[ archief ] Verbouwing boven 103% financieeren? NHG

[Mrdjc]

Hallo allemaal,

Ik heb een vrij rare vraag waar ik tot op heden nog geen antwoord op heb kunnen vinden.

Momenteel zit ik in het process van het aankopen van een woning, ik heb hier een schatting van verbouwings kosten voor gemaakt, en met deze in gedachte een bod op een pand uitgebracht.

Echter heeft de taxateur een vele lagere marktwaarde na verbouwing geschat dan verwacht, mede door een paar huizen in de buurt die voor belachelijk weinig verkocht zijn.


Ik Koop een huis voor €135.000,-
Ik wil verbouwen voor €40.000,-
Verwachte marktwaarde na verbouwing omstreeks €170.000,-
(Er van uit gaand dat de huizen langs dit pand on-gerenoveerd voor €171.000 en €189.000 verkocht zijn.)

Hiervoor wou ik dus een hypotheek van 103% x 170.000 = €175.100,- voor aanvragen, en de Kosten Koper etc aanvullen met eigen geld. (Execute only, dus geen hypotheek adviseur - net een 2 maanden traject beeindigt, met rechtsbijstand interventie..)

Echter zit ik nu met het volgende probleem, de taxateur heeft het pand geschat op €155.000,- na verbouwing van €40.000,- 103% van dit is €159.650,-

Ik kom in effect nu omstreeks €15.000,- te kort, die ik dien aan te vullen met eigen geld.
Uiteraard heb ik wel iets van spaargeld, maar helaas niet voldoende voor dit.

Sinds de taxatie gebaseerd is op een verbouwing van €40.000,- zou dit dus invloed hebben op de marktwaarde na verbouwing en opnieuw getaxateerd moeten worden als ik deze plannen wijzig.

Voor NHG mag je maximaal 103% lenen van de marktwaarde na verbouwing (2015)

Ook als ik nu (voordat ik de hypotheek afsluit) een doorlopend krediet zou afsluiten voor die €15.000,- zou ik niet meer in aanmerking komen voor NHG.

(Ik snap overigens niet helemaal waarom - ik verdien zat om meer te kunnen lenen - mijn inschrijving gaat tot ongeveer €210.000,- maar dat is bijzaak)

Graag zou ik na het afsluiten van de Hypotheek een doorlopend krediet met een andere geldverstrekker willen afsluiten om het zo te kunnen financeeren.

Een andere optie zou zijn om te zeggen dat ik NIET ga verbouwen en ook geen bouwdepot wil - en dan na het afsluiten van de hypotheek een doorlopend krediet voor €40.000,- afsluit (zonder NHG)
Ik ken meerdere mensen die het op deze manier gedaan hebben, maar aangezien het rente percentage een paar procent hoger ligt voor een doorlopend krediet t.o.v. hypotheek lijkt dit niet gunstig.

Kan je een verbouwing slechts deels financieeren via hypotheek en zelf de rest (evt. later) aanvullen?
Moet je kunnen aantonen dat je AL het geld beschikbaar hebt voor de verbouwing op het punt van de hypotheek afsluiting?

Heeft iemand hier dezelfde situatie meegemaakt?
Op het punt staan een hypotheek af te sluiten - een lagere marktwaarde na verbouwing dan de aankoopbedrag + verbouwings kosten - en onvoldoende eigen geld om het verschil te overbruggen?


Mvg,
Daniel

[vroem]

wat noem je verbouwen?
opknappen of uitbreiden?
opknappen, inhalen van achterstallig onderhoud etc komt slechts deels terug in de woning, zelfs een aanbouw komt niet 100% terug in de waarde. Dus de situatie op zich is niets bijzonders aan.
Ik denk dat de taxateur met zijn uitgangspunt minder scheef rekent dan jijzelf eigenlijk.

Verder hangt het af van inkomen etc wat de bank kan en wil.
Al met een adviseur gesproken? ontkom je toch echt niet aan.

[een vraag, een antwoord]

Op een ander forum gezien dat het om een execution only hypotheek gaat, dus zonder advies.
Ik kan je alleen maar adviseren een adviseur in de arm te nemen, die kan je adviiseren hoe je verder moet gaan en kan je daar ook mee helpen.

Misschien is het wel een no go, dan weet je genoeg.
Op internet kun je geen maatwerk verwachten.

[Mrdjc]

Bedankt voor de reactie, echter helpt dit mij niets.

Ik heb nooit beweerd dat de taxateur "Scheef" rekent, hij heeft keurig het rapport onderbouwd en uitgelegd hoe hij op dat bedrag neer gekomen is, echter was het niet wat ik verwachte - mede door het (Valse) advies van mijn vorige hypotheek adviseur.

Een andere adviseur in de arm nemen is altijd nog een optie, maar ik kijk eerst liever zelf wat de mogelijkheden zijn om zo niet voor een tweede keer belazerd te worden, en aangezien ik het antwoord niet op internet heb kunnen vinden, stelde ik de vraag hier.

Voordat ik de vraag zelf bij de geldverstrekker ga neerleggen, wou ik graag eerst een beetje mijn huiswerk gedaan hebben over de mogelijkheden, het gaat immers om een hoop geld, en een contract waar je een lange tijd aan vast zit!

Er zullen vast en zeker mensen zijn die in dezelfde situatie als mijzelf bevinden, en met het dalende percentage I.v.m. L.T.V. (Loan to Value) zal er in de komende jaren alleen maar meer van dit soort gevallen zich voortdoen verwacht ik.

Dus, nogmaals:
1. Kan je een verbouwing slechts deels financieeren via hypotheek en zelf de rest (evt. later) aanvullen?

2. Moet je kunnen aantonen dat je AL het geld beschikbaar hebt voor de verbouwing op het punt van de hypotheek afsluiting?

Met vriendelijke groet,
Daniel.

[vroem]

dat zijn vragen waar ik geen antwoord op kan geven.
En het antwoord hangt van een aantal factoren af die erg afhankelijk zijn van de persoonlijke situatie .
Ik verwacht ook niet dat je hier een antwoord krijgt waar je wat aan hebt aangezien hier niet heel veel hypotheek adviseurs aanwezig zijn, en degenen die er zijn toch heel veel meer persoonlijke info nodig hebben.

Wat was er mis met het antwoord van de adviseur?
Met scheef bedoel ik trouwens niet verkeerd, maar al dan niet op een realistische manier. Verwachten dat verbouw/renovatiekosten nagenoeg geheel terug komen in de waarde is niet een erg realistisch uitgangspunt. Komt die verwachting bij de oorspronkelijk adviseur vandaan?

[een vraag, een antwoord]

het antwoord op vraag 2 is ja. Je zult dus voor de overdracht de financiering van de verbouwing moeten realiseren. En als je dat geld moet lenen moet dan binnen je inkomen passen.

Je kunt natuurlijk ook nu zonder verbouwing kopen en later de verbouwing plannen en financieren.

Overigens: je vertrouwt liever op een forum, dan op een adviseur?

[Mrdjc]

Wat was er mis met het antwoord van de adviseur?

Mijn adviseur was nadat hij de rekening gepresenteerd had min of meer onbereikbaar, 5 weken verstreken dat ik geen gehoor van hem kreeg, alles was vanuit mijn kant ondertekend, ik wachtte alleen nog op een Medische verklaring voor de ORV die hij zou aanvragen.
Het top-punt was bereikt toen ik erachter kwam dat hij het koop-contract (Hij was tevens de makelaar) die ik ondertekend had, en op basis van welke ik de hypotheek aangevraagd had - Nooit bij de verkopende partij aangeboden had. Daarnaast heeft de verkopende partij hem ook 7 weken niet te pakken kunnen krijgen. Maar goed, we dwalen af, na wat rechtsbijstand interventie heb ik de rekening voor de "Bemiddelingskosten" en "Hypotheek advies" niet hoeven betalen, en ben ik zelf opnieuw begonnen (Execution only)

Met scheef bedoel ik trouwens niet verkeerd, maar al dan niet op een realistische manier. Verwachten dat verbouw/renovatiekosten nagenoeg geheel terug komen in de waarde is niet een erg realistisch uitgangspunt. Komt die verwachting bij de oorspronkelijk adviseur vandaan?

Inderdaad - maar ook kijkende naar de 2 andere huizen in de straat die recent verkocht zijn, die zijn voor een stuk meer verkocht (In een "Slechtere" staat dan als wanneer ik klaar zou zijn met de verbouwing)
Dan de marktwaarde na verbouwing die ik zelf verwacht had. Echter bleek het dat er een paar huizen in de buurt voor bar weinig verkocht waren, en zo het gemiddelde mee naar beneden slepen.

Maar goed, het is nou eenmaal zo, en ik accepteer het ook, alleen is de vraag op het moment "Wat nu?"

Je kunt natuurlijk ook nu zonder verbouwing kopen en later de verbouwing plannen en financieren.

Overigens: je vertrouwt liever op een forum, dan op een adviseur?

Inderdaad, dit had ik ook al aangegeven in de originele post.

Met de informatie die ik opgedaan heb de laatste jaren via diverse fora, deze vergelijkende met mijn afgelopen ervaring met de hypotheekadviseur, denk ik dat je dit wel kunt stellen.

Als voldoende mensen hetzelfde zeggen en ik het ook terug kan vinden op officiële websites vertrouw ik daar een stuk liever op dan te vertrouwen op 1 man.