[ archief ] verbouwingshypotheek verplicht bij 1e hypotheekverstrekker?

[rvdkruk]

Wij hebben in 2005 een bestaande woning gekocht en zijn mbv de hypotheekshop een hypotheek bij zwitserleven aangegaan.
Het is een combinatie van een belegging in het Swiss life Maatschappijfonds 3% met een garantie van 3% rendement. en een lening bij Hypotrust.
Allereerst blijkt bij nader inzien 27% van de premie in de eerste 10jr op te gaan aan vage kosten. Na 10jr wordt pas 97,5% geinvesteerd in het fonds.

Inmiddels zijn wij van plan e.e.a. te verbouwen (o.a. nieuwe keuken/toilet/plavuizen) en hebben de hypotheekshop dus gevraagd om een hypotheekofferte voor deze klus. (ca. €35.000,-)

Nu heb ik twee vragen:

1. Lijkt het er nou op dat wij 4 jr geleden toch een soort "woekerpolis" hebben afgesloten?

2. De hypotheekshop raad opnieuw een zwitserleven product aan omdat zij als 1e hypotheekverstrekker waarschijnlijk niet akkoord gaan met een andere hypotheekverstrekker met hetzelfde huis als onderpand. Is dit waar? Zit ik nu aan Zwitserleven vast voor de "verbouwingshypotheek?"

Hoe meer ik me in de materie verdiep hoe achterdochtiger ik word.

[mvw1975]

Nee, u zit niet aan Zwitserleven vast.
U kunt kiezen waar de 2e hypotheek wordt afgesloten. Alleen Zwitserleven heeft, wanneer u niet meer aan uw verplichtingen kunt voldoen, het eerste recht of verpanding (eerste in lijn om vanuit de verplichte verkoop het geld te krijgen).
De verstrekker van de 2e hypotheek moet dan afwachten wat er overblijft en dit risco wordt vaak vertaald in een extra rente-opslag.

[marcel75]

In de hypotheekvoorwaarden van alle banken staat dat als u een tweede hypotheek wilt vestigen, u eerst schriftelijke toestemming nodig hebt van de eerste hypotheekhouder, in dit geval Zwitserleven. Dat staat vaak onder het kopje: "Verbod vervreemding/bezwaring. Vraagt u die toestemming niet, dan bent u juridisch gezien in verzuim en mag Zwisterleven de hele lening opeisen. Oftewel: u moet dan de hypotheek bij Zwitserleven aflossen. Kan dat niet, dan mag Zwitserleven uw huis executoriaal verkopen.

Als u de tweede hypotheek ook bij de eerste hypotheekhouder aanvraagt, is toestemming vragen uiteraard overbodig aangezien ze niet aan zichzelf toestemming hoeven te vragen/verlenen.

[svdmeer]

In 2005 was de hypotheekrente lager dan nu. Je aflossing is echter wel duur met een polis die slechts 3% oplevert + hoge kosten.

Ik begrijp niet waarom je in 2005 zo'n brakke polis hebt genomen, terwijl je met een spaarhypotheek in ieder geval rente op je polis ontvangt die gelijk is aan de hypotheekrente.

Nu hebben we banksparen. Dat bestond in 2005 niet. Ik raad je aan om oversluiten naar een bankspaarprodukt te overwegen, waarbij je gelijk je verhoging tbv. de verbouwing meeneemt. Wellicht iets meer rente, maar ook veel voordeliger aflossing waar je in de toekomst veel plezier van zult hebben.

Hou er wel rekening mee dat adviseurs niet zo happig zijn op banksparen. Levert ze weinig op. Ik vond Hypotheekshop matig, en heb prima ervaringen met Huis & Hypotheek, maar omdat dit een franchise-formule is met zelfstandige vestigingen kunnen de ervaringen per filiaal verschillen. Ook heb ik eens een offerte rechtstreeks bij ABN-AMRO aangevraagd met banksparen, en dat aanbod was ook erg scherp.

[rvdkruk]

@svdmeer

Bedankt voor je advies. Die 3% is uiteraard maar het gegarandeerde rendement. Het mogelijk rendement is hoger dan de hypotheekrente en het historisch rendement ook al (6%)

[svdmeer]

@rvdkruk: Maar dat komt in de praktijk weinig voor. Nu gaan de beurzen slecht, dus laag rendement. Toen het wel goed ging, vooral in 2006, stond dit forum vol klachten over verzekeringen met een laag rendement ondanks zeer goede beleggingsresultaten. Dit vanwege de kosten die berekend worden.

Stel dat je 5% hypotheekrente betaalt. Als je in een bepaald 'slecht' jaar alleen het minimumrendement krijgt (3%), dan heb je ook een jaar nodig met 7% rendement om dit op te heffen. Of twee jaren met 6%. En dat netto, dus de kosten moeten er nog af zijn. De kans is klein dat je dat haalt, laat staan dat je over de gehele looptijd meer krijgt dan je hypotheekrente. Dus is banksparen veel relaxter.

[rvdkruk]

@svdmeer

Ik heb ook zeker een beetje spijt van de keuze voor dit hypotheekproduct destijds. En het banksparen is in mijn optiek dan ook superieur. Vandaar ook dat ik voor mijn pensioen nu bankspaar bij de rabobank! Ik wilde alleen aangeven dat 3% de echte ondergrens is en dat er dus altijd sprake is van vermogensgroei ipv dat je het risico loopt dat je vermogen krimpt! Desalniettemin kreeg ik pas later door dat die 3% alleen geld voor je inleg na aftrek van (hoge) kosten...

[Houston]

Het is dan misschien niet verplicht om dezelfde verstrekker te nemen, maar zeker wel handig:
* vaak renteopslag bij een ander
* vaak lagere verstrekking ivm onderpand opslag
* wat doe je als je gata verhuizen (welke neem je mee), zonde als je 2 x een lage rente hebt
Verder: 27% kosten lijkt veel, maar reken eens 30 jaar lang 0,2% extra rente uit (bij een spaarhypotheek)

[svdmeer]

Verder: 27% kosten lijkt veel, maar reken eens 30 jaar lang 0,2% extra rente uit (bij een spaarhypotheek)

Ik neem aan dat je de 0,2% opslag bedoelt die op de meeste (bank)spaarhypotheken van toepassing is.

Die kosten vallen heel erg mee.
Door de hypotheekrenteaftrek heb je netto minder dan 0,2% extra rentelasten. In de meeste gevallen 0,2 : 100 x (100-42) = 0,116%.
Je krijgt over je opgebouwde kapitaal echter wel 0,2% extra rente. Dit is weliswaar niet het over het gehele bedrag aan hypotheek (dat is pas opgebouwd aan het eind van de looptijd), maar de premie of storting wordt wel lager. Hierdoor is het effect van die 0,2% op je netto lasten minimaal. Als je recht hebt op koopsubsidie, zal het verschil zelfs geheel verdampen.

[Quisquid]

Of sprake is van een "woekerpolis" kan ik van hier af niet beoordelen.

Wat de tweede vraag betreft: Zwitserleven heeft natuurlijk wel graag dat je ook voor een tweede lening dáár aanklopt, maar papier is geduldig en in redelijkheid kan men dat niet van je verlangen. Dat zou in strijd zijn met contractsvrijheid.

Je kunt op tal van manieren tegen schulden aanlopen, en voor tal van doeleinden leningen, kredieten, schulden krijgen. Daar heeft Zwitserleven geen zeggenschap in. Ongeacht of dat met of zonder hypothecaire dekking is.

Alle nieuwe/latere hypothecaire schuldeisers en beslagleggers komen bij de verkoop in rang ná Zwitserleven. Zwitserleven heeft er dus ook helemaal geen schade/nadeel van.

[debeurd]

Hou toch eens op met die onzin van je quisquid. Amateur. Woning mag conform regels Zwitserleven niet nog eens bezwaard worden met een hypotheek van een andere geldverstrekker. Dat is ook volslagen logisch. Denk maar aan een executieverkoop...

In de praktijk is het zo dat de 2e hypotheek dus weldegenlijk bij Zwitserleven zal moeten worden gesloten. Als je dat niet wilt kan je denken aan een lening waarbij de woning niet als onderpand geldt. Dan kom je dus bij leenbedrijven terecht die je hoge rentelasten voorschotelen. Je hebt het hier dan over een financiering en niet over een hypotheek.

tav de woekerpolis;
kosten over de gehele looptijd worden in de eerste 10 jaar verrekend. Dat is hier ook duidelijk. in eerste intantie betaal je meer kosten, later gaan die terug. Bij een garantieproduct mag een maximale kosteninhouding geschieden van 3,45% over het rendement. Dat rendement is op voorhand alleen niet duidelijk. Dus zal je met rekenrendementen moeten werken. In het geval van een garantiepolis zou ik niet meer dan 5% aanhouden. Op die manier kan je terug rekenen of je teveel kosten betaalt.

Wil ik aan toevoegen dat een hypotheek cq levensverzekering/spaarplan een langetermijn product is. Aan bankspaarproducten zitten ook nadelen. Nadelen die juist aan het einde van de looptijd zullen openbaren. Daarnaast is de keuze voor bankspaarproducten beperkt. Wil je meer info lees dan vooral niet alleen de blaadjes van VEH. Kosten bij banksparen zijn hoog en daarnaast is het een inflexibele vorm.

Alle hypotheekvormen hebben zowel voor en nadelen. Wat de beste vorm is voor wie zal je aan de hand van een inventarisatie moeten onderzoeken. Op voorhand roepen wat het beste is voor iemand is kolder...

[Quisquid]

Wat de regels rond executieverkoop betreft, denk ik dat ik meer expertise in huis heb dan jij.

Later ingeschreven hypotheken en beslagen (een hypotheek is in feite een beslaglegging, maar dan op vrijwillige basis) storen niet, omdat een tweede inschrijving pas wordt voldaan als de eerste geheel is voldaan. Een derde pas als de tweede is voldaan, enz.

Ongeacht of het om een lening gaat, een bijstandshypotheek, een consumptief krediet, een bestaande schuld (die je op 1001 manieren kunt krijgen) waarvoor later hypothecaire zekerheid wordt aangeboden (of beslag wordt gelegd).

[Houston]

Feit is wel dat zwitser leven toestemming zal moeten verlenen voor het vestigen van een 2e hypotheek door een andere verstrekker.
In de praktijk heb ik overigens nog niet meegemaakt dat die toestemming niet wordt gegeven.
Maar goed, zie mijn eerdere post, waarom zou je elders gaan?

Inzake die kosten bij spaar 0,2% die je netto doorrekent: dat klopt, maar ook op de spaarpolis zitten in veel gevallen kosten. Die moet je dan ook meetellen.

De kosten van Zwitser Leven vallen binnen het maximum en zijn derhalve geen woekerpolissen. Dat je de kosten vervolgens zelf alsnog te hoog vindt: dat is prima, maar nogmaals: bij spaar - bankspaar etc heb je ook kosten.