[ archief ] vervroegd aflossen hypotheek

[loesvandorst]

Wij hebben een spaarhypotheek. Nu willen we de hypotheek aflossen en geeft de bank aan dat we eerst het hele bedrag van de hypotheek moeten betalen voordat de verzekering kan worden opgeheven. Is dat een normale gang van zaken? Wij hebben het inmiddels gespaarde bedrag niet extra.

[kweenie]

Een spaarhypotheek bestaat uit twee onderdelen: de lening en de spaarverzekering. Die verzekering is aan de bank als 'onderpand' gegeven voor de schuld die je bent aangegaan.

Als je bijvoorbeeld een huis van 2 ton met een spaarhypotheek van 2 ton hebt, dan heb je dus eigenlijk een schuld van 2 ton hebt en een spaarverzekering van 2 ton. Eigenlijk is die lening dan een soort aflossingsvrije hypotheek (omdat je tussendoor niet aflost) met daaraan vast voor de bank de zekerheid dat die 2 ton aan het eind van de looptijd toch wel wordt betaald uit de spaarhypotheek. Even een extreem voorbeeld, stel dat je na een maand die verzekering zou willen opzeggen, dan zit er nog maar een paar honderd euro in de spaarpot en dan houdt de bank alleen die (aflossingsvrije) lening van bijna 2 ton over. Daar gaat de bank natuurlijk niet mee akkoord, omdat je dan in feite ineens een 100% aflossingsvrije hypotheek overhoudt.

Het zelfde geldt als je na bv. 15 jaar de verzekering wil stoppen. Je hebt dan bijvoorbeeld 60.000 euro gespaard, maar als je die zou laten uitkeren, dan houd je ineens nog een aflossingsvrij deel van 140.000 over, in plaats van 140.000 waar tegenover de bank een zekerheid heeft. Dat vindt de bank dus ook niet zomaar goed.

Als je nu 140.000 zou hebben en je zou de hypotheek volledig willen aflossen, dan zou dat wel moeten kunnen, maar je hebt dan wel te maken met de volgorde waarin die dingen moeten. Dan zal de bank eerst de opgave van de verzekeraar moeten krijgen hoeveel de afkoopwaarde van de verzekering is en hoeveel geld je dus zelf moet betalen aan aflossing. Je zult dan natuurlijk niet 2 ton moeten meebrengen, dat lijkt me een beetje de verkeerde manier. Maar het zou zo kunnen zijn dat de afkoopwaarde een stukje lager is en dat je wellicht ook een fiscale boete moet betalen. Dan zul je dus nog iets meer moeten meebrengen.

Dus even los van dit verhaal, hoe lang loopt de spaarhypotheek al? Als die minder dan 15 of 20 jaar loopt, dan moet je misschien een fiscale boete betalen als je de verzekering voortijdig beëindigt. Dat hangt ook af van hoeveel je hebt gestort en hoeveel de uitkering wordt. Als je te vroeg de verzekering laat uitkeren, zul je over de winst inkomstenbelasting moeten betalen. Dat kan dus soms zeer ongunstig uitpakken. Het is daarom vaak voordeliger om in plaats van direct af te lossen, extra stortingen in de spaarverzekering te doen, zodat je eerder het totaalbedrag bij elkaar hebt, maar nog wel aan de fiscale eis van minstens 15 of 20 jaar inleggen voldoet.

[pompie]

Mag ik bijvoorbeeld wel na 20 jaar sparen bijvoorbeeld mijn gespaarde bedrag gebruiken om af te lossen, de verzekering beeindigen (doelkapitaal is nog niet bereikt) en als de bank dat eist nog een gedeelte annuiteitenhypotheek afsluiten naast het overgebleven aflossingsvrije deel?

[EdvanWit]

Wij hebben een spaarhypotheek. Nu willen we de hypotheek aflossen en geeft de bank aan dat we eerst het hele bedrag van de hypotheek moeten betalen voordat de verzekering kan worden opgeheven. Is dat een normale gang van zaken? Wij hebben het inmiddels gespaarde bedrag niet extra.

Het ziet er naar uit dat dit een normale gang van zaken is bij een spaarhypotheek. Zelfs na de looptijd moest iemand nog rente betalen omdat er administratieve problemen met de verzekeringsmaatschappij waren. De bank geeft u als ontrouwe klant nog een trap na door uw spaarpremie in gijzeling te nemen. Ik heb het zelfde probleem gehad bij het overzetten van mijn Postbank spaarhypotheek. Uiteindelijk heeft de ING op de valreep de hypotheek toch met het spaardeel verrekend en heeft na een klacht van mij bij de ombudsman van de Kifid het boetekleed aangetrokken en de door mij gemaakte kosten vergoed. Kennelijk wou de ING niet dat hier de geschillencommissie een uitspraak over zou doen.

Als het een Postbank spaarhypotheek is van meer dan 20 jaar oud kan ik u verder helpen, anders moet u in de voorwaarden en folders van de hypotheek kijken wat er geschreven staat over het beëindigen van de hypotheek. Er moeten meerdere opties zijn, premie doorbetalen, verhuisregeling etc.

Dit is één van de nadelen van een spaarhypotheek, je komt er bijna niet van af, iets waar uw hypotheekadviseur over gezwegen heeft. Ik ben van mening dat een dusdanig beperkende voorwaarde vooraf gecommuniceerd dient te zijn en duidelijk in de voorwaarden moet staan. Verder heeft de bank heeft het product als een combinatie van een hypotheek en een spaarverzekering verkocht en treedt daarbij als vertegenwoordiger van de verzekeringsmaatschappij op. De bank heeft dan ook al die jaren iedere maand de verschuldigde rente van de hypotheek en de verschuldigde spaarpremie gecombineerd en in één afschrijving van uw rekening afgeboekt. De bank kan daarom op het laatste moment niet stellen dat u het met de verzekeringsmaatschappij maar zelf moet uitzoeken. De bank heeft aan u één product verkocht en er wordt dan ook door u één product beëindigd, niet twee.

[een vraag, een antwoord]

Dit is één van de nadelen van een spaarhypotheek, je komt er bijna niet van af, iets waar uw hypotheekadviseur over gezwegen heeft.

Wat een onzin!
Bij vervroegde aflossing van de gehele hypotheek, of bij verkoop zijn er 2 mogelijkheden als je gelijktijdig je spaarverzekering wilt beëindigen:
- of de bank/verzekeraar verrekent de spaarwaarde met de lening
- of de bank/verzekeraar keert de poliswaarde uit, na aflossing vcan de hypotheek.

Uiteindelijk heeft dit te maken met het administratieve systeem van de geldverstrekker. Soms komt het voor, dat geldgever en verzekeraar verschillende maatschappijen zijn.

Zoek via je adviseur een oplossing voor dit probleem. Om welke geldverstrekker gaat het?

[loesvandorst]

Om het verhaal te verduidelijken hierbij een rekenvoorbeeld (bedragen zijn verzonnen).

We hebben een hypotheek bij de Rabobank van 200.000 en een spaarhypotheek bij Interpolis die nu 50.000 waard is. Het was ons bekend dat we een fiscale boete krijgen omdat deze minder dan 15 jaar loopt maar dat was al meegenomen.

De bank zegt nu: betaal 200.000 en dan krijgt u later de 50.000 terug terwijl wij, uiteraard, meteen willen afrekenen en 150.000 willen betalen.

Destijds waren Rabobank en Interpolis één en het zelfde bedrijf. Inmiddels in theorie aparte bedrijven maar in de praktijk niet......afijn.

De bank schermt met van alles, van interne procedures en zorgplicht tot systeembeperkingen. Allemaal zaken waar wij zoiets van hebben van: interne Rabobank belemmeringen waar wij (in principe) niets mee te maken willen hebben.

Hamvraag is: kan de bank dit zomaar, op deze manier, aan ons opleggen. In de polis is er voor zover ik kan zien niets over terug te vinden.

[kweenie]

Mag ik bijvoorbeeld wel na 20 jaar sparen bijvoorbeeld mijn gespaarde bedrag gebruiken om af te lossen, de verzekering beeindigen (doelkapitaal is nog niet bereikt) en als de bank dat eist nog een gedeelte annuiteitenhypotheek afsluiten naast het overgebleven aflossingsvrije deel?

Na 20 jaar sparen mag je het kapitaal wel zonder boete gebruiken om de hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen. Maar dan moet je van tevoren wel met de bank bespreken wat er met de rest van de hypotheek gebeurt.

Even weer naar het voorbeeld, na 20 jaar zal er grofweg de helft van het doelbedrag in de spaarpolis zitten. Je houdt dan dus van de 2 ton nog een schuld van een ton over. Je zult dan dus eerst met de bank moeten bespreken wat je met die ton wilt doen, aflossen met eigen geld of een nieuwe lening afsluiten, en of je in je huidige financiële situatie een nieuwe hypotheek kunt afsluiten.

Maar of het verstandig is om de polis te laten uitkeren en vervolgens de rest van de hypotheek aan te houden is een andere vraag. Als je voor het nog niet afgeloste deel voor 10 jaar een annuiteitenhypotheek neemt, dan blijven, los van het overlijdensrisico-deel, de bruto maandlasten namelijk gelijk. Je schiet er dan dus niets mee op, behalve dat je overlijdensdekking weg is. Verschil is wel dat het rente-deel van de maandlasten de helft lager is (en het aflossingsdeel precies evenveel hoger), zodat je belastingvoordeel ook maar half zo groot is. Bij 40% IB tarief zou je in de oude situatie grofweg 1/3 deel van de maandlasten weer van de belasting terug krijgen, in de nieuwe situatie maar ongeveer de helft daarvan.

Je kunt natuurlijk wel een deel aflossingsvrij nemen, als je dat zou willen, maar dan blijf je ook na die 30 jaar nog rente doorbetalen. Dan ben je in het algemeen dus uiteindelijk veel duurder uit dan als je wel aflost. Sterker nog, als je bv. 70% annuiteiten en 30% aflossingsvrij neemt, dan ben je bij 40% IB tarief aan het begin maandelijks netto even veel kwijt als in de oude situatie. En omdat bij annuiteiten het rente-deel elke maand afneemt, nemen de netto lasten alleen maar toe.

Ik zou daarom zelf niet zo snel de spaarpolis stoppen als er verder niet zo veel aan je situatie verandert. Maar er kunnen natuurlijk wel allerlei andere redenen zijn waarom je je hypotheek zou willen aanpassen, dan kan het stoppen van de spaarpolis in sommige gevallen wel nuttig zijn.

[SJZ]

Wat staat er in de voorwaarden die horen bij de overeenkomst die je getekend hebt?

(Ik heb zelf ook zo'n probleem gehad, wilde hypotheek volledig aflossen maar had daar het gekoppelde beleggingsdepot voor nodig. ING wilde niet verrekenen, en ik kwam geld te kort voor volledige aflossing. Maar ja, was conform de voorwaarden dus ik had geen poot om op te staan.)

[EdvanWit]

TS, het notariskantoor wist mij toentertijd te vertellen dat er twee banken zijn die bij een spaarhypotheek niet verrekenden, de ING en de Rabo. De ING bleek uiteindelijk wel te verrekenen, mogelijk omdat het een Postbank hypotheek was, maar daar heeft u nu niets aan.

Nu wou de ING wel mijn hypotheek overzetten naar een andere hypotheekvorm. Een oplossing zou kunnen zijn om op de rentevervaldatum de hypotheekvorm naar aflossingsvrij met variabele rente om te zetten en een dag daarvoor de 150k te storten als boetevrije aflossing. De overgebleven hypotheek met variabele rente kunt u dan na enige weken (of maanden als het tegenzit), als het spaarsaldo van de verzekering vrijkomt, boetevrij aflossen. Bespreek dit eens met de Rabobank zou ik zeggen.

En een vraag, een antwoord: u kunt het dan wel onzin vinden maar als de bank niet meewerkt heb je als consument wel een serieus probleem.

[een vraag, een antwoord]

En een vraag, een antwoord: u kunt het dan wel onzin vinden maar als de bank niet meewerkt heb je als consument wel een serieus probleem.

Ik noemde het onzin, omdat je zegt

Dit is één van de nadelen van een spaarhypotheek, je komt er bijna niet van af

. Dat is dus onzin.
Veel geldverstrekkers verrekenen de waarde bij aflossing, sommigen betalen enige tijd later uit. Op basis van een inicident is jouw stelling dus onzin.

[EdvanWit]

En een vraag, een antwoord: u kunt het dan wel onzin vinden maar als de bank niet meewerkt heb je als consument wel een serieus probleem.

Ik noemde het onzin, omdat je zegt

Dit is één van de nadelen van een spaarhypotheek, je komt er bijna niet van af

. Dat is dus onzin.
Veel geldverstrekkers verrekenen de waarde bij aflossing, sommigen betalen enige tijd later uit. Op basis van een inicident is jouw stelling dus onzin.

Voor die consumenten die een spaarhypotheek nemen een bank die pas later het spaardeel uitbetaald i.p.v. verrekend is mijn stelling noch onzin, noch een incident. Een hypotheekadviseur dient daarom de consument van te voren te informeren wat de haken en ogen zijn mocht hij later voortijdig van zijn spaarhypotheek af willen. De keus zou dan wel eens niet op een spaarhypotheek van bijvoorbeeld de Rabo of ING kunnen vallen.

Voor de duidelijkheid, deze ellende kan natuurlijk alleen ontstaan bij een KEW, niet bij een bankspaarhypotheek. In zijn algemeenheid is mijn stelling wat gechargeerd maar in het geval van TS wel waar.

[een vraag, een antwoord]

Niet alleen gechargeerd, maar ook onzin. Zoals ook de opmerking over de bankspaarhypotheek onjuist is. Ook de bankspaarrekening (SEW) is onderworpen aan voorwaarden van de geldverstrekker, lees die dus maar eens goed door.

Je bent in beide gevallen afhankelijk van medewerking avn de geldverstrekker.
Probleem is in alle gevallen (ook als je een beleggingsportefeuille in box 3 hebt, of een beleggingspolis) de constructie over het algemeen pas vrijgegeven wordt als de lening is afgelost.

En wat TS betreft (want daar gaat het om), Rabo/Interpolis is een klassiek voorbeeld, duurt ca. 1 maand. Overleg met een hypotheekadviseur (als die tenminste beschikbaar is voor dit soort gevallen), of er een andere oplossing denkbaar is.

[EdvanWit]

Niet alleen gechargeerd, maar ook onzin.

Eerst stelt u:

veel geldverstrekkers de verrekenen de waarde bij aflossing

en dan stelt u

Je bent in beide gevallen afhankelijk van medewerking van de geldverstrekker. Probleem is in alle gevallen (ook als je een beleggingsportefeuille in box 3 hebt, of een beleggingspolis) de constructie over het algemeen pas vrijgegeven wordt als de lening is afgelost.

Uw ene bewering staat haaks op uw andere bewering .

[Fiesiekus]

Het zelfde geldt als je na bv. 15 jaar de verzekering wil stoppen. Je hebt dan bijvoorbeeld 60.000 euro gespaard, maar als je die zou laten uitkeren, dan houd je ineens nog een aflossingsvrij deel van 140.000 over, in plaats van 140.000 waar tegenover de bank een zekerheid heeft. Dat vindt de bank dus ook niet zomaar goed.

Eigenlijk is dit dus doffe ellende, zo'n spaarhypotheek. Zou je een lineaire of annuïteitenhypotheek hebben afgesloten, had je veel meer afgelost, lagere maandlasten en meer vrijheid.

Maar ja, de hypotheekadviseur verdient nou eenmaal meer aan spaarhypotheken e.d. producten; dus die "adviseert" ie aan de argeloze klant.

[bolleke]

Het zelfde geldt als je na bv. 15 jaar de verzekering wil stoppen. Je hebt dan bijvoorbeeld 60.000 euro gespaard, maar als je die zou laten uitkeren, dan houd je ineens nog een aflossingsvrij deel van 140.000 over, in plaats van 140.000 waar tegenover de bank een zekerheid heeft. Dat vindt de bank dus ook niet zomaar goed.

Eigenlijk is dit dus doffe ellende, zo'n spaarhypotheek. Zou je een lineaire of annuïteitenhypotheek hebben afgesloten, had je veel meer afgelost, lagere maandlasten en meer vrijheid.

Maar ja, de hypotheekadviseur verdient nou eenmaal meer aan spaarhypotheken e.d. producten; dus die "adviseert" ie aan de argeloze klant.

Nee de klant wilde zekerheid en MAXIMALE RENTEVOORDEEL. Want met beide genoemde vormen wordt het rente voordeel hoe dan ook aangepast.

Wanneer steekt de argeloze klant eens de hand in eigen boezem.......
Een auto brochure of keuken folder wordt van voor naar achter en van links naar rechts uitgeplozen, maar als het om financiele zaken gaat(hypotheek pensioen en verzekeringen) is hij ineens argeloos en onwetend.....

richting TS, kijk of je de hypotheek om kunt zetten(intern) van spaar naar aflossingsvrij(is lastig gezien de regels per 1-8jl, maar wellicht haalbaar).
Vervolgens komt de polis "los" en kun je de opgebouwde waarde inlossen op je aflossingsvrij lening. Het restant kan je anders inregelen of geheel aflossen.

[EdvanWit]

Hamvraag is: kan de bank dit zomaar, op deze manier, aan ons opleggen. In de polis is er voor zover ik kan zien niets over terug te vinden.

Het is om uit je vel te springen maar een bank kan dit doen. Of dat een bank dit mag is een andere vraag. In mijn procedure over hetzelfde probleem heb ik om een uitspraak gevraagd of een bank dit mag doen, maar omdat ik in het ombudsmanstadium al gelijk kreeg is die uitspraak er nooit gekomen. U kunt natuurlijk proberen om de bank te dwingen tot verrekening door een procedure van de Kifid op te starten, maar voor u een uitspraak van de geschillencommissie heeft bent u denk ik minimaal een jaar verder.

U zult dus, net als ik vorig jaar, 50k moeten financieren. Als de bank nog enige vorm van medewerking verleent zou dit kunnen door het omzetten naar een ander type hypotheekvorm met variabele rente en die vervolgens in twee keer aflossen. Een andere mogelijkheid is een kortlopend krediet. Lukt dit niet dan kunt u een kortlopend krediet aanvragen bij een andere bank of in het uiterste geval de hypotheek oversluiten naar een andere bank met een hypotheek met variabele rente van 50k en 150k eigen geld. Kosten in dit geval zijn afsluitprovisie, notariskosten en maximaal twee maanden rente (ik denk ongeveer 1500 euro in totaal). Daarna lost u deze hypotheek af met uw spaarpremie. Het voordeel van zo'n constructie is dat als u de juiste hypotheekvorm kiest u , indien nodig, goedkoop geld kunt lenen uit deze hypotheek. Bij de Rabo bank heet dat een keuzeplushypotheek, maar ik geloof dat dat dan voor u geen optie is.

U schrijft dat u de beschikking heeft over 150k, ik hoop dat uw forumnaam niet uw eigen naam is want dan heeft u wellicht van uzelf een prooi gemaakt. Menig “adviseur” weet een uitstekende bestemming voor uw geld. Wees voorzichtig.

[Fiesiekus]

U schrijft dat u de beschikking heeft over 150k, ik hoop dat uw forumnaam niet uw eigen naam is want dan heeft u wellicht van uzelf een prooi gemaakt. Menig “adviseur” weet een uitstekende bestemming voor uw geld. Wees voorzichtig.

In casu: z'n eigen zakken.

Het beste stuur je de bank een formele brief waarin je kenbaar maakat dat indien zij niet mee wensen te werken aan beéindiging van de polis, je van plan bent een andere hypotheeeknemer te zoeken. Idem voor eventuele spaar- en betaalrekeningen mocht je die bij die bank hebben.

[een vraag, een antwoord]

Niet alleen gechargeerd, maar ook onzin.

Eerst stelt u:

veel geldverstrekkers de verrekenen de waarde bij aflossing

en dan stelt u

Je bent in beide gevallen afhankelijk van medewerking van de geldverstrekker. Probleem is in alle gevallen (ook als je een beleggingsportefeuille in box 3 hebt, of een beleggingspolis) de constructie over het algemeen pas vrijgegeven wordt als de lening is afgelost.

Uw ene bewering staat haaks op uw andere bewering .

Erg bijdehand Ed, verhaal lijkt me duidelijk. Navragen bij geldverstrekker, of voorwaarden nalezen.

[Dirk&Dia]

Mijn ervaring is dat ze ook bij ASR lastig doen als je het beleggingsdepot wilt gebruiken om de hypotheek mee af te lossen. Het wordt niet meteen geweigerd, maar je hebt wel doorzettingsvermogen nodig om het voor elkaar te krijgen. Ten eerste krijg je nooit in één keer het goede en complete antwoord. Door allerlei interne procedures wordt het proces vertraagd. Ook bij ASR wordt geschermd dat er verschillende afdelingen/bedrijven zijn waarbij de ene afdeling op de andere moet wachten. Na het wachten blijkt dat de andere afdeling toch nog weer aanvullende voorwaarden stelt waarna weer een wachtperiode in gaat. Na bijna een half jaar lijkt het nu toch te gaan lukken. Conclusie: Bij ASR zijn ze zeker niet bezig in het belang van de klant, maar waarchijnlijk wel om toch zo lang mogelijk zoveel mogelijk hypotheekrente op te strijken.

[aardjee]

@kweenie jij zegt dat wanneer je een spaarhypotheek hebt, het spaardeel als onderpand geldt voor de bank? Volgens mij is het onroerend goed het onderpand en de spaarverzekering is een schuld van de bank aan de spaarder, waarbij het de bedoeling is dat het gespaarde wordt gebruikt om de hypotheek af te lossen.