met NHG
Klopt, aankoop € 250.000,- met NHG wordt dan maximaal € 260.000,-
Verbouw € 50.000,- wordt dan maximaal € 52.000,- dus totaal € 312.000,-
Benodigde marktwaarde na verbouw is dus € 300.000,-.
Vraag was of aankoop met NHG mogelijk is en het antwoord daarop is ja, mits waarde en inkomen voldoende zijn. Verbouw moet dan wel ceparaat zonder NHG worden gefinancierd.
Verbouw € 50.000,- wordt dan maximaal € 52.000,- dus totaal € 312.000,-
Benodigde marktwaarde na verbouw is dus € 300.000,-.
Vraag was of aankoop met NHG mogelijk is en het antwoord daarop is ja, mits waarde en inkomen voldoende zijn. Verbouw moet dan wel ceparaat zonder NHG worden gefinancierd.
Re: Verbouwen met NHG
Even simpel geredeneerd: eerste hypotheek op basis van NHG volgens de NHG-voorwaarden.
Krijg je een tweede hypotheekverstrekker zo gek een tweede hypotheek te verstrekken op basis van bijv. je inkomen (zonder NHG), dan zou dat geen probleem moeten zijn. Is eerder een voordeel voor zowel de NHG als de eerste hypotheekverstrekker, want de woning zal in waarde stijgen door de verbouwing. De tweede hypotheekverstrekker trekt immers toch altijd aan het kortste eind bij gedwongen verkoop.
De rente van de tweede hypotheek is uiteraard wel aftrekbaar van de belastingen. Ook al zou het een persoonlijke lening zijn die je gebruikt voor verbetering van je eigen woning, dan nog is de rente aftrekbaar.
Krijg je een tweede hypotheekverstrekker zo gek een tweede hypotheek te verstrekken op basis van bijv. je inkomen (zonder NHG), dan zou dat geen probleem moeten zijn. Is eerder een voordeel voor zowel de NHG als de eerste hypotheekverstrekker, want de woning zal in waarde stijgen door de verbouwing. De tweede hypotheekverstrekker trekt immers toch altijd aan het kortste eind bij gedwongen verkoop.
De rente van de tweede hypotheek is uiteraard wel aftrekbaar van de belastingen. Ook al zou het een persoonlijke lening zijn die je gebruikt voor verbetering van je eigen woning, dan nog is de rente aftrekbaar.
Re: Verbouwen met NHG
Opname kan gewoon bij dezelfde geldverstrekker. Vandaar de opmerking om een verhoogde inschrijving te regelen bij aanvang van de hypotheek met NHG. Uiteraard met het voorbehoud dat inkomen en waarde voldoende zijn.
Verbouw met een krediet is alleen aftrekbaar wanneer het een persoonlijke lening is. Bij een doorlopend krediet is de rente niet aftrekbaar ook al wordt deze voor de verbouw gebruikt!
Verbouw met een krediet is alleen aftrekbaar wanneer het een persoonlijke lening is. Bij een doorlopend krediet is de rente niet aftrekbaar ook al wordt deze voor de verbouw gebruikt!
Re: Verbouwen met NHG
bedankt voor de reacties.
@ Lisare: hoe moet ik zo'n hogere inschrijving opvatten?
Is dat, dat je bij het aanvragen van je hypotheek dus niet max 265.000€ gaat aanvragen, maar meteen al voor € 315.000 (dus inclusief 50.000€ verbouwen)
En hoelang duurt het ongeveer voordat na het passeren van de akte het geld in het " bouwdepot " vrij komt? Gaan hier weken c.q. maanden overheen?
@ Lisare: hoe moet ik zo'n hogere inschrijving opvatten?
Is dat, dat je bij het aanvragen van je hypotheek dus niet max 265.000€ gaat aanvragen, maar meteen al voor € 315.000 (dus inclusief 50.000€ verbouwen)
En hoelang duurt het ongeveer voordat na het passeren van de akte het geld in het " bouwdepot " vrij komt? Gaan hier weken c.q. maanden overheen?
Re: Verbouwen met NHG
Patrick
Een verhoogde hypothecaire inschrijving houdt in dat het in de hypotheekakte vermelde hypotheekbedrag in hoofdsom hoger is dan het bedrag dat daadwerkelijk wordt geleend.
Het voordeel van een verhoogde hypothecaire inschrijving is dat de geldlening bij dezelfde bank kan worden verhoogd tot de in de hypotheekakte genoemde hoofdsom, zonder dat een nieuwe hypotheekakte is vereist.
Een voorbeeld ter verduidelijking.
Wanneer je een hypotheek (in hoofdsom) hebt van € 350.000,= terwijl er slechts € 260.000,= daadwerkelijk is geleend, kan bij dezelfde bank een aanvullende lening van maximaal € 90.000,= worden aangegaan zonder dat hiervoor een nieuwe hypotheekakte is vereist.
Voor deze aanvullende lening dient overigens wel eerst hetzelfde traject (met de daaraan verbonden kosten waaronder: kosten tussenpersoon en taxatiekosten) te worden doorlopen als bij de aanvraag van de oorspronkelijke hypothecaire geldlening.
Omdat bij een verhoogde inschrijving voor de aanvullende geldlening geen nieuwe hypotheekakte is vereist, behoeven niet opnieuw notaris- en kadasterkosten te worden gemaakt.
De doorlooptijd kan dus enkele weken duren maar het kan ook sneller omdat al veel gegevens bij de geldverstrekker bekend zijn.
Een verhoogde hypothecaire inschrijving houdt in dat het in de hypotheekakte vermelde hypotheekbedrag in hoofdsom hoger is dan het bedrag dat daadwerkelijk wordt geleend.
Het voordeel van een verhoogde hypothecaire inschrijving is dat de geldlening bij dezelfde bank kan worden verhoogd tot de in de hypotheekakte genoemde hoofdsom, zonder dat een nieuwe hypotheekakte is vereist.
Een voorbeeld ter verduidelijking.
Wanneer je een hypotheek (in hoofdsom) hebt van € 350.000,= terwijl er slechts € 260.000,= daadwerkelijk is geleend, kan bij dezelfde bank een aanvullende lening van maximaal € 90.000,= worden aangegaan zonder dat hiervoor een nieuwe hypotheekakte is vereist.
Voor deze aanvullende lening dient overigens wel eerst hetzelfde traject (met de daaraan verbonden kosten waaronder: kosten tussenpersoon en taxatiekosten) te worden doorlopen als bij de aanvraag van de oorspronkelijke hypothecaire geldlening.
Omdat bij een verhoogde inschrijving voor de aanvullende geldlening geen nieuwe hypotheekakte is vereist, behoeven niet opnieuw notaris- en kadasterkosten te worden gemaakt.
De doorlooptijd kan dus enkele weken duren maar het kan ook sneller omdat al veel gegevens bij de geldverstrekker bekend zijn.
Re: Verbouwen met NHG
en hoe verhoudt dit zich dan tot de waarde van de woning?? je mag niet meer als 104% lenen
Re: Verbouwen met NHG
Waarde voor verbouw wordt bepaald en NHG wordt verstrekt tot 104%.
Na passeren wordt verbouwfinanciering gevraagd en wordt nieuwe waarde (na verbouw) vastgesteld en verbouw tot maximaal 104% - bestaande NHG financiering gefinancierd.
Na passeren wordt verbouwfinanciering gevraagd en wordt nieuwe waarde (na verbouw) vastgesteld en verbouw tot maximaal 104% - bestaande NHG financiering gefinancierd.
Re: Verbouwen met NHG
Dan nog mag het bedrag niet hoger zijn dan de grens van 265.000E.
Geldverstrekkers moeten vanaf dit jaar alles melden aan de NHG, ook bedragen die later zijn verstrekt.
Geldverstrekkers moeten vanaf dit jaar alles melden aan de NHG, ook bedragen die later zijn verstrekt.
ARTIKEL A4
Meldingsplicht geldgever
1.
De geldgever dient binnen 14 dagen na het verstrekken van een lening daarvan mededeling te doen aan de
stichting
NHG kostengrens
Het totaalbedrag van de bestaande lening plus de nieuwe lening (inclusief overige kosten waaronder notariskosten, afsluitprovisie en de kosten ten behoeve van verbouwing of kwaliteitsverbetering) mag nooit hoger zijn dan € 265.000,-.
Re: Verbouwen met NHG
@Brainless
Klopt, maar betekent een meldingsplicht dat er geen aanvullende lening mag worden verstrekt?
Nee dus, een aanvullende lening is geen probleem maar zal niet onder NHG worden verstrekt.
Het zou wat zijn dat je na verstrekking van een hypotheek onder NHG geen aanvullende lening meer mocht nemen. Hoe wil je dan een toekomstige verbouw financieren?
De hypotheek onder NHG wordt niet hoger dan € 265.000 maar € 260.000 (€ 250.000 x 104%).
Nogmaals, verstrekking is geen probleem mits inkomen en waarde onderpand voldoende zijn.
Klopt, maar betekent een meldingsplicht dat er geen aanvullende lening mag worden verstrekt?
Nee dus, een aanvullende lening is geen probleem maar zal niet onder NHG worden verstrekt.
Het zou wat zijn dat je na verstrekking van een hypotheek onder NHG geen aanvullende lening meer mocht nemen. Hoe wil je dan een toekomstige verbouw financieren?
De hypotheek onder NHG wordt niet hoger dan € 265.000 maar € 260.000 (€ 250.000 x 104%).
Nogmaals, verstrekking is geen probleem mits inkomen en waarde onderpand voldoende zijn.
