[ archief ] Vive la France!!? tijdelijk 0%??

[Jamie Hilgersom]

In Frankrijk zijn er plannen om consumenten een renteloze hypotheek aan te bieden. Hoe dit vorm zal krijgen weet ik niet exact.

Maar het zou de woningmarkt en talloze andere markten enorm stimulieren wanneer de overheid zou zeggen dat de rentelasten voor nieuwe (let op: bewust nieuwe....!!) hypotheken door de overheid gedragen zouden worden. Het is dan net spijtig wanneer je een nieuwe woning hebt aangekocht of al langer hebt, of wanneer je net bent gaan huren.

Maar de rechtstreekse ondersteuning aan de banken resulteert niet in stimulering van de economie. Dat de ECB de rente verlaagt (de rente waarvoor banken geld kunnen lenen bij de ECB) zegt niets over de consumentenrente. De rente die de banken elkaar onderling in rekening brengen, de Euribor, die is belangrijker. Hierin worden risico-opslagen verwerkt. Deze zijn gelukkig wel afgenomen, nu door de garantstellingen de zekerheden toenemen.

Hierop worden door de geldverstrekkers zelf wel weer opslagen geplaatst. Dat deze hoger zijn vanwege de grotere onzekerheid is niet meer dan logisch. De kredietcrisis is immers ontstaan omdat banken niet voldoende reserves hebben aangelegd (stroppenpot) om leningen welke niet meer voldaan konden worden te kunnen betalen....
Deze waren veelal opgegaan aan bonussen, omdat verkoopdoelstellingen behaald waren....

De Euriborrente is de rente tot 12 maanden.
De kapitaalmarkt, de langere rente, die blijft relatief hoog. Dat is jammer voor de consument. Feit is dat de rente nog steeds historisch relatief laag is voor langere rentevast periodes en dat de vergelijking met de ECB rente met een rentevast periode van 10 jaar scheef gaat.

Ik wijd uit, ik kom terug op mijn eerste onderwerp:
Banken moeten van de overheid een vergoeding krijgen over nieuw verstrekte leningen ten behoeve van de aankoop van een nieuwe woning. Door deze besparing houdt de koper geld over voor andere zaken, waarbij uitgegaan wordt van consumptieve besteding van dit bedrag. Hierdoor gaat het aantal transacties op de markt weer omhoog en daarmee worden veel andere sectoren gestimuleerd, direct of indirect omdat het besteedbaar inkomen hoog blijft.

De huidige opstelling van de overheid: we grijpen niet in, wellicht komt er een periode waarin ingrijpen harder nodig is, resulteert in een situatie waarin aspirant-kopers onzeker worden en afwachten. De situatie ZAL ontstaan waarin de overheid zal MOETEN ingrijpen. Afschaffing of vermindering van de overdrachtsbelasting is al genoemd. Zo ook de verhoging van de NHG-grens. Deze maatregelen hebben minder impact op het besteedbaar inkomen dan vergoeding van de te betalen rente op een nieuw aangekochte woning.

Ik ben geen econoom, maar als ik me aan het oriënteren ben op de woningmarkt en ik krijg te horen dat wanneer ik in 2009 een nieuwe woning koop en dat de hypotheekrentelasten in het eerste jaar 0 zijn, dan zou ik me zeker gemotiveerd voelen om snel te schakelen en maximaal te profiteren van de geboden regeling.

Gevolg is dat er transacties tot stand komen, de waarde van de woningen op peil blijven etc. etc.

Het betreft een tijdelijke oplossing, welke gezien de economische toestand te verantwoorden is. De vergoeding aan hypotheekrente zou om het eerlijk te houden bijvoorbeeld wel gemaximeerd kunnen worden.
Maar stel het maximum op EUR 10.000.-, dan zal de consumptie een enorme impuls krijgen. De gemiddelde consument zal, mijns inziens, dit bedrag zien als een besparing welke aan "andere zaken" kunnen worden besteed.

Op naar de reacties!!

J.

[kweenie]

"Banken moeten van de overheid een vergoeding krijgen over nieuw verstrekte leningen ten behoeve van de aankoop van een nieuwe woning. Door deze besparing houdt de koper geld over voor andere zaken, waarbij uitgegaan wordt van consumptieve besteding van dit bedrag."

Je bedoelt zoiets als hypotheekrenteaftrek voor de inkomstenbelasting... Dat is immers ook een soort vergoeding over de lening voor de woning. Op dit moment is de woningmarkt overigens niet het grootste probleem. En het kunstmatig hooghouden van selectief alleen de huizenprijzen vind ik ook wat arbitrair. Waarom wel de huizenmarkt en niet bijvoorbeeld de leningen aan bedrijven? Of, om maar eens iets heel anders te noemen, waarom wel de huizenprijzen kunstmatig hoog houden en niet de aandelenprijzen?

[Jamie Hilgersom]

banken moeten 0% rekenen aan de consument, de normale overeengekomen rente zou tot een maximum vergoed moeten worden aan de banken door de overheid.

Ik kan niet bepalen over welke bedragen we praten....

Waarom geen andere markten? Omdat die de reële economie is en omdat de vertrouwensfactor hier veel belangrijker is (en dus meer invloed op het bestedingspatroon).

Gr.

Jamie

[Red Felix]

Waarom geen andere markten? Omdat die de reële economie is

Belangrijk punt om te constateren. De huizenmarkt is een vrije markt net als alle anderen en is op dit moment op een volstrekt ongeloofwaardig en irreëel niveau terechtgekomen. De verhoudig tussen modaal inkomen en de gemiddelde huizenprijs is inmiddels opgelopen tot een factor 8. Nog nooit in de geschiedenis moest er zo'n enorm percentage van de inkomsten worden besteed aan een dak boven je hoofd. Waanzin... Laat de lucht eruit lopen! Dat doet nu een beetje pijn, maar dan kunnen we tenminste weer met een enigzins gezonde markt verder voor de toekomst.

Ik ben tegen elke vorm van ondersteuning door overheden. Hier moet geen verder belastingeld in worden gepompt. Laat banken zelf maar een zelf gedragen oplossing verzinnen als ze de huizenmarkt zonodig verder de lucht in willen schoppen. Links en rechts klagen de hoge heren met hun torenhoge salarissen en miljoenenbonussen, maar door visieloos gegraai hebben ze wel aan de wieg gestaan van de kredietcrisis. Als banken klagen dat de huizenmarkt vastzit, laat ze dan bijvoorbeeld eens zelf afspreken dat bij het kopen van een gelijkwaardig (even duur) huis als het huidige (bij verhuizing), er altijd weer een gelijkwaardige hypotheek kan worden afgesloten in plaats van te zeuren over een 'verhuis'verbod omdat het nieuwe huis de nieuwe hypotheek niet afdekt. De banken hebben boter op hun hoofd. Door hun eigen gedrag aan te passen kunnen ze de impasse voor een deel oplossen. Het probleem is echter dat een oplossing waar de banken zelf niet slechter van worden niet goed genoeg is. Elke keer wordt de richting opgestuurd van een oplossing waar de banken beter van worden.

Na alle kritiek op de grenzeloze zelfverrijking van banken hebben ze nog niks geleerd. Ik zie het somber in met ons huidige financiële stelsel...

Nogmaals: het op peil houden of zelfs de prijzen verder opdrijven met kunstgrepen is het slechtste wat we op dit moment kunnen doen. Wie dat niet inziet moet niet willen beslissen over financieel beleid.

[SJZ]

De verhoudig tussen modaal inkomen en de gemiddelde huizenprijs is inmiddels opgelopen tot een factor 8.

Volgens mij klopt dat niet. Modaal is tegenwoordig toch iets van 33.000 ? En een huis kost gemiddeld 247.000 las is. In de meeste huizen wonen stellen die allebei werken, vaak niet allebei full-time. Maar bij de een modaal en de ander 50% werken modaal komt er toch 50.000 binnen, dan kost een huis MINDER dan 5 x dat "modale" inkomen.

Vroeger toen alleen de man werkte lag het anders.

[Red Felix]

Modaal is in 2008 30.500. In jouw voorbeeld ligt eigenlijk het hele probleem besloten. Vroeger, zeg 30 jaar geleden, toen vaak de man gewoon kostwinner was, kon je voor pakweg 4 tot 5 keer modaal inkomen een modaal huis kopen. Met de ontwikkeling dat veel stellen allebei een baan hebben en dus samen vaak gewoon 6 tot 8 keer modaal verdienen is ook de huizenprijs meegestegen. Een huis kost nu dus gewoon 8 keer modaal. Het begrip modaal kan je niet koppelen aan de 'gangbare' trend dat er veel stellen zijn die samen 50.000 verdienen en dan die 50.000 maar als modaal bestempelen.

Dit is best verontrustend. De trend is dat er steeds meer singles zijn, die graag op zichzelf een huis willen kopen. Die zijn dus bijna allemaal volstrekt kansloos. Hetzelfde verhaal geldt voor de wat minder verdienende starters. Die zijn ook kansloos. Terwijl ik vind dat het een soort van primair basisrecht zou moeten zijn dat je met een modaal inkomen een behoorlijk dak boven je huis kan kopen. Laat onze 'bezorgde' regering zich daar nou maar eens druk om maken.

Wat gebeurt er straks als die mooie plannen van de banken doorgaan? Als het aan hun ligt laten ze de overheid met belastinggeld de ellende opruimen die ze zelf hebben veroorzaakt. We gaan een tijd tegemoet dat mensen minder te besteden hebben. Als nu de huizenmarkt wordt 'gered', dan hebben we een enorm gat op de huizenmarkt van starters die definitief niet hun eerste huis hebben kunnen kopen vanwege minder eigen budget en alsnog stijgende huizenprijzen. Die starters van nu zijn helaas wel de modale woners van over pakweg 20 jaar. Op termijn zal de woningmarkt dus vergrijzen. Een besloten pool van ouderen die onderling wat verhuizen en elkaar helemaal gek maken met hun opgepompte huizenprijzen. Als er over 20 jaar echt verkocht moet gaan worden omdat de huiseigenaren te oud zijn geworden, aan wie gaan ze dan verkopen? Aan hun tevens bejaarde buren? Veel aanbod, maar geen kopers dus. Het wordt een bloedbad zonder weerga als we er nu niet voor zorgen dat starters alsnog de markt op kunnen.

De plannen van de banken zijn aardig voor huiseigenaren op de korte termijn (nog even daargelaten dat 99.9% van de huiseigenaren geen enkel praktisch probleem heeft als de huizenprijzen 30% zakken), maar de doodsteek op langere termijn....

[SJZ]

Met de ontwikkeling dat veel stellen allebei een baan hebben en dus samen vaak gewoon 6 tot 8 keer modaal verdienen is ook de huizenprijs meegestegen

Ja, en dus zijn mensen NIET een groter deel van hun inkomen kwijt dan 30 jaar geleden, de huizenprijzen zijn meegestegen met de gezinsinkomens. Dat klopt dus niet met jouw uitspraak:

Nog nooit in de geschiedenis moest er zo'n enorm percentage van de inkomsten worden besteed aan een dak boven je hoofd

. Voor stellen valt de stijging dus best mee.

Trouwens, heb je wel eens gezien hoe hoog de hypotheekrente 30 jaar geleden was? Dat was dus eind jaren zeventig. Toen leenden mensen tegen 10 tot 13%, nu kun je voor 6% de rente jarenlang vastzetten. De rente is dus GEHALVEERD, en de rente is meestal de grootste post. Voor stellen zijn de kosten nu dus eigenlijk beter te dragen dan 30 jaar geleden.

Terwijl ik vind dat het een soort van primair basisrecht zou moeten zijn dat je met een modaal inkomen een behoorlijk dak boven je huis kan kopen

Modaal is 30.500. Maal 4 is dat dan 122.000. Voor dat geld kun je zelfs in steden als Rotterdam en Utrecht prima een tweekamerappartement kopen. Maar ja, we willen natuurlijk allemaal zelfs als single zelfs als starter meteen een luxe woning met dure keuken en zo .... tja, dat lukt dan niet meteen. Erg he?

[Red Felix]

Ik vind je beargumentatie niet correct. Vroeger waren er stellen, nu zijn er stellen, maar er zijn tegenwoordig steeds meer mensen die het in hun eentje moeten zien te rooien. Dan verwacht je niet dat de kosten alleen maar toenemen omdat 'tweeverdieners' nu de norm lijken te zijn geworden.

Dat de rente de grootste kostenpost is is waar, maar je trapt in de bekende valkuil door aan te nemen dat het alleen daarom draait. Als je alleen de rentelasten bekijkt, dan ga je eigenlijk uit van een verkapte huurconstructie aangezien je geen aandeel verwerft in het huis waarin je woont. Het eigenlijke doel is verwerving van een woning. Je zou daarbij als referentie uit kunnen gaan van een annuïteiten hypotheek waarbij de schuld na 30 jaar is afgelost en het huis uiteindelijk van jou is. In de link hieronder kun je zien dat die kosten om een huis te verwerven tov een modaal inkomen sinds 1985 bijna zijn verdubbeld. Alleen rente betalen (='huren') een factor 1.5 duurder, huis in eigendom verwerven is een factor 1.8 duurder. Ik vind dat duidelijk genoeg...

http://img525.imageshack.us/my.php?imag ... en2qg6.jpg

[SJZ]

maar je trapt in de bekende valkuil door aan te nemen dat het alleen daarom draait

Regelrechte kletskoek, NERGENS heb ik gezegd dat het alleen om de rente draait. Ik heb juist gezegd dat rente de grootste post is (dus dan snap je heus wel dat er ook andere, kleinere posten zijn). Ik heb trouwens zelf een koophuis, dus weet echt wel dat je meer betaalt dan alleen rente.

tegenwoordig steeds meer mensen die het in hun eentje moeten zien te rooien.

Nou, 30 jaar geleden waren er echt niet veel tweeverdieners hoor! In 1978 zat 1 partner (meestal de vrouw) thuis en de ander (meestal de man) werkte. 1 inkomen was toen heel gewoon, nu is 1,5 of 1,8 of 2 inkomens heel gewoon.

Alleen rente betalen (='huren') een factor 1.5 duurder, huis in eigendom verwerven is een factor 1.8 duurder. Ik vind dat duidelijk genoeg.

Ik ook, de stijging is niet meer dan de stijging van de inkomens voor de meerderheid van de huishoudens. Dat heb je mooi uitgelegd Felix.

Maar als je bedoelt dat de alleenstaande eenverdiener moeilijk een groot huis kan kopen dan twee werkende partners, tja, dan heb je gelijk. Wat wil je dan? Dat een alleenstaande gratis een half huis krijgt? Dat gezinnen met 1 kostwinner gratis een ton krijgen van de overheid of zo? Onzin! Als je maar 1 inkomen hebt kun je maar de helft uitgeven van wat 2 werkende partners hebben.

[Red Felix]

Ik ook, de stijging is niet meer dan de stijging van de inkomens voor de meerderheid van de huishoudens. Dat heb je mooi uitgelegd Felix.

Het is erger... De stijgende kosten worden deels opgevangen door lagere rente en stijgend inkomen van gezinnen, maar niet helemaal. Als je kijkt naar verwerving (rente én aflossen, anders lijkt het op huren) van een gemiddeld huis door een gezin (waarvan het inkomen dus meer is gestegen door opkomend tweeverdienerschap), dan is dat bijna 40% duurder geworden sinds 1985 (van 35% van het netto gezinsinkomen naar 48%). Anders gezegd: een gezin dat in 1985 nog een heel leuke en ruime eengezinswoning kon kopen, is nu in 2008 veroordeeld tot een uitgewoond sociaal-huurhok dat net op de markt is gedumpt. Daar zit niemand op te wachten dus past iedereen kunstgrepen toe om toch 'op nievau' te kunnen wonen. De bekendste kunstgreep is het steeds minder aflossen om de lasten te drukken. Een heel zorgelijke ontwikkeling aangezien de hypotheekrenteaftrek (die toch was bedoeld om het eigenwoningbezit te stimuleren) daarmee is verworden tot een verkapte huursubsidie.

We zullen het gelijk toch niet aan onze kant krijgen. Waar mijn betoog in de kern op doelde is dat de huizen gewoon te duur zijn geworden. Alle financiële zeilen moeten worden bijgezet om toch maar het misplaatste gevoel te hebben dat je in 'je eigen woning' woont. Daar moeten we vanaf. Er zit een enorme bel lucht in de woningmarkt, alle cijfers duiden daarop, die er nodig uit moet. Dus de overheid moet zich vooral nergens mee bemoeien en de vrije markt de vrije markt laten. Het doet nu even pijn, maar daarna hebben we er allemaal weer jaren plezier van!

Om weer terug te gaan naar een normaal gedrag op de woningmarkt zou ik zelf voorstellen om de hypotheekrenteaftrek te wijzigen. Ga bijvoorbeeld uit van een standaardmodel waarbij de hypotheek in 30 jaar volledig wordt afgelost. Alleen de resterende schuld volgens dat model komt dan in aanmerking voor aftrek, de rest niet. Dus na 15 jaar kan je de rente van 50% van de originele schuld aftrekken, meer niet. Hiermee dwing je mensen anders om te gaan met de financiën rond hun woningaankoop