[ archief ] Voorlopige hypotheek

[gilumaal]

Wellicht een rare vraag, maar hoe lang mag een voorlopige hypotheek lopen?

Wij hebben namelijk in 2001, voor de eerste keer en zonder enig verstand van hoe zo iets in zijn werk gaat, een woning gekocht.
Toen we bij de notaris waren kwam de gemachtigde van de bank binnen met het verhaal dat de hypotheek bij het hoofdkantoor van ABN-Amro nog niet volledig was afgerond maar dat de overdracht gewoon kon plaatsvinden omdat het plaatselijk filiaal van ABN-Amro het hypotheekbedrag zou voorschieten.

Nu zijn we pas kort geleden tot de ontdekking gekomen dat we niet alleen een overdrachtsakte moeten hebben maar ook een hypotheekakte. Deze hypotheekakte hebben wij echter nooit gekregen. Sterker nog, volgens ABN-Amro (en het notariskantoor) is er medio 2002 wél contact over het afronden van de hypotheekakte geweest (tussen ABN en notaris, niet met ons), maar de passering hiervan bij de notaris heeft nooit plaatsgevonden.
Er is in 2001 wel een voorlopige hypotheekakte door ons ondertekend, maar hier staat uitsluitend het hypotheekbedrag in en verdere bijzonderheden zoals bijvoorbeeld de looptijd, de hypotheekvorm, de rentevoet en het af te lossen bedrag worden niet genoemd.

In hoeverre is zo'n hypotheek rechtsgeldig en kan ABN-Amro (of wij zelf) hier rechten aan ontlenen?

[marcel75]

Eerst maar eens uitvogelen wat er nou precies getekend is. Is er wellicht destijds een notarieële volmacht getekend in plaats van een hypotheekakte? Daar ga ik namelijk van uit. Vervolgens zal dan nadat de stukken van ABN Amro wel voor elkaar waren een hypotheekakte zijn getekend, maar daarvoor hoefde u niet terug te komen naar de notaris. U had immers een volmacht verleend. U had, in mijn ogen, echter wel een ontwerp van de hypotheekakte moeten ontvangen en zeker een afschrift (gewaarmerkte kopie) van de hypotheekakte. Die kan overigens ook zijn meegezonden met het eigendomsbewijs.

[een vraag, een antwoord]

Denk het niet Marcel.

ABN AMRO (en de meeste andere geldverstrekkers) splitsen de akte al jaren in 2 delen. Bij de notaris wordt de hypotheek gepasseerd. Niets voorlopigs, gewoon de definitieve akte, dus wordt de zekerheid vastgelegd (zo lees ik het ook uit het verhaal) en daarnaast de leningovereenkomst (vaak gewoon de offerte, waarin rente, aflossing en voorwaarden zijn opgenomen).

Hou zou dus maar zo kunnen zijn dat die leningakte niet getekend is, of niet door de notaris bij de stukken van TS gevoegd.

[marcel75]

Een vraag,
Zeker niet de meeste geldverstrekkers werken op deze wijze. Alleen die geldverstrekkers die hun administratie hebben uitbesteed aan Stater in Amersfoort werken zo.

In dat geval dient bij de notaris overigens ook nog de offerte getekend te worden aangezien deze al jaren aan de hypotheekakte gehecht moet worden. In de hypotheekakte wordt namelijk steevast verwezen naar de aan de akte gehechte offerte.

In 2001 werkte Abn Amro trouwens nog niet via Stater voor wat betreft de afwikkeling van hypotheken. Daar hadden ze hun eigen afdelingen nog voor. De akte zag er destijds dan ook heel anders uit.

Ik zou als ik TS was eerst een goed op zoek naar de enveloppe met het eigendomsbewijs en kijken wat daar nog meer in zit. Zit daar geen afschrift van de hypotheekakte in, dan zou ik vervoglens contact opnemen met de desbetreffende notaris.

[ABN AMRO]

Beste Gilumaal,

Ik las uw bericht betreffende de hypotheekakte en begrijp dat hier verwarring over is ontstaan.

Kunt u aangeven op welke ABN AMRO vestiging u destijds geweest bent? Ik neem graag contact op met de vestiging om één en ander uit te zoeken en tot een oplossing te komen.

Als u via een privébericht uw telefoonnummer stuurt neem ik hierover contact met u op.

Met vriendelijke groet,

Floor
ABN AMRO Webcare team

[gilumaal]

Zelfs de notaris kan ons geen definitieve (al dan niet bij volmacht) getekende akte overhandigen.

Dit is overigens nog maar het puntje van de ijsberg. We zijn stap voor stap bezig de hele geschiedenis tot in detail uit te zoeken en zien er van komen dat het hele verhaal voor de rechtbank uitgevochten moet worden aangezien ABN-Amro doet alsof hun neus bloedt en wij door het geblunder van ABN-Amro zelfs onze woning zijn kwijtgeraakt.

[marcel75]

Tja, in dat geval zal de hypotheekakte nooit getekend zijn. Zeer vreemd, maar niet onmogelijk. Dat zou wel tot gevolg hebben dat de Abn Amro niet het recht van parate executie zou hebben en dus op het moment dat de rente niet betaald wordt, de woning niet zou mogen verkopen. Daarvoor zou dan eerst beslag gelegd moeten worden.

[gilumaal]

Tja, in dat geval zal de hypotheekakte nooit getekend zijn. Zeer vreemd, maar niet onmogelijk. Dat zou wel tot gevolg hebben dat de Abn Amro niet het recht van parate executie zou hebben en dus op het moment dat de rente niet betaald wordt, de woning niet zou mogen verkopen. Daarvoor zou dan eerst beslag gelegd moeten worden.

De notaris attendeerde ons er, na de verkoop van onze woning, nadrukkelijk op dat er geen definitieve hypotheekakte is. Het lijkt mij dat die beste man wel weet waar hij over praat .
Diezelfde notaris gaf overigens tegen ons aan dat hij de handelswijze van ABN-Amro uiterst vreemd vond, om nog maar te zwijgen over de extreem onbeschofte manier waarop een medewerker van Solveon (100% dochter ABN-Amro) zowel ons als de notaris heeft behandeld.

Wij zijn door het hele gebeuren in ieder geval sterk benadeeld, zowel financiëel als emotioneel, en zijn dan ook niet bereid om de pogingen van ABN-Amro om e.e.a. in de doofpot te stoppen te accepteren.

[een vraag, een antwoord]

Een vraag,
Zeker niet de meeste geldverstrekkers werken op deze wijze. Alleen die geldverstrekkers die hun administratie hebben uitbesteed aan Stater in Amersfoort werken zo.

In dat geval dient bij de notaris overigens ook nog de offerte getekend te worden aangezien deze al jaren aan de hypotheekakte gehecht moet worden. In de hypotheekakte wordt namelijk steevast verwezen naar de aan de akte gehechte offerte.

In 2001 werkte Abn Amro trouwens nog niet via Stater voor wat betreft de afwikkeling van hypotheken. Daar hadden ze hun eigen afdelingen nog voor. De akte zag er destijds dan ook heel anders uit.

Ik zou als ik TS was eerst een goed op zoek naar de enveloppe met het eigendomsbewijs en kijken wat daar nog meer in zit. Zit daar geen afschrift van de hypotheekakte in, dan zou ik vervoglens contact opnemen met de desbetreffende notaris.

Beste Marcel, niet alleen de Statergeldverstrekkers werken op deze wijze ook b.v. ING en Rabo. ABN AMRO liet in 2001 haar hypotheekadministratie nog niet door Stater verrichten, maar deze aktes kwamen best wel vaak voor. Er werd toen kredietmatig ingeschreven als het om een (deels) zakelijk pand ging, of als de definitieve aktes niet tijdig konden worden gepasseerd, b.v. door administratieve verwerkingsproblemen, of door superspoedaktes. En daar lijkt het blijkens de informatie van TS over te gaan. De akte met leningvoorwaarden werd dan later getekend. Dat gebeurde dan onderhands. Dat kan verklaren dat de notaris die niet kan laten zien.

Kan me ook niet voorstellen dat ABN AMRO hypotheekgelden beschikbaar stelde zonder hypotheekakte, maar er kan natuurlijk wel van alles mis gaan.
Ik denk dat die "voorlopige" akte de bankhypotheekakte is.

Als er geen hypothecaire inschrijving is heeft ABN AMRO geen recht van parate executie. Dat constateert de notaris als eerste, dus hij zal dan zeker niet veilen.
(als dat aan de orde was natuurlijk).

Overigens denk ik niet dat ABN AMRO personeel voor Solveon (incassobureau) selecteert op vriendelijkheid.

@ Gilumaal: als ik jou was reageerde ik op het aanbod van ABN AMRO webcare om de zaak uit te zoeken, kun je dit onderwerp na eventuele genoegdoening eindelijk afsluiten en verder gaan met je leven.

[gilumaal]

@ Een vraag:
Ik ga er ook niet van uit dat het personeel van Solveon geselecteerd wordt op vriendelijkheid, maar beleefdheid en fatsoen lijkt me wel op zijn plaats. Op het moment dat je door iemand van Solveon voor rotte vis wordt uitgemaakt terwijl je zelf beleefd een gesprek probeert te voeren zit je heel raar te kijken, dat kun je gerust van me aannemen.

Voor wat betreft de notaris, het huis is inderdaad geveild en de notaris kwam pas daar ná met allerlei documenten bij ons waaruit blijkt dat er géén definitieve hypotheekakte is. Vandaar dus ook onze vraag of er rechten ontleend kunnen worden aan een voorlopige hypotheek. Ook wij hebben onze twijfels of ABN-Amro wel het recht van parate executie had.

Overigens is dit, zoals ik al eerder aangaf, pas het topje van de ijsberg.
Dan praat ik over:
- onterecht ingehouden "bereidstellingsprovisie" waar we al pakweg 10 jaar over aan het touwtrekken zijn maar waarvan zelfs een medewerkster van ABN-Amro zei: "ik kan in mijn systeem zien dat jullie ons hier al meerdere malen over benaderd hebben, maar het is alsof er dan telkens niets meer mee wordt gedaan, telkens bloedt het weer dood".
- een flexibel krediet wat van ABN-Amro in de hypotheek moest worden opgenomen, maar wat nooit gebeurd is. Dat krediet is (op een klein restbedrag na) door ons zelf afbetaald.
- een bedrag van € 35.000,- wat gewoon wég is
- een woning die ruim € 250.000,- waard is volgens meerdere taxaties, echter volgens de taxatie van Solveon ineens maar € 110.000,- vrije markt waard is (executiewaarde lag uiteraard nog veel lager) en vervolgens óók nog eens fors onder de executiewaarde wordt verkocht.

We hebben bovenstaande klachten bij het plaatselijk filiaal neergelegd, vergezeld van diverse bewijsstukken en zij hebben het weer doorgestuurd naar de ABN-Amro klachtenadministratie.
Uit de complete lijst klachten wist de klachtenorganisatie één klein detail te plukken, namelijk dat er nog een restbedrag van het flexibel krediet open staat en dat we ons voor meer informatie moesten vervoegen bij het incassobureau (niet Solveon).
Uit deze reactie kregen wij sterk de indruk dat we niet serieus genomen werden (lees: afgepoeierd werden) en aansluitend zijn we dus met nog een aantal bewijsstukken weer naar het plaatselijk filiaal gegaan. Ook deze stukken zijn weer naar de klachtenadministratie gestuurd.

Twee weken later zijn wij, omdat we van de klachtenadministratie nog geen (2e) reactie hadden ontvangen, nógmaals bij het plaatselijk filiaal binnengestapt. De dame die ons de voorgaande keren te woord had gestaan (en dus van het hele verhaal op de hoogte was) kwam ons direct tegemoet en op onze vraag of zíj inmiddels al iets meer wist reageerde ze met een uiterst ongelukkig gezicht dat de klachtenadministratie cq. ABN-Amro bij hun eerdere standpunt bleef, dat we ons maar bij het incassobureau moesten vervoegen en dat zij er verder niets meer over mocht zeggen.

We hebben ABN-Amro webcare inmiddels een PB gestuurd maar gezien de handelswijze van ABN-Amro cq. Solveon tot op heden zijn wij hierin uiterst terughoudend.

[een vraag, een antwoord]

Geld dat gewoon weg is?

Als ik je verhaal zo lees, zou ik na de afgewezen klacht de volgende stap nemen.
Je kunt natuurlijk naar de klachtencommissie gaan (www.kifid.nl), maar nog verstandiger is juridische hulp te zoeken. Heb je een rechtsbijstandverzekering (niet bij ABN AMRO)? Anders naar het Juridisch loket. Heb je alle stukken en bewijsstukken op orde?

Overigens: wellicht heb je nooit de akte met leningvoorwaarden getekend, maar je hebt de bank wel hypotheek verstrekt op je huis, anders had de notaris niet mogen veilen.

[gilumaal]

Geld dat gewoon weg is?

Als ik je verhaal zo lees, zou ik na de afgewezen klacht de volgende stap nemen.
Je kunt natuurlijk naar de klachtencommissie gaan (http://www.kifid.nl), maar nog verstandiger is juridische hulp te zoeken. Heb je een rechtsbijstandverzekering (niet bij ABN AMRO)? Anders naar het Juridisch loket. Heb je alle stukken en bewijsstukken op orde?

Overigens: wellicht heb je nooit de akte met leningvoorwaarden getekend, maar je hebt de bank wel hypotheek verstrekt op je huis, anders had de notaris niet mogen veilen.

Ja, geld dat gewoon weg is!
We hadden een flexibel krediet van € 35.000,- om de woning (die we eerst huurden maar later dus kochten) te verbouwen.
Toen we de woning enige tijd later kochten stelde ABN-Amro als voorwaarde dat dit flexibel krediet in het hypotheekbedrag werd opgenomen. Ons hypotheekbedrag was dus € 35.000,- hoger dan het feitelijke aankoopbedrag van de woning.
Dat flexibel krediet zou dus daarmee moeten vervallen.
Niets is echter minder waar: dat flexibel krediet is door de jaren heen door ons zelf vrijwel volledig afgelost.
Er is wel correspondentie geweest tussen ABN en notariskantoor hierover maar verder is er niets mee gedaan. Ook hier reageerde ABN op een bepaald moment gewoon niet meer op de brieven van de notaris. (Van deze correspondentie hebben wij recent óók kopietjes gekregen van de notaris).

We hebben dus jarenlang voor een té hoge hypotheek betaald (die € 35.000,-) én we hebben zelf dat flexibel krediet afgelost. Niemand heeft ons tot op heden kunnen vertellen waar die € 35.000,- is gebleven. Wíj hebben het in ieder geval niet..

We hebben inmiddels al wel juridische bijstand gezocht (en gevonden) maar onze voorkeur ging (gaat!!!) uit naar een onderlinge minnelijke oplossing. Alleen, als je telkens weer een deur in je gezicht krijgt dichtgeslagen blijven er weinig andere opties open dan het geheel door een rechter te laten beslechten.

[een vraag, een antwoord]

Zou het niet kunnen, dat die € 35.000,-- bij de bank in depot zat? (ik probeer maar mee te denken) voor de verbouwing? Dat kan dus veroorzaakt zijn doordat die onderhandse leningakte niet getekend is.

Ik weet dat ABN AMRO lange tijd problemen had met haar hypotheekadministratie, maar zo zout heb ik het nog nooit gegeten. En als alles verklaarbaar is kunnen ze jullie dat toch gewoon laten zien? Ik begrijp het echt niet meer.

Overigens kan een strakke brief van een advocaat wonderen doen, weet ik uit ervaring. Ze hebben als commerciële organisatie geen belang bij een openbare rechtszaak.

Kortom: een schone taak voor voor ABN AMRO Webcare, het hele dossier zal wel bij Solveon liggen en dat inderdaad niet de fijnste club om contact mee te hebben.

Hadden jullie trouwens een hypotheek met NHG?

[gilumaal]

Zou het niet kunnen, dat die € 35.000,-- bij de bank in depot zat? (ik probeer maar mee te denken) voor de verbouwing? Dat kan dus veroorzaakt zijn doordat die onderhandse leningakte niet getekend is.

Ik weet dat ABN AMRO lange tijd problemen had met haar hypotheekadministratie, maar zo zout heb ik het nog nooit gegeten. En als alles verklaarbaar is kunnen ze jullie dat toch gewoon laten zien? Ik begrijp het echt niet meer.

Overigens kan een strakke brief van een advocaat wonderen doen, weet ik uit ervaring. Ze hebben als commerciële organisatie geen belang bij een openbare rechtszaak.

Kortom: een schone taak voor voor ABN AMRO Webcare, het hele dossier zal wel bij Solveon liggen en dat inderdaad niet de fijnste club om contact mee te hebben.

Hadden jullie trouwens een hypotheek met NHG?

Nee dat zat niet in een depot, dat flexibel krediet zou daarmee worden afgelost en dat flexibel krediet was in een eerder stadium gebruikt voor die verbouwing.
Er is vanuit de notaris meerdere malen een schrijven naar ABN gegaan met de vraag welke bedragen van welke rekening náár welke rekening moesten i.v.m. dat flexibel krediet. De juiste bedragen zijn wel doorgegeven door ABN, echter geen rekeningnummers. Overigens heeft de behandelaar bij Solveon nogmaals bevestigd dat het flexibel krediet nimmer is afgelost vanuit de hypotheek. (Dat was voor ons oud nieuws, we hadden het immers zelf afgelost. Desondanks is het altijd fijn om dingen bevestigd te krijgen ).

Die behandelaar bij Solveon had overigens maar één doel: dat huis verkocht krijgen! Wat wij cq. onze advocaat ook zeiden, hij ging blindelings op zijn doel af, net een paard met oogkleppen. We hebben geprobeerd hem duidelijk te maken dat wij, gezien die € 35.000,-, juist enorm vóór liepen op onze hypotheekbetalingen in plaats van áchter. Dit ook gedocumenteerd met diverse bewijsstukken. Onze advocaat heeft hem toen ook duidelijk gemaakt dat Solveon een kort geding kon verwachten op het moment dat ze de verkoop doorzetten.
De behandelaar van Solveon reageerde hierop met: "ok, dan schuiven we het 1 a 1,5 jaar op om dit alles eerst eens goed uit te zoeken".
Op dat moment hadden we nog wel een beetje vertrouwen en leunden we iets relaxter achterover, in de veronderstelling dat "nu alles in orde zou komen".
Echter, wat bleek? Achter de schermen heeft Solveon gewoon de verkoop van onze woning doorgezet en toen wij hier achter kwamen was het al te laat om nog een kort geding o.i.d. aan te spannen.

Nee, we hadden geen hypotheek met NHG garantie. Wij waren in de veronderstelling dat we die wél hadden, hier was toendertijd tenminste uitgebreid met de hypotheekadviseur van ABN over gesproken. Achteraf bleek dit echter niet zo te zijn. We blijven dus met een enorme restschuld zitten als we dit hele gedoe zonder slag of stoot accepteren. En dat terwijl we, zónder die restschuld, al met een schadepost van een paar ton zitten... (de overwaarde die de woning had, een veel te hoge hypotheek + rente, een flexibel krediet + rente, verhuiskosten en ga zo maar verder).

Wát we ook doen, antwoorden krijgen we niet. De deur wordt telkens weer keihard in ons gezicht dichtgeslagen. Wij hopen inderdaad óók dat onze advocaat wel antwoorden gaat krijgen!
(Iedereen die ons verhaal hoort reageert overigens ongelovig hoor, geneer je daar niet voor. Tót ze de bewijsstukken zien...).

[een vraag, een antwoord]

Toch nog even terug naar 2001. Ik begrijp sommige dingen gewoon niet en je hoeft natuurlijk ook geen antwoord te geven.

Waarom hebben jullie een Flexibelkrediet van € 35.000,-- afgelost, terwijl je dacht dat die door de hypotheek afgelost was?

En zou het niet kunnen dat het Flexibel krediet na het passeren van de akte is omgezet naar een Flexibele Krediethypotheek. Aan de bankafschriften zie je het nauwelijks, maar het staat er wel.

[gilumaal]

Noem het naïviteit..
Zowel mijn partner als ik draaiden in die tijd werkweken van 50 a 60 uur. We hadden onze financiële zaken volledig bij ABN-Amro ondergebracht en hebben in (achteraf té) goed vertrouwen er op gebouwd dat ABN-Amro alles goed voor ons zou regelen. (Dat vertrouwen was overigens gebaseerd op onze jarenlange pósitieve ervaringen met ABN-Amro, voorafgaand aan dit alles).
In die periode kwam maandelijks ruim voldoende geld op onze lopende rekening binnen en als je dan zelf accountant bij je werkgever bent heb je weinig trek om in je schaarse vrije tijd ook nog eens je eigen administratie (rekeningafschriften etc.) door te spitten. (Heel naïef, maar naar mijn idee ook heel menselijk). Zodoende is dus, zonder dat wij het gesignaleerd hebben, maandelijks niet alleen het hypotheekbedrag automatisch door ABN-Amro geïncasseerd maar tevens de aflossing van het flexibel krediet.

Dat flexibel krediet is niet naar iets anders omgezet. Het is gewoon gebleven zoals het was: een flexibel krediet wat door ABN-Amro had moeten worden afgelost met die € 35.000,- extra hypotheek. Hiervoor hadden we een hypotheek van € 200.000,- in plaats van € 165.000,- maar het aflossen van dat flexibel krediet is dus niet gebeurd.

Samengevat: die € 35.000,- is weg, niets mee gedaan; we hadden een veel te hoog hypotheekbedrag en daaruit voortvloeiend een veel te hoge maandelijkse aflos; dat flexibel krediet hebben we ook zelf maandelijks afgelost incl. de hiervoor geldende rente.

[een vraag, een antwoord]

OK, ik ben uitgevraagd, niet echt, maar het heeft geen zin verder te gaan op het forum. En gezien je financiële achtergrond ben je ook wel in staat om de zaak uit te diepen.

Dat omzetten van een flexibel krediet naar een flexibel hypotheekkrediet gebeurde indertijd nogal eens bij ABN AMRO, was ook nog betrekkelijk goedkoop ook. Maar dan bedroeg je hypotheek inderdaad geen 2 ton, maar € 165.000,-- en dat moet je toch uit je fiscale overizichten kunnen halen.

Ik zou die advocaat van jullie wat druk laten zetten. Maar misschien leest het Webcareteam van ABN AMRO nog steeds mee en komen ze tot de overtuiging dat ze inderdaad helderheid aan jullie moeten verschaffen.

Veel sterkte en succes!
En laat, desnoods per pb van dit forum nog eens horen hoe het afloopt.

[gilumaal]

@ een vraag:

Ik heb inderdaad inmiddels zelf een vrij goed overzicht hoe het allemaal in elkaar steekt en dat overzicht is, onderbouwd met bewijsstukken, al naar ABN-Amro gegaan. Op zich vind ik het best knap van ABN-Amro dat ze gewoon alleen maar lezen wat ze wíllen lezen en het balletje vervolgens doorkaatsen naar een derde partij (deurwaarderskantoor).
Alleen.. tja.. helaas lijkt mij struisvogelpolitiek hier niet echt gepast. Zouden ze nu echt niet door hebben dat dergelijke reacties alleen maar (nog méér) woede en frustratie bij ons creëren?

Ik heb ABN-Amro een PB gestuurd, nu afwachten wat voor reactie daar op komt.

Dank je wel voor je "luisterend oor" en inhoudelijke reacties. Zodra er duidelijkheid is zal ik je dit via een PB laten weten

[een vraag, een antwoord]

zie je PB

[gilumaal]

Waarom verbaast me dit nou niets?

De reactie van ABN-Amro webcare: ik moet het hele pakket klachten nog maar eens naar "ABN-Amro klachtenmanagement" sturen...

Kastje... muur... kastje... muur... kastje...