[ archief ] Vraag over aftrekbaarheid rente bij nieuwe lening

[Red Felix]

Hallo,

Een vraag waarvan ik het antwoord niet kan vinden op internet: stel je hebt een hypotheek van 2 ton die al 20 jaar loopt (en je hebt niks afgelost). Je koopt een nieuw huis en sluit een hypotheek af van 3 ton, dan is het volgens mij zo dat je van die ene ton verschil weer 30 jaar de rente mag aftrekken, en van de bestaande 2 ton nog maar 10 jaar.

Maar hoe zit het als je bijvoorbeeld van die eerste hypotheek lineair hebt afgelost en je geen schuld meer hebt? Hoe wordt er dan gerekend met die 3 ton totale lening? Gaat het steeds om het oorsponkelijke bedrag van de lening?

Groet,

Jeroen

[Erkend Adviseur]

Jeroen,

de regeling waar je op doelt is de bijleenregeling en deze is ingegaan in 2001. Het hypotheekbedrag dat in 2001 bestond heeft op dat moment 30 jaar renteaftrek gekregen. Het gaat wel om het gedeelte van de hypotheek dat in Box 1 zit.

Als je aflost op je hypotheek is deze renteaftrek blijvend verdwenen. Er wordt namelijk gekeken naar de overwaarde bij verkoop van de woning. Als je vóór de verkoop van de woning de hypotheek verhoogd, moet dit geld ook weer worden besteed aan de verbetering van de eigen woning.

[Red Felix]

OK, bedankt. Ik ben wat gaan zoeken op het door jou genoemde onderwerp 'bijleenregeling' en heb alweer van alles gevonden Ik om er zo wel uit...

[Red Felix]

Hoewel...., adviseur. Misschien kan je me iets verduidelijken. Ik heb gekeken naar voorbeeld 1 op:

http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigen ... geling.htm

Volgens mij definiëren ze overwaarde ruwweg als opbrengst van je huis, verminderd met de bestaande hypotheek (restschuld, dus oorspronkelijke hypotheekbedrag doet niet meer ter zake). Klopt dat?

Dat zou op zich misschien vreemd zijn. Stel dat ik een eerste huis koop voor 1 ton, en ik sluit, hypotetisch geval, een hypotheek af voor 1 euro (ik betaal alles uit eigen zak). Daarna verkoop ik voor 1 ton, en koop een ander huis voor 1 ton. De overwaarde is nu 1 ton (min een euro...), dus ik kan geen enkele aftrekbare hypotheek meer nemen op het 2-de huis... Lijkt er dus op dat als je bij je eerste huis een hele lage hypotheek neemt, je dat gat in komende hypotheken dus nooit meer mag 'dichten'. En dat terwijl je in bovengenoemd geval nooit aanspraak hebt gemaakt op renteaftrek!

Nog iets anders: is er voor een deel van de nieuwe hypotheek aftrek met beperkte duur (zoals ik me al eerder afvroeg...)? Je zou, weer hypotetisch, een niet-afgeloste hypotheek na 30 jaar anders weer kunnen omzetten naar weer 30 jaar aftrekbare hypotheek door een nieuwe lening af te sluiten op een nieuw gekochte woning (neem even overwaarde = 0). Dat lijkt me niet kunnen.

Of snap ik hier iets helemaal niet?

Jeroen

[SJZ]

Dat klopt Jeroen. Als je NIET verhuist, mag je de hypotheek fiscaal gezien ook niet verhogen, als je verhuist ook niet.

[Red Felix]

OK, ik heb er ondertussen al wat meer over gelezen. In het door mij beschreven geval heb je een overwaarde van 1 ton waardoor je geen nieuwe hypotheek kan nemen, op zich erg vreemd dus. Maar de overwaarde berekening vervalt na 5 jaar. Dus als je eigen geld in een huis stopt, dan komt dat pas na 5 jaar weer beschikbaar voor eigen gebruik als je een opnieuw een huis koopt....

[kweenie]

Er zijn twee dingen die spelen, de eigenwoningreserve (bijleenregeling) en de beperking van de renteaftrek. Er wordt hier steeds over de eigenwoningreserve gesproken, terwijl er voor die beperking van de renteaftrek volgens mij iets andere uitzonderingssituaties zijn.

Eerst de eigenwoningreserve. Als je een huis met met 2 ton hypotheek verkoopt voor 3 ton, dan heb je een overwaarde van 1 ton. Koop je een nieuw duurder huis van 4 ton, dan mag je de hypotheek wel (aftrekbaar) verhogen tot 3 ton, je moet dan die ene ton dus weer in je nieuwe huis stoppen. Koop je een goedkoper huis van 2 ton, dan mag je je bestaande hypotheekbedrag zo houden en geldt dus niet dat je je hypotheek zou moeten verlagen.

Na 5 jaar vervalt inderdaad een eventuele eigenwoningreserve. Als je dus dat goedkopere huis koopt en daar 5 jaar in woont (of als je 5 jaar hebt gehuurd) dan vervalt die ton overwaarde en kun je daarna verhuizen naar het 4 ton huis, met weer een volledig aftrekbare hypotheek.

Naast deze regeling heb je ook te maken met die 30 jaren termijn. Hoe zit het als je van die 2 ton hypotheek uit het voorbeeld al een ton hebt afgelost en je gaat vervolgens verhuizen naar een duurder huis met een hypotheek van een ton hoger. Hoe lang is die ton dan aftrekbaar?

[Erkend Adviseur]

Het verval van de eigen woning reserve na 5 jaar geldt alleen als je geen ander huis koopt. Als je blijft kopen, is er geen verval.

Door het aflossen van de ton in het voorbeeld, wordt de eigen woning reserve vergroot, die ton wordt dus nooit weer aftrekbaar. Alleen over de daadwerkelijke verhoging van de hypotheek krijg je 30 jaar renteaftrek.

Vb: huis 3 ton waarde, eerst hypotheek 2 ton, voor verkoop wordt 1 ton afgelost. Bij verkoop van de woning is de eigenwoning reserve 2 ton. Bij aankoop van een woning van 4 ton, is er dus maximaal aftrek over 2 ton. De bestaande ton is aftrekbaar 30 jaar vanaf start (of 2001), de nieuwe ton voor 30 jaar.

[Red Felix]

Bedankt allen! Als ik het antwoord van Erkend Adviseur zo lees is het eigenlijk weer heel voor de hand liggend... De bestaande ton in de oude hypotheek loopt gewoon door in de nieuwe hypotheek, inclusief rechten voor 20 jaar renteaftrek, en alleen het werkelijke nieuwe deel hypotheek krijgt weer 30 jaar aftrek.

Toch blijf ik m'n kanttekening houden bij de manier waarop de hypotheekrechten in Box 3 worden geregeld met het begrip 'overwaarde'. De manier waarop het nu is geregeld is volgens mij erop gericht om ervoor te zorgen dat mensen bij aankoop van een nieuw huis even niet even snel hun oude hypotheek aflossen en dan voor het volle nieuwe bedrag weer 30 jaar aftrek kunnen realiseren. Nadeel is echter dat als je eigen geld in je eigen huis stopt, je het er dus niet zomaar weer uitkrijgt. Zie mijn eerdere voorbeeld waarin je je eerste huis uit eigen zak betaald, en 'als dank' bij een volgende huis geen maximale hypotheek meer kan nemen omdat je eigen ingebrachte geld volledig in de overwaarde verdwijnt.
Een veel betere regeling zou volgens mij zijn dat gewoon wordt bijgehouden over welk bedragen er hypotheekrenteaftrek is genoten (dat moet nu toch al gebeuren) en dat die 'gebruikte rechten' in mindering worden gebracht op je nieuwe hypotheek. Dan zijn beide problemen opgelost...

[kweenie]

Het is inderdaad zo dat je met deze regeling eigenlijk wordt gestraft voor het netjes aflossen van een deel van de lening. Als je nu geld 'over' hebt, moet je goed bedenken of je niet eventueel in de toekomst meer financiele ruimte nodig hebt. Bij twijfel dus niet aflossen, want daar komt alleen maar narigheid van...

Overigens vervalt na 5 jaar een deel van de eigenwoningreserve wél als die eigenwoningreserve is ontstaan doordat je een ander, goedkoper, huis koopt. Er geldt namelijk dat de eigenwoningreserve vervalt vijf jaar na de verkoop ter zake waarvan hij is gevormd. Het maakt daarbij niet uit hóe die eigenwoningreserve is ontstaan, of het nu door huur komt, door koop van een goedkopere woning of door emigratie.

[Erkend Adviseur]

Kweenie,

Je hebt inderdaad gelijk. Ik bijt nederig in het stof

Het is inderdaad zo dat je gestraft wordt voor het aflossen op je woning. Dit is gedaan om te voorkomen dat er geld wordt gebruikt voor consumptieve doeleinden. Men koopt een andere woning met volledige hypotheek, en de overwaarde wordt gebruikt voor de aankoop van een boot, caravan, oid. Dit kan nu niet meer zonder verlies van renteaftrek.